物业与物业管理概述(共91页)[详细]

1、,Property Management 小区管理社会化进程加快，新兴的物业管理离我们越来越近。 对物业管理的学习不仅是专业人员的需求，而且也是实现“居者有所居”之后对生活质量有更高要求的每位居民之所需。,专业从业人员培养： 我国物业管理专业教育培训体系已初具，模式可分为： 1）学校的学历教育； 2）职业技能培训。 我校“物业管理”课程作为工程管理专业的一门专业方向课而开设。,课程教学目的： 学生初步掌握与熟悉物业管理的基本原理、方法与内容，具备从事工程管理或专业的物业管理实践工作、人才培养与初步研究的基本知识，具备分析与解决物业管理相关问题的基本思路和从事各类物业服务的基本能力与基本素养。,

2、教学方法： 课堂讲授 案例展示 课堂讨论与辩论 实务练习 物业小区参观实践,教学内容： 第一章 物业与物业管理概述 第二章物业管理的理论分析 第三章物业服务机构及其设置 第四章 物业管理法规概论 第五章 物业管理招投标概述,教学内容： 第六章 物业管理的全程程序 第七章 物业管理的运作 第八章物业服务资金的使用与管理 第九章不同类型物业的管理与服务,推荐学习资源 - 教材与著作 王娜主编，物业管理英语，中国建筑工业出版社2006. 方芳、吕萍编著，物业管理，上海财经大学出版社，1997. 王青兰、齐坚主编，物业管理理论与实务，高等教育出版社，1998.,推荐学习资源 - 教材与著作 周宇，顾祥

3、红编著，现代物业管理，东北财经出版社，2001. 黄安永，现代房地产物业管理，东南大学出版社，2002. 李福平，物业管理学，复旦大学出版社，2002.,推荐学习资源 - 教材与著作 谭善勇、郭立，物业管理理论与实务，机械工业出版社，2005. 姜早龙等，物业管理概论，武汉理工大学出版社，2008. 周志宏主编，物业管理工作流程与工作标准，中国纺织出版社 ，2008。,推荐学习资源 - 教材与著作 王珺之，王玲玲编著，物业管理工具箱，机械工业出版社，2009. 臧炜彤等，物业管理概论，化学工业出版社，2013年。,推荐学习资源 - 专门杂志 中国物业管理 住宅与房地产物业管理 现代物业新业主,

4、推荐学习资源 - 网络资源 中国物业管理网（）； 中国物业管理培训网（）； 中国物业管理在线（,推荐学习资源 - 网络资源 中国建设教育网（ 中国物业管理师网（,基本要求 课堂参与 平时作业 到课率 实践报告,CHAPERT ONE PROPERTY 在规划、设计、施工、交付使用时都要征求物业管理公司意见;小区建成以后，开发公司应按规定交全售后维修养护基金。,三、物业管理的宏观视野与层次划分,1.政府管理 5）政府组织开展物业管理先进单位及文明住宅小区的评选，以促进物业管理持续、深入地开展。 6）组建物业管理市场及其管理机构。,三、物业管理的宏观视野与层次划分,2.行业管理 1）根据国家制定的

5、有关法律法规以及当地政府主管部门的要求，制订本行业的发展规划及技术经济政策，组织行业内部的信息交流。 2）开展行业调研，办好协会简报或杂志，收集资料，提供行业信息，并对本行业的热点、重点问题进行科学研究。 3）为物业管理公司提供各种业务咨询，举办各类专业技术人员的业务培训。,三、物业管理的宏观视野与层次划分,2.行业管理 4）协助政府主管部门开展物业管理评优活动，负责制定评选标准及方案,帮助整理材料,积极推荐参加评选的对象。 5）参与物业管理市场工作，向所有协会或负责单位提供市场行情。定期的向协会成员通报表扬规范管理好的单位，批评帮助未达标准的单位。,三、物业管理的宏观视野与层次划分,3.物业

6、服务企业开展的管理 物业服务企业是物业管理的具体操作者，是以提供服务获得收益的法人单位。它所开展的工作内容具体而丰富。而这是学习的重点，且不特别指出，课程内容均关此层面。 1）物业管理的基本业务 2）物业管理的专项业务 3）物业管理的特色业务 4）物业管理的多种经营业务,三、物业管理的宏观视野与层次划分,3.物业服务企业开展的管理 1）物业管理的基本业务 对物业进行日常维修保养和计划修理工作，是物管的基础工作。 2）物业管理的专项业务 治安保卫 环境卫生 消防安全 园林绿化 日常修理 车辆交通,此两项为物业管理的基础工作。 一般在物业服务合同中约定,三、物业管理的宏观视野与层次划分,3.物业服

7、务企业开展的管理 3）物业管理的特色业务 特约服务：接受业务委托提供给业主的服务，如：车辆保管、室内清洁、代购商品、家庭护理、接送小孩等； 便民服务：物业管理企业和社会联合举办的服务项目（商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点） 4）物业管理的多种经营业务 以多种经营的收入来弥补管理费的短缺。如：投资咨询、中介、代理经租、住房交换、房屋更新、开发装潢、设备安装和经营建材等。,相关链接 2003年深圳物业管理企业的收入排行榜却爆出一个大冷门，收入排在榜首的并非是管理面积号称千万平方米以上的物业管理企业，而是管理面积仅为400万平方米，以高端的商业物业为主的深圳中航物业，其年收入高达14690万元

8、。还有，境外的第一太平洋戴维斯、戴德梁行等香港的物业管理公司凭借自身经验丰富的优势，进入内地，在内地扮演物业管理公司“老师”兼竞争对手的双重身份：一方面对物业管理公司进行管理咨询和输出，另一方面直接托管高档物业项目，志在拿下服务和项目两个市场的高端业务 ，对“微利行业”、“规模取胜”的行业生存发展态势及格局。 物业管理新资讯,1. 物业管理与传统房产管理的比较 2. 物业管理与社区管理的比较,四、物业管理与其他形式管理的比较,1. 物业管理与传统房产管理的比较,四、物业管理与其他形式管理的比较,四、物业管理与其他形式管理的比较,2. 物业管理与社区管理的比较 社区管理是指为适应市场经济改革和社

9、会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。 具体而言有以下几点区别： 1）两者的管理主体不同 2）两者的管理核心不同 3）两者的管理性质不同,物业管理主要是以物业公司为管理主体，而社区管理则是在街道办事处领导下的行政管理和在街道办事处组织引导下，社区有关单位和居民共同参加的综合管理。,四、物业管理与其他形式管理的比较,2. 物业管理与社区管理的比较 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进

10、行社会化、综合性的管理。 具体而言有以下几点区别： 1）两者的管理主体不同 2）两者的管理核心不同 3）两者的管理性质不同,物业管理以各类房屋、相关配套设备、设施及场地的使用、维修、养护为核心的管理；而社区管理主要是围绕着“人的居住”而实施的管理。,四、物业管理与其他形式管理的比较,2. 物业管理与社区管理的比较 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。 具体而言有以下几点区别： 1）两者的管理主体不同 2）两者的管理核心不同 3）两者的管理性质不同,物业管理主

11、要是通过经营性有偿服务实施，是一种经营行为;而社区管理则主要以行政管理、互助管理等方式来实施。,四、物业管理与其他形式管理的比较,2. 物业管理与社区管理的比较,物业管理与社区管理也有密切的关系： 1）物业管理是社区管理的组成部分，两者是整体与部分的关系。 2）两两相互影响、相互作用。物业管理主要通过对人们思想、精神之外的外部环境的塑造，来促进人们的思想、精神和道德的升华。而社区管理则深入到了人们的精神生活，通过物业管理和人们精神世界的创建等多种途径来实现文明社区的建设。可以说，物业管理搞不好，社区管理同样不会搞好；而社区管理搞不好，物业管理的开展就会遇到这样或那样的障碍。,后勤服务集团与物业

12、管理异同,Property management is the process of overseeing the operation and maintenance of real property to achieve the objectives of the property ownerSometimes owners manage their own property, particularly small properties and particularly when they themselves occupy part of the spaceBut for larger p

13、roperties or those whose owners live at a distance, management is usually performed by a paid property manager, either an individual or a management firm,Property management has long been an underrated function in the real estate industryThe need for professional management did not become apparent u

14、ntil the depression of the 1930s, running a large commercial or residential project in which hundreds or thousands of people reside or work is a highly challenging task，calling for training，good judgment，variety of technical skills,本节教学内容： 一、国际上物业管理的起源与发展 二、物业管理在我国的产生 三、物业管理在我国的发展 本节教学重点： 了解物业管理的起源原

15、由以及发展现状； 了解我国物业管理的起源及其原由与发展现状。,一、国际上物业管理的起源与发展,1.起源时间、缘由： 民间的物业管理活动于19世纪60年代在英国开启了科学化、专门化、行业化进程。 2.关键人物: 奥克塔维娅希尔(Octavia Hill) 3.缘起产生原因: 工业革命 工业化 城市化 4.现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国。高层建筑产生专业性管理需求。,一、国际上物业管理的起源与发展,5.发展标志性事件 1908年：CBMO芝加哥建筑物管理人员组织成立。关键人物芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特； 1911年：BOO建筑物业主组织；BOMA建筑物业主与管

16、理人员协会； 1933年：IREM美国物业管理协会成立。,一、国际上物业管理的起源与发展,6.发展基本特征 从国外近几年的实践来看，现代意义的PM（或REM）与我国开展的物业管理，在内容和范围上存在一定的差别，它一般体现出以下的具体特征。 1）内容及范围广义性； 2）物业管理的服务性特征； 3）设施管理模式的产生及其与PM的关系。,二、物业管理在我国的产生,1.产生原因: 伴随我国房地产业的发展与国家改革开放的实施而实现的。 2.时间与标志: 深圳市物业管理公司，该公司成立于1981年3月10日，是我国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着中国的房地产管理发生了划时代的变化。,相关链接：东湖丽苑

17、：梦开始的地方 东湖丽苑的尊严和神圣，在于它所开创的中国物业管理历史，以及它所代表的中国物业管理发源地这一标志性的符号。 1980年8月，作为中国第一个涉外商品房住宅小区的东湖丽苑开始动工兴建，1981年9月，东湖丽苑正式交付使用，与此同时，东湖丽苑物业管理处也应运而生。房屋销售是出奇地好，蜂拥而至的香港人在短时间内将这个小区的房屋抢购一空。小区的入住率高达95%以上。 东湖丽苑的建成，在当时所产生的效应毫不逊色于稍后建成的深圳标志性建筑国贸大厦。 2001年3月10日，它得到了一个既是情理之中又在意料之外的光荣，这一天，国家建设部和深圳市有关领导在东湖丽苑小区前，竖起一块纪念碑碑上刻有“深圳

18、物业管理第一村”的字样。今天，这块纪念碑竖立在小区大门口最显眼的位置,诉说着东湖丽苑过去的辉煌。,三、物业管理在我国的发展,1.国家或地方政府的推动 2.实践中取得的进步 3.教育培训体系的建立 4.从业人数佐证 5.管理领域与范围的不断拓展,三、物业管理在我国的发展,1.国家或地方政府的推动,1989年，国家建设部开始有计划地组织物业管理新模式在住宅建设试点小区的应用；1989年9月13日，建设部在大庆市召开了第一次“全国城市住宅小区管理工作会议”； 1990年6月28日，建设部在沈阳市召开“全国城市住宅小区管理试点工作会议”，先后颁布全国城市文明住宅小区标准、全国城市文明住宅小区达标考评办

19、法、全国城市文明住宅小区达标考评实施细则等； 1992年3月6日，第二次“全国城市住宅小区管理试点工作会议”在北京召开；九届全国人大四次会议通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要明确提出要“规范发展物业管理业”这一重要决策。,三、物业管理在我国的发展,1.国家或地方政府的推动,1994年3月21日，山东省青岛市政府以18号令批准发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章青岛市住宅小区物业管理试行办法；3月23日国家建设部以第33号令发布了自同年4月1日起施行的城市新建住宅小区管理办法。 1994年6月18日深圳市第一届人大常委会通过了自同年11月1日起施行的深圳经济特区住宅区

20、物业管理条例，这是全国第一部地方性法规。从此，在中国确立了物业管理在房地产业中的法律地位。,三、物业管理在我国的发展,1.国家或地方政府的推动,1994年国家建设部对已按物业管理模式进行管理的住宅区、综合大厦进行评比；1996年扩展到标准厂房工业区。从1996年以来，以非居住物业实行物业管理的潮流涌动。 2003年，物业管理条例出台；2005年物业管理师制度实施；2006年物业管理师制度管理委员会成立； 2007年3月16日签署主席令公布物权法，同年8月，物业管理条例修订，自2007年10月1日起施行。 这些会议、办法、条例、政策与法规等形成了我国物业管理业发展的晴雨表。伴随地方法规、条例的出

21、台以及国家房地产管理体制改革的深化与物业管理法规，物业管理这一新兴行业必将在我国获得前所未有的大发展。,改革开发较早的我国南方沿海一些城市，也纷纷参照深圳新的房产管理经验，相继成立了一些物业管理公司。如广东省广州东华实业股份有限公司1984年征地开发五羊村，1986年迎接第一批住户入住后，该公司就成立了专业物业管理公司广东东华物业管理公司。 1993年6月30日，深圳市物业管理协会正式成立，表明我国的物业管理进入了一个新的阶段。 2000年1月14日深圳万科物业有限公司接管了国家建设部大院（包括办公楼和住宅区）38万平方米的物业，这是将非居住物业纳入物业管理潮流的典型性表现。,2.实践中取得的

22、进步,三、物业管理在我国的发展,物业管理在中国从无到有，至1999年底在全国普遍推行，2000年成立了中国物业管理协会。 2005年上海市在全国率先实施分等级菜单式服务收费，物业服务收费难题出现转机。 2006年，全国物业管理覆盖率达到50%。全国达标示范住宅小区、大厦、工业区累计达到1400个；中国物业管理协会于8月8日成功换届；4月26日上海市物业管理协会更名为上海市物业管理行业协会，由企业协会拓展为行业协会，开展行业调研、行业协调、行业培训、行业评比、学术研究、会展服务、业务咨询、信息交流和发布等。,2.实践中取得的进步,三、物业管理在我国的发展,三、物业管理在我国的发展,3.教育培训体

23、系的建立,目前，我国物业管理专业教育培训体系初具规模,其模式可分为两部分：一为学校的学历教育；二为职业技能培训。其中，专业教育培养模式主要有中专、高等职业教育、自学考试成人教育和普通高校全日制教育。 2003年11月19日，深圳物业管理研究所正式创办，并于2005年正式创办了物业管理分析与研究（季刊）。 2005年止，中国林业大学、广州大学两所高校开设了物业管理本科专业，它们于2000年在全国首次开办。,三、物业管理在我国的发展,3.教育培训体系的建立,2005年4月，清华大学深圳研究生院与英国特许房屋经理学会亚太分会及香港房屋协会联合主办了“首届物业管理高层研讨会”。 2005年秋，重庆大学首次将物业管理作为全校大学生素质教育课程。 2009年，北京科技大学首次开设“物业管理MBA”教育。 现杂志有中国物业管理、住宅与房地产物业管理、现代物业新业主等。,三、物业管理在我国的发展,4