机电设备管理规定

1、设备设施维修保养管理规定1、设备设施维护管理的原则1.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于高效运行状态。1.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 1.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 1.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修记录管理,合理制定定期维修计划。 1.1.5修旧利废,合理更新,降低设

2、备维修费用,提高经济效益。 1.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。1.2.设备设施维护管理的目标 通过经常性养护与及时性维修结合,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。 1.3.重大会议、活动的协助和设备管理 遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。 1.3.1机电部维修人员全部到位,分工负责。 1.3.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,优先安装调试，确保安全、正常运行。 1.3.3备足备品备件,以备

3、急用。 1.1.4加强与有关部门的协调,提前通知与属同一供电线路上的其他企业,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。活动期间优先保证活动用电，要求园区内其他企业错峰用电。 1.4机电设备管理维修保养方式 1.4.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。日常点检保养责任人按设备设施点检保养频率要求,定期对所负责的设备设施进行点检保养。1.5实行机电设备的动态管理 1.5.1公开值班维修服务电话,随时满足各种应急维修

4、服务需要。 1.5.2机电部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,安排晚上和节假日轮值。另外。每个维修工要求配备移动电话，开通公司短号,出现紧急情况，随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 1.5.3建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。 1.6各系统设备设施的管理要点及措施 1.6.1供配电系统 1.6.1.1管理要点及措施:每天点检一次，发现问题及时上报处理。 1.6.1.2效果: (1)保证24小时供配电系统正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。 1.6.1.3记录: (1)用电抄表记录; (2)供配电设备日常点检保养表;1.6.2给排水

5、 1.6.2.1管理要点及措施:每天对水泵房设备及其他加压设备点检一次，发现问题及时上报、维修处理。 1.6.2.2效果: (1)建立定期维修保养计划,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 (2)保持设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、停水时能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗二次供水蓄水设备; 设备及周围环境整洁,有封闭措施;确保无二次污染发生。 (5)设备完好率99%以上。 (6)投诉处理率为100%。 1.6.2.3制定记录表: (1)自来水抄表记录; (2)水泵房供水设备日常点检保养表; 1.6.3消防报警系统 本系

6、统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)。 1.6.3.1管理要点与措施:每天对水泵房消防水泵进行点检一次。每周对消防报警系统及其他消防器材点检保养一次，发现问题及时处理。 1.6.3.2效果: (1)消防控制系统及消防水泵系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)无火灾及其它安全隐患。 1.6.3记录: (1)消防报警系统点检保养表; (2)消防演习测试记录。1.6.4空调系统 1.6.4.1管理要点及措施:每天对中央空调点检一次。 1.6.4.2效果: (1)配备专业空调工,维修和运行人员持证上岗。 (2)建立规范的空调维修保养计划并严格执行。

7、(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。 (6)制定切实可行节能运行制度和改良方案,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在99%以上。 1.6.4.3记录: 中央空调日常点检保养记录1.6.5电梯系统 （1）电梯外发给有资质的电梯公司进行维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。 （2）电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。 (3) 出现运

8、行故障后,通知维修人员在10分钟内到达现场抢修。 1.6.5.1记录: 电梯系统维修保养记录1.6.6空气能热水系统 1.6.6.1管理要点及措施:每天对空气能热水系统点检一次。 1.6.6.2效果: (2)建立规范的维修保养计划并严格执行。 (3)确保空气能热水系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。 (4) 系统设备完好率在99%以上。（5）发现问题或收到保修 1.6.6.3记录: 空气能热水系统点检保养记录 1.7机电设备设施抢修、应急处理方案 1.71停电应急处理措施 1.7.1.1市电停电 当接到市电计划停电通知后,立即检查试用发电机系统,做好可随时发电

9、的准备工作。并立即将停电信息反馈给上级领导和工业园其他用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。 1.71.2设备故障停电 (1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。 (2)各设备机房、楼梯、通道、车间、仓库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。 1.7.2给排水系统应急处理方案 1.7.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。 1.7.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,设法满足用户生活用水,事后向用户说

10、明原因。 1.7.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行: (1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。 (2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。 (3)事故不能在2小时内处理完的,需及时发出停水通知，告知用户。 (4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。 1.7.3电梯应急处理：及时通知维保单位处理 1.7.4其他重要机电设备的使用管理 建立完善的机电设备运行值班制度、及设备点检保养人员的岗位职责。每台重要的机电设备和区域都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,

11、保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。 1.7.5加强机电设备维护保养 对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。 1.8机电设备节能措施 (1)空调制冷系统设备是主要的耗能设备,合理控制空调使用，及通过改造控制方式等方法实现节能能效果。 (2)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。 (3)室外灯光工程的灯具功率很大,在使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的