地产项目合作模式

1、,XX地产项目合作模式,1、合作开发,A土地使用权,B 技术和资金,按照合同约定的投资比例双方共同经营； 双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售； 按投资比例获得以分利、土地补偿等利润汇报； 对外双方共同互负连带责任，风险共担；,以双方名义共同开发,2.出让入地使用权,A土地使用权,B 技术和资金,双方合作，单方负责开发经营； 名为合作开发，实为转让土地使用权的性质； 风险主要由开发商一方承担,以双方名义共同开发,转让,按比例的房屋和土地使用权,3、成立项目公司,A土地使用权,B 技术和资金,以项目公司的名义进行房地产开发建设 按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，

2、按比例分配所得收益 风险由项目公司承担,项目公司,未来，慢周转可能会成为一种主流 一线城市土地供应连年萎缩、市场逐渐冰冻；强二线城市限价的天花板难以打破；三四线城市市场分化，弱三线去化艰难。 房地产政策监管趋紧的势头仍未放松，“去杠杆”“防风险”的思路仍未转变；“房住不炒”的理念逐渐深化，租售并举、共有产权、长期持有等模式在多地试水。 “现房销售”等政策若隐若现，一旦推广将改变整个房地产市场 融资越来越难，高杠杆、快周转也就越来越难 纯粹商品房将稀缺，通过“慢周转”充分挖掘土地价值的模式或将回归 自持地块越来越多，不得不慢周转,项目层面的慢周转 高溢价，做高端住宅，适合有品牌、有产品力，财务成

3、本相对便宜的房企 核心是通过积蓄高端客户、做好产品，实现高溢价，覆盖等待期间的财务成本之后，还能拥有更多利润,区域层面的慢周转 有多种运营能力、资金充足、品牌力强的房企，可以做城市运营 城市运营模式的核心，是房企拿下一个比较大的不发达区域，进行整体规划，修建从商业、产业、住宅到医院、学校等公共设施在内的所有项目 模式肯定需要比较长的周期，占用比较多的资金，但是回报也是比较丰厚的， 因为整个区域发展起来以后，收益都归房企所有,自持项目的慢周转 REITs类资产证券化的模式，也是房企慢周转的进一步深化：房地产运营的成熟阶段，就是将不动产看作一项长期资产，将其进行证券化、金融化的阶段。,“慢周转”,

4、土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,入伙交付,资源获取,资源加工,资源流通 及再流通,前期(决策期)由拿地到方案定案重在决策； 中期(实施期) 由施工图设计到入伙重在执行； 后期(运营期) 入伙后到房屋拆除重在服务。,我们的关注点,获取优质土地，定位精确,组建精干团队,获取优质土地,深入市场研究,项目定位精确,01,02,03,04,争取优惠条件,06,加强风险控制,05,01.组建精干团队,前期项目团队 早组建早介入，识别风险快速开发； 组织区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能人员参与工作研究,前期策划小组 计划及安排； 提供项目摘牌即开工、工程关键线路、绿化工作

5、等的策划方案,各部门职责： 投资开发部：收集土地信息项目立项报告（分公司）项目立项审批（董事会）项目可研报告（集团）项目投资决策（董事会）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。 关键要素：形成项目可研报告。,01.组建精干团队,企业获得土地的方式,一手土地：通过公开市场公告拍挂

6、的土地，优点是干净、无遗留问题、启动快，缺点是竞争激烈，价格不确定，容易高价； 二手土地：已获得土地方转让的土地，优点是价格确定，并且可以商谈，没有竞争，缺点是背景复杂，商务谈判工作量大，收购法务及财务风险排查工作量大，有潜在的或有风险。,02. 获取优质土地,优质土地,02. 获取优质低价土地,低价土地,【基本概念】 具备快速周转条件 年内能产生利润贡献 能提升城市/区域规模 刚性需求的项目 【附加价值】 土地支出较慢 能解决发展资金,【基本概念】 低于周边同类项目地价 【有升值潜力】 未来有重大利好 城市或区域规划发展方向 【有隐性降价】 有财政扶持类的项目 土地支出较慢的项目 【小资金撬

7、动大项目】 能解决发展资金,03.深入市场研究,研究市场 市场容量及城市发展 市场价格 客户群体,研究产品 竞争对手产品客户对产品的要求 研究自身标准化产品的竞争力,研究配套及绿化景观环境 当地景观、绿化和配套 客户对绿化和配套需求 自身项目竞争力,区域、项目、投资、营销四位一体亲自参与市场调研，提出项目策划建议,项目定位务求精准，以保证产品适销对路、开盘实现倾销为原则。,特别重视项目定位策划会，在会前对项目做全面研究，对项目情况了然于胸，对产品定位胸有成竹,编制高质量的定位策划方案，借助项目定位策划会，对阶段性成果予以确认，并借助会议决议和共识，推动项目开发,04.市场定位精确,05.加强风

8、险控制,是否为建设用地，是否符合土规，城规,地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物，地质条件是否复杂、拆迁难度如何等,考虑水电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。,在风险点排查的基础上，做好风险评估和应对方案。,重点考虑以下问题：,利用当地政府税收和产业发展等需求，争取土地的优先获取、土地款分期或延迟支付、规费减免、证照快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方面的支持,邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增强信心,对超过一千亩的项目，争取能由公司主导参与目标地块的控规编制，最大限度利用政府配套；,争取酒店用地价格的优惠或减免，大型公建争取在项目后期建设，减少首期投入,06.争取优惠条件-争取政府支持,注意明确市政配套类工程的资金落实方案,对于数额较大，一时难以消化的土地溢价，应该由政府返还到土地储备的共管账户,与政府约定将土地溢价返还给投资公司作为基础设施、公建配套的建设费用,争取更高的溢价净收益返还比例，并要书面约定溢价返还期限,对于需要使用溢价的工程，由投资公司与相关单位签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用；,06.争取优惠条件-土地溢价返还,01,02,03,03. 如果第二步仍不成功，可在与政府共管的账号上押保证金，保证达到预售节点。,0