标准房地产评估报告模板

1、精品 料推荐金华市婺城区海芝排骨饭餐馆资产评估项 目 名 称：资产评估委托方：估价方：xx估 价 人 员：施莉娜，孙文玲，朱敏杰估价作业日期：2011 年 5 月 21简要历史：金华市婺城区海芝排骨饭餐馆位于浙江金华，排骨饭是店的经营特色。在研究盖浇饭的基本上，觉得盖浇饭在烹饪过程中时间比较长，对比中式快餐价格比较贵。 对于工作学习时间紧的食客来说，时间成本、经济成本、营养成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨饭，采用金华两头乌为主料，与时蔬烹饪煲至而成，即营养又实惠，更重要的是方便。金华两头乌原为金华特产，是腌制火腿的最佳原料，猪皮薄骨细，肉质鲜美，肉间脂肪含量高。经过多年的经营努力，现已成为产

2、业化餐饮机构，有专门的养殖场。海芝排骨饭餐馆在金华0精品 料推荐也由一家发展到了3 家，在宁波、苏州地区也已打入饮食市场。目录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房 地 产 估 价 结 果 报 告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8房 地 产 估 价 技 术 报 告10一、个别因素分析10二、区域因素分析10三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析13五、估价方法选用131精品 料推荐六、估价测算过程13

3、七、估价结果确定16附件2精品 料推荐致 委 托 方 函外婆家餐饮：受贵酒店的委托，我公司于2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为 200m2 好再来房地产进行市场价格评估， 为贵 公司进入下 沙开分店，购买该房 地产提供参 考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法 规和制度， 遵循估价原则，按照 估价程序， 采用科 学合理的估 价方法，在综合分析 影响房地产 价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日 )的 客观合理价 值进行了评定估算， 最终确定估 价对象 在 估 价 时 点 的 客 观 合 理 价 值 ( 总

4、价 值 ) 为 人 民 币569060 元，大写 : 伍拾陆万玖仟零陆拾元整3精品 料推荐估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设 委 估房地产现状满足 所采用的城市 规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供 委托方 购买该 房地产 提供参 考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、

5、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的 建筑面积按 房屋所有权证 存根所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、 通告或报告中， 也不得以任何形式公开发表。金华市海芝排骨饭餐馆估价结果报告4精品 料推荐一、委托方单位名称：外婆家餐饮单位住址：杭州文三路167 号联系电话：、估价方机构名称：杭州万达房地产评估有限公司单位住址：杭州市文二路号8 号法定代表人：李焕联系电话：、估

6、价对象1.建筑物状况委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。位于 金华市婺城区 ，钢筋混凝土结构，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。2.委估对象利用现状委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。3.周围环境估价对象位于浙师大北门繁华的商业街，委估对象地处高教园区， 繁华程度一般， 但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是学生。5精品 料推荐四、估价目的为购买或租该房产提供价格参考依据。五、估价时点2011 年 5 月 21 日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、 xx 市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。 所谓

7、公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为30 年，已使用 5 年，尚可使用25 年；委估宗地法定使用年限为 30 年，即委估宗地剩余使用年限为25 年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25 年计的市场价格。七、估价依据（一）行为依据委托评估函 。（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范 （ gb t 50291 1999）。4.城镇土地估价规程(gb/t 18508-2

8、001) 。5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。6精品 料推荐（三）产权依据房地产权证杭房权证字第7894号（四）其他依据(1)评估约定书(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料 ;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则合法原则。公平原则。最高最佳使用原则。替代原则。需求与供应原则估价时点原则。协调原则综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上， 对委托方提供的各种资料进行了认真分析， 根据估价期日委估房地产用途、 估价目的、 资料状况和杭州市房地产市场的实际情况， 决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产的价格。7精品 料推荐十、估价结果

9、通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为三十万。十一、估价作业日期2011 年 5 月 22 日十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2010 年 5 月22 日至 2012 年 5 月 22 日。金华市婺城区海芝排骨饭餐馆估价报告一、个别因素分析物质实体状况1. 建筑物状况委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构， 委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。2.委估对象利用现状委估房地产现

10、作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。8精品 料推荐二、区域因素分析估价对象位于杭州市下沙高教园区西区， 街对面为育英学院， 西面是十六街区商铺， 正东面靠马路通往 2 号大街和物美购物中心方向， 东南面为凯恩戴斯大酒店。 委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：商服繁华度： 估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到 200m，据凯恩戴斯大酒店约 40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。交通便捷度： 估价对象距 b1 公交车站约 200 米，附近有校

11、一线、 381 等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时 14 公里至 18 公里， brt( 快速公交 )能达到每小时 20 公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40 公里。这可是超过了现有速度的一倍多。 同时， 地铁的运量是常规公交的 10 倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时 5000 人，而地铁一条线的运量在 3 万 -4 万人左右。周边布局状况 ：估价对象周边有育英学院、 浙江理9精品 料推荐工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、 凯恩戴斯大酒店、博库书店、 大安网盟，工商银行、 建设银行、 农业银行、 邮政

12、储蓄等齐全。城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、 经济和社会发展状况、 房地产市场等。地理位置下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸， 国家级开发区杭州经济技术开发区、 全国最大的高教园区浙江省高教园区、 浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，1996年 5月划入江干区， 1999年 8月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副”中“下沙副城”未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为 95.3平方公里，常住人口 2.35万

13、，暂住人口 6万人，下辖 9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南）， 3个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。10精品 料推荐杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是 1993年 4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积 104.7平方公里， 目前建成区 34平方公里， 辖区人口 20万。 综合发展水平名列全国 49个国家级开发区前 15位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国 75个城市开发区投资环境最佳开发区。经济和社会发展状况杭州开发区秉承 “让投资者获利， 让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引30个国家和地区的

14、390家外商投资企业落户，累计引进合同外资 37亿美元，实际利用外资 17亿美元； 引进内资工业企业 248家，投资总额 155亿元人民币。 其中列入全球 500强的企业已有 24家公司在开发区投资 38个项目。 2000年 4月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，2005年 5月被国家信息产业部授予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、 东方通信、 三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业； 日本东芝公司建立了年产 240万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及制剂、医疗器11精品 料推荐械为重点的医药工业

15、生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资2.4亿美元、占地 24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设； 是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。2004年，杭州开发区完成地区生产总值130亿元，工业总产值 504亿元，外贸出口 25.4亿美元， 分别位居全国 49个国家级开发区第11位、第 9位、第 7位。杭州开发区大力实施“科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。 下沙高教园区规划面积 10.91平方公里， 15所高校，15万在校大学

16、生。经过五年建设， 下沙高教园区已全面建成投用。 目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等 14所高校在校生已达 12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起 15 所高校和 700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。12精品 料推荐根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部 178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制

17、造业为基础， 集教育科研、 商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。 围绕这一目标， 杭州开发区正在全面实施由“建区”到“造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（ 8平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。 并充分利用 13公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设 15万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、 金池商贸等一批大型商贸设施， 全面提升城市形象和城市功能， 努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。房地产市场

18、分析据统计，今年下沙一共出让了 1311亩土地，其中 2月 6日，世茂集团以 8.2亿元的价格竞得杭政储出200651号地块，出让面积达415亩，楼面价 1319元/ 平方米。 2月 13日，南京朗诗置业股份有限公司以13精品 料推荐3亿元竞得杭政储出 20072号地块，出让面积 109 亩，楼面价 1683元 / 平方米。 5月 31日，北京金隅嘉业房地产开 发有限公司以 12.4亿元竞 得杭 政储出200718号地块，出让面积352亩，楼面地价约2450元 / 平方米。 7月 25日出让的 434亩杭政储出 200735号地块， 即杭州经济技术开发区(东南沿江 三 号地块 )，经过竞拍单位

19、多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以 22.8亿元竞得，楼面价格达到每平方米 3326元。目前下沙房产已经全面启动， 老居住区目前有11个楼盘，建筑面积 110万平方米；沿江区域可开发面积有 300万平方米，建成后将吸引 15万人口；中心区域可开发量达到 200万平方米，将吸引 10万人口居住。 这也就是说， 下沙目前在开发的房产面积有 610万平方米。可见下沙的房地产市场是十分火爆的， 可归结为以下几个原因： 首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达， 为下沙形成了雄厚的经济基础， 同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持， 去年我们全年工业总产值超过了 1

20、10亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。其次，下沙是大学城。目前已经有14所大学14精品 料推荐在下沙正常运转，师生人口共有 18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系， 包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。 另外，下沙副城作为花园式生态服务中心， 为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。 下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接； 已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站； 快速公交也都将进入下沙。 而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形

21、成无缝连接。四、最高最佳使用分析委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区， 临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析， 该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供15精品 料推荐的各种资料进行了认真分析， 根据估价期日委估房地产用途、 估价目的、 资料状况和杭州市房地产市场的实际情况， 决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法： 是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经

22、发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法： 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内， 近似委估房地产档次市场价格进行比较， 根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1. 确定比较因素实例待估 汤 记餐 味绝 沙 县小钱新 艺房产厅伦吃玲玲腾格比较项目坐落位置十六 育 英学 育英 育 英学 十六 凯 恩戴16精品 料推荐街 区 院北面学院 院北面街 区斯 大酒东侧北面东侧店 西北面交易时间2002/3200

23、5/112007/52004/112007/22005/11用途商业商业商业商业商业商业交易情况正常正常正常正常正正常常交易方式提 供出让出出让出出让依据让让中心职222222能总数区 基础设 较好一般一般一般一般较好域 施状况因 公交流 较好较好较好较好较好较好素 量人流量 较好较好较好较好较好较好商业繁 一般一般一般一般一般一般华程度区域交 一般一般一般一般一般一般通管制附近公 较好较好较好较好较好较好交情况17精品 料推荐个 临街宽666666别 度（m）因 面 积2006227303055素 （m2）房屋形 不 规 长方形长方 长方形长 方 不规则状测形形停车状 一般一般一般一般一般一

24、般况2. 确定比较因素系数见下表项目 待估房产汤 记 味 绝 沙 县 钱 玲 新 艺比较因素餐厅伦小吃玲腾格交易时间1001001029910297交易情况100100100100100100中心职100100100100100100能总数区基础设10096969696100域施状况因公交流100100100100100100素量人流量10010010010010010018精品 料推荐商业繁100100100100100100华程度区域交100100100100100100通管制附近公100100100100100100交情况个临街宽1009898989696别度因房屋形1009898989

25、8100素状停车状100100100100100100况3. 比准价格确定项目汤记餐味绝伦沙县 钱玲 新艺厅小吃玲腾格19精品 料推荐比 较 因素房地产价格32003200316310315（元 /m 2）000交易时间100/10100/10100/9100/1100/9029027交易情况100/1100/10100/1100/1100/1000000000中 心100/1100/10100/1100/1100/1职 能000000000区 总数域 基 础100/9100/96100/9100/9100/1因 设 施66600素 状况公 交100/1100/10100/1100/1100/

26、1流量000000000人 流100/1100/10100/1100/1100/1量000000000商 业100/1100/10100/1100/1100/1繁 华000000000程度20精品 料推荐区 域100/1100/10100/1100/1100/1交 通000000000管制附 近100/1100/10100/1100/1100/1公 交000000000个 情况别 临 街100/9因 宽度100/9100/988100/9100/9素866房 屋100/9100/98100/9100/9100/1形状88800停 车100/1100/10100/1100/1100/1状况000

27、000000比准价格34163402346233653436根据上述计算的结果， 求比准价格的算术平均值，则：（ 3416 3402 3462 3365 3436） 5=3416元 /m 2收益法由于该商铺可用于出租， 能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益21精品 料推荐通过调查杭州市下沙地区同类型、 同地段、 同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格一般为 19 元 /m 2，租金损失为 1 个月，则年总收益为：19 200（ 12-1） =41800 元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、 保险

28、费、税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需 支付的 修 缮费。 行业惯例 按建筑物 重置价 的0.3计算，据下沙地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为10 元 /m 2，则：房屋修缮费 19 2000.3 11.4 元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费 19 200 2 7.6 元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 依据税法及杭州市税务部门资料， 房屋出租应纳税金房产税按年租金的12，营业税按年租金的5，教育附加按营业税的 3，城市维护建筑税按营业税的7，以上税费小计为 17.5%，

29、则：41800 17.5%=7315 元7334 元上述、总费用合计为3.年纯收益32800 7334 25466 元4.还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素， 目前国内、 国际确定还原利率的方法很多， 这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：22精品 料推荐还原利率一年期贷款利率70期望得到的利润 303.87%；期望得到的利润设为一年期贷款利率为10，则：还原利率 3.87% 70% 10% 30% 5.7095.确定收益年限43 年，委估委估对象建筑物剩余使用年限为宗地剩余使用年限为43 年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取43 年。6.计算房地产的价格据估计

30、，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近， 因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则收益价格 =32800/5.709 11/ （15.709）43=454920.3189元取整为 454920 元。房地产单价 =454920 200=2274.6 元 /m 2七、估价结果确定由市场比较法测算出的房地产单价为3416元/m 2，由收益法测算出的房地产单价为2274 元 /m2，两者相差不大，两者取平均数并取整，则：委估房地产的单价=（ 3416 2274.6）/2=2845.3元 /m 2委估房地产价格 =2845.3 200=569060 元取整为 569060 元因此确定该房地产的价格为伍拾陆万玖仟零陆拾元整。23精品 料推荐杭州万达房地产评估有限公司2007年 12 月 22 日24精品 料推荐25精品 料推荐第四章 区域篇一、江南