新商业环境企业金融

1、增强金融职能,助力企业发展,朱 武 祥 公司金融学教授 清华大学经济管理学院金融系,发展机会 城市化，人口结构变化，收入增长，消费理念、能力和行为变化。,存量资源/能力制造、产供销,人才,管理、研发等资源和能力,利益诉求多样化,金融系统 价值理念普及，金融工具日益丰富， 金融市场类型多样,互联网 信息技术,国际政治经济政策和市场环境日益复杂和不确定,企 业,一.商业环境变化,金融系统变化,当前业务,增长机会,产品市场战略与投资决策,资本市场战略与融资决策,金融系统,各种风格的投资者,股权资本,债务,产业发展机会与产品市场竞争,过渡型 融资工具,公司活动,金融中介服务,资产定价,金融投资,金融系

2、统演变阶段,金融包括：原理/估值模型，融资产品(基于项目/企业现金流期限结构、收益率及风险而设计)/交易结构(风险管理)，金融市场交易机制。 第1代金融系统：农业社会金融，土地抵押，非正规民间金融。 第2代金融系统：农业商业社会金融，抵押担保，正规的金融组织钱庄。,银行系统,小企业,大企业,私募资本市场,社会资本,中型企业,金融系统,公司投融资,第3代金融系统:工业经济-现代银行,信贷融资：财务比例限制(流动比率，资产负债率)，超额抵押担保。 股权融资/企业股权交易估值模型：资产评估 项目评估：回收期，利润/利润率,6,？,利用大企业信用 (供应链,商贷通),达到银行信贷标准/融资租赁,达到V

3、C标准,基于资产抵押/担保的固定收益融资工具,企业成长阶段,自我融资,适用企业：具有抵押能力或借助其他企业担保的企业,问题: 成长空间和商业模式不受VC欣赏，资产规模不符合银行信贷抵押要求；在产业链中缺乏谈判地位，得不到大企业支持；加上信息不对称，信用缺失，融资金额小，审贷成本和风险高融资难度大。,抵押品变化：资产,产品,预期收益权抵押比例变化: 超额抵押,等额抵押，不足额抵押(保证金+资产抵押+股权质押)；交易结构变化:多利益相关者。,证券市场,租赁,VC/PE,信托,企业集团融资服务,政府/开发金融,投资基金,企 业,融资渠道/金融工具 日益丰富。,商业银行,金融系统演变4: 证券市场,第

4、4代金融系统:证券市场证券化、投资价值交易，核心概念投资价值(未来收益贴现值)。 资产交易定价模型和企业价值评级新标准：现金流贴现模型(资本资产定价模型)，类比估值模型(PE, PB, EBITDA)。 企业发展阶段的金融工具、交易结构及交易市场丰富：OTC，VC，Junkbond，IPO/SEO，兼并收购，LBO；各种固定收益证券；混合金融产品：C.B.，权证，财务危机企业重组市场,9,创业板 上市,天使投资,私募创业投资(VC),中小板上市,持续证券融资,企业并购重组/行业整合,基于投资价值的证券化融资工具,回购/LBO 分拆上市,企业成长阶段,主板上市,资源板块上市,股权类：适用于企业成

5、长空间大，商业模式好、管理能力强的行业领先企业。一系列与市值挂钩的金融产品: 可转换证券，权证),问题：天使到VC阶段，业务规模小，商业模式未成型，融资难度大。,固定收益证券：ABS，REITs,私募/结构化集成融资,资本市场低迷，或企业不受公众市场青睐，资本市场公众融资困难。 即使企业或项目具有投资价值，但若干年内自由现金流为负，随后才可能变正。例如，矿业不符合当前资本提供者/工具的要求。例如，信贷、上市、企业收购 投资价值获得外部投资人信任需要时间，投资价值是一个逐渐释放的过程。,私募类型：股权，固定收益，混合。 提供机构：信托公司/财务顾问 产品特征：集成/个性化 更符合现代金融原理和商

6、业现实环境，要求设计者视野更开阔，在专业金融机构和工具力所不及的地方，发现利益相关者及其集成价值，设计巧妙复杂的交易结构，风险管理更有效多级风险防控、分担和补偿。自身实现低风险，高收益。,第5代金融系统：风险交易金融衍生品市场。 针对企业面临的特定风险因素进行精细化风险管理和交易。农产品价格，大宗原材料价格，汇率，利率，金融市场本身价格指数。 模型：期权定价模型,金融系统演变:证券市场主导,衍生证券市场 股票市场 债券市场 货币市场,衍生市场 股票市场 债券市场 货币市场 私募市场 保险市场,小企业,中型企业,大企业,社会资本,退休基金、养老基金、 保险公司、商业银行,共同基金,私募基金,货币

7、市场基金,风险管理衍生基金,网络平台,1. 大企业 定义集团形象，构建业务板块：使命、产业定位和资本市场形象。 制定板块战略，设计发展模式：打造产业链，构建商业生态；利用软实力和金融工具，重构商业模式，集结资源能力，把产业链重资产环节举重若轻，化重为轻。 多元融资渠道，匹配金融策略(板块化, 结构化, 证券化,基金化，产融结合)； 完善管控模式，控制集团风险； 增强产业地位，实现投资增值。,企业发展态势,2. 中等规模专业化企业：提升研发/制造(工艺)/ 服务能力，分解业务环节，构建研发、采购、 市场渠道、股权等合作机制。,R 上市, 被并购,以金融眼光发现可以提供市场空间巨大的独特客户价值的

8、产品/服务,管理执行商业模式/商业计划,建立以投资价值为中心的企业发展和投资理念，构 建企业价值成长空间大、效率高、风险低的商业模式,商业实践问题,利润、赚钱与投资价值 技术特征及功能：集核物理、放射生物学、肿瘤放射学、计算机等高新技术于一身。治疗无创伤无痛苦，疗效好，综合治疗费比传统方法低。 企业定位：高科技、高附加值的医疗器械企业 投资价值来源：以持续创新技术和有竞争力的性价比持续创新获得持续增长的高利润？ 公司资产规模小，抵押融资规模不足以支持企业扩张，如何融资？,设计利益相关者价值分配机制，吸引利益相关者 企业发展的关键不是赚取一时短平快的利润，而是构建令利益相关者信任的价值增长和分享

9、空间。把企业增长空间、商业模式、管理能力形成的增长能力转化为投资价值，形成以未来收益增长和价值分享预期吸引资源能力的机制。,增加/增强金融职能，提供企业发展的金融解决方案支持。包括： 战略投融资板块化，结构化，证券化，基金化，产融结合；风险管理。 企业内外部利益相关者收益分配机制设计,我们的定义：商业模式是利益相关者的交易结构。包括六个要素：定位，业务系统，收益来源，关键资源能力，现金流结构和企业价值。核心是业务系统，强调整个交易结构的构型、交易方的关系和角色。,营销渠道/服务,投资价值,市场定位/客户价值,产品研发,采购/物流/库存,制造,产品库存/销售物流,供应商,商业模式,谁是最合适的利

10、益相关者：能高效提供实现定位所需要的资源能力研发、制造、营销，或能从本模式中受益者； 如何交换资源能力：确定交易方式，设计有效的价值分配机制分配投资、分享利益、分摊成本、分担风险。,1个投资方、1个场地提供方与1家具有幼儿园资质、品牌和运营经验的机构合建一家新的幼儿园。提供资质和管理的机构占多大股份比例？或按营业收入提成多少？,损失分担,超过预期的收益分配,低于预期的补偿,某企业经营多年，具有研发能力、独特资质和完整资产，但缺乏市场营销能力。引入一家具有国内外市场渠道的民营企业和一家投资公司。如何分配股份比例？,0,1,2,3,问号业务,成长性,高,现金流,瘦狗业务,明星业务,现金牛业务,低,

11、少,多,证券市场/银行/私募资本市场固定收益证券(Bond, ABS, 项目融资，私募债务，REITs,LBO),证券市场/银行/私募资本市场,VC/创业板,重组整合(产业股权交易),集团内部资本市场,1. 板块化,四.企业集团金融策略,企业集团 (吸收风险),下属企业/业务,企业集团 (连接内外资本市场，保持高资信等级，隔离业务风险),债务融资 股权融资 ,资本分配,问号业务,明星业务,现金牛业务,瘦狗业务,金融方案1,金融方案2,金融方案3,金融方案4,2. 结构化： 制造业企业的重大项目投资，战略投资 中小企业多种融资模式 基础设施结构化融资：BOT，PPP,商业地产PEREITs接力融

12、资,嘉德将投资物业按发展阶段分为培育期和成熟期，培育期物业的风险比开发物业高，但资本升值潜在回报空间也相对较大，适合私募投资人(PE/PF)的要求；成熟期物业的收益率在7-10%之间，具有稳定的分红能力，适合保守的REITs投资人。 嘉德1998年参与发起第一只私募基金，2002年发起设立了第一只REITs，开始PE + REITs的地产金融模式。 2003-2004年成立了3只私募基金和1只REITs；2005-2006年成立了5只私募基金和3只REITs；2007-2008年成立了9只私募基金，计划成立1只印度REITs和1只马来西亚REITs 未来几年内计划REITs总数再翻一倍达到10

13、只，并继续扩大私募基金平台。,融资租赁,融资性售后回租是指设备使用方将自己的设备出售给融资租赁公司，再从融资租赁公司将该设备租回使用。通过回租，企业可以改善财务状况、盘活存量资产，并可与融资租赁公司共同分享政府的投资减税优惠政策，以较低的租金继续使用设备。 经营性售后回租。中冶股份把以BOT模式运营的某高速公路项目，与租赁公司进行了新的方案结构设计，实施项目的经营性售后回租，将项目资产表外化，盘活固定资产，获得相应的现金，同时降低了负债。,4. 基金化 企业利用专业金融工具/投资基金，分拆软实力和硬资产，企业扩张的同时不同步增加自身的资产/负债规模。举重若轻，化重为轻，提高资产收益率。 基金类

14、型包括：产业基金，并购基金 组织形式包括： 企业与外部专业投资基金合作 企业参与设立和管理投资基金,万豪酒店集团:分拆酒店地产和运营管理,1970年代以前，万豪以债务融资建造了许多酒店。但在石油危机期间，高负债的负面效应开始显现。银行贷款利率暴涨，企业资金链异常紧张。 万豪对业务结构进行重大重组，将原业务分拆为两部分，将固定资产所束缚的现金流释放出来。 (1) 专营酒店管理的万豪酒店管理公司，不拥有酒店，以委托管理方式赚取管理费收益； (2) 拥有酒店资产所有权万豪酒店，将其收益以房地产信托投资基金(REITS)方式进行资产证券化。,万豪酒店公司与酒店管理公司签定长期委托经营合同，每年支付给管

15、理公司一笔合理的管理费用，酒店经营的剩余收益由REITs分享。 REITs缓解了当时万豪的财务危机，支持万豪酒店及管理公司快速扩张。 房地产投资基金为酒店管理公司新建、改建或收购酒店资产提供资金。万豪酒店管理集团在全球直接经营1000多家酒店、特许经营1700多家酒店，成为全球最大的酒店连锁集团。万豪酒店集团也是美国最大的酒店类房地产信托投资基金。,2008年3月。TCL集团和万通实业共同设立合资公司天津万通新创工业资源投资有限公司，TCL集团持有万通新创45%的股权，万通实业持股55%。 目的：打造工业地产商业模式 TCL将陆续向合资公司注入旗下优质工业物业，万通实业则将提供种子资金发起基金

16、，为万通新创进一步整合资产提供充足资金支持，并积极准备推进万通新创公司上市或发起REITs(房地产投资信托基金)。,2009年7月，万通创新收购TCL占地27万平方米的无锡工业园，对其进行再开发，打造成厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。 采用“售后回租”模式，TCL回租其中一半面积，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给美的、速必达物流等，出租率从一年前的60%增长到90%。同时，管理团队还尝试引进仓储市场、奥特莱斯、汽车影院等高附加值运营商。目前万通新创项目的投资收益率为8%。 TCL“在保留使用权前提下获得现金流，还可通过合资公司股权获利，工业资产经过运作后期溢价可间接带来

17、利润。”,1. 创立及定位 1991年创立 客户定位：有大规模仓储及管理需求的企业。包括：制造商、零售商、货运商、第三方物流提供商。 服务内容: 物流园与标准物流设施开发；定制开发；收购与回租；咨询服务。,Prologis,ProLogis服务流程,ProLogis 标准业务流程,2. 发展状况和行业地位 在全球机场、港口等交通枢纽拥有2500处仓库，总面积4400万平方米，2008年收入56亿美元。 Prologis为4,500多家世界知名企业提供通用仓库租赁服务，设施遍及北美、欧亚。全球1000强中，超过半数的企业成为其核心客户。 全球最大的仓储地产公司，财富500强企业，S&P500指数

18、成分股。,行业需求与发展空间：大企业仓储服务需求快速增长。制造商、零售商、货运商、第三方物流提供商出于提高资本收益率，减少固定资产的需要，希望专业公司提供租赁通用仓库服务。,仓储地产企业经营业绩及市值,3. 财务模型特征 投资需求：购地和建设仓储设施需要巨大资金 收益：投资回报周期长，一般在10年左右， 风险：仓储空置 仓储物流设施在的空置率下才能保持10的投资回报率；如果空置率达到15，利润将被淹没。 问题：发展模式和金融策略？,4.发展模式,收购存量企业，获得大企业中长期租赁合同，稳 定收益。 1993年在美国收购仓储。 1994年上市，收购美国存量仓储资产。 1997年收购墨西哥仓储设施

19、，第一次境外扩张。 1998年，收购英国仓储地产开发商Kingspark集团, 兼并旧金山Meridian工业地产开发公司，收购欧洲的仓储地产开发公司Garonor S.A，该公司资产主要集中在巴黎戴高乐机场。 2004年，16亿美元收购美国仓储地产开发商Keystone公司。 2005年，ProLogis出价53亿美元兼并北美仓储地产开发商Catellus公司；收购Dermody公司，兼并欧洲Parkridge 产业地产公司。,5.金融策略,证券化融资：PE+IPO+SEO,金融策略2：区域仓储项目投资基金,ProLogis通过向机构投资者(退休金、保险公司)私募，合作建立仓储投资基金，支持

20、大规模扩张。 Prologis一方面直接拥有一些仓储资产，另一方面将开发好的仓储设施及长期收益权出售给投资基金，自身为客户提供高质量仓储服务、仓储资产和基金管理。基金持有ProLogis仓储资产多数权益(80%左右，获得稳定的仓储租金收入)。减少自身资本支出，提高资本收益率。,1999年，建立第一个仓储投资基金：ProLogis 加州基金，资本规模$5.56亿；建立ProLogis欧洲仓储基金。 2002年，与新加坡政府投资公司(GIC)合作建立$10亿的ProLogis日本仓储投资基金。 北美第5只仓储投资基金在澳大利亚股票交易所上市，Macquarie ProLogis Trust，Pro

21、Logis欧洲仓储基金在Amsterdam Euronext交易所上市。 Prologis在亚洲、欧洲和北美管理了17个基金。,ProLogis European Properties Fund II 2007 Europe ProLogis Korea Properties Fund 2007 Asia ProLogis Mexico Industrial Fund 2007 North America ProLogis North American Industrial Fund II 2007 North America ProLogis North American Industria

22、l Fund III 2007 North America ProLogis North American Industrial Fund 2006 North America ProLogis North American Properties Funds VI-X2004North America ProLogis North American Property Fund XI 2004 North America ProLogis North American Properties Fund I 2000 North America ProLogis California LLC 1999 North America ProLogis European Properties* 1999 Europe Euronext Amsterdam上市. 5200万平方米meters仓库，分布在11欧洲 国家，价值34亿欧元。,6. 收益来源/结构 业务结构：仓储设施开发，仓储设施运营管理，仓储投资基金管理。 仓储设施开发业务：负责获得并开发仓储设施，然后出售给仓储投资基金或第三方。 仓储运营部：负责出租和管理仓储设施。以客户租金和仓储设施运营管理费为主要收入来源。 仓储基金管理：负责仓储投资基金管理 收益来源：仓储建造、运营管理、投资基金管理及基金权益等四方面的收益。,新的收入来源: