石家庄商圈市场调查.ppt

1、石家庄城市综合体市调报告,目录,石家庄商业市场分析 已开业项目市场分析 未开业项目市场分析 我们项目开发综合建议,石家庄商业市场分析,整体市场分析,重点商业圈分析,商业分布特点：“一线多点式商业格局” - 以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区,城市商业与分布特征,多点：逐渐成形的次商圈。 金正海悦天地、万象天城、万达商圈、怀特商圈、新火车站商圈。,一线：从新百商场，经过东购到北国商城，再往东延伸至先天下。,3,三大传统商业区 石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区：东购商圈、北国商圈、怀特商圈.。 其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业最密集、配套设

2、施最完善、人流量最集中的地段。 而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。 随着万达广场的开业及新火车站的落成，万达商圈和新火车站商圈将成为未来商业发展的主力军。,城市商业与分布特征,4,新火车站商圈,5,三大商圈 北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局； 东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降； 怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百

3、货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。,新兴商圈 万达商圈，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄市传统的三大商圈格局。 新火车站商圈，随着新火车站的建成，年吞客近千万，周边即将开发的商业综合体项目近百万平米，未来35年必将成为石家庄商业发展的主力军。 卓达商圈，是继东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是当时石家庄最大的单体商业项目。,6,商圈项目主要预览,总结,目前石家庄已开业的大型商业总体量约150万平米，其中高档商场一座总面积12万平米，中高档商场5座总面积62万平米占总商业面积的41%，其中单体商业面积在20万平米以上全部定位成中高档商

4、业（万达百货和勒泰中心），中档百货商场8座总面积51万平米占总商业面积的35%，中档商业单体商业面积较小，业态较单一一般业态构成方式为超市和百货，中低档百货主要的业态为时尚、个性的淘宝店和时尚街区店为主,主要集中在东购商圈。 未来35年石家庄新建的商业总面积约300万平米，除传统的商业街中山路外，新火车商圈商业供应量是未来商业发展的主力军。 我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内，同时处于两条城市主干线的交叉口（建设南大街和塔北路）及地铁3号线。未来商业氛围及交通条件为占据了商业的发展先天条件，由于周边商业氛围及常驻人口比较薄弱，对我们既是机遇又是挑战，在整体商业大发展的进程中，要保证商业在市场

5、运营中保持较好较稳的增长，项目的前期定位是重中之重，必须打造出项目自己的独立特色和产品的核心竞争力，同时开发周期对我们商业的发展也起到至关重要的作用。,已开业项目市场分析,万达广场,新源乐汇城,北国先天下,怀特国际商城,万象天城,北国先天下,北国先天下,北国先天下,情况说明,北国先天下购物广场商业面积12万平方米，地上六层、地下一层。是目前石家庄商业定位最高，环境最好、品类最全的高档商场，拥有600余个国际著名和国内知名服装、服饰、生活用品品牌，1个现代生活超级市场，30余个餐饮、美体美发、电子娱乐、电影院等专业服务休闲项目，全方位的购物生活体验、国际化的环境设施享受、殷勤挚真的服务满足让消费

6、者愉悦体会先天下奢华与时尚。,规模：183万m2 容积率：商业4.0 物业类别：26.4万m2购物中心，10.5万m2商业街。 产品组合：集中性商业、住宅底商：120-300 m2 车位配比：1：1.5 建筑层高：底商4.5m 物业费：商业4元 开业日期：2011年9月23日 总投资：80亿元,石家庄裕华万达广场,13,商业：购物中心20万m2 ，拥有3万m2的万千百货，1.7万平米娱乐广场及4.85万m2商业步行街；住宅底商2层面积120300 m2 ，共计700套，价格预计2-5.2万元/ m2 ； 入驻品牌：万千百货、IMAX国际影院、大歌星KTV、华润万家、西班牙ZARA、优衣库、国美

7、电器、屈臣氏、必胜客等 项目点评：成熟的一线地产品牌，完善的商业配套，强大的自营和运营能力，实现了高价高量的市场效应。,石家庄裕华万达广场,14,情况说明,万达广场共斥资80亿元，建筑面积183万平方米，商业20万平米是。集大型购物中心、连锁超市、5A写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅为一体的城市商业广场。包括了万千百货、万达影城IMAX、华润万家、国美电器、大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室内外商业步行街， 万达广场体量大、业态全，品类丰富，首次进入石家庄的品牌就达到30多个，C 项目点评： 项目定位于高端项目，通过欧式石材立面 和园林细节的打造创造项目的高端形象，产品主力主

8、 要锁定高端改善型客群需求，实现了较高的单总价水 平，整体溢价水平较好。,42,金正海悦天地,43,金正海悦天地(B区商业)：15万威尼斯购物中心,4S商业战舰：超市、商场、商业街、专卖店,超市,婚庆孕婴儿童专区,时尚动感精品街,餐饮,百货,百货,百货,数码电器,数码电器,特色餐饮,百货,水街休闲餐饮,家居,家居,家居,家居,大型餐,百货,四维动感影院,B1,F1,F2,F3,F4,F5,B1：国际“码头”/F1：皇家珍品名店街区/F2：巴黎名媛时尚街区 F3：奥林匹克运动街区/F4：威尼斯狂欢游乐场/F5：维多利亚影食天堂,地下停车场,地下停车场,B2,B3,商业规划,金正海悦天地(B区商业

9、)：规划总体说明,1层为商场，2层规划一个电器的主力店，4层建有威尼斯风情街180米长，5层主要分四部分，其中两部分是大型餐饮，KTV，左侧有影院，总体层高8.5米，局部6米， 配备两部垂直电梯 负一层共设立8个车站，11个景点 采用蒸汽火车头，开放式座椅，轨道长度近800米 建有海洋主题广场，一层到四层有一架飞天梯 街舞区利用跳舞机和街舞区提供给年轻人消费 开心农场展示儿童活动的项目,商业规划,情况说明,项目总建筑面积约30余万平方米，由3栋商务公寓，2栋商务写字楼、1栋五星级酒店及5A级智能写字楼、2万平方米沃尔玛零售大卖场、2万平方米时尚百货及7万平方米体验式休闲娱乐机会构成。商业部分有

10、地下两层，地上六层组成，负二层为地下停车场。 商业广场地上部分有室内步行街和室外步行街两部分组成，14层以精品购物为主，5、6层以餐饮、休闲、娱乐为主。目前已引进山姆大叔沃尔玛，餐饮有麦当劳、肯德基，好莱坞超级环球影城。 5A写字楼整层出售均价12800元/平米起，现有特惠独立户型出售，100-300平米。地上地下商铺在售，售价24000-44000元/平米。,塔谈国际商贸城,塔谈旧村改造总建筑面积超过300万平米，（高档住宅占90万平米）、（文体教育医疗设施30万平米）、（商贸批发餐饮娱乐77万平米）、（写字楼和酒店57万平米）、（地下停车场和配送中心45万平米）。 该项目定位以经营批发品牌

11、服装、电子产品、文化用品、日化、婚纱、庆典礼品等数十万种国际国内畅销产品的大型主题专业批发商城。 采用“统一规划、统一管理、统一推广、统一培训”的原则，预计该项目于2014年底投入使用后，可实现年交易额达六百亿元，创利税逾三亿元，解决就业五万余人。塔坛投资集团自持商业物业建筑面积将超过100万平米，,华强广场,石家庄华强广场项目位于民族路商业街西段北侧，东邻颐高数码广场，西侧为金圆大厦，总建筑面积30万平米，由深圳华强集团投资兴建，预计总投资33亿元，计划将于2013年底前落成 项目以高端电子信息展销中心为依托，囊括电子专业卖场、5栋精品公寓和1栋38层5A国际智能写字楼 7.5万平米的专业电

12、子卖场，项目建成后将成为石家庄规模最大、种类最全、档次最高的电子专业卖场， 公寓目前销售均价9000元/平米，已售80%。,住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约45%或以上上，体量超过20万甚至更多；是以住宅为主导的综合体项目。 商业比例：万象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商业为主导的综合体项目。,综合体项目产品组合配比,规划分析 到2020年，该市将形成1个市级商业中心、3个市级商业次中心、11个区域商业中心、60个居住区商业中心、4条主要商业街。 供应分析 整体商业处于集中建设期，商业消费在“大部分新建区”均尚未形成，“新建区”商业地产市场尚处初期阶段。 价格分析 核心区域在

13、售商业价格区间：2-4万元/平方米，个别项目销售价格可以达到5万元/平方米。 区域成熟商业租赁方式：大型百货商场多以销售额返点为主20-30%，其它多以租赁形式为主平均价格10元/平方米/天。,未来商业市场总结,49,产品分析 未来商业供应量主要以大型建筑群体为主，整体商业面积一般10万平米以上，具有体量大、业态全、多元化经营，但同质性较强，差异化较弱。 业态分析 由传统百货经营业态仍趋向多面业态形式发展，业态不仅满足购物的需求，同时满足休闲、娱乐、参观、商务、旅游等多元化需求，以体验式消费，休闲式购物的方式享受商业给人们带来的改变。 发展趋势分析 由“点”转换到“面”的发展趋势，形成由传统的

14、三大核心商业区向周边区域扩展态势，并且逐步形成“面式商业区”： - 中心商务区商业中心： 中山路为核心的中心商务区的商业聚集效应， 从而大幅增强吸引高端消费的商务中心区；随着商业的发展，商务中心以逐渐形成。 - 现代市民消费中心区： 由于万达/裕华商圈的建成，多点式面向建设的商务区将形成完善的服务于城市生活的商业体系。,区域商业市场总结,50,未来5-10年内的石家庄城市综合体项目将成泛滥之势，各项目定位规划既形成竞争，又相对互补，既相对集中，又形成割据之势。 城市综合体的发展是城市未来的趋势，对商家资源的争夺、对消费者客群的争夺，将会是未来各项目的重点。 外来房地产开发名企，本地传统房地产开

15、发企业，都已经卷入这场商业地产的大战中，对商业地产认识的深度，投入力度，对商业运营管理的准备，直接决定了项目的成败。 消费者是最终裁判，无论是改变他们还是迎合他们，只有他们的认可，才是项目的成功,总结,51,52,我们项目开发综合建议,项目定位规划建议,项目工作思路,项目商业区域概况,项目商业区域概况,项目商业区域概况,6#,7-2#,2#,A,B,北区,南区,10-2#,9-1-2#,11#,项目定位建议,一、区域商业核心 石家庄城南商业核心，辐射项目周边3公里，针对周边常住居民、高校学生、新车站人群、商务办公群体，打造区域性商业核心区 二、中档为主，兼顾两极 以大型购物中心为主题，满足人们

16、日常生活购物、娱乐、餐饮、休闲的需求 以品牌百货为品质，满足商务白领，追求品质、品味的高收入消费群体 以地铁商业为特色，满足商旅人群的快捷生活需求，为低收入群体提供丰富的高性价比商品及服务 三、着眼目前，适当超前 万达广场、乐汇城等已开业的综合体项目已充分证明各阶层的消费者已经从传统的生活形态转变，更加接受并习惯吃喝玩乐购一体化的消费模式，并更加注重体验性。这就要求大型商业的设计者们在产品的设计上更加注重人性化，舒适的环境、便捷的设施、贴心的服务等等。既要吸取已开业项目的优势为已用，又要能满足未来10-20年、甚至更久的超前规划设计（如不断增长的对停车的需求）,项目规划建议,6#,7-2#,2

17、#,A,B,北区,2#+B：购物中心，地下二层，地上4层（局部5层）。自持物业，不做分散销售考虑 6#：酒店+精品百货 酒店、精品百货可考虑定制发售或联合开发等 7-2#：室内步行街，一、二层为连体商铺，根据开发节奏与集团资金情况可考虑设计成销售产品。 A：建设南大街地下增加开发区域，需要论证其可行性，如可以开发，则地下区域可与2#、7-2#地下区域相接 具体各区域单层规划需结合商业顾问公司详细论证，达到商业使用合理化、利益最大化,项目规划建议,南区,10-2#,11#,9-1-2#,1、建议将11#红色框区域作为补偿孙村的商业面积 2、10-2#地块可规划为酒店、娱乐（洗浴、KTV、夜总会等

18、）、大型餐饮 3、9-1-2#可规划为快捷酒店 南区商业氛围不足，不适合规划为购物各业态。而紧邻的塔谈也定位为国际商贸中心，专做市场业态，所以在此地块的商业定位上建议与其错位，定位为餐饮、娱乐、住宿,项目工作思路,详细论证,商业顾问公司,详细论证,商业建筑设计公司,变更、洽商、沟通会,商业装修设计公司,商业物业,试营业、营运管理,商装管理,图纸审核,开业庆典,项目工作思路,1、充分认识商业地产的运作规律与盈利模式 商业地产不同于传统的房地产，租金收入与资产增值是它的投资目的。它的盈利模式也是持久的、多样的。而开发企业要从传统的物业销售者转变成为物业经营者，也需要在思想和行为上进行彻底的改变。对

19、商业市场的认识和耐心是开发企业最需要具备的。 2、做对商业地产的开发步骤和程序 传统的房地产开发，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再进行商业定位和规划，再进行招商。商家进来一看，物业完全不符合自身的使用需求，要么租金谈不上去、要么根本无法使用，改造物业吧，增加投资成本。造成了很多的烂尾楼。所以做商业地产，非常重要的是做对程序。把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，先做商业定位和规划，再做符合商家需求的商业建筑设计，这样设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金，而且在工程施工中避免了大量的拆改，降低了成本 3、建立强大的商业经营管理团队 商业经营团队和物业管理团队是商业地产能否保值升值的关键，任何一个项目的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。在经营的过程中，商户需要不断的汰换，经过3年-5年左右的市场培育期，才能达到最稳定、最合理的商业布局。商业物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。需要管理人才既懂商业又懂机电又懂物管，这样的人在全国都很缺，只能