房地产风险分析.ppt

1、房地产项目全过程管理和风险控制、中国房地产总经理、董事长(职业经理)高级学院于2003年六月20日在政纲署第一位国家注册监督工程师新华社上海市分会房地产研究中心董事会董事致辞。企业的关心最关心投资和收益。机会和赔偿竞争优势业绩增长。最可怕的风险(不确定性):政策、市场、技术、进度、成本、人最大的风险失控、企业-“3控制”；项目-“三控”“转移”“一协”最有效的方法全过程、系统、企业范围内的风险管理(范围试验管理)、风险定义、1、风险等于不确定性(马、计算、人、日)2 0。小于零的最大危险是人类的能力和价值观矩阵(4人)，方向比方法重要，方向是做正确的事。应该做什么，可以做什么，应该做什么。企业

2、：首先住宅房地产是一流的，然后发展成边际房地产。部门：投资(趋势、时空、时机)、产品(符合市场、引领消费、位置、价钱、品位统一、产品极品)、市场(客户系统类别、需求、渠道)服务(满足需求、创造需求)如何期待、鼓励，使价值和价钱一致，贡献和报酬一致，发展和能力：能力者奖，普通人是怎么做的(说数据)，奖惩(物质和职位)，申告奖(例如成本节约奖，革新奖，合作社)。制度管理、文化馆(价值承认、东高中、一起辉煌)、危险源、政策危险土地、贷款、预售、抵押、辅助市场风险“玉不城”价钱曹征(金/陷阱)技术风险“西南身份”、项目投资决策和风险管理、项目选择和协商项目投资机会分析(示例：杨浦项目)项目投资论证会(

3、示例：沈阳市项目-工程和投资的差异)项目投资决策项目可行性研究、项目动态评估和决策调整，示例1:御景院定位调整(住宅类型、面积、标准示例) 地块时空一维：地段二维：形状三维：空间四维：时间空间=“时空”N维3360生态文化历史选择时期统一资源规划和规划环境和规划，建筑施工一维：国防二维：防碍三维：内外空间(动工、复式、低矮) 功能和形式统一的基础2。物有所值。3.比较价钱价钱类型：总价钱、单价、得失率。价钱单位：价钱/集、价钱/建筑面积价钱/使用面积4。计划设计应用量化手段研究，项目计划设计和风险管理，计划容积率性能价钱比1。容积率是区分房地产类别的关键指标0.20.4独立别墅0.40.6双联

4、住宅0、项目计划设计和风险管理、公路计划布局和价钱性能比率1公路复盖范围和有效复盖范围定量分析公路经济指数3公路类型、项目计划设计和风险管理、空间设计和性能价格弧形设计中高于三维大空间的层、空间的体积系数、空间使用系数室外空间设计舒适的空间和环境、空间使用系数柔性设计动态曹征“郑源中间层”；需求层次。西南项目，产品的“时空”市场定位，产品商品作品一品(增值超额收益)位置，价钱，品位成功的最高境界综合效果高度统一的经济效果社会效果环境效果牌子效果，房地产运营的境界，赚钱-生产经营型赚钱-竞争统一改编生财-资本利润增长路径成本收益=价钱价钱-成本=利润，价钱：市场供应和需求区域环境产品质量企业牌子成本3360设计标准价值工程足够的竞争风险规避，销售控制表：黄宏柏，成本目标管理，成本动态评估和动态计划方法成本目标的细化和优化成本目标设置动态目标管理是成本控制的基础，成本控制， 使用成本控制目的将资源的最高效率设计决策和成本语义价值功能/美观和成本间客户要求与投资收益和设计相结合，通过成本平衡分配使总支出数量保持在开发人员投资允许范