熊楚风--房地产项目报批报建全流程.ppt

1、房地产项目报批报建全流程,代鹏 陈文斌 熊楚风,总体流程图,总体流程图,一、土地的一级开发阶段,1.1一级开发方式,一、土地的一级开发阶段,1.2涉及的政府职能部门 国土局 发改委（负责立项核准） 建委（控制一级开发企业资质等） 规划委（批复土地规划意见书）,二、国有土地使用权的获得,2.1 土地使用权获得方式 土地使用权划拨 土地使用权出让 土地使用权转让,二、土地所有权审批步骤,二、土地出让金的缴纳,二、土地使用许可证的办理,三、建设工程规划许可证的办理,三、房地产项目立项（重庆市）,项目建议书，由项目建议书编写立项申请 10万平以上报市发改委，以下报区发改委 立项申请原件1份 国土公示材

2、料复印件1份 单位营业执照复印件1份 开发资质证书复印件1份 若有联建单位需提供联建协议，及联建单位执照 向发改委申请下达年度计划、批文及固定资产投资许可证。,四、建筑施工许可证办理,具体操作程序,招投标 工程担保 合同审查 项目开发手册审查 窗口受理 质量监督、企业管理审查、安全监督 费用交纳 许可审批 窗口结办,五、项目在建与预售许可证的办理,条件： 中国城市房地产管理法规定投入开发资金占总投资25%以上即可申请。 但不少城市规定，高层建筑必须完成2/3才可以获得商品房预售许可证。 各城市不一样,5.1 项目地名与门牌申报,地名申报获得土地后就可以操作。 门牌申报则要到建筑标高0.00以上

3、后进行申报。 主管部门：规划委,5.2项目在建工程抵押（天津）,主管部门：相关的管理部门 在建工程抵押给银行后，应进行抵押登记，偿还贷款后，也要进行注销登记。,5.3物业备案及物价审批,物业备案，在业主委员会成立之前，前期物业管理部门要进行备案。 主管部门：市房管局物业管理处 物价审批，主要针对经适房和危改项目等由政府对售价进行控制的项目。 主管部门：物价局房地产管理处,5.4预售备案和预售抵押登记,预售备案：预售的房子要登记，不能再卖了消费者要是反悔就要去取消登记。 主管部门：土地房屋权属登记中心（重庆） 抵押登记：若购房者通过抵押贷款形式购房，则要去相关管理部门进行预售抵押登记。 主管部门

4、：土地房屋权属登记中心（重庆）,5.5 预售许可证的办理,主管部门：主城区由市国土房管局办理；其中，经济技术开发区、高新技术开发区、北部新区经开园和高新园由国土房管分局（所）受理并初审后送市国土房管局审批。其他区县（自治县、市）由当地区县国土房管局（房管局）办理。 需提交预售方案包括：基本情况，建设进度，预售套数，分摊情况等。,六、房地产项目竣工验收与办理产权证,6.1验收前水电气报装 6.2竣工验收 6.3竣工备案及交付使用备案 6.4房地产项目产权证的办理,6.1验收前水电气的报装,相关单位：相关电力公司，自来水公司，天然气公司。 递交材料后双方研究供应方案，现场施工，验收，试验。,6.2竣工验收,项目竣工后，要组织相关的政府管理部门进行验收。 先进行专项验收，再进行综合验收。 专项验收：消防，民防，卫生，环保，规划，交通，园林，防雷等。 六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收材料。,6.3竣工备案及交付使用备案,主管单位：建设委员会 当竣工验收通过后，就可以申请商品房交付使用许可证了。在一些操作严谨的城市，只有获