刘玉章老师现场完整版课件.ppt

1、,刘玉章,做好2011年房地产企业 所得税汇算清缴的准备工作应对 土地增值税清算和稽查,第一讲 企业所得税汇算清缴概述 一、企业汇算清缴的概念与企业范围 （一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内（或实际经营终止之日起60日内），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。,（二）企业所得税汇算清缴的企业范围： 1.按

2、经营期限分： （1）凡在纳税年度内从事生产、经营（含试生产、试经营）； （2）在纳税年度中间终止经营活动的企业； 以上企业都是企业所得税汇算清缴的纳税人。 2.按征税方式分： （1）查账征收所得税的企业； （2）核定征收中定率征收所得税的企业。,二、纳税人的责任 1.纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。含减免税、资产损失等。 2.纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对

3、纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 3. 纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送管理办法规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。,三、纳税人的权利 1、延期申报权：纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办理企业所得税年度纳税申报或备齐企业所得税年度纳税申报资料的，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税申报。 征管法实施细则第三十七条：纳税人、扣缴义务人确有困难，需要延期的，应当在规定的期限内向税务机关提出书面延期申请，经税务机关核准，在核准的期限内办理。 2、重新申报权：纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税

4、年度纳税申报,3、结清税款权：纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。 4、延期缴款权：纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内补缴企业所得税款的，应按照税收征管法及其实施细则的有关规定，办理申请延期缴纳税款手续。,四、纳税人汇算清缴报送的资料 （1）企业所得税年度纳税申报表及其附表； （2）财务报表； （3）备案事项相关资料； （4）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机构的预缴税情况； （5）委托中介机

5、构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；,（6）涉及关联方业务往来的，同时报送中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表； （7）主管税务机关要求报送的其他有关资料。 纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。,五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人（指总分公司），由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴；分支机构（分公司

6、）不进行汇算清缴 应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。 总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。 “统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”,六、合并纳税企业的汇算清缴 经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。 成员企业向汇缴企业报送

7、的上述资料，应经成员企业所在地的主管税务机关审核。,七、主管税务机关的审核 主管税务机关受理纳税人年度纳税申报后，应对纳税人年度纳税申报表的逻辑性和有关资料的完整性、准确性进行审核。包括： （一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确。 （二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度待弥补的亏损额。 （三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请是否符合规定程序。,（四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税前扣除的财产损失是否由分

8、支机构所在地主管税务机关出具证明。 （五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填列的预缴数额是否真实。 跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人及其所属分支机构预缴的税款是否与中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构分配表中分配的数额一致。 （六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、逻辑关系是否吻合。,八、关于企业提供有效凭证时间问题 2011年公告第34号：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。,九、对执行34号公告需要进行纳税

9、调整事项的处理 2011年公告第34号（七）/本公告自2011年7月1日起施行。本公告施行以前，企业发生的相关事项已经按照本公告规定处理的，不再调整；已经处理，但与本公告规定处理不一致的，凡涉及需要按照本公告规定调减应纳税所得额的，应当在本公告施行后相应调减2011年度企业应纳税所得额。 立法法第八十四条规定： 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。,第二讲 土地增值税清算的纳税操作技巧 第一节 土地增值税法规解读 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就

10、其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （一）纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。 、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。,（三）征税范围的界定： 1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为； 2土地增值税只对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 3土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。,二、收入总额的确认 （一）清算管理规程： 重点审核销售明细表、房地产销售面

11、积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。 （二）220号函：（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。,（三）视同销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产

12、转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。,三、扣除项目内容： “开发成本”分为土地使用权所支付的金额、房地产开发成本 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 契税视同按国家统一规定交纳的有关费用。 1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 2.是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,（二）房地

13、产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。 （1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。,（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁

14、补偿费。,2.前期工程费：包括规划,设计,项目可行性研究和水文,地质,勘察,测绘,“三通一平”等支出。 3.基础设施费：包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出。 审查时应当重点关注： （1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 （2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。,4.建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式发生的建筑安装工程费。 （1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报

15、告、工程施工合同记载的内容相符。 （2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。 （3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 （4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。,5.公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。 （3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项

16、目合理分摊。,6.开发间接费：是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等。 审核开发间接费用时应当重点关注： 是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额” 和“房地产开发成本”之和的10 以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （

17、四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之” 之和加计20的扣除。 （五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。,（六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 财税200621号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让

18、年度止，每年加计5计算”。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过6个月、未满12个月的，可以视同为一年。（意味着不足6个月的不计算扣除额）,四、扣除项目的具体要求 （一）按房产类型清算：对开发项目中的不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）对原始凭证的要求： 土地增值税暂行条例：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 清算管理规程：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得

19、合法凭据的不得扣除。,（1）拆迁补偿费的规定：清算管理规程 第22条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 （2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,（三）对单位面积建安造价的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符合清

20、算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 清算管理程序第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。,（四）房地产开发费用中利息的计算： 1.细则规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内计算扣除。 2. 国家税务总局关于印发的通知（

21、国税函发1995110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10以内计算扣除。,3.国税函2010220号： （1）利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除 （2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。

22、（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4.财税字1995048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。,（五）土地增值税的计算方法及程序： （1）增值额销售收入总额扣除项目金额 （2）扣除项目金额建造成本开发费用加计扣除额 相关税金建造成本10建造成本20建造成本 5.5销售收入总额 1.3建造成本营业税金及附加 （3）增值率（增值额扣除项目金额）100 （4）选择适用税率：四档税率 （5）土地增值税增值额适用税率扣除项目金额扣除率 前提：实施细则规定的建造成本中不含利息支出。,（六） 根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式： （1）企业开发项目的利

23、息支出不能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额（建造成本已计入开发成本的借款利息） 1.3与转让房地产有关的税金 1.3不含息建造成本营业税及附加 （2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额（1.25不含息建造成本 营业税及附加） 实际支付的利息 金融机构利息支出 5%建造成本 据实扣除法 金融机构利息支出 5%建造成本 比例扣除法,五、土地增值税的税收优惠 （一）建造普通标准住宅的税收优惠 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税。 财税2006141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发200526号制定的“

24、普通住房标准”的范围内从严掌握。,国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见（ 国办发200526号）对普通标准住宅规定的原则条件是 ： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。 经济适用住房建设单位利润要控制在以内。,北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局 关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易

25、价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元，区位调整系数按照北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表,北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表,按照通知规定计算，公式为： 每平米价格上限平均交易价格（18000元/平方米）调整系数1.2， 北京市享受优惠政策住房的每平米价格上限,（二）国家征用、收回房地产的税收优惠 条例第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 细则解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 财税200621号进一步明确： （1）因“城市

26、实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； （2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,（三）个人转让房地产的税收优惠 1、细则：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。 2、 财税字1999210号规定： 对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 3、个人之间互换自有居住用房地

27、产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4、自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。,（四）企业以房地产投资联营的税收优惠 财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 财税200621号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。,（五

28、）合作建房的税收优惠 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 （六）企业兼并的税收优惠 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。,（七）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠 财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）： 第四条 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。 上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善

29、。,第二节 土地增值税的征收管理 一、土地增值税的征收管理 1、细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。 2、财税200621号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。,3、加强土地增值税预征工作 国税发201053号：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。为了发挥土地增值税在预征

30、阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外 保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2 ； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5； （4）西部地区省份不得低于1 ； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。,二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 （一）税务机关的责任： 1、提供优质服务 2、对纳税人申报情况进行审核。 （二）

31、纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。,三、土地增值税的前期管理 1、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 关于印发的通知（国税发199590号）：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表。 2、 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成

32、本、费用。,四、土地增值税的清算受理 （一）土地增值税的清算单位 1、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； 2、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3、对开发项目中的不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,（二）土地增值税清算项目的确定 1.应当进行土地增值税清算的项目： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。,2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目： 已竣工验收的房地产开发项目，已转

33、让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 省级税务机关规定的其他情况。 要求清算的项目由主管税务机关决定并下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税收征收管理法有关规定处理。,五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表； （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发

34、、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,六、收到清算资料后的处理方式 清算管理规程第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种： 1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。 2、对符合清算条件、但

35、报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。 3、对不符合清算条件的项目，不予受理。意味着可能对该项目的土地增值税清算，按照清算管理规程第三十三条规定实行核定征收。,七、土地增值税清算项目的审核鉴证 国税发2006187号：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 清算管理规程第12条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 国税发201053号：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各

36、地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。,八、土地增值税清算的审核 （一）土地增值税清算的审核部门 税务机关 清算管理规程第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。,（二）审查内容 1、清算项目的审查： （1）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算； （2）对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算； （3）对不同类型房地产是否分别计算增值额、增

37、值率，缴纳土地增值税。,2、收入情况的审核： （1）重点审核“销售明细表”、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； （2）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核； （3）对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况； （4）视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。,3、扣除项目金额的审查 （1）在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （2）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未

38、取得合法凭据的不得扣除。 （3）“开发成本”中各个成本项目金额应当准确地在各成本项目中分别归集，不得混淆。,（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。 （5）同一个项目分期开发的 同时开发多个项目的 同一项目中建造不同类型房地产的 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。,采用合理的分配方法，分摊共同成本。,九、土地增值税的核定征收 （一） 条件：清算中符合以下条件之一的可实行核定征收 （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者

39、成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,（二）核定征收的程序：符合上述核定征收条件的， （1）由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书； （2）派出税务人员对房地产项目进行土地增值税核定征收的核查工作，取得相关资料； （3）经主管税务机关审核合议并做出核定征收的决定； （4）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。,（三）总局新的严格要求（国税发201053号） （1）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任

40、何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。 （2）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。,十、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理 1.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 2.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土

41、地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的“单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计算。 清算时应当 计算： 单位可售面积成本费用开发总成本费用总可售面积,例21、甲房地产公司开发的A小区，2010年已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请，进行了A小区的土地增值税清算。清算时，尚有部份房屋待售，清算时经审核确认的“单位可售面积成本费用”为每平方米7860元。2011年1月份，销售房屋12套，总面积1176平方米，每米均价14 300元，计算应缴纳的土地增值税。,第三节 土地增值税的纳税筹划技巧 一、开发产品定价技巧： （一）普通标准住宅免税临界点： 例22、某房地产公司从事普

42、通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。,1、收入总额：2400万； 2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）： （1）取得土地使用权金额：324万 （2）房地产开发成本：1100万 （3）房地产开发费用：（324+1100）10% = 142.4万 （4）加计20%扣除数：（324+1100）20% = 284

43、.8万 （5）扣除营业税及附加：24005%（1+7%+3%）= 132万 扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 3、增值额：24001983. 2 = 416.8万 4、增值率：416.81983. 2 = 21.02%,建造成本,5 、应交土地增值税：416.8 30% 0 = 125.04万 6、获利金额收入成本费用利息税金 24003241100100132125 619万 假设：降价到1975元/平方米，销售收入总额为2370万元。 增值额23701981.6 388.4万； 增值率388.41981.619.6% 小

44、于20%，免缴土地增值税。 获利金额23703241100100130.4 715.6万 多获利715.661996.6万,计算免税临界点： 设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。 于是： 按照建造成本10计算的房地产开发费用为0.1Y； 财政部规定的加计20扣除额为0.2Y； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X5（173） 0.055X,计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系： X（1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X） 0.934X 1.56Y X 1.67024Y 即：增值率 20%时，售价为建造成本的1.67024倍; 当X1.67024Y时

45、,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。 所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。, 20%,根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下： 不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014 （免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数） 上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米 免税临界点定价1186.661.670241982.00元/平方米 高收益最低定价1186.661.820142159.91元/平方米,（四）如何通过“不含息建造成本”控制增值率，从而达到控制土地增值税纳税

46、额的目的 ? 以下“建造成本”均为不含息建造成本。 土地增值税的增值率增值额扣除项目金额 （销售收入总额扣除项目金额）扣除项目金额 销售收入总额 -（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加） 建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加,二、土地增值税纳税筹划十大方法： （一）适度加大建造成本法 例23 甲房地产开发公司开发的丽景小区为普通标准住宅，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本4200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建

47、设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。,提高售价，收回成本 加大扣除额，降低增值率,（二）费用移位法 例24 甲房地产开发公司正在开发帝景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3000万元，可售面积40000平方米。每平方米售价2400元，销售收入总额为9600万元。 假设开发该小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影

48、响。 讨论：调整公司编制，10的“房地产开发费用”扣除是否会受影响？,（三）巧用利息扣除法 例25 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金3720万元，房地产开发成本9000万元，其中含银行借款费用720万元，能够提供银行借款证明文件。可售面积40000平方米，每平方米平均售价6400元，销售总额25600万元。如何计算土地增值税可以使税负降低。 建造总成本3720900012720（万元） 不含息建造成本1272072012000（万元） 借款费用/不含息建造成本720120006%5,土地增值税纳税申报表 单位：万元,（1）按照比例扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额12

49、000130%256005.5% 15600140817008(万元) 增值额25600170088592(万元) 增值率85921700850.52%,适用税率40%,速算扣除率为5%; 应交土地增值税859240%170085% 3436.8850.42586.4(万元) （2）按照据实扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额12000（15%20%）720256005.5% 15000720140817128(万元) 增值额25600171288472(万元) 增值率81921712849.46% 应交土地增值税847230%02541.6(万元) 据实扣除法较比例扣除法节税2586.425

50、41.644.8(万元),（四）合作建房筹划法 例26 甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？,（五）股权转让筹划法 例27 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本3000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100 000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产

51、开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，准备以10000万元将这个在建项目转让给德隆房地产公司。如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低？,方案1、广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司，应纳税费计算如下： （1）营业税及附加：100005.5%550(万元) （2）土地增值税: 扣除项目金额(30002000)130%100005.5% 65005507050(万元) 增值额1000070502950(万元) 增值率2950705041.84% 应交土地增值税295030%885(万元),（3）印花税100000.55(万元) （4）企业所得税:

52、应纳税所得额10000500010055088553460 应纳所得税346025865(万元) （5）个人所得税： 假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配： （3460865)20519(万元) （6）应纳税总额5508855865519 2824(万元),方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。 假设，广源公司资产总额5500万元，负债额2500万元，德隆公司以7500万元购买广源公司全部股权并负责偿债，计算应纳税费。 （1）营业税：财税2002191号规定，股权转让不征收营业税 （2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。 （3）印

53、花税100000.55(万元) （4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税 （75003000）20%900（万元） （5）应纳税总额5900905(万元) 方案2比方案1节省税费28249051919（万元）,转让在建项目与转让股权纳税比较表,单位：万元,（六）企业筹建期的巧妙运用 例28 某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“三通一平”等项工作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门

54、作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5200万元，可售面积20000平方米，以单位均价6700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。,（七）增加土地开发成本,降低土地增值税 例29 鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30

55、的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可以进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。,（八）投资时机的最佳选择 例210、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为2年，建设投资预计需要13000万元，预计建成后宾馆房产的公允价28800万元。,（九）土地出让金返还筹划法 企业取得的财政补贴和税收返还，会计

56、准则规定属于“政府补助”的范畴，计入“营业外收入”科目。 例211 A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何做账务处理？,（十）加大成本的预测方法 例212 甲房地产开发公司于2007年开发京丽苑小区，项目规划为普通标准住宅，2009年初，小区建设已经接近尾声，商品房正在销售中。财会人员开始测算土地增值税的税负：该项目取得土地使用权支付的金额为4000万元，房地产开发直接成本6000万元，项目管理部发生开发间接费100万元。该小区可售面积43000平方米，预计每平方米均价40

57、00元，预计销售收入总额17200万元。城市建设维护税7，教育费附加3，开发费用允许按10扣除。,第三讲 企业所得税汇算清缴的纳税操作技巧 第一节 开发产品的成本核算 一、成本核算应遵循的原则 （一）开发产品成本：是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照国家财税制度规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发费用的对象化。 （二）确定成本对象的原则。 成本对象：是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发生的各项耗费而确定的承担费用的项目。 开发成本的承担者。,1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外

58、经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象。 可售开发产品 独立成本对象 不可售开发产品 过渡性成本对象 2、分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。,可否销售原则,4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 “备案制度”：第26条“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意”。,二、开