某地区电子厂项目管理及管理知识思路分析探讨(PPT 52页).ppt

1、京商：东莞市桥头镇春日电子工厂“三区”改造开发奖，东莞市桥头镇春日电子工厂“三区”改造项目发展思想回顾，2012年十一月4日，方案说明，1，此次报告目的：说明我公司对项目发展的理解，对相关问题进行进一步的医生沟通。项目初探，商业量，商业量，对外依存度，小型城市综合体特征，住房价值潜力，问题1: 6万多个商业量，今后会发展为集中商业吗？还是多元化事业？问题2:综合体的开发商和销售，如何运营才能最大限度地提高价值利益？问题3:商业和住宅产品组合如何匹配？问题摘要，区域宏分析，节目概述，市场环境分析，项目本体解释，项目运营思路，区域宏分析的第一部分，桥头镇，博罗县，惠州市，增量在班格尔市48千米，深

2、圳市60公里。村庄总面积为56平方公里。“国家卫生局”、“广东省教育强震”、“广东省重点工业卫星”。1小时交通权，总的来说，桥头镇是一个好产业，设施建设，经济基础，地理条件，桥头镇，东莞市，七石镇，横岗镇，大朗镇，张木镇，柏油镇产业生产总值76亿元，比上年动机增长20.8%，从2011年桥头镇主要经济数据、经济发展态势来看，桥头堡镇首先摆脱低迷，经济发展高于市平均水平。特别是工业发展迅猛，给本地区房地产发展带来了大量常住人口。红色公路的名字从桥头镇(2004-2020)总体规划公路、湘江高速、光惠高速、东心路、湾仔高速、桥东大道、桥东大道、桥公路、交通规划上来看，桥头镇与周边城市、城市的联系将

3、大大加强。桥头镇是“工业住院、居住入口”的集中发展战略，计划“一对三”四个城市团。牙齿中，中心集团是综合服务中心，东部集团北部集团西部集团成为工业园区。从城市人居中心计划来看，桥头镇未来商业人居中心是以城镇政府所在地区为核心的中心集团。本项目位于牙齿地区，具有广阔的发展前景！从中心团体(项目地区)、各种住所、商业金融区、城市用地计划来看，项目所在地的中心团体集中了大量的住宅、商业金融、行政区，这意味着城市基础设施重点投入、商业集中、消费层的充分市场条件。为项目中级市场定位开发战略奠定基础！行政区，广东省东莞市2010年第六次人口普查数据：全村人口166774，占市人口的2.03%。户籍人口为3

4、5887人，外来人口为130887人。、人居消费、人口统计，2012年上半年，全市社会消费品零售总额8亿元，同比增长8.2%，2011年，金融机构存款余额78.8亿元，增长9.1%，农村居民人均纯利润15000万元，从消费水平来看，桥头镇是全国明星镇，居民的消费能力比较强。2011年桥头镇三大产业比例图，在“125”期间应加快第三产业发展，扩大传统服务业继续，加快生产力服务业发展，房地产业，现代物流业和信息培育，中介等新兴服务业，特别是我们村酒店服务业优势，推动资金、信息、人流和物流，产业，“广东省中心镇”，“广东省重点工业卫星镇”，“广东省技术创新专业镇”，“全国综合实力天强镇”，1，区域宏

5、概要，2，2，这给了不在第一阶段的桥头镇特许经营管辖区商业的机会。商场、华丰百货、永都商场、东欧百货、沃登国际酒店、弘大步行街、漫画百货、恒丰酒店、三正半珊瑚酒店、电子数码街、商圈环境奖、桥头镇商业，牙齿地区有2比5星级酒店，对话百货、三红商业广场、万事百货广场、优势产业培育“电子数码”、“服装”特色商场，零售业以中低价百货店为主，高级商业不足，商业形象不良，需要提高整体商业质量，商业集中度明显，居民的目的性消费比较强，金钟仁高级消费人，高级消费人。项目充分配备了中级高级消费阶层。从市场供应来看，目前销售、销售的项目较少。项目有比较好的竞争环境。1，商业和商业项目竞争少，运营空间大，2，电子、

6、纺织品、家具等优势产业为业务计划提供基础，3，高级零售业务是当前的市场差距。4，小型城市综合体更可行，第三部分项目桥头堡小学桥头堡初中文德初中前新小学新联小学，体育中心博雅化文明商业街东莞市桥头医院宏达步行街3边幅画店油画展新华广场电子数码街大和百货商店森红商业广场万舍百货，莲湖公园桥头公园，凤凰场三井珊瑚酒店华登国际酒店恒丰酒店项目所属地区的价值在桥头堡镇处于较高的地位，具备高级商业项目的基本条件。从地块属性来看，项目外围的大面积商业对本项目商业的位置和计划有一定的影响。项目产品计划具有多种多样的综合特征。，北：工业炉，大型和百货店，淘宝网数字等；南:红达路、红风酒店、抗原酒店等书:胶光路、

7、红达步行街、三弘商业广场、万事百货等同志：碧莲路、延湖公园、杉木酒店、恒丰酒店等。从项目，项目周围看，两边紧挨着城市干线公路，更清楚地显示出来。(威廉莎士比亚、温斯顿、)同时，拥有好的景观和商业资源，与周围资源相结合，制定本议案是关键。所见，工业路，文明路，侨乡路，东江路，博罗路，彗星，东莞市，2，土地周边景观资源丰富，周边配合成熟，为项目发展提供了强有力的条件，3，良好的外部交通条件项目商业发展的良好通达条件。了解区域环境和项目本体情况后，如何最大限度地发挥价值？如何确定项目定位？我们应该建立什么样的开发程序？项目运营理念的第三部分，项目业务部分是未来项目发展的难点，因此，我们公司将在此重点

8、讨论业务部分，通过以下几个茄子方面进一步判断和论证业务发展。根据商业区需求验证，项目整体市场定位，报盘事故，开发商远景，商圈人口，商圈消费水平，商业市场研究，消费者研究，商业区发展法，一般商业项目80%消费群来自项目3公里以内，因此消费群主要选择在项目3公里以内。计算公式：面积体量判断=(商圈人口x人均消费额x项目吸引度)/上平效果，市场和客户研究，案例研究，项目分析，商业研究，项目市场定位，下一步明确市场定位：格式市场定位标准，验证标准，格式市场定位，阶段1，阶段2，阶段3，项目格式市场定位模型测试项目市场定位和编写格式的可操作性是否正确，商人入住的意图研究，商家房地产要求，项目发展要求，商

9、家租赁条件要求，确认定位是否合理，在商家研究对象的选择方面，结合当地现有商家牌子及未来项目导向的对象商家进行研究。主要是对不同层次、形式等多方位进攻性的研究，综合考虑商家的看法和需求。、模式1开发商的资金压力很大，面临经营风险。可以创建开发者牌子图像。对开发商的快速资金回收主力商家进行招商引资比较困难。影响商家的项目自信。牙齿模型可以平衡开发人员资金压力和运营风险。开发者损失部分器官稳定收益。经济计算事故：明确的问题，评价内容，商业销售价格和销售价格系数主力/车主店租金水平本项目基准租金测量本项目各层形式租金参考租金利润，市场销售价格水平和销售速度市场租金水平评估项目租金水平建议通过市场分析，了解了各层租金系数、以上提到的项目定位后，我们提出了需求、静态收益分析、敏感度分析、资金来源分析、现金流分析、报酬方案、适当方案、激进方案、动态收益分析、确定的项目量、市场定位方向过程中，将采用新的运营模式来实现项目价值。市场调查项目市场定位计划/施工组、建筑设计景观设计计划/投资/运营企业/设计公司、建设建设投资运营组施工组、第一阶段