易居2010年岳阳洞庭湖国际公馆项目全案整合定位报告.ppt

1、中国黄河实业-岳阳洞庭湖国际公馆项目全方案综合定位报告，我们的目标：努力形成华中地区的影响力，整体构想框架，大势立位，竞争结构，项目价值，客户思维，项目定位，市场营销总纲，形象定位，洞庭湖景地王高尔夫地产带头人城市中心。 一线滨湖景观地王。 千年湖湘人文传承。 五千亩超大卷。 岳阳初的高尔夫休闲房地产项目。 成为无愧的划时代的作品！ 项目认知，洞庭湖国际公馆立足湖南、辐射华中，岳阳的第一个项目，启动湖南影响力的第一个项目，将来有湘潭九华新城，我们的目标不仅是岳阳，还以此为平台引导湖南影响力，使华中进一步辐射，项目占有大量，需求2万，房地产市场向上，但总体容量相对有限，解读岳阳宏观房地产，201

2、0年，全年商社发售109.85万套，合订10108套，分别增加28.8%，41.4%，2010年全年商社成交额为128 房地产市场显然不应该寻求现状，但项目面临的宏观问题也很明显，按年均25%的比例计算，2012年的蜕化水平也不超过200万平方米。 项目巨大卷将面临市场容量不足的重要障碍。 住宅市的价格持续上涨，但高价的住宅来源还是市场，商社的价格持续上涨，现在的平均价格市场整体的平均价格水平已经突破了4000元的关门高价的住宅来源09年4000元以上基本上是0，2010年4000元以上的住宅来源占市场的8% 不容忽视的是，作为顶级的高端项目，必然是高价格水平，顾客水平相对狭窄，按现在的市场水

3、平来计算，能够接受5000元以上的高价产品的不超过市场顾客容量的20%。 解读岳阳宏观房地产，1 .全省经济战略新版图处于核心腹地，具有巨大的发展潜力。 2、经济高速发展，高端客群基数高，为房地产市场提供了坚实的基础。 3、城市高起点迅速扩大，城市向心力增强，城市化发展保证了房地产市场的旺盛需求。 城市处于高速发展升级转型期，房地产在需求和购买力方面有着坚实的基础。 城市高速发展时期，房地产发展有着坚实的基础。 4、供求两旺，库存威胁小，价格平稳上升，洼地效应，非泡沫区域。 解读岳阳宏观房地产，中短期引领岳阳市场，中期着眼湖南市场。 宏观位置站位，年蜕化水平不超过200万平方米，其中高端房地产

4、比例不超过20%，项目300万具，从8-10年蜕化周期来看，单纯岳阳市场是项目起步阶段影响的核心，以岳阳为基础在第二部分，竞争结构，现有住宅项目，城际产品竞争中，我们没有对手现在岳阳高端住宅的竞争结构，天伦城：优势地区完善了自己的辅助主城第一大盘人文价值。 现在岳阳高端住宅的典型例子，岳州帝苑：居住区的稀少景观资源复合型产品。 目前岳阳高端住宅典型示例，恒大名都：景观资源品牌项目质量精装价值。 现在滨江豪宅的典型案例是，人没有我，人我很强，全方位都在引领现有的市场。 目前岳阳高端住宅竞争力总结、竞争力、本项目、恒大名都、资源、品牌、规模、地域、套装、产品、成熟度、岳州帝苑、天伦城品牌建筑形态占

5、有相对优势。 不代表岳阳第一、湖南第一！ 长沙顶级资源豪宅竞争格局，甚至更多的资源型别墅项目。北辰三角洲、华远金外滩、保利南湖广场、开发经验、资金投入、品牌牵引力、产品订划毫不逊色的长沙资源豪邸竞争结构、北辰三角洲、洞庭湖国际公馆优势在哪里？以湖南省来看，洞庭湖资源依然优越，但作为水系景观不是唯一的。 建设顶级豪宅，项目和长沙高端项目在建筑质量上还存在差距。 关于城际影响，岳阳市作为旅游城市，既不是传统意义上的旅游目的地，也不是湖南的核心。 对于地市和长沙的客户，甚至省外的客户来说魅力有限。 必须建立新的价值基准体系，建立强大的休闲旅游房地产价值体系。 项目竞争认知、第三部分、项目价值、区位长

6、江流域重要口岸、城市固有高端南湖领域影响力范围。区位、政商往来必经之地、岳阳传统高端生态休闲领域。 地区内聚集了四星级酒店、高尔夫球场、湖南最大的城市音乐喷泉休闲广场，繁荣景象是岳阳高端职业生涯的优先地区。 滨湖渴望滨水生活的世界形象。 分区价值分析表明，岳阳滨湖高端人居水平从南湖高端人居水平上可见一斑，在南湖高端人居水平上洞庭湖关注世界高端滨水人居水平，苏黎世湖、日内瓦湖、华盛顿湖等世界关注的高端湖居住项目人文千年历史文化，继承湖湘精华。 区划价值解析、洞庭湖古称“云梦泽”，是中国第二大淡水湖。 跨越湘东两省，北接长江，南接湘、资金、沉、邓四水，被称为“八百里洞庭湖”。 洞庭湖是指神仙洞府，

7、可以看出其风光的美丽很有魅力。 洞庭湖迂回辽阔，群山突飞，其最大特征是湖外有湖，湖中有山，渔帆点、芦叶青青、水天一色、海鸥翔飞。 春秋四时的景观不同，一天之内万千变化。 古人所描绘的潇湘八景中的洞庭秋月、远浦归帆、平沙落雁、渔村夕照、江天暮雪等，都是对现在的东洞庭湖的写实。资源东洞庭湖湿地自然保护区、城市来源。 分区价值解析，洞庭湖湿地是中国最大的淡水湿地。 洞庭湖湿地不仅培育了湘东两省1000多万洞庭人，除湿地区外，还陆续出口工农业生产和人类生活所需的农副水产品，在湖南至全国的经济发展和生态环境建设中占有十分重要的地位。 因为特殊的地理位置和生态环境，是长江中游最重要的调蓄区、国家级生态功能

8、保护区和洞庭湖湿地自然保护区群。 修订5000亩都市级订划，引领岳阳发展。 区划价值分析，项目总占地面积近5000亩，延长数千米湖岸线，岳阳湖居城国家。 项目未来辐射能力不可小觑，是岳阳城市发展的重要动力。 将成为岳阳高端人居的榜样，湖南高端湖居的典范。 滨湖高尔夫、五星级酒店、商业街、区划价值分析、项目集滨湖高尔夫、五星级酒店、商业街于一体。 国际级滨湖项目多样性不明显。 滨湖高尔夫球场、五星滨湖酒店、滨湖商业街、洞庭湖高尔夫5000亩的国际社区，并非所有的高尔夫球都能与湖共生。 即使像青竹湖那样湖与高尔夫共存，也不能实现千年洞庭的人文价值。 湖湘首席滨湖高尔夫人文地产舍我谁，第四部分，客户

9、思考，岳阳高端客户对本案的需求不够。 客群认为，10年岳阳整体市场成交不过130万平方米，其中4000元以上的产品仅占8%，11年整体市场价格高涨，但高端消费能力不能充分满足本项目的容量需求。 立足湖湘，放眼全国。 客群认为，本产品作为顶级高尔夫项目，我们客户的目标不仅仅是岳阳，而是面向湖南，它是全国休闲职业者和房地产投资者在中价洼地的高端职业者选择。、省内客户挖掘。 由当地客人挖掘。 全国客户挖掘。 长沙高端项目的启示。 客群源思、长沙作为省会的核心，高端项目客户依然占有重要位置。 一流客户的资源有限，已成为省内重要的开拓渠道。 长沙高端市场客户总结，高端项目客户集团来源界线明显，300万以

10、下产品以当地客户为主，300万以上产品中近50%的客户来自外国客户的年龄在35岁到50岁之间(其中顶级产品的大多数客户是35人的家或3代的同堂。职业动机：以自住、自住兼保值为主，以投资为辅的职业关注点：资源的占有是顶级客户关注的第一要素，其次是产品的质量。 如何广泛挖掘全国客户？ 易居会全国高端顾客检索。 从广大客户的来源、50万人的易居会员中筛选(易居臣信25万、易居会25万) 2200名钻石级会员(购买5家以上的房屋，购买1000万家以上的房屋)白金会员5000名(购买2套以上的房屋) 1000万以上的投资型会员20000名30000名以上的高级会俱乐部会员中粮海景1号、浦东星河湾、太原星

11、河湾、北京US联邦、世茂佘山庄园、檀宫、广州亚运城、长沙中粮北纬28度、高端客户地图重点城市高端房地产客户。 广大客户来源，上海：古北国际万科兰乔圣菲上海星河湾中粮海景1号，北京：长安8号中粮祥云国际社区圣世一品北京联邦，武汉：锦江国际城，万科高尔夫，长沙：中粮北纬28度龙湾国际社区橘郡，广大客户来源，上海1000万级项目客户累中粮海景一号、浦东星河湾、圣安德鲁庄园、同润圣塔路斯、滨海高尔夫庄园、含碧湾、富力湾、棕榈弹簧顶级客户累订数量600-800人长安8号、中粮祥云国际社区、圣世一品、北京US联邦华中区顶级客户累订数量600-800 在武汉等重点城市的方向线下推进的任何湖湘成功者都应该拥有

12、洞庭公馆、滨湖人居，太原星河湾全国大联盟在开盘当天签约了43亿美元。 案例参考，全国晋商客户大搜星河湾企业品牌客户挖掘京广沪联动，投资客户挖掘易居会45个城际机构，在线上线下共同交流的10城重点营销，潜在客群充分挖掘开盘当天销售43亿人，成交客户50%以上来自非当地客户项目客群的来源预测，项目的第一个开始，是以岳阳当地客户为主，确立岳阳首席、高峰层客户形象。 紧随其后的是居住方便性和项目自身扩展领导的省内高端客户。 最后通过口碑传播，城市间的影响辐射影响到更广泛的华中，甚至影响到南中国地区。 第5部分，项目定位，定位中心问题的扩展。 项目的定位、本案的价值如何体现？ 本案如何确立自己形象的高度

13、？ 本案的推进利用洞庭湖的优势吗？ 出卖土地，出卖资源，而不是房子，出卖未来。 从一开始就要理解，我们出售的不是房子，也不是滨湖的生活方式。 我们要继承和发扬文化，同时要把国际化理念扎根于洞庭湖，得到更多的原始发展，体现更大的魅力和张力。 观点：本能功能、项目定位、功能是什么：房地产是对人的功能的满足、生活、身份、爱。 生活需求包括基本的交通通达性、丰富性、教育便利性、社交满足、空间需求满足等。成套满意：万达HOPSCA式产品交通满意：上海万科金色城市社区满意：上海仁恒河滨城天津社会山空间满意：多个城市大平层项目、项目定位、功能是什么：房地产对人的功能满意、生活、身份、爱。 身份需求是当购买力

14、积累到一定阶段时文化身份、财富身份和社会身份的证明性购买。文化身份：深圳第五园富身份：上海世茂滨江社会身份：苏州九龙仓国宾一号，身份、项目定位、功能是什么：房地产是人对功能的满意、生活、身份、爱。 爱需求从购买力到绝对阶段，购买房发展为爱自己文化的收藏式购买。 爱、文化收藏：深圳第五园别墅建筑收藏：杭州九树资源收藏：北京颐和原萩、项目定位、功能本能。 城市在满足人的生存到收藏的需要时发生了问题当本案已经实现功能的基本条件时，逐渐转向人的本能需求，产生了契机。 城市、项目、项目的定位，人类和自然的房地产超越了功能本身，人类对自然本能的需求开始明显。 从不动产飞出，创造不动产，材质堆积，自然，功能

15、本能。 项目的定位，城市应该有另一个节奏，居住的魅力正好在时间表外的另一个节奏中，这就是感情。 从房地产中跳出来创造房地产的功能本能。 项目定位，我们突然发现洞庭湖的生态，人文是现代人居的灵魂，也是本案的灵魂，生态、人、发展、基础价值体系、功能本能。 项目定位从洞庭湖到本案项目和产品分析，项目为具有300万以上建设面的超大型滨湖旅游度假项目，产品线涵盖小高层住宅、低层洋房、别墅、宾馆4种。 全国罕见的城市中心高尔夫酒店资源星级酒店集合18厅的标准高尔夫馆，距城市只有15分钟的距离。 从项目定位、洞庭湖到本案结论，本案是国际化，人文情感、高生态水平、发展潜力兼备的现代人居理念界定了未来的多元化居

16、住区。、生态、人文、国际化、现代人居理念、未来发展、项目定位、5000亩国际社区，对整个项目来说，其实附件本案只需要表现，更多的东西是为购买者提供身心愉悦，立足洞庭湖，着力于人居国际化，定位项目定位、项目物理定位、项目定位、洞庭湖300万世界级高尔夫国际社区、项目形象定位(fubiao )、项目定位、岳阳向世界发声：未来来，国际湖生活在时代、 起始区域的形象定位、项目定位、洞庭湖、高尔夫球、豪宅无疑已经不需要像恒大那样宣传了。 在启动阶段，项目定位必须达到两个目标。 整个项目价值的建设和未来形象的铺垫，项目基础价值体系的建设和价值点的分析，洞庭湖300万m2世界级的高尔夫滨湖生态城，在岳阳向世界发声：未来来了，国际湖的时代在这里开放。 开始区域形象的定位，项目的定位，开放，时代，未来，开幕的同时，告诉市场这决不是终点，形象：在时代上，洞庭湖GOLF让世界关注资源： GLOF旁边，洞庭湖，浩瀚千年盛景产品：、形象网络、项目定位、1、建立Golf国际湖居，开拓国