华玺财智商都项目商业定位方案.ppt

1、1,商业定位方案,华玺财智商都项目,晋中市龍宇房地产经纪有限公司,2,我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为客户创造最大价值”的服务理念，致力于为客户提供专业的服务。 龍宇公司,3,华玺财智商都项目,4,华玺财智商都项目,5,华玺财智商都项目,6,第一部分 模式 搜寻价值,7,第一章: CCTI运营模式下的定位推导,8,项目运营定位推导成果脉络,9,CCTI定位推导思路,市 场 态 势： 即宏观状态和趋势，研究分析商业地产宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。,消 费 者： 要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。消费者调研的关键是发现真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。,竞 争

2、环境： 了解市场现有竞争者情况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。,自身资源： 项目地块优劣势、项目自身状况、企业自身优势以及企业能够控制的一切用于项目的资源，以及结合项目自身资源的SWOT分析 。,10,要真正做到“以人为本”，对消费者的研究非常重要。针对性消费者研究的关键是发现 真实及潜在需求，寻找打动消费者的价值点。,C: 消费者 （Consumer）客户分析,CCTI定位推导思路,11,CCTI定位推导思路,12,投资者调查,投资者投资商业时考虑因素 项目的开发商实力开发商是否曾有操作商铺的经验； 商业经营管理公司和物业管理公司； 项目价值情况：售价(元/平

3、方米) 及租价(元/平方米)；周围商铺售价(元/平方米)及周围商铺租价(元/平方米)商铺使用率； 商铺的位置及使用空间是否合理； 有没有自主权，自主权越高，收益越单纯； 商铺面积是否可以自由分割；,13,项目所在位置及周边情况特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等 项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以实现投资收益 商铺所在区域的市政规划内容。 商铺实际还有使用年限。 是否售后包租及返租比例和年限,投资者调查,14,买铺考虑因素分析,投资者最看重位置和人流量 项目周边人流量大是很大的优势,15,80%购铺总价在30-100万之间，建议铺位面积不宜过大,买铺考虑因素分析

4、,16,97%的投资者不考虑二层及以上铺位,买铺考虑因素分析,17,83%不能接受购铺单价在2万以上,买铺考虑因素分析,18,54%的接受内铺，做内铺的可销售性大,买铺考虑因素分析,19,观点提炼,进深比例在1:4之内 层高6米左右受欢迎 一楼商铺以及街铺客户较容易接受 投资者对当地商业信心增强 多数客户能承受30-50万之间的商铺 二层以上铺位不受欢迎,20,CCTI定位推导思路,21,租赁商铺时考虑的因素,地理位置 交通条件 行人道、街道情况，过往车辆的数量及类型，道路宽窄 城市规划、城市设施 消费者因素 人口数及住户数 一定的范围内竞争店的数量/客流状况,22,店铺面积、形状、方位、日照

5、条件、道路衔接状况等 租金 必要的停车条件、顾客停车场地及进货空间,租赁商铺时考虑的因素,23,30%喜欢成行成市。商业羊群效应明显。,租赁商铺时考虑的因素,24,仅9%接受10000元以上月租，铺位面积不宜过大,租赁商铺时考虑的因素,25,CCTI定位推导思路,26,消费者93%喜欢去超市购物 消费者75%选择购物时注重品种齐全、质量好 消费者68%购物时喜欢购物环境好,项目周边人流多，但消费力水平低 品种齐全的商业中心可以满足大部分人的需求 68%的人购物会受环境影响 做中高档的商业中心有市场,调查分析,27,调查分析,消费者84%对购物环境感到不满意或一般 消费者92%感觉该片区缺少餐饮

6、休闲娱乐场所 消费者88%感觉该片区缺少体育配套设施 84%对购物环境不满意提供了市场机会 餐饮、休闲、娱乐在当地很有需求 做餐饮、娱乐、运动休闲、购物于一体的综合购物场所有市场,28,消费者78%会去以外区域购物 不外出者多为老人 外出者人流分散于晋中其它各商圈,本地商业竞争力不强 78%的年青人时尚需求当地无法满足 当地现无区域性商业中心 区域性时尚商业有市场,调查分析,29,消费者消费习惯分析,品种全、质量好、服务好、的城市商业有市场,调查分析,30,观点提炼,投资客比较看好晋中商业地产市场 经营者对于商业规划布局有着一定的要求 消费者对晋中商市场业有一定的需求,31,C:竞争者 （Co

7、mpetitor）市场竞争特征分析,了解市场现有竞争状况及特征，把握项目未来市场竞争环境和竞争对手，作出对应的竞争战略。,CCTI定位推导思路,32,T:市场态势 （Trend）仅表达有效信息,即宏观状态和趋势，研究分析晋中的商业宏观态势，在宏观上找到足够的信息支持。,33,宏观市场分析,一系列房地产市场政策使全国对房地产住宅市场加强管理，更多资金进商业地产。 山西省政府提出的“一核一圈三群”的城镇化格局。太原和榆次作为太原经济圈的“核心圈”，将建设成全省最具转型活力和区域竞争力的经济隆起带，已成为山西协调发展的重点和两点。,商业地产发展前景看好,34,晋中商业地产总论,商业物业质素普遍不高

8、纯粹意义上的商业地产项目较少 大量的还是表现在住宅小区的底层商铺和临街商铺上规模偏小，形成不了大的商业氛围，只能作为社区性服务商业物业。 主题、定位、特色鲜明的商业地产项目较少 开发理念不高，经营管理不科学，商业档次较低、业态分散、布局零乱、缺乏完善的集购物、餐饮、休闲、娱乐等为一体的大型商业地产项目，不能强烈吸引客户尤其是周边城市客户前来购物消费，辐射能力较弱。,35,商业地产的开发及经营水平较低 商业项目开发的专业度不高 大部分开发商缺乏整体的商业规划概念，缺乏对于商业规划中的人流、物流、车流等商业配套综合因素考虑。 开发商倾向于急于销售商铺 持续性经营观念比较薄弱，推广中引诱式的空头承诺

9、较多，对投资者较负责任的投资保障条款少，风险共担意识薄弱。 商业物业传统营销色彩浓郁 大多数的商业物业基本依赖于市场自然消化法则，造成了位置好的、临街的商铺市场消化速度较快，其它物业滞销。 商业特色定位不明晰 项目依然存在重规模，轻定位；重概念，轻执行的弊端，主要表现为后期招商没有引导性，还停留在自发层面。,晋中商业地产总论,36,当地商业市场分析,项目周边商业有巨龙装饰广场、建材家居广场、汇森美家建材城、华钜装饰城、华钜商城、田森超市等，大部分以建材家居为主要经营范围。,形成一定商业氛围和规模，但业态单一，且普遍档次偏低，商业形象较弱,37,对项目开发前进行SWOT分析，明确自身的优略，对项

10、目定位起到相当的指导作用,I:自身资源（Itemself）,38,项目自身情况分析,项目SWOT分析 优势S（strength） 劣势W（weakness） 机会O（opportunity） 威胁T（Threat）,39,项目SWOT分析,项目地块周边有一定的商业配套及氛围。 交通发达 人流量大 区域优势明显,优势S（strength）：,40,本项目并非真正临主干道。 外围商业形象差，档次低，对本项目影响大。 周边消费力水平底，多为中低收入人群。 开发商品牌。,劣势W（weakness）,项目SWOT分析,41,周边非建材商业配套少，其它商业发展空间巨大 客运站及火车南站离项目近 周边住宅商

11、业配套规划不完善、规模偏小 当地现有商业档次普遍不高 消费者高档消费需求明显,机会O（opportunity）：,项目SWOT分析,42,区域竞争加剧， 其它商圈分流消费明显，金额巨大,威胁T（Threat）：,项目SWOT分析,43,项目市场定位,44,CCTI推导模式下发展战略初判,CCTI,发展战略初判,消费者需求研判 Consumer,市场竞争分析 Competitor,市场态势 Trend,自身资源条件评析 Item self,区域商业不集中，非建材商业竞争力差。市场中高端需求满足不了，区域市场中高端消费者较隐性，区域商业中心缺位,区域市场产品档次偏低，商业形象差，综合性商业消费场所

12、去求大。,商业发展潜力巨大，区域性中高档次商业缺位,项目定位中高端区域性商业时机和条件成熟,45,就商业面积确定的一般规范而言，本项目体量介于区域性商业区及居住区级商业中心之间，因此，本项目商业同时具备两大商业的特定属性。,商业规模定位法初判,46,根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，本项目商业整体的发展导向初步确定如下：,项目市场定位,47,根据项目规模、位置、空间设置和项目整体发展的需要，项目主题定位如下： 突出“品牌、时尚、休闲” 时尚mall 精品mall 项目具备新型的商业空间和优越的购物环境，充分满足未来商业发展的需要，发展为以主题商业为核心、以精品购物街区为特点，百

13、货零售、餐饮、娱乐、休闲等功能并举的复合化精品购物中心,项目市场定位,48,根据上述发展理念，本项目在业态规划中，应充分的结合建筑和空间特点，同时利用业态组合推动整体商业的运营，主要特点如下： 利用核心主力商业拉动精品店铺商业，即“大商业拉动小商铺” 中型知名主力商户是核心 室内店中店商业街是骨架 整合多元资源，做复合商业地产，即“大餐饮、大娱乐、大休闲 拉动商业人流” 零售百货、娱乐休闲并举 天地商业，拉动中心商业,项目市场定位,49,“特色餐饮+高级娱乐+时尚生活” 区域性多元化特色主题商业中心,项目市场定位,50,主题诠释： “一个体验式消费、享受式休闲的尊尚空间” “一个展示国际先锋概

14、念，提供特色娱乐及时尚精品购物场所” “一个魅力四射，风情万种的时尚娱乐梦工场”,项目市场定位,51,业态规划,临街休闲餐饮店 品牌快餐：如Mad、KFC、必胜客等国际 连锁快餐 商务简餐：如中小型的特色西餐、水吧 休闲餐饮：如咖啡、茶艺、牛排、快餐等 特色餐饮：具有一定知名度的特色餐饮， 如仙踪林、酒吧等,52,精品店中店（室内商业街） 时尚mall的重要体现，与小型主力商户形成完整的购物中心格局，同时形成商业广场与商业街的互相推动。 化妆品、护理 精品服装、服饰、时装、饰品、眼镜 珠宝、首饰 精品鞋帽、皮具 特色食品、糕点、西点、烟酒 通讯、摄影、电子器材 家居家饰 文化教育 特色商业,业态规划,53,餐饮美食商业 重点规划餐饮娱乐类商业，与购物商业形成搭配和互补，提升项目的复合化商业，实现购物、餐饮、休闲于一体的整体定位。 主题美食餐饮广场 特色、风味快餐、简餐等 精品特色餐饮商街 中餐，如火锅、川菜等中型餐饮 西餐 特色餐饮 休