招商地产LOFT专题研究120321.pptx

1、招商地产青岛中润德项目LOFT专题研究,2012-03,偉 業 顧 問 2012 B.A.Conulting.,研究框架,LOFT专题研究,产权性质,市场上LOFT项目大多为商业立项，40年产权，本案用地具备立项条件,所选北京LOFT项目均为商业立项 仅有极少量住宅立项LOFT项目,选取青岛LOFT项目均为在售项目 目前青岛市场的loft全部是商业产权，无住宅产权,3 产品特征,研究框架,2 置业目的,4 销售价格,5 市场反应,1 产权性质,置业目的,就LOFT项目市场表现来看，呈现出居住为主商用为辅的特征,青岛鲁昊上城 项目地址：城阳区中川路1号 客群分析：城阳区本地客户为主，多为初次置业

2、刚性居住客户、部分投资客户,青岛华远优仕邦 项目地址：市北区福州北路139号 客群分析：目前储备的客户多以市区为主（地段原因），居住所占比例约70%,青岛中南海湾新城金石国际广场 项目地址：发区珠江路与井冈山路交汇处，武夷山路118号 客群分析：投资客户为主，其中本地客户约70%，外地客户约占30%,LOFT专题研究,3 产品特征,研究框架,2 置业目的,4 销售价格,5 市场反应,1 产权性质,户型面积,层高,卫生间,装修,燃气,层高 市场供应,整体层高市场机会：5.3-5.5米与5.8米并存 各层层高市场机会：首层层高等于或略高于二层层高,北京LOFT产品层高特征：整体层高为5.3-5.5

3、米，首层层高略高于二层层高 整体层高以5.3-5.5米为主 1层层高为2.5-2.6米，2层层高为2.4-2.5米,青岛LOFT产品层高特征：整体层高为5.8米，首层层高与高于二层层高基本持平 整体层高以5.8米为主 1层层高与2层层高持平，为2.6米,LOFT专题研究,层高 相关政策,建议本案整体层高为5.5米，首层层高为2.8米，二层层高为2.7米,商业项目建筑面积计算规范： 层高4.5-5.5米（含5.5米），应计算4/3倍面积； 层高5.5-6.5米（含6.5米），应计算5/3倍面积” 青岛市规划局 关于对中有关建筑面积计算的补充规定 2010年5月1日起开始实施,青岛 政策,综合本案

4、用地特性、相关政策与市场供应特征， 层高选择5.5米比5.8米的赠送面积更大，附加值更高，产品竞争力更强,市场 供应,整体层高：5.3-5.5米与5.8米均有机会 各层层高：首层层高等于或略高于二层层高,本案 用地,用地性质：商服用地,LOFT专题研究,户型面积,本案以60平米左右小户型为主，80平米左右中大户型为辅的定位与LOFT产品市场供应特征相符,北京LOFT产品主力户型面积特征：小户型为主 以30-70平米为主 其次为80-150平米,青岛LOFT产品主力户型面积特征：小户型为主 以60-80平米为主 其次为80-100平米,综合北京与青岛两地的LOFT产品的户型面积供应特征， 主力户

5、型以60-70平米小户型为主，其次为70-100平米中大户型,LOFT专题研究,卫生间,建议本案60平米左右产品应采取独卫设计，80平米左右产品应采取双卫设计或预留第二卫生间的空间与管道,北京LOFT项目卫生间数量统计,青岛LOFT项目卫生间数量统计,综合北京与青岛两地的LOFT产品卫生间数量市场供应特征， 大部分70平米以下户型采取独卫设计，70平以上产品采取双卫设计,LOFT专题研究,装修,由于本案区域处于市区边缘且区域仍处于发展阶段，因此建议本案LOFT产毛坯即可,北京LOFT项目装修情况统计,青岛LOFT项目装修情况统计,综合北京与青岛两地的LOFT产品供应特征， 采取精装修的LOFT

6、项目均处于城市市区或者较为成熟的板块内,LOFT专题研究,燃气,在政策允许的前提下，建议本案接通燃气，增强市场竞争力,北京LOFT项目通燃气情况统计,青岛LOFT项目通燃气情况统计,综合北京与青岛两地的LOFT产品供应特征， 大部分LOFT项目接通燃气,LOFT专题研究,产品研究小结,LOFT专题研究,3 产品特征,研究框架,2 置业目的,4 销售价格,5 市场反应,1 产权性质,LOFT专题研究,销售价格,北京市场上LOFT项目普遍呈现高单价、低总价特征，高性价比成为项目有力竞争因素,北京市场上在售的Loft项目，单价多在10000元-20000元/平米，总价区间为70-100万元,LOFT

7、专题研究,销售价格,青岛市场上LOFT项目：市区等繁华区域呈高单价态势，位置边缘区域呈低单价态势,鲁昊上城：位于城阳区，2011年9月开盘，销售仅4-5套，售价为7700元/，后来因销售情况不好对这部分客户降价销售，特价5500元/ 华远优仕邦：位于市北区，临近市北CBD，地段优势明显，周边配套齐全；售价高于周边普通住宅项目 中南海湾新城金石国际广场：青岛开发区中心位置，周边商业配套齐全；售价略高于周边项目,LOFT专题研究,销售价格,本案地处城阳白沙河区域，距城区有一定距离且周边配套不够完善，建议与周边普通住宅均价持平，保证高性价比,3 产品特征,研究框架,2 置业目的,4 销售价格,5 市场反应,1 产权性质,市场反应,LOFT产品有一定市场认可度，高附加值与价格优势