公司培训1.ppt

1、地产广告人，不能不知道的内幕与传奇,公司内部培训资料/今久第五事业部/080805,你与兄弟姊妹们喝酒胡侃时的主要话题是什么？,本案的旨意为兄弟姐妹多提供些与客户闲谈时的谈资罢了！,本案所讲述的这些人，可能正在赚走我们甚至我们父母一生的积蓄,让我们走近他们，认识一下他们的名字，分享一下他们的故事,王石 朱孟依 张玉良 冯仑,潘石屹 杨国强 任志强 孙宏斌,地产大腕儿们的家庭出身与学历,王石。出身于军人家庭，父亲从军队转业后在郑州铁路局工作，其母为锡伯族。 1968年，王石入伍，那会军人吃香，也足以说明家庭政治合格、绝对够硬。 参军后，兰州铁道学院毕业（跟王父一个专业啊）。 孙宏斌。山西人，家里

2、兄弟四个，排行老大，自力性很强。从十三、四岁上高中起 便离开父母了。先于武汉读了大学本科，后在清华大学读研，水利专业。 孙老板的出身也并不显赫。 冯仑。出生于陕西西安。其父为一个企业工会领导，从小教会了他写文章与画画。 很不错的家庭文化氛围。中央党校研究生毕业。政治院校，决定了他的“仕途 与理想”。 潘石屹。生在甘肃天水麦积山附近的一个贫困的村子里。79年高考前8天肩胛骨被撞断。 后以“石屹”这个名字报考中专，并以第一名的成绩考取了兰州培黎石油学业校。 后被分配到设在廊坊的石油部管道局。,朱孟依。两种说法。一种是客家人，一种是广东丰顺县人。丰顺县在梅州市制下， 梅州出了个大人物叶剑英元帅。通过

3、工商资料可以看到，1993年成立的 珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制企业，注册资本仅280万元。 令人惊讶的是，朱老板是高中毕业。 张玉良。生于上海郊县，出身平平。高中毕业后，有过回家务农的经历，回乡两年， 做了村支部书记，期后，领导又派他到上海农学院干部专修读经济管理。 任志强。当他对媒体记者讲述他的出身背景时，他的父亲已经90岁了，当了38年的副部长。 也算是高干子弟了。至任前辈的学历，无法查及。 杨国强。出身于广东顺德，自幼家贫，据称“17岁以前没有穿过鞋”，父亲沉迷于赌博。 杨前辈曾以耕田维生，其后从事建筑工作。学历没有相关资料，但不会比朱老板高， 此人非常爱看书，上厕所都拿

4、着书。,地产大腕儿们的家庭出身与学历,行业的发展、腾飞需要良好的“市场土壤”,20世纪90年代以前，中国房地产市场还没有迎来所谓的“黄金十年”， 尽管南方已经有了最早的“商品房”。 绝大多数人仍然住着单位分的房子，职位越高，房子也就越大！,地产大腕的1988年,朱孟依：此人是中国房地产的传奇人物，也被业界公认为“最富有、最低调、最神秘”的人物！ 说到1988年，朱老板已然成为众地产大腕当中最富有的人物了。1980年，20出头的 朱老板就已经与他家乡的镇政府签下合同，出资建设商业街，并要求将业主租金提成的 一部分作为回报这样的大买卖了。 这时，已经能发现他对地产投资的前瞻性与独到之处了。 这一年

5、之前，朱老板就已经完成了自己的原始积累。虽然此时的他只有29岁，但已身价百万。,中国地产行业“最富有、最低调、最神秘”的人物,张玉良：这个人是五组不得不提的一个人，他就是目前上海滩 最NB的房企绿地集团的“掌门人”了。当然此时的 张老板想地可不是如何实现全年销售过百亿，而是正在 上海市人民政府农业委员会住宅建设办公室任职，正管着单位盖房子、分房子。 他的主要工作就是想办法用最少的钱盖最多的房子，再把房子分出去。 也算得上是个“专业”人士了。,20年后的今天，今久五组正在等他的答案，20年前，他32岁。,地产大腕的1988年,中国地产行业“最有政府人缘”的人物,任志强：此人更是不得不提了，地产江

6、湖内人称“任我行”， 眉头从未舒展过，让人感觉全中国的人民都欠他钱似的。 今年王石玩了个“拐点论”，领降房价，结果房子大卖。 不过任老前辈听了拐点论后，又开口说话了，他称说房子有拐点的人都是苍蝇。 任前辈1984年到华远，但不到一年最被拘了，在监狱里呆了14个月，但没 查出什么问题，从他出狱后毫无表情的“跟着党走，娘打孩子是应该的”这句话 就不难看出任前辈的性格。（狂得狠，谁也整不了啊！哈哈！）,地产大腕的1988年,中国地产行业“最有性格、脾气最大”的人物,不过，也是由于他的这次入狱，险些坏了华远的大事。这一年，任前辈37岁。,杨国强：今年中国首富他爹地，同辈呼其“强哥”，晚辈称其“六叔”，

7、老家人叫他“BOSS杨”， 专业包工头出身，24岁前穷得很，但93年时，杨老板与拍档就能出资3395万了， 由此来倒推，杨老板在88年时，已经腰缠万贯了。那会儿的包工头还比较受尊重， 不像现在，是开发商的主要欠款对像，做个项目还得先垫资。,那一年，杨老板33岁。他也上演了中国房地产最NB的“咸鱼大翻身”案例！,地产大腕的1988年,中国地产行业“点儿最高”的人物,王石与万科： 王石正在带领刚刚起名的“万科”进行股份化改造， 忙着倒腾家电，忙着生产放像机配件、心着折腾遥控电气开关。 同年，11月。万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖，拍卖场上， 万科经过竞争，终于胜出。但负责拍卖的官员望着王石，

8、劈头就是 一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”因为当时楼面的价格 已经高出周边地块的住宅平均价格。 中国房地产最NB的企业，当初就是这样懵懂的进入地产行业的。 王石这一年，37岁。,地产大腕的1988年,中国地产行业“最有原则、最具前瞻性”的人物,1986年，深圳开始计划进行股份化试点。万科开始准备股份制改造，企图获得“自由”。 1994年，万科险些被易了主。（君安PK万科） 1995年，上海万科工程部爆出集体受贿事件。 1997年，万科地产继续收缩战线，总结过往。 王石自己对此的评论是： 万科从创业到1997年，经历了从无钱（20世纪80年代创业初期） 到有钱而乱花钱（1993年发行B

9、股后，到处投资） 再到会花钱（意识到不规范的灾难性，开始约束自己）的阶段， 项目经营愈加成熟，管理思路愈加清晰。 在这样的经历之下，王石率领的万科总结出四条经验教训，它们是： 1. 不要轻易上高层项目，否则不是纪念碑、里程碑，而是墓碑； 2. 不能追求暴利； 3. 手中有钱加头脑发热后的决策，往往是灾难性的； 4. 开发商不应过分考虑政策、政府因素，更应该关心自身专业能力的问题。,2000年，沈阳“慕马”事件发生，不少人士就此宦海沉浮。万科东北公司总经理也被“双规”， 被要求交代万科和“慕马”的关系，理由是作为沈阳最大的房地产开发企业， 可能同“慕马”没有牵扯吗？这位总经理被关了20天， 调查

10、结果是，万科在沈阳七年开发过程中，和“慕马”没有任何牵扯。 2000年8月10日，深特发签署股权转让协议，将其持有的万科股权转让给了中国华润总公司。 华润集团成为万科第一大股东。 2004年万科实现销售总额73亿。 2005年起，万科开始宣称进入新的十年发展规划，也就是在这一年，万科人对外透露， 说在2004年的时候万科做过一个十年规划，就是从2005年到2014年万科发展到什么地步的规划， 在2004年万科的规模是73亿，规划到2014年发展到1000亿。 2005年，万科在发展战略上开始重视并购、并发动了当时房地产行业最大规模的一场并购收购南都。 2005年3月，万科与南都集团合作，以18

11、.5785亿元获得在上海、江苏的70%和在浙江的20%权益， 此次合作使万科在长三角区域增加了219万平方米的项目储备，进一步完善了在长三角的布局。 2007年1月11月，万科实现销售额460亿元，成为了中国地产界名副其实的老大。,冯仑：与上一页所讲述的孙老板一样，还没有想到自己会与地产结缘。 冯仑此时还在国家体改委任职。他从中央党校毕业后，第一份工作是留校任教， 后主动要求到武汉挂职下放锻炼，一年后返京，由于不但有理论素养、有实践 经验、所以参与了中央政治体制改革。此时，冯仑主攻意识形态。之后，又进 中央体改委下属的体改所。 此时，海南省刚刚建省。冯仑带着中央体改所给他的1万台彩电的批文来海

12、南 开办体改所。后来，这批彩电拍了30万，他用这笔钱，筹办起了海南体制 改革研究所。 一心想在“仕途”上有所作为的冯老板，此时雄心万仗。这一年，29岁。,地产大腕的1988年,中国地产行业“出书最早”的腕儿,1991年，北京。手里只有3万元人民币的冯仑在对一家信托投资公司老总谈海南房地产的机会。 冯仑他们用1800万，买了8栋别墅，重新包装之后，就卖了出去，大约赚了300万元。 这就是冯仑他们在海南的土地上刨出的“第一桶金”。 1992年，冯仑带领潘石屹等6个创业兄弟写了本名叫披荆斩棘共赴未来的书。 1992年，这个很有意思的、33岁的冯仑想通了，写了披荆斩棘共赴未来， 告别了仕途报国的道路，

13、开始确立企业报国的路线。 1993年初，冯仑率众离开海南，投身北京创立民营经济开发区， 并面向社会招商募股取得了巨大成功，注册资本高达8个亿的北京万通应运而生。 1993年底，北京万通开发的第一个地产项目万通新世界广场 以每平方米3600美元到5000美元的天价，销售成功，创造了当年销售速度最快、 销售率最高等多项纪录，成为北京房地产业的奇迹。,1995年以后，北京市商业物业开始滑坡，万通新世界商城1996年正式开业， 其后经营状况一直不佳。 1998年10月8日，运作了整整两年的万通新世界商场并没有给投资者带来想象中的回报， 甚至失去了继续生存的能力。万通的决策层作出了一个惊人的决定 从五星

14、级的高档商场转变成小商品批发市场，也就成了现在的万通小商品城。 从1995年到1997年万通地产的历史几乎出现一段空白，没有推出任何项目。 祸不单行，这期间公司开始人心浮动，很多人要离开公司。 冯仑在1997年是过得比较辛苦的，万通新世界巨大成功所带来的幸福感、成就感、膨胀感、 甚至收益都已经开始渐渐消失，盲目扩张的恶果、以及调控的压力都让企业步履沉重。 经过反思后的冯仑跨过了1997年这道坎。 1997年以前万通办的公司80%都失败了，20%活下来而且不错； 1997年以后万通办的公司80%都成功了，20%是失误，这个对比说明万通经历了1996、1997年 的考验后更加成熟。 1999年，网

15、络热潮中，由万通冯仑、河南建业胡葆森等地产大腕发起组织了中城房网,潘石屹：他与冯仑不一样，他已在深圳与海南折腾了一年多了。他此前，他正 管理着一个砖场，整日防着小混子与小偷。在这一年，他与冯仑已经 有接触了。体改所因需要“自力更生”，所以，在体改所旗下成立了一家 公司，而潘石屹担纲的是这家公司的副总经理。他与冯仑不同，冯仑的 主要经历是在改制上。所以，两人的接触并不是太多。 两人不同的爱好，也将日后企业做大分家的种子埋下了。这一年，潘老板25岁。,地产大腕的1988年,中国地产行业“最有财务意识、最具小资情调”的人物,1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个10

16、0万。 如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。 1994年，年初，经朋友介绍，与张欣相识，同年底，完婚。 1998年，邓潘再度联手，共战现代城。 1999年，邓智仁和当时名声很差的项目中国第一商城有了合作的意向。 1999年底，现代城全年的销售额达到18.9亿元。当时，在北京的几个房地产大户中，万科销售额 在3亿左右，万通4个多亿，华远10个亿左右。 2002年的“氨气事件”中，更可以充分看到潘石屹的作秀、危机公关能力， 以及公司运作的透明度。 2002年8月17日，北京晚报首先刊登了“潘石屹向受损客户道歉”的文章。 潘石屹在文章中首先对所有受损失的住户表示诚挚的歉意； 其次，他表示

17、希望通过法律途径有一个公正的裁决； 最后，潘石屹向社会广泛征求消除氨气更有效的办法。 之后的五年里，潘张两口子一直为SOHO中国上市而忙得焦头烂额。 目前和华远合作，购得两块儿地，分别命名为三里屯SOHO，与SOHO北京公馆。,孙宏斌：这一年25岁。刚从清华大学硕士毕业进入联想，并很快成为了 企业发展部主管，分管联想北京以外的所有业务。正少年得志 （IT菁英）的他，还没有想到他会与房地产结缘。他日后所创办 的“顺驰”在这时，更是连影子还没有呢！ 1989年，孙宏斌在联想成立企业部，从而迅速建立13个独资分公司，营业 额达到了2400万元。那时的他，还操着一口地道的山西口音。联想如今的“掌门人”

18、 柳传志对孙宏斌十分器重。孙宏斌以他的热情与人格魅力征得了下属的信任与忠诚。 也正是因为他的热情，于1990年，他因涉嫌挪用公款13万被判入狱5年。 他的同党与他在联想集团的山头，也被彻底“铲平”了！,地产大腕的1988年,中国地产行业“学历最高、最狂、最嚣张、最能折腾”的人物,1989年10月，孙宏斌在联想成立企业部，孙宏斌迅速建立13个独资分公司，营业额达到2400万元。 1990年3月的一个早晨，柳传志在香港一觉醒来，就发现一期新的报纸放在自己案头。 它叫做联想企业报，但它显然不是自己写发刊词的那份报纸。 1992年8月22日，法院以“挪用公款13万元”的罪名判处孙宏斌有期徒刑5年。 1

19、994年出狱的孙宏斌已经不再是几年前的他了，不是那个热情如火并且单纯如羊的他了， 复杂的狼性正在他的身上生长。 1994年3月9日，即孙宏斌出狱前18天，他和一位狱警到北京出差，托人请柳传志吃了一顿饭。 席上，孙告诉柳他出狱后准备做房地产销售代理，并诚恳地向柳传志表示， 之所以发生这样的事，是因为他太年轻、太浮躁、太急功近利。 1994年8月，已获得柳传志原谅的孙宏斌想更快地发展业务，便向联想借款，柳传志等人 当即同意借出50万元。,1999年，按照当时顺驰的资产规模，本来没有进入中城房网的资格，但当时为了找一个能代表 天津房地产行业的公司，所以当时成立才五年的顺驰地产也成为首批成员单位之一。

20、 2001年之前，孙宏斌对同行圈子采取积极靠拢的姿态，此时，地产圈子的大佬们对这个来自 天津的小老弟，大有提携照顾的友好态度。 2001年1月15日，在北京长城饭店，举行当年的中城房网董事长联席会议。孙宏斌转向低调， 神秘地隐身天津，天天忙着给员工上课培训；而企业的动作则显得大刀阔斧，又是大盘开发， 又是高级别墅，在天津市场极其活跃和强势。 顺驰的第一个异地发展项目始自于2002年6月12日。这一天，顺驰经过十多轮的竞价，以高出标底价 920万元的价格取得了天津塘沽区地块的开发权。 2002年以后，顺驰在天津累计开发了30个项目，开发了数百万平方米，2003年销售额达到40亿元， 在全国同行中

21、成绩相当不错。,2003年1月1日，顺驰历史第一个具有转折意义的会议在天津保税区天保酒店召开。 这次主题为“增长战略”的会议，孙宏斌召集了顺驰66名中高层管理人员， 几乎封闭式、连轴转地开了30个小时。 2003年8月，中城房网在重庆召开会议，会上，孙宏斌选定了一个有关企业战略的话题， 因为内容平淡无人喝彩。突然，孙宏斌话锋一转：“顺驰今年销售额要达到40亿元， 我们的中长期战略是要做全国第一。” 顿了顿后，孙宏斌说道：“也就是要超过在座诸位，包括王总。” 2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下。 2003年9月，顺驰在上海青浦拿了130多亩土地，总价格1.2亿元。 200

22、3年10月，顺驰在苏州，以5.97亿元取得金鸡湖地块。 2003年12月，顺驰在南京，以6.53亿元拍得河西奥体中心地块。 2003年12月，顺驰在北京，9.05亿元天价拿下大兴地块，击败北京华润、天鸿等大开发商，轰动京城。 2003年，顺驰以1亿多元拿下了湖北荆州地块。 2004年1月，顺驰以27.2亿元拿下苏州工业园区160万平方米的地块。 2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地，顺驰开始进入一些二线城市。 在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。在天津老家，顺驰的行动也没有停止， 又取得西青柠檬酸厂和蓟县桃花园地块。,2004年4月，北京第二批公开交易的国有土地使用权进行拍卖。 2

23、004年7月25日，顺驰集团掌门人孙宏斌向笔者表示，在这种市况下， 顺驰已经主动顺延了在香港联交所的上市时间。 2004年8月，顺驰集团方面的消息表示，该集团旗下的顺驰中国控股有限公司已于8月26日 完成香港联合交易所的上市聆讯，按照正常的程序， 这标志着顺驰中国控股公司上市计划已进入最后阶段。 2004年一度成为顺驰掌门人孙宏斌的“曝光”年，从原来的低调做人到参加大大小小的典礼、 发布会，最后直面媒体接受专访。而临近2004年末，孙宏斌却悄然禅位， 辞去顺驰的一切行政职务。 2005年初，多家房地产企业纷纷高调公布了自己企业的2004年度销售业绩，合生、顺驰、绿地 几大巨头都争先恐后地表示2

24、004年的企业销售额已经突破百亿。 2005年3月19日，顺驰中国控股有限公司与中远房地产有限公司签署协议，共同出资组建天津市 远驰房地产开发有限公司，联合开发天津市河东区新开路项目。 2005年5月，刚刚拿下无锡惠山地块的顺驰，随即就找了个“合作方”上海绿地集团。 这是继今年3月份与中远房地产开发有限公司签订合作协议之后，顺驰找的第二家合作伙伴。 到2005年底，顺驰如愿地在中国拥有了42个地产项目。,2005年，顺驰和美国投行摩根斯坦利一直在进行私募方面的谈判。按照孙宏斌的判断是， 私募框架一旦达成，顺驰中国在16个城市项目运作资金将得到保障。 2005年10月底的一次内部会议上，孙宏斌愤

25、慨地表示，10月11日大摩还信誓旦旦 地保证合作没有问题，到了19日就变卦说“资金还没到位”，原定于10月21日签订的股权 买卖合同就此流产。 2006年1月23日，顺驰中国总裁汪浩在公司内部网上在线聊天时公布，2005年顺驰经受住了 市场考验，实现80亿销售回款，销售规模保持在行业前列。 2006年3月16日，孙宏斌表示，他本人已重新出任顺驰中国董事长一职，他表示，在未来几个月内， 顺驰集团将加大资产重组力度，缩减规模、收缩战线。 2006年9月6日，传闻落定。当日顺驰方面和路劲基建同时宣布，路劲基建（1098）以9亿元 人民币参与内地房产开发商顺驰中国的增资扩股，获得55%股权。 到200

26、7年1月25日，路劲基建发布公告，路劲及其伙伴日前再度以13.1亿港元收购增持 顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份。 顺驰彻底易主了。孙宏斌一手打造的“顺驰扩张模式”至此失败。,地产巨鳄名称的由来,“深圳现代企业有限公司”的英文名是“shenzhen modern enterprise company”， 于是有人建议，公司就用英文名的缩写“MEC”，汉语“迈克”， 但又有人异议说：“迈克”用广东话发音是“特别黑”的意思。 如果有人问公司名，公司就成了“特别黑公司”。后来，一员工据此建议，叫“万科”吧。,孙宏斌之所以给公司起名叫“顺驰

27、”，也和英文有关， 公司英文名“sun co”，既有太阳的意思，“SUN”还蕴含了老孙姓氏的发音， 于是顺驰的英文名还包含了“孙的公司”这一含义。公司名称也具有国际化的特点，并且有一种强烈的个人英雄主义色彩， 这家公司叫“顺驰”，是“孙”的公司，是我的。起名时，那会料到以后的风雨啊。,万通最早叫“海南农业高技术投资联合开发总公司”， 1993年改名为“万通”，公司英文名是“vantone”， 汉语意思非常吉利、大气，有人说英文的“VAN”也隐含了“冯”这个姓氏。,朱孟依朱老板旗下有两家公司，一合生创展，一珠江投资。 “珠江”好理解了，李嘉诚人在香港，未见长江，公司名字就叫“长江实业”， 事业绵

28、长、顺风顺水，朱老板人在广东，喝得就是珠江水，叫个“珠江”很正常了。 “合生创展”公司的英文名是“HOPSON”，含有“跳跃、孩子”的意思， 公司英文名用广东话念出来很像“合生”的发音。 也有人说“HOPSON”实际上是一个人的英文名字。,老潘用过的公司名字比较多，现在是“SOHO中国”，广为人知了。SOHO已经是一种生活方式了，也就是这个概念，迷的小资们“乌泱乌泱”的上门挨宰。老潘以前还用过中鸿天、红石，后来有一阵属意“现代城”，这个后来做项目名了， 结果名字打响没多久，就从南方杀出一个哥们，该哥们在上个世纪就用“现代”一词完成了 各个商标项下的注册，该哥们进京先找老潘，后找“北京现代汽车”

29、， 要讨个商标侵权的说法，最后弄得老潘灰头土脸，也就对“现代”这个词作罢了。,任志强领军的公司名为“华远”，“中华、远大”，好名字，琅琅上口。,华润-企业名称。为1938年在香港注册成立的大型中资企业集团。“华润”蕴含“中华大地，雨露滋润”之意。华润的历史最早可以追溯到1938年“联和行”在香港成立，1948年“联和行”更名为“华润公司”。1983年，改组为华润（集团）有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。华润植根香港超过半个世纪，一直秉承开放进取、携手共创美好生活的理念。经过多年的努力，华润的基业不断壮大，商誉卓越。 今天，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之

30、一，总资产达1,400亿港元，营业额达800亿港元。华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。在未来，华润集团将继续以香港为基地，积极发展在中国内地的各项主营行业，争取建立行业领导者的地位。借助主营行业的成功，带动华润集团整体协同发展，为企业营造更大的发展空间。,张玉良领军的绿地集团，企业成立之初，有很大一部分资金来源于“国有绿化基金”， 公司成立十几年来，累计无偿投资3亿多元在上海建成了一批城市标志性公共绿地， 所以取名绿地。,据说“碧桂园”这个名字是被人起好了，砸给杨国强的。1993年下半年， 三和公司投资逾亿的“

31、碧桂园”项目面临死火状态。 作为施工方的杨国强拿不到工程所垫费用，三和股东们最终答应以变通的方式， 让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。 “碧桂园”这个名字也就从此跟着杨老板一起成长了。,北京房地产的第一个整版广告诞生于万通！,1993年初冯仑率众离开海南，投身北京创立民营经济开发区， 并面向社会招商募股取得了巨大成功，注册资本高达8个亿的北京万通应运而生。 1993年底，北京万通开发的第一个地产项目万通新世界广场以每平方米3600美元到5000美元 的天价，销售成功，创造了当年销售速度最快、销售率最高等多项纪录，成为北京房地产业的奇迹。,这一页辉煌，属于一位来自香港的大师邓智

32、仁,邓智仁创造业绩传奇当时主要依靠三板斧。这三板斧是： 第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价，收复失散的民心民意； 第二，实行股份制，让员工持有股份，充分调动员工的积极性； 第三，变革房地产广告发布方式，开整版广告先河，让房地产代理成为堂堂正正的行业。,做万通新世界广场主要靠广告，当大家还没开始打广告时，一打广告的效果， 就像没吃过药的人第一次吃感冒药，再重的感冒一片药就治好了，没抗药性。 当初我们在广告上打了大约有1000万元的广告，在当时来说是天文数字， 人民日报海外版、文汇报、大公报上都是整版整版的广告， 工程还挖坑时就销售得差不多了。 通过广告宣传和定价策略，万通新世界写

33、字楼卖到当时市价的三倍。 更不可思议的是，项目12月下旬才动工，销售在11月初已经完成了百分之七八十， 正式销售5天内就已经收回5亿港元的资金，邓智仁光佣金就赚走了1亿港币。 万通新世界广场成为北京房地产界一个里程碑式的项目。,在开售的六天内，万通几兄弟就拿到五个亿港币的回款， 万通的人都晕乎了，一个个迷迷瞪瞪的。 老潘的回忆是：“我一看不对啊，就赶紧跟他们开会，说大家一定要有平常心， 我们要能经得起失败，我们更要经得起成功。” “那天晚上我们在酒店摆庆功宴，搞销售那帮小姑娘有的抓手，有的抓脚， 把邓先生从楼上抬到了楼下。后来我们又去唱卡拉，邓先生死死抓着麦克风， 一首接一首，唱得声嘶力竭，完

34、全是疯了一样我从来没见过这么唱歌的。 那天冯仑也在，结果把冯仑喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天，我去看他， 说那天送你去医院冯仑说：我去过医院吗？”,北京房地产史上，非常著名的“危机公关案例”,注意，这也是北京房地产广告行业即将腾飞的时期,潘石屹经过冷静分析，认为第一商城用高薪挖人，一个刚毕业的女孩一下可以拿到十几万现金， 这肯定相当有诱惑力，这对于房地产广告的宣传来说，是一个比较小的数字。 所以推断第一商城随后还有计划，应该是把这些销售员挖走以后，他们马上就召开新闻发布会， 说强有力的竞争对手已经垮了。他们所有的人全都跑过来了，然后让购买我们房子的人赶紧去退房， 然后来购买第一商城的房子,

35、邓智仁这回不是闹着玩，是真的下死手了！,1999年8月初，潘石屹由于工作感到疲惫而到外地去放松，先是到成都，又到拉萨，又到珠穆朗玛峰。 到营地后，一方面克服高压缺氧的不适和对身体的影响，一方面用价值4万多元的电话指挥公司销售。 8月20多号回到北京后，挖人事件就在这时候发生了。当时，有个房地产代理商偷偷告诉潘石屹， 他的人就要被对面的第一商城挖走了。 一开始潘石屹不相信，经过了解，证实有50多个销售人员一个都没了，全都不见了。 潘石屹本人为证实，就到还没有建成的现代城前的地铁出口等，结果发现他的销售人员都走没了。,于是，潘石屹就写了一封信，题目叫现代城的四名副总监被高薪挖跑了。 为了使信具有感

36、染力和力度以及震撼力，在信的最后又写了一段话：“现代城的员工， 无论我们成功还是失败，无论我们受到竞争对手什么样的打击， 千万不要忘记我们做人的准则，不要忘记我们的使命，也不要忘记客户对我们的期盼。” 写完之后，就让推广部的经理在第二天一早以最快的速度发出去。 于是，就以广告的形式在北京青年报、北京晨报、北京晚报和精品购物指南 这几个北京有影响力的报纸的半个版的版面成功发出了。 这封信发出去以后，产生了非常大的影响，在全国的影响也比较大，媒体报道也相当多， 包括中央电视台“经济半小时”和“北京特快”都做了报道。 旋即潘石屹宣布开除上述被挖人员，并扣发佣金和当月工资合计200万元。 利用此事，老

37、潘成功地吸引了大众对现代城的关注，并在此后发起了冬季营销攻势。 1999年底，现代城全年的销售额达到18.9亿元。当时，在北京的几个房地产大户中， 万科销售额在3亿左右，万通4个多亿，华远10个亿左右。,也正是因为这次事件，京城许多开发商开始反思， 逐步回收赋予代理行的权限， 将全案广告、策划、销售等逐步分开，以免重蹈覆辙。 因此，提及邓智仁，许多代理行仍唏嘘不已， 说他开创了房地产代理行业的先河， 但也毁了代理行业的信誉。,中国房地产最伟大、有创意的发明期房销售（卖楼花）,“期房”，又名“楼花”，始创于霍英东先生的天才构想，源于香港，兴旺于大陆。 期房不可能赢得市场空间。但期房制度无疑极大减

38、缓了开发商的资金压力， 让开发商在楼盖好之前，就可以先拿到大笔资金，直接把风险转嫁到了购房人身上。 在一个需求旺盛的市场中，买家缺乏有力的要价资本，相比现房， 期房的价格还是要低一些的，所以期房制度也有其生存的理由和空间。 但这确实是开发商为了缩短资金流程、减轻资金压力的天才举措。,霍英东全国政协副主席。 男，汉族，广东番禺人。1923年5月生，2006年10月28日在北京因病逝世，享年84岁。 1953年创办霍兴业堂置业有限公司及有荣有限公司，任董事长，先后担任香港地产建设商会会长，香港中华总商会会长、永远名誉会长，香港足球总会会长、永远名誉会长，国际足联执委，世界羽毛球联合会名誉主席，香港特别行政区基本法起草委员会委员，香港特别行政区筹委会预备工作委员会副主任，香港特别行政区筹备工作委员会副主任，香港特别行政区推选委员会副主任等职。1993年3月任全国政协副主席。2003年3月在全国政协十届一次会议上当选为第十届全国政协副主席。 第五届、六届全国政协常务委员，第八届、九届全国政协副主席。第七届全国人大常务委员会委员。,谈到资金，在人类历史上，包括银行家在内， 从来没有这样少的人为占用这样多的人的资金做出这么大的努力。 了解一下甲方资本运作时惯用的计量吧！,勘察、规划、设计拿地施工封顶开盘销售完工入住物业,其间涉及到五重主要的合同关系，这五重合同关