纯华一号特别机会地产基金募集方案.ppt

1、纯华一号特别机会地产基金 募集说明书,纯华基金：“纯华一号”股权投资基金合伙企业(有限合伙) 基金管理人（普通合伙人）：上海纯华投资管理有限公司 基金托管人（托管银行）： 中国工商银行 基金投资人（有限合伙人）：用货币方式认购本中心的机构投资者或个人投资者 法律顾问律师行： 国浩律师集团事务所 审计事务所： 上海立信长江会计师事务所 （拟）,内部文件,涉及项目保密材料。未经许可，不得非法采用和外传,2,纯华特别机会地产基金成立的宏观背景,全球最安全的快速增长市场 中国十三亿人口红利和5亿人口的城市化进程，造就100万亿元的消费市场,房地产和相关产业对经济的带动作用已超过GDP的15%，中房上海

2、的住宅指数从1999年10月的1000点，到2005年5月达2275点，调控了5年后，2010年已达到4246点。无数次宏观调控从2005年以来连续第六年制造了地根紧张，从而使房价又飙升了186%，并估计将在5-10年内持续这一趋势。,3,纯华特别机会地产基金成立的国内外背景,调控的推出带来的商住两用物业机遇 2010年5月，房产新政一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺。 5月16日，国务院总理温家宝在天津考察时强调：“加强协调，适时适度。关注宏观经济政策的协调配合，既形成调控整理合力，又要防止多项政策叠加

3、的负面影响，始终合理把握政策力度。”中央高层对于房产调控的态度依然是遏制房价过快上涨，即政府不希望房价下跌。中央高层更是表态调控又遇两难。地方政府继续需要依靠土地财政获取50%的支柱利益。 房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分“房产”与“地产”、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。国家税务总局公开表态：地方对房产税征收范围没有解释权。 通胀逼近、宏观经济复苏基础并不牢固，“国十条”以后无法再出物业税。 通过专注商业地产成为新晋首富的大连万达董事长王建林表示：房产下行乏力，国家不会丧失理性，不顾经济增长保8和就业率。而且宏观调控越久越有助于低价出手购买土地。 2009年宽松的货

4、币政策使得大量信贷资金流入楼市；强烈的通胀预期使更多消费者投入到买房行列。人口红利和城市化导致市场需求依然存在， 房价高企有了充足的理由。 全球尤其是最近欧元区的金融动荡、以及中国股市的剧烈变化使中国的高端房地产再度成为全球资本和国内资本的避风港。国内资本在炒煤、炒蒜、炒绿豆受到国家行政干预的重创后，再度关注高端房地产。 本次基金募集后，主要投资于不受政策影响的非住宅项目。,4,纯华特别机会地产基金成立的金融环境及优点,有限合伙的私募股权基金给各界带来投资房地产的特殊机会 有限合伙的私募股权基金国家鼓励、环境宽松，2007年6月，有限合伙明确合法化；没有最低注册资金限制，设立程序简便。目前，已

5、有金地集团和易居中国募集成功。 2007年合伙企业法进行了重新修订，并于2007年6 月1日开始实施。新合伙企业法引入了有限合伙企业的规定。其中关于有限责任合伙制度的安排也消除了私募股权基金前期面临承担无限责任的法律障碍。对于基金管理人的激励，可以由全体普通合伙人商定，这更有利于中国私募股权基金的发展。 合伙企业的合伙人分为普通合伙人（General partner简称GP）和有限合伙人(Limitited partner简称LP),GP参与合伙事务的管理并少量出资，承担无限连带责任，LP负责现金出资，有限合伙人以出资额为限承担有限责任。 优点：仅对合伙人征税，避免了公司制基金的双重征税。 纯

6、华投资管理团队拥有一支优秀的投资管理团队，主要成员均拥有十几年以上房地产专业领域经验，具备广泛高端人脉、成熟投资经验和成功案例。现发起募集一支规模为3亿元人民币的有限合伙股权投资基金（纯华一号基金）。 目前首个意向项目需要土地款即3亿元左右，目前架构为单设单立，如有另外项目设立另外基金，以方便筹建和结算。,5,纯华特别机会地产基金募集方案简介,本基金采用有限合伙制形式（GP+LP)，基金管理人作为普通合伙人负责基金的管理经营； 本基金为人民币基金，第一期规模为3亿元；投资方向为长三角内具有潜力的中小型精品房地产项目；目标回报: 预期年化回报率25左右；投资压力测试，按项目投资时精算评估，房价降

7、20%情况下仍能保证15%的投资年收益。 基金注册地：上海； 银行托管费: 0.1%每年； 基金周期： 2+1年；其中投资期2年（集中投资已考察的2-3个项目，基金周期相应缩短）； 管理费用： 每年2； 基金管理人：上海纯华投资管理有限公司； 基金托管人：中国工商银行 律师行： 国浩律师集团事务所 审计事务所：上海立信长江会计师事务所 （拟） 浮动收益分成： 其中超出15%低于20%部分的收益， 按照GP分20%LP分80%处理。 其中超出20%低于30%部分的收益， 按照GP分30%LP分70%处理。 其中超出30%的收益， 按照GP分40%LP分60%处理。 预计年收益率15%没有达到的处

8、理 ：GP只收取管理费但不参与收益分 如出现亏损以基金GP管理人资金作为优先亏损赔付。,6,GP/LP结构关系示意图,LP1=纯华投资咨询公司300万元,LP2=向机构投资者招募14700万元 每份额度为约3000万元,纯华一号基金3亿元,GP=上海纯华投资管理有限公司,基金管理 投资决策,LP3=向个人普通投资者招募1.5亿元 每份额度为500万元,投资项目1,投资项目2,投资项目5,管理费、盈利分成,注：目前每个项目成立单独基金,互不混淆,7,纯华特别机会地产基金投资决策流程,8,纯华特别机会地产基金投资策略：,重点投资领域 住宅开发项目 只挑选城市中心和副中心项目，有利于现金回收，价格稳

9、定,针对刚性需求。 小户型或住宅式办公楼 区域领先、可分割出售的公寓式办公，商住俩宜，市场稳定扩张中。 可小户型（精装修），可大户型（仿豪宅），提升品位和价格。 商业街铺 政府的存量资产和银行的不良资产处置 只选择可以分割出售的小型商铺和商业街,9,纯华特别机会地产基金风险管理,公司架构,资产托管,投资决策,跟踪管理,退出计划,采用有限合伙制，明确职责和义务，规范企业运作 GP和LP锁定利益和风险,存续期间企业的现金及股权资产由银行监管，三方共同保证企业财产安全 定期向LP汇报企业经营情况,严格而透明的投资决策程序，GP、顾问、LP代表集体决策，共同把关，杜绝任何违规操作行为 合理配置资产组合

10、，降低成本，分散风险,帮助被投项目优化治理结构、财务制度，以及销售战略 帮助被投企业整合外部资源，拓展市场定位,原则上贯彻迅速退出原则， 同国内外房地产上市基金（Reits) 合作拓宽退出方式，提高资产运作效率,全程化的风险控制，从最大程度上为合伙企业资产的安全和收益提供保障。,10,纯华特别机会地产基金风险控制：,风险控制：保证投资有盈利收益的前提和保证。 普通合伙人企业股东和执行管理团队共同组成投资决策委员会，有限合伙企业先期委托执行管理团队成员及法律顾问具体日常负责基金投资的管理和执行。每个项目都经过该委员会商议决策，遵循海外产业基金投资的相关程序以及流程。保证投资的科学性（如对投资项目

11、委托第三方机构进行详尽、综合的尽职调查和内部财务审计）。 LP本金风险控制：LP认购的资金未来不是打往GP帐户，而是存在指定的资金托管银行，由当地商业银行机构托管监督。 收益分配的控制：形象地比喻：GP给LP“打工”，LP放权但有收益率业绩考核，如果没有达到预计年收益率，虽然GP为LP也赚到钱，但没有奖金（收益分配）只有工资（管理费）。只有GP达到或超过预计年收益率，有工资也有奖金。 投资行为的控制：每个项目投资，都经过详尽的尽职调查和内部财务审计，为了公正会委托第三方会计师事务所和律师事务所进行，对投资的项目经过投资决策委员会讨论。 信息披露和审计：GP会定期编制财务报告，经托管银行复核，注

12、册会计师审核后向LP报告（半年度中期和年度报告）。会保存投资相关所有会计帐册以备审核。在投资项目后，都会以书面或电子文档方式及时送达LP，作为投资信息披露。每年度由第三方会计师事务所对有限合伙企业进行审计并出具审计报告，以书面或电子文档方式及时送达LP。,11,纯华特别机会地产基金投资机制:,关于投资决策机制的说明： 中国的有限合伙企业法律规定：有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务，有限合伙人不执行合伙事务，不得对外代表有限合伙企业；因此本有限合伙企业采用LP参与监督，结合考核GP和执行管理团队年收益率完成情况方式。 全盘借鉴国外GP和LP在投资决策上不能被国内投资者理解和接受（国外私募股权投

13、资机构中GP有完整的投资决策权，LP只是投资者），如果类似公司制的股东大会决策，LP在每个投资环节上都参与决策，必然很容易造成分歧，召集几十个LP一同开会讨论，投资效率低下。最重要的是动摇了有限合伙企业这种法律制度的建立根基（我们不是建立公司制的私募集股权投资机构，如果LP仍然参与管理而容易被税务部门认定为公司制，按照规定既征收企业所得税，又征收个人所得税，面临双重征税，会降低LP实际收益。而合伙制企业无须缴纳企业所得税）。 考虑到房地产投资行为连贯性和投资先有资产的增加、后有现金收益的投资周期，采用2+1年的分配时限，即以有限合伙企业正式成立之日往后二年作为分配年度，如有不可抗因素（如世博会

14、期间，管制范围内不得开工），再顺延一年分配。 期间各合伙人不得随意提前抽回投资，如需抽回或更换、转让须经其他合伙人同意，其他合伙人有权优先购买。,12,纯华特别机会地产基金的管理团队,1.萧纯钢(Steel Xiao) 专业:上海同济大学房地产管理专业 复旦大学 新闻专业 交通大学 私募股权高级研修班 曾任职于上海化工局, 中国房地产业协会上海联络人 搜房网上海发展部经理, 戴德梁行房地产咨询（上海 ）公司 营销策划部经理; 复地集团策源置业有限公司 发展部经理; 2003创立上海纯华投资咨询有限公司 董事长兼总经理; 上海纯华实业有限公司 董事长兼总经理; 上海道尚酒店管理有限公司 执行董事

15、。上海浙江商会会员、房地产分会会员。 参与项目： 全程策划和销售方面：澳丽花苑一期、二期策划和销售；长宁区天原化工厂地块项目的前期筹备和新天地置业公司转让；华能集团陆家嘴项目前期论证；韵动时代、复地美墅、古北上城uptown全程销售工作；2006年起参与上海化工厂、新华树脂厂、第三印刷厂、黎明服装机械厂的改建改造方案论证；2007-2008年成功改建涂料印刷厂成为国际青年旅舍项目，尚华投资公司滨江项目前期定位和招商工作。 土地市场和资产处置方面：服务于金地集团、合生创展、耀江集团、旭辉集团、长甲集团、香港丽丰控股、新家坡太平星基金、同济科技股份公司、广州珠光集团、深圳长城集团、深圳宝安集团、福

16、建融侨置业、新黄浦集团、汇成房产集团、上海市及各区国资委、华谊集团、电气集团、仪电集团、东方资产管理公司、长城资产管理公司等数十家国内外知名房产财团、资产处置企业。 金融方面：为通策中国、杭州正达集团、江苏久隆投资集团、上海泰龙房产等提供融资服务，同上海国际投资公司、杭州工商信托、交银国际信托、麦格里银行、建行信托、天津滨海联创基金等建立了长期良好合作关系。 现任纯华基金的执行合伙人。,13,纯华基金的管理团队,2.陆豪(Howard Luk) 专业：同济大学 房地产经营管理 职称：会计师 证书：房地产经记人 房地产估价员 从事房产工作近18年。曾就职公司： 上海侨惠房地产发展有限公司 总经理

17、 上海荷橡经济发展有限公司 总经理 上海洋江房地产（集团）有限公司 总经理 曾组织并领导的代表项目：上海市虹口区泰业公寓（住宅楼） 、宏业大楼（商务楼） 、吉祥苑、 水巷天地（商业） 、骏合御苑 个人特长：善于项目预测、可行性分析、成本控制、合理避税、全程楼盘的操作、有团队合作精神. 现任纯华基金的执行合伙人。,14,纯华基金的管理团队,3. 柴一峰 专业：上海同济大学 电气工程专业 海军工程大学经济学学士 香港地产学会资深（永久）会员 曾就职上海解放日报社、新闻报社 编辑部。上海正隆科技投资有限公司任投资部总经理。负责组建河南一通房地产开发有限公司，并担任总经理。 工作业绩： 1、曾设计过金

18、融产品操作程序，被金海岸租赁有限公司（商务部部属企业）采用，并成功地在行业内运用。 2、曾负责对上海巴鼎大厦的投资与建设管理，后将其股权转让给花旗集团，现大厦更名为花旗集团大厦。 3、曾参与了对上海交大上饶国家科技园区（国家级）的投资创建工作。 4、曾负责对上饶物流园区的投资创建，并通过专家评审（国家发改委的评审）。 5、曾负责对上海交大绿色能源有限公司的投资，同时负责交大绿色能源公司至香港联交所上市前的推介和路演。 6、由于工作需要受公司委派在外地组建了专业的房地产开发企业，从获取土地开始，直至项目竣工验收；至今完成了一个近9万平方米的住宅小区，和一个近15万平方米的经济适用房小区。现任上海

19、纯华投资咨询有限公司顾问。,15,纯华基金的管理团队,4徐天敏 学历：本科 职称：会计师 职务：项目公司财务经理 拥有的会计上岗证 房地产项目经理 统计员 从事财务工作22年，其中房产财务工作近12年 曾就职的房产公司有：上海侨惠房地产发展有限公司，外高桥软件产业发展有限公司。 参与过的楼盘有：泰业公寓、外高桥软件园、西郊别墅、圣地维拉别墅， 个人特长：擅长房地产开发成本预算、控制、核算，资金筹措、调控；熟悉现有房地产开发税收政策。现任纯华基金合伙人。 5. 陈良 空军政治学院经济管理专业 本科，同济大学第一届室内装饰专业培训毕业 就职空军政治学院营房处（基建办公室） 材料资质中级、工程预决算

20、、项目经理。 参与重要工程：空军政治学院图书馆、蓝天宾馆、教学楼、体育馆、住宅楼等。 就职上海蓝天建筑工程公司、上海蓝天房屋装饰工程有限公司 参与重要工程：上海地铁东方路站、空军政治学院体育馆、明天广场宾馆部分、上海广电NEC液晶显示屏办公大楼、苏州金鸡湖宾馆等。 个人特长：拥有预决算资格证,擅长房地产开发预决算；熟悉房地产开发监理。现任上海纯华投资咨询公司副总经理。纯华基金合伙人。,16,纯华基金的法律团队,邹菁律师 上海国浩律师集团事务所合伙人，上海市法学会会员，上海市律师协会公司法专业委员会会员，上海欧美同学会法律分会理事，静安区十佳优秀非讼律师。华东政法大学大学法学硕士，英国曼彻斯特大

21、学国际商法硕士，复旦-香港大学EMBA。 熟悉公司法，外商投资法、建筑房产法的理论和实践。在十多年的执业生涯中，在外商投资企业设立和运作、公司并购、私募融资、公司IPO等领域积累了丰富经验。并以英语为工作语言代表队家海外基金、外国公司在国内的项目或公司并购提供尽职调查、法律策划、交易流程设计、文本制定、交易过程监控等涉外法律服务。服务的领域涉及能源环保、高科技、房地产、教育、贸易、酒店、仓储物流等。在核心刊物和重要报纸发表多篇法律专业论文，多次受邀担任大型论坛的主持人和演讲嘉宾，以及作为SMG第一财经“头脑风暴”嘉宾。著有专著私募股权基金的募集和运作，专题论述法律实务与案例。 本次基金的募集，

22、由邹律师提供全程法律监督和服务。,首席专家 印堃华 上海房产经济学会副会长 原上海财经大学教授房地产研究中心主任、现任首席专家 上海市首批特聘市政府决策咨询专家、财华地产经营研究院名誉院长 上海威斯顿不动产管理学院院长。 出版多部不动产研究专著，土地经济学、我国土地财经制度建设的建议、房地产业发展与调控思路、我国城市土地级差地租的管理等多部著作。于张泓铭、张永岳并称“地产三教授”。 为多级政府提供宏观决策资源和战略咨询。 学生桃李满天下，多名学生已成为房地产业界翘楚，领导公司成为房地产百强企业。 拥有良好的政府关系和社会资源。,纯华特别机会地产基金的专家团队,18,纯华特别机会地产基金运作特色

23、：,本公司特聘顾问均为担任过部（省）级领导职务，拥有丰富的高端项目来源和业界人脉关系； 纯华基金的专业房产运作团队将确保基金的投资人获得稳健的收益： 本基金是有限合伙企业不用交企业所得税； 本基金只选择投资年资金回报率初步预测在25%及以上高回报的特别机会项目； 基金团队由全程房产项目运作的行业内专业人员组成； 让每一个投资人在两年后就获取收益：可以灵活选择对所投项目在6-12个月内进行部分股权溢价转让，剩余股权获取更大增值收益；,19,纯华特别机会地产基金的战略合作伙伴,20,纯华特别机会地产基金成员的操作案例(1),复地美墅,众业公寓,吉祥苑,上城UPTOWN,澳丽花园,韵动时代（金汇五街

24、坊）,上海黎明服装机械厂 创意园区项目 项目区域:虹口区欧阳街道 土地面积:5040平米 产证建筑面积:8843平米 (改建面积:约11080平米) 已通过前期论证，正在实施中。,纯华特别机会地产基金成员的操作案例(2),22,纯华特别机会地产基金成员的操作案例(3),上海化工厂改建项目,位于上海市杨浦区大桥街道，内环线杨浦大桥以内，南面黄浦江。 占地约92亩（60899平米） 建筑面积67459平方米 改建成为沿江特色创意产业园区和办公商业集群中心,23,纯华特别机会地产基金成员的操作案例(4),位于虹口区保定路318号，在原涂料公司招待所原址，改建成为加盟国际青年旅行社-那宅。体现了设计酒

25、店的理念，加盟全球旅行社网络，现已营业。,法式复古外观,休闲廊道,门厅前台,茶室,中庭挑高,24,纯华特别机会地产基金成员的操作案例(4),在传统居民聚居区内，改建的外观实现了同周边协调的风格。同时强调了内部公共空间的设计，室内设计的风格从后现代和到特色古典，均有体现。,特色古典房,后现代风格房间,视听会议室,透视公共空间,现代风格房间,临池酒吧,时尚风格房间,后现代风格房间,特色古典房,纯华特别机会地产基金成员的操作案例(5),宝山央企江湾项目 引进国家级同济科技园项目 占地面积: 150亩 建筑面积: 14万平方米 功能定位:对传统物流工业园区进行商业化改造,引进国家级科技园、大型专业市场

26、。成为现代服务业和创意、设计产业集聚区。本项目正在实施中。,26,纯华特别机会地产基金的核心成功因素小结,纯华基金成功因素,“风险可控”策 略,务实的投资 流 程,针 对 性 增值服务,优秀实战 管理团队,为投资者创造良好业绩,27,纯华特别机会地产基金的待投资项目池:,1首选项目 徐汇区内环内酒店式公寓项目： 土地约3亿元左右 可售约21170平米，目前周边二手房售价在3.5-4.6万元，600米外的绿地海珀日晖售价6-16万元/平米.如果本项目设定总成本在2.2万元，精装修后按照周边老工房同等最保守售价3.5万元,净现金流1.05亿元,自有资金回报率在 35%,按两年计算,年化收益率在17

27、%；如果销售达到周边次新房九折4.25万元，年化收益率在25%；如果销售达到周边豪宅6折的5万元，年化收益率在36%左右。 价格参考 1.在5月21日的推介会上,卢湾区的第104街坊137D-3地块（沪预申请告字（2010）第1号），出让面积5266.2平方米,容积率0.5,为商业用地。起始价11239万元,折合楼板价高达42684元/平方米,接近今年2月份华侨城拍得苏州河北岸东块1街坊地块时所创造的52783元/平方米的纪录。依然有绿地、保利、瑞安、凯德、新世界等商业地产的巨头领取标书。 2. 5月26日，上海进行了楼市新政实施后首幅涉及限价房建设住宅用地的竞拍，最终由宁波宁兴房产和浙江新中源建设组成