房市的未来.ppt

1、去哪里，在20世纪90年代，股票投机者被派出，在2000年，购房者被派出，但你不相信.2010年上半年，北京房价走势分别比2000年和2010年上涨了13.3倍、7.36倍、8.85倍和9.5倍。2010年，崂山的平均房价在1万到2万之间，最高房价可能达到3万到5万；青岛宽布灵有70层楼。我记得2001年的时候，总价是13万元或者4万元，不到2500元。现在大约是10，000-12，000元。当年以70万英镑购得的东部金海广场，2010年的成交额超过300万英镑；大约在2000年，崂山香港路的一座高端住宅建筑开业了，一面大横幅上写着价格从2700英镑开始。现在想想它有多高，面对山后的大海。高房

2、价会持续上涨吗？还是说这是买家最不愿意看到的事情？北京市场低迷，可售量和交易量一直在下降；2010年上半年，交易总面积572.2万平方米，同比下降39.28%，同比上升16.90%。上海货源充足，交易量同比下降近50%；2010年上半年，总交易面积为532.64万平方米，较2009年下降49.75%，较2008年下降29.97%。天津的交易量已经连续两个月下降，价格已经被回调；2010年上半年，月交易总面积为263.88万平方米，较2009年下降22.26%，较2008年上升64.56%。重庆交易量同比略有下降，价格处于高位；2010年上半年，总交易面积为984.4万平方米，较2009年下降1

3、2.45%，较2008年上升66.91%。深圳的交易量同比萎缩了近70%，价格被调整回高位；2010年上半年，总交易面积为126.53万平方米，较2009年下降67.11%，较2008年下降18.11%。杭州的交易量大幅缩水，价格相对市场上涨；2010年上半年，总交易面积为132.11万平方米，较2009年下降63.16%，较2008年下降12.37%。武汉的成交量波动明显，价格平稳上涨；2010年上半年，全月交易面积704.12万平方米，同比增长10.26%，同比增长142.85%。南京的交易量在低位波动，市场需要回暖；2010年上半年，月交易总面积为216.53万平方米，较2009年下降5

4、1.32%，较2008年下降11.10%。成都交易量处于低位，波动幅度加大；2010年上半年，月交易总面积为435.26万平方米，同比下降28.70%，同比上升26.00%。以上数据来自搜狐财经和SouF :以及2010年上半年以来一线和二线城市的房地产销售：让我们回顾历史！在改革开放之初的海南，1990年5月颁布的城市国有土地使用权出让和转让暂行条例为土地使用权有偿转让提供了具体依据，为房地产市场奠定了基础。1991年11月23日，国务院发布了关于全面推进城镇住房制度改革的意见，明确规范了住房改革。1992年初，邓小平在南巡讲话。随后，中央向全国传达了学习邓小平同志重要讲话的通知

5、，提出加快住房制度改革的步伐。来自全国各地的数千亿资金涌向海口、广西北海和其他南方沿海城市。有一段时间，这个地区的房地产价格飞涨。这是中国改革开放后第一次有记录的房地产繁荣，也为海南的泡沫破裂铺平了道路。1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基宣布，他将终止房地产公司上市，并全面控制银行资金进入房地产行业。1993年，海南出现了2万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元平方米，1991年为1400元，1992年为5000元。1993年上半年，房地产价格达到7500元每平方米的高峰。1992年，海南省房地产投资达到87亿元，占固定资产投资总额的一半，土地价格飞涨这项规定的遗留

6、问题是，占全国总人口0.6%的海南省留下了占全国10%的商品房积压。全省有600多栋烂尾楼，面积1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。自1993年以来，开发商纷纷逃离或倒闭，银行突然成为最大的开发商。许多银行的不良贷款率曾经超过60%。据统计，仅建行就处置了267个不良房地产项目，上报建筑面积760万平方米，现金回收率不到20%。华夏证券、南方证券等一些老牌证券公司在海南进行了大量的房地产直接投资，也遭受了严重的损失。因此，中国证监会不得不在2001年4月停止对证券公司的直接投资。1994年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决

7、定颁布实施。此后，住房改革包括建立住房公积金和发展国家住房项目。住房公积金的建立是住房分配货币化的起点，是新住房制度的雏形。1995年，海南的房地产泡沫破裂。1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决该省许多信托投资公司因大量投资房地产而出现的财务困难。但是没用。仅仅两年零十个月，海南发展银行就经历了一场持续的风暴。1998年6月21日，中央银行宣布关闭海南发展银行，这是新中国第一家因支付危机而关闭的省级商业银行。从泡沫开始到破裂，海南房地产市场经历了五年。2001年4月，中国证监会不得不全面停止证券公司的直接投资，这也导致中国第一家省级商业银行海南发展银行因支付危机而关闭。但同时

8、，住房公积金制度的建立是住房分配货币化的起点，是新住房制度的雏形。这是具有中国特色的经济发展模式，还是所有国家都必须经历的过程？在中国香港，香港的房地产市场于1985年复苏。从1991年到1997年，房价上涨了大约4倍。自1985年以来，房价已经上涨了9到10倍(与今天的北京相似)。从1997年到2003年，当泡沫破裂时，房价下跌了大约70%。直到2003年底，他们才显示出缓慢复苏的迹象，房价趋于稳定。这也与香港本地人口负增长(出生率和死亡率)密切相关。从宏观角度看，中国股市与日本股市惊人地相似，而楼市也不例外，股市的重要评价，以及楼市的价值回报。不要走老路，政治和经济是如此的深刻和简单。现在

9、，考虑到沪深股市和房市的走势，我们应该知道去哪里，尤其是那些准备购买贷款的人。到时候，很难跳出安全网，所以从一条河跳到另一条河是可以的。美国，美国，2006年春天，美国次贷危机开始了。2007年8月，它席卷了欧盟和日本等全球主要金融市场。2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司宣布申请破产保护，并解雇了54%的员工。2007年8月2日，美国第十大抵押贷款机构申请破产保护，成为美国继新世纪金融公司之后的又一家大型抵押贷款机构。2007年8月8日，美国第五大投资银行贝尔斯登宣布关闭其两只基金。2007年8月9日，法国最大的银行法国巴黎银行宣布冻结其三项基金。2007年8月5日，

10、贝尔斯登总裁沃伦斯佩克特辞职。2007年8月3日，欧美股市全线暴跌。2007年8月9日，法国最大的银行法国巴黎银行宣布参与美国次级债。2008年4月18日，花旗集团宣布第一季度净亏损51.1亿美元2008年10月8日，以色列银行宣布将利率下调50个基点至3.75%。2008年10月10日，冰岛因次贷危机基本冻结了外汇资产，并将三大银行国有化。2009年1月16日，欧洲央行再次将利率下调至历史低点。2009年2月5日，英格兰银行宣布再次降息，这是自2007年12月以来的第八次。美国，美国，次贷危机的原因很简单：次级贷款人，注：次级贷款是指那些因信用记录不佳或还款能力弱而被银行拒绝发放优质抵押贷款

11、的人。次级贷款是专门为次级贷款人提供的，标准高，利率低。还款采用固定利率和浮动利率相结合的方式，不能以高价出售大规模损失。他们进行次级抵押贷款，银行收回他们的房子。随着次贷危机的爆发，大量次贷借款人未能按时偿还贷款，住房市场持续降温。购房者很难卖掉他们的房子或为他们的抵押贷款房子再融资。购房者的还贷负担大大增加。此后，房地产市场降温，短期利率上升。在2006年之前的五年里，住房市场持续繁荣，次级抵押贷款迅速发展。原因很简单：房地产泡沫破裂了。今天的中国类似于1995年的香港、日本、美国和海南：以日本为例：为什么房地产市场如此？国家政策：2010年12月23日，财政部、国家税务总局正式发布关于调

12、整个人住房转让营业税政策的通知，明确从2010年起，普通住房转让不足5年的，按照销售收入与购买价格的差额征收营业税。2011年4月14日，国务院常务会议要求贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于购买第二套住房家庭基准利率的1.1倍。此外，对于购买首套90平方米以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。住房和城乡建设部：2010年建造了600万套经济适用房；2011年，全国保障性安居工程住房建设达到1000万套；2012年，全国计划开工建设700万套经济适用房项目。国家法令若干细则：“国文”严格控制土地出让：6月，国土资源部下发关于加强房地产用地供应和监管的通知(国文)。根据通知，土地出

13、让最低价格不得低于土地出让地基准地价，投标保证金不得低于最低价格。该通知还规定，土地出让合同必须在_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _年内签订_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _如受让人逾期未签订合同，土地供应终止，保证金不予退还。 如果签订的合同未能支付转让价格，必须收回土地。2012年上半年，土地出让金和财产税是根据房屋的应纳税残

14、值或租金收入向业主征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式颁布了中华人民共和国房产税暂行条例。2010年7月22日，在财政部举办的地方税改革研讨会上，有关人士表示，房产税试点将于2012年在重庆和上海实施。2011年1月，重庆市首次个人住房房产税在当地申报入库，税额为6154.83元。2012年8月12日，30余家地方税务机关做好了对存量房屋征收房产税的准备工作。有两种方法：(1)从价计征金额的计算公式：计税金额=房地产原值(1-扣除比例)1.2% (2)从租计征金额的计算公式：计税金额=房地产租金收入12，“限购令”在“十方实施细则”中有明确规定2010年9月29日，国家有关部委发

15、布了新中国五条。被称为“最严厉的楼市调控措施”的“限购令”在更多城市实施(截至2011年8月28日):北京、上海、天津、重庆、大连、宁波、厦门、青岛、深圳、石家庄、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、乌鲁木齐、三亚、苏州、无锡、温州、佛山、金华、绍兴、台州等地，北京：对于已拥有住房的户籍家庭，对于持有有效暂住证且在本市无住房的家庭，以及连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本地家庭仅限于一套住房；深圳：在本市登记的家庭，限于2套住房；在深圳能够提供纳税证明或社会保险缴费证明一年以上的家庭，不在本市登记，只限购买一套住房。厦门：从2010年10月1日至2010年12月31

16、日，同一家庭只能在本市购买一套新的商品房。厦门：从2010年10月1日至2010年12月31日，同一家庭只能在本市购买一套新的商品房。上海：在本市登记的有一套住房的家庭或能提供一年以上个人所得税完税证明或社会保险完税证明的非居民家庭，限购买一套住房。上海发出限购令，房产税与房价挂钩，限购令被写入上海新的购房合同。济南：1 .外国人在济南只能买一套房子，必须在济南缴纳一年以上的社会保险或纳税证明；2.济南本地户籍的家庭只能购买2套房子。青岛：在本市拥有一套住房的家庭，非本地居民可提供在本市居住一年以上的纳税证明或社会保险缴费证明，限购一套；本市拥有两套住房的家庭和没有一套住房的家庭将被暂停出售给

17、他们。限价订单：深圳珠海是第一个实施限价订单的城市，将新开一个楼盘，房价不得超过11285元/平方米。前期开盘最高价为4万元/平方米，平均市场价为16978元/平方米。截至2012年7月2日，中国指数研究院发布了2012年6月中国房地产指数体系100个城市的价格指数，其中珠海新建住宅每平方米平均售价为10357元/平方米，低于去年11285元/平方米的“限价订单”。目前，珠海的房价已经大幅下跌，限价订单起到了不可磨灭的作用。相关人士表示：“关键是控制措施和执行国家房地产政策。”自2010年以来，双重限购令(限购令和限价令)的实施让开发商汗流浃背。2012年10月20日，陕西省成为第一个实施“利润限制令”的省份，这传达了控制房价的决心。房地产市场监管应更多关注涉及诸多利益的长期房地产监管政策。微小的变化可能会触动既得利益集团的神经，甚至引发强劲反弹。最近