INSITE盈石.ppt

1、INSITE盈石（中国）,创造商业价值的团队,盈石中国,中国商业地产综合服务的引领者,服务总面积超过2000万平方米,旗下经营管理项目超过30个,员工数量突破500人,盈石中国由美国大型私募基金黑石（Blackstone）共同参与创建，是专注于中国商业地产的经营管理机构，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业化、全方位的商业资产增值服务。 盈石中国融合了香港司培思（SPACE）商业经营管理集团对中国商业地产市场10余年的运作经验及服务网络，以及盈石资产管理有限公司的创新商业零售地产形态的运营平台，通过深度整合内部资源， 全面提升商业地产各环节综合服务的能力，以专业合力筑就商业地产的里程碑，致力

2、成为中国商业地产综合服务的引领者。,关于盈石,盈石愿景：成为中国商业地产综合服务的引领者 盈石使命：专注商业地产，创造空间新价值 盈石价值观：客户价值、诚信负责、卓越创新,关于盈石,盈石发展历程,盈石核心价值,全球化商业资讯整合 逾30个相关专业供方 国际化品牌资源网络 国内外金融资本支持 专业化人才吸纳体系,对外资源组织 提升项目服务效能,全产业链一站式服务 标准化项目流程管控 客户满意度持续监测 内外部专家专业评估 职业化团队锻造体系,对内质量控制 降低业主试错成本,五大城市核心公司，五大专业服务平台，为项目提供创新的商业运营模式,盈石品牌拓展中心,中国开发商50强中有1/3在持续购买盈石

3、的专业服务,华北区域,华东区域,华南区域,优质合作品牌资源，卓越预开业实操能力 确保每年2-3个项目的完美呈现,融科资讯中心B座商业 西单大悦城 2008 世界城-华骏国际中心 2010 朝阳大悦城 2010 首地大峡谷 蓝色港湾 护国寺项目 盘锦水游城 前门商业区,北京,2007 天津滨海国际森林庄园项目 2011 天津大悦城 2014 天津于家堡,天津,2014 烟台大悦城,烟台,2011 长春万科,长春,2006,2010,2011,2010 上海悦达889 2005 上海芳汇广场 2011 益丰外滩源 2013 上海静安铜仁路88 2015 上海西藏路爱建,上海,南京天印 南京金奥,南

4、京,2014,2014 无锡盛唐,无锡,2014 和信广场,徐州,成都华侨城一期 2009 成都新世纪环球中心 2013 成都花样年广场 2015 成都水锦界 2014,成都,重庆盈嘉中心 重庆小时代,重庆,2014,长沙浏阳河 2013,长沙,2007,商业地产全产业链服务，为客户提供一站式解决方案,开发顾问及策划,开业筹备阶段,运营增值及退出,专业项目顾问咨询 建筑规划及工程顾问 资产运营管理顾问 物业管理顾问 商业产权营销策划,项目招商及租赁 招商市场推广 信息技术运营系统顾问 工程协调及工程顾问 资产运营管理筹备 商业产权销售,资产运营管理 综合营销推广管理 产权经营管理方案,资本服务

5、,项目挖掘及甄选,每年300个报盘 专业的经验判断 深入挖掘项目机会 锁定目标合作项目,资本运作最佳平台，最富创造性的管理经验，资产升值投资回报最大化,细化流程标准，深度服务保障，降低试错成本有效维护客户利益,洞悉中国商业地产新趋势，积极探索零售行业的发展和创新,量身定制的市场营销策略，有效提升项目知名度，满足市场差异化需求,完善的ERP管理平台，为所服务的商业项目提供多样化的系统支持,系统把握品牌发展趋势，保障优质商户策略落地,案例分享(部分),规 模：280万平方米，其中商业约5万平方米 物业组合：商业、住宅、酒店、写字楼 发 展 商：香港瑞安集团 工作内容：建筑修缮设计、业态规划及招商,

6、启用国际性网络招商、70%的商户首次进入中国 管理历史建筑的商业适用性，避免好看不好用 不到2年时间租金过亿，与资本市场对接 商业成功带来整个地块的价值倍增,上海新天地,如何用5万平方米的商业运作撬动52公顷土地的价值提升 面对成熟市场的竞争如何为小体量商业赢得市场空间 如何为历史建筑注入商业的生命力，获得经营上的成功,开发难题,盈石价值,从定位入手，树立华东地区超级家庭娱乐购物中心 6个月完成全部空置面积的工作，引入大量国际品牌客户 通过对业态组合、规划、软硬件等方方面面的调整，使得商场人流由1年前的5-6万/天增长到15-17万/天。 2006年度中国购物中心最佳进步奖 2007年基金估值

7、57亿，成为炙手可热的优质资产,上海正大广场规划改造,24万平米商业物业估值21亿的不甘心 开业2年，空置率超过40%，人流量不足5万人/天 “超级品牌”定位缺乏落地基础 建筑产品设计未考虑招商需求，各店铺面积均偏大,甲方难题,盈石价值,规 模：24万平方米 物业组合：纯商业（Shopping Mall） 发 展 商：正大集团 工作内容：策略性定位调整、业态规划、租户管理、品牌重塑等综合顾问 服务时间：2005-2008,成都新世纪环球中心,开发难题,超大综合体项目，如何从规划和商业业态两方面处理商业与其他功 能之间的关系？ 如何在城市商业井喷发展的环境下，打造项目的独特吸引力？ 甲方完全没有

8、商业运作经验，如何在预开业管理阶段有效组织工程、招商的工作配合,盈石价值,站在整个西南区域市场的高度，将项目定位为西南地区超大的时尚娱乐购物中心 引入西南地区第一家乐天百货，主打高端产品，与购物中心的时尚部分差异化互补 顺利完成30万平米面积的招商，实现项目顺利开业 协助甲方管控工程进度，组建并培训商业团队、建立流程体系,规 模：总建筑面积约180万平米，购物中心30万平方米 物业组合：商业、酒店、写字楼、主题公园 发 展 商：成都会展旅游集团 工作内容：首席商业顾问（策略定位、业态规划、设计方案配合、招商代理、营运顾问） 服务时间：2009.01 至今,北京前门商业区,开发难题,盈石价值,重

9、新梳理本土客群与旅游客群的贡献，对于旅游人群进行档次细分的基础上，消化和释放其被埋没的购买力 重新规划和定位，从世界级旅游城市入手，提升商业的市场地位 汇集国际化客户资源，打开招商的局面 协调统一前门SOHO与前门天街的定位，让定位清晰化，整体解决现存的遗留问题,开业3年，人流量巨大但商业经营困难 定位于模糊的旅游客群，经营同质化、低档化 快时尚品牌与整体定位不符，经营压力大 租金期望过高，不符合商业规律，品质商户拒绝进驻 现场缺乏管理，SOHO与天街两大业主思路不一致,规 模：45万平方米 物业组合：标志性的特色文化商业街片区 发 展 商：东城区政府、SOHO中国 工作内容：包含商业策划、招

10、商、推广、营运在内的全程资产管理 服务时间：2012.05 - 至今,协助业主判断各地块价值 通过多种方案的假设分析促进业主进行决策 突破地下商业的发展弊端，撬动京北区域人群休闲生活消费 力争打造全国最著名的特色地下商业。,北京中建奥南项目,开发难题,盈石价值,地块位于规划区中心公园内，主体位于地下 可利用的地上面积较分散，如何在拿地时进行取舍 如何最大化提升地下商业价值？ 如何处理各综合体地块之间关系？,规 模：规划面积约15万，地上约5万，地下约10万 物业组合：5A级写字楼、酒店、商业等 发 展 商：中建集团 工作内容：项目拿地策略研究及顾问、商业概念性策划、规划 服务时间：2013.0

11、2 - 至今,协助业主进行综合体的开发策略拟定 有效规避了竞争对手的威胁，努力打造丽泽金融商务区的商业典范 协助甲方解决拿地策略、开发分期、设计顾问等操作难点,中建丽泽项目,开发难题,盈石价值,区域未来发展前景的不确定性 有一定消费力人群数量不足，人口结构有待升级 区域内部潜在的竞争对手不可预测 如何制定土地策略，既不会失去未来的潜力又不会成为“先烈”,总 规 模：34.5万平方米 物业组合：写字楼、酒店、商业、住宅 发 展 商：中建集团 工作内容：项目拿地策略、总体开发战略研究及顾问、商业概念性策划、规划 服务时间：2013.02 - 至今,北京蓝色港湾,甲方难题,盈石价值,从定位入手，树立

12、北京市时尚家庭娱乐购物中心 通过对业态组合、规划、软硬件等方方面面的调整，使得商场出租率突破95%， 有效解决了死角区域的招商以及客流动线； 2012年基金估值80亿，成为炙手可热的优质资产,动线过长且大量存在副动线，导致局部地区客流无法到达 开业3年，空置率超过25%； 餐饮、酒吧业态原规划中缺乏与零售客户的互动； 建筑产品设计未考虑招商需求，各店铺面积均偏大 商户到期、存在撤店的风险,规 模：占地15万平方米，商业面积20万 物业组合：开放式购物中心（Shopping Mall） 发 展 商：蓝色港湾有限公司 工作内容：业态规划、品牌重塑、招商和营运调整 服务时间：2010.112011.

13、12,协助业主进行商业启动区域的开发策略拟定 突破主题公园商业的配套化旧思路，撬动成都本地人消费，走“都市娱乐产业”的方向 全程合作，协助甲方解决拿地策略、开发分期、设计顾问、招商执行和经营管理架构搭建培训等全案操作难点 2009年首期顺利开业，奠定了华侨城在“旅游+商业+地产”的商业转型的基础。,成都华侨城,开发难题,盈石价值,全球主题公园商业的难题如何获得突破 城市边缘组团运作商业的人气基础不足 55万平米综合商业的总体开发策略选择 华侨城品牌与四川文化之间的融合与碰撞如何实现,规 模：180万平方米，其中商业55万平方米 物业组合：5A级写字楼、酒店、会展、商业、主题公园等 发 展 商：

14、华侨城集团 工作内容：项目总体开发战略研究及顾问、商业概念性策划、规划、首席招商代理及经营管理 服务时间：2006.02-2011.12,西单大悦城,如期满租开业，获得品牌质量招商速度及整体收益三者很好的平衡 20%首次进入北京，25%首次进入西单品牌比例 主力商户、品牌商户、高租金商户3:4:3黄金比例 项目的辉煌成功带动并成就了西单商圈的整体升级 探索并切实实现国际时尚青年城概念，引领北京商业时尚地标 帮助中粮打造大悦城系列品牌奠定坚实的人力资源及项目运作基础,中粮首个大悦城品牌，担负探索品牌连锁发展的重任 2007年底开业时限极大增加品牌选择难度 区域百货竞争白热化，需要找到一条差异化道

15、路 轨道交通距离较远，位于商业区中间位置不利于人流进入,开发难题,盈石价值,规 模：20万平方米，其中商业约10.5万平方米 物业组合：由购物中心、酒店式公寓、写字楼构成的城市综合体 发 展 商：中粮置地 工作内容：包括定位策划、产品优化、预开业管理及经营管理提升等全程的首席商业顾问 服务时间：2005.04 - 2008.06,朝阳大悦城,金融海啸的大背景下，如期完成前期工作并满租开业 开业后快速进入主动调整期，梳理核心问题并制定2年期的调整计划 清退百货，腾出更大空间调整和提升 打造B1层的生活市集，及时把握了地铁开通对于项目经营提升的时机 增加高品质的家庭业态，有效解决了周一到周五的平日

16、客流 商业成功带来整个地块的价值倍增，2012年比2011年度销售额提升40%,中粮首次尝试非核心商圈的购物中心开发 2009年金融海啸极大影响了国际品牌的投资信心 面对东部成熟商业市场的竞争如何提升和突破； 轨道交通严重滞后，导致人流导入不利 商户经营出现瓶颈，业绩增长缓慢,开发难题,盈石价值,规 模：40万平方米，其中商业约23万平方米 物业组合：由购物中心、酒店式公寓构成的城市综合体 发 展 商：中粮置地 工作内容：包括定位策划、产品优化、预开业管理及经营管理提升等全过程的首席商业顾问 服务时间：2009.04 - 至今,深入研究烟台城市商业及消费需求，在保证大悦城品牌形像延 续性的前提

17、， 为项目提供因地制宜定位策略。 通过合理的业态及品牌规划建议，为项目落地经营奠定坚实基础。 通过对于建筑设计方案的管控，实现项目产品亮点对于招商的最大助力 通过首席招商服务，为项目顺利开业保驾护航。,烟台大悦城,开发难题,盈石价值,如何打造城市级影响力的一站式购物中心？ 如何提升烟台城市商业氛围？ 如何引领烟台城市商业模式？ 如何使大悦城品牌成功进驻三线城市？,规 模： 购物中心约15万平米 物业组合：商业、住宅、酒店、写字楼 发 展 商：中粮置地 工作内容：策略定位、建筑规划设计、业态规划及招商 服务时间：2012.06 至今,在定位策略及业态规划上很好解决了大悦城品牌与地缘性结合的难点。

18、 在具体操作策略的指导上，充分利用国际化视野，并因地制宜，为项目商业注入了城市级的亮点。,成都大悦城,开发难题,盈石价值,如何克服建筑限高、道路及轨道交通条件劣势？ 如何在城市商业市场井喷发展下打造项目鲜明性格？ 如何将区域型项目打造城市影响力的商业品牌？ 如何将区位特点与大悦城年轻时尚品牌内涵结合？,规 模：总建筑面积26万平米，购物中心15万平方米 物业组合：商业、住宅、公寓 发 展 商： 中粮置地 工作内容：策略定位、设计方案配合、业态规划 服务时间：2010.04 2012.04,通过对项目所在区域开发背景研判，帮助甲方规避了D去盲目增大商业体量的 风险 在原有定位基础上，通过市场论证

19、精准定位了区域的家庭生活客群，明确了项目的竞争策略 结合产品现状，对建筑结构进行了局部的必要性的改动，优化了空间品质和动线,武汉汉阳人信汇,开发难题,盈石价值,B地块开发何种商业物业组合可获得开发利益最大化？ D地块商业定位于“休闲时光商业”，缺乏在操作层面落地的可行性 在建筑准现房的情况下，如何用最小的代价弥补前期缺乏策略梳理的失误？,规 模：D地块购物中心地上约7万平方米，B地块商用物业整体约10万平方米 物业组合：商业、住宅、公寓 发 展 商： 湖北人信房地产开发有限公司 工作内容：项目整体开发策略定位、建筑规划设计方案优化、业态及品牌规划 服务时间：2013.01 至今,通过业态与品牌

20、组合和空间体验，推动城市高端客群消费观念、消费方式和消费环境的三大转变，打造城市高端商业引领型标志项目 通过引进首次进驻城市代表品牌和奢侈品牌店面形象升级，树立城市高端商业旗舰形象 通过客流动线系统设计，结合独特空间亮点营造与业态组合，将中间楼层变为第二首层，解决高楼层客流导入难题,哈尔滨富力江湾新城综合体,如何发挥区位优势，体现城市高端商业地标项目的核心特质 如何结合城市特点，合理确定客群结构，避免高端商业项目曲高喝寡 多数奢侈品牌已在附近竞争项目布局、城市高端餐饮品牌缺乏厚度支持，项目品牌策略如何抉择 如何解决项目楼层多，高楼层客流难以导入,开发难题,盈石价值,规 模：88万平米，其中购物

21、中心11.5万平米 物业组合：住宅、写字楼、酒店、商业 发 展 商：富力地产 工作内容：购物中心定位方向研究、运作策略论证、业态规划、建筑规划设计方案建议 服务时间：2013.01 - 2013.07,全程合作，为上海万科七宝项目量身制定前期商业策划定位方案 通过细致的专题业态研究把控市场的变化与发展以制定对于外部市场的核心竞争策略 通过复合型业态以及多功能业态的组合打造全新休闲都市生活方式 以满足全客层消费群的购物、生活、社交、休闲娱乐、就餐等需求 通过独特的建筑设计以及室内景观小品等的打造展现万科购物广场 亲和、以客为本的商业经营理念,上海万科七宝项目,开发难题,盈石价值,如何打造全国首家

22、“万科广场”购物中心使之成为全国万科商业发展的标杆项目 面对七宝镇成熟商业市场竞争如何赢得自己的市场发展空间 如何调整业态布局与品牌组合以满足全客层消费需求 七宝镇属于在发展区域市场仍需要长期的发展与培育 七宝镇区域人口结构比较复杂消费水平较低且市场环境复杂,规 模：25万平方米 （商业16万平方米，停车场9万平方米） 物业组合：纯商业（Shopping Mall） 发 展 商：万科集团 工作内容：策略性定位方案、业态规划、建筑规划、品牌创建等综合顾问 服务时间：2012.05-2013.02,分析区域竞争环境，理性定位项目有效辐射区域 合理预测区域发展趋势，制定商业阶段性发展策略 结合居住区

23、人群消费结构和需求分析，制定主力店和消费品类取舍策略，抓住区域人群有效消费 强调建筑产品和空间亮点的打造，突出项目的竞争优势,武汉万科广场,区域处于居住区新旧交替发展初期，商业如何定位 区域市场容量有限，面对先期入市项目竞争，如何有效吸引区域人群到访 商业体量有限，交通条件不占优势,开发难题,盈石价值,规 模：55万，其中商业约5万平方米 物业组合：住宅、商业 发 展 商：万科集团 工作内容：商业定位、业态规划 服务时间：2011.08 2012.02,协助业主制定商业整体的分期开发策略， 深入分析区域人群结构特征和消费需求，结合不同地块的功能定位，逐步实现区域人群的消费释放 提出建筑产品优化

24、建议，协助甲方招商实施,西安万科城,开发难题,盈石价值,城市边缘区域，市场培育不足的情况下如何实现20万平米商业的合理开发 商业地块分散，开发周期长 区域人群结构复杂，谁是我们的重点客群,规 模：150万平方米，其中商业约20万平方米 物业组合：住宅、公寓、商业等 发 展 商：万科集团 工作内容：商业策略性、业态规划、建筑规划设计顾问 服务时间：2011.11 2012.08,借鉴区域地标型商业项目成功案例，挖掘项目发展规律和商业逻辑 通过细致市场研判，制订与周边项目合力互补、共御外敌的核心策略 对交通动线进行专业分析，通过功能物业合理布局解决客流动线难题,成都万科广场,在城市副中心打造区域地

25、标型商业项目需遵循怎样的商业逻辑 不具规模优势情况下，如何应对大体量全客层商业项目的竞争威胁 面对项目占地面积较小情况，各功能物业客群的客流动线如何规划,开发难题,盈石价值,规 模：20万平米，其中购物中心约10万平米 物业组合：住宅、写字楼、商业 发 展 商：万科集团 工作内容：购物中心定位方向研究、运作策略论证、业态规划、建筑规划设计方案建议 服务时间：2011.10 2012.02,传统建筑定位都市时尚气质，实现成都特色商业的新诠释 业态构成上丰富和提升区域消费功能，以区域丰富功能组合和消费人群成就水井坊项目商业的城市影响力 强调通过内部消费氛围的营造和建筑特色的有效利用，提升商业街区内

26、部的人气； 强调打造项目内部广场，提升项目的形象，有效聚集消费人群,成都水锦界文化项目,开发难题,盈石价值,成都特色商业的定位突破 面对成熟的市场竞争，小体量商业如何赢得市场空间 外部形象缺失，交通条件不佳,规 模：商业约5万平方米 物业组合：老建筑改造纯商业街区 发 展 商：兆泰集团 工作内容：商业策略性定位、业态规划、建筑规划设计顾问、招商及经营管理 服务时间：2013.01 至今,针对金融街商务区特殊的商业市场环境为甲方清晰判定综合体中商业定位及其发展方向 打造独特高端商业对综合体写字楼及超5星酒店酒店提升整体的服务品质以及商业价值 使“人文艺术”与高端商业完美结合体现综合体高贵典雅人文

27、气质,北京兆泰新兴盛项目,开发难题,盈石价值,如何打造本案综合体项目成为北京金融街商务区标杆项目 如何用3万平方米的商业体量提升综合体整体的商业价值 面对成熟的市场竞争如何以小体量商业赢得市场空间,规 模：40万平方米，其中商业3万平方米 物业组合：写字楼、酒店、商业 发 展 商：兆泰置地 工作内容：策略性定位方案、业态规划、建筑规划等综合顾问 服务时间：2012.12-2013,上海外高桥自贸区商业体,规 模：商业约30万平方米 物业组合：办公楼、酒店、商场、酒店式公寓、展厅 发 展 商：上海外高桥保税区股份有限公司 工作内容：商业设施功能研究、业态组合与品牌规划方案、建筑优化、招商方案 服

28、务时间：2012.09-至今,开发难题,盈石价值,利用“保税展示，销售完税”以及“前店后库”的方式，实现商业与自贸区的保税政策相结合。 通过详细调研和整体规划，为自贸区商业的功能块分布提供了合理的比例方案建议。 通过在各期商业中合理地布置传统商业业态以及保税展示业态的互相结合，使两者的功能有机互补，互相回应、逐步融合 制定市场推广方案，通过自贸区的特殊区位加强宣传力度，使其产生全市效应,商业部分如何与自贸区政策结合，发挥其特殊区位的优势和功能 各种功能商业组合之间的面积分布比例 自贸区功能性的保税展示销售业态与传统区域型购物中心业态之间的融合难题 一期商业开业后周边社区未同步成熟缺乏人气,构建

29、基于博览会客群的商业数据模型 运用新型商业数据模型，创新符合未来博览会经营模式的商业经营模式 制定招商执行方案市场推广计划,上海中国博览会商业体,开发难题,盈石价值,世界最大的会展综合体研究是个崭新课题 项目占地面积大，商业设施内嵌，可达性与对外召示性弱 会展功能与商业的联动性与匹配广度没有现有案例参考 建筑调改余地小,规 模：约147万平米，其中商业约15万平方米 物业组合：会展场馆、办公楼、酒店、商业 发 展 商：上海博览会有限责任公司 工作内容：博览会商业设施功能研究、业态组合与品牌规划方案、建筑优化、招商方案、首席招商代理 服务时间：2013.04-至今,精确分析商圈要素与客群资质，精

30、准Lifestly高品质家庭定位，配合突波商圈局限的业态组合与建筑规划方案 引入BLT、MUJI、HOLA 等高品质家庭商品经营商 开业三年后，实现商场营业额与租金番倍 重塑曹家渡国际化时尚商圈,上海悦达889,开发难题,盈石价值,项目建筑期，曹家渡商圈为三区交接，公共交通体系不发达,且缺乏统一规划，本项目面临重振曹家渡之重任 本项目的商业面积体量较小，没有大型主力店的引入面积 处于两个市级商圈的夹击中，商业能量级小,规 模：12 万平方米，其中商业约5万平方米 物业组合：商业、写字楼 发 展 商：悦达地产 工作内容：前期商业规划、招商、开业筹备、全程委托运营管理 服务时间：2009年-至今,

31、外滩源商业之重新定义与探索，把握本项目的特质 高端商业发展趋势的深度研判与把控，创新经营模式 成功落实奢华定制，卓尔不群的主题定位，引入BV定制、,GOYARD , ANNA HU , 米其林御宝、MUSE 等一线高端品牌。 雕塑独树一帜的定制奢华与高贵私密的会员制商业中心,上海益丰外滩源,开发难题,盈石价值,属于外滩源重要项目，面临外滩厚重的历史与现代商业发展要素之间的嫁接难题 历史保护性建筑，建筑改造限制大 商圈人流价值的重新研究 高端商业如何与城市传统历史文化风貌区交相辉映,规 模：商业约3.5万平方米 物业组合：商业 发 展 商：上海外滩集团 工作内容：前期商业规划、招商、开业筹备、全

32、程委托运营管理 服务时间：2010年-至今,把握区域中长期发展特征、遵循商业发展规律、前瞻性的商业经营理解与切入 借鉴杭州“十景”，赋予星外滩的商业文化十景; 生动整合北外滩沿江商业设施,未来作为上海人文景观商业新地标. 细致筹划项目未来作为上海人文景观商业新地标的各项招商与营销推广计划。,上海星外滩,开发难题,盈石价值,沿江新开发商业带规划与周边老旧社区环境的格格不入 沿江商业开发零散、各项目体量小、没有商业互动 政府与开发商商业预期高、黄金水岸商业规划建造启动期面临运营困境,规 模：两公里滨江商业景观带、5万平米经营收益物业 物业组合：商业、写字楼 发 展 商：虹口区政府、方兴地产、上港集

33、团 工作内容：商业概念性策划、项目总体经营模式研究及顾问、首席招商、营市场销、开业筹备 服务时间：2012.01 2012.12,充分挖掘地理环境禀赋优势及历史文脉，客观分析贵阳市场各物业价值发展趋势，提出以水岸商业公园的总纲领推广整个综合体价值的总策略 会同国际建筑事务所凯利森反复比较、多方论证商业建筑布局方案，把握水岸商业公园主题特质同时，兼顾散售的灵活性及业态的可塑性。 汇报方案得到开发商及政府的高度赞誉,贵阳太慈桥,开发难题,盈石价值,区位内面临航母级综合体竞争 地形条件、商业主题定位i及开发容强度之间的制约关系 局部自持商业与大部分散售商业在业态规划、运营管理界面等环节上的固有矛盾

34、商业在整个综合体项目中的价值地位,规 模：98万平米，其中商业约18万平方米 物业组合：住宅、SOHO办公、酒店公寓、购物中心、商业街 发 展 商：贵阳中凯瑞 工作内容：主题定位概念性策划、策略性开发建议、商业规划与建筑方案评审 服务时间：2012.09 - 至今,协助业主构建“中大国际广场项目”的运营管理系统框架 系统分析项目的可行性财务目标与当地品牌发展度，完成可执行的项目招商方案 根据招商方案，通过盈石总部招商平台资源，落实主力店的招商,贵阳中大国际广场,开发难题,盈石价值,开发商新成立的商管公司没有大型商业项目的运营管理经验，运营管理的系统流程十分缺失 开业半年倒计时，商业品牌落位与招

35、商方案还未确定 开发商商管团队主力品牌的招商资源及能力较弱,规 模：39万平米，其中商业面积10万平米 物业组合：商业、住宅、写字楼 发 展 商：贵阳中大房地产开发有限公司 工作内容：招商方案深化、开业筹备顾问、主力店招商 服务时间：2012.11 2013.08,跳出当地零售业态的发展瓶颈，抢占滨河高端商业规划高地 将科技馆等公共设施与IMAX等纯商业业态实现无缝融合 以运营管理方案为依据，配合凯里森完成整个项目的功能布局,义乌河滨文化广场,开发难题,盈石价值,开发商民企，但项目功能组合复杂 如何实现科技馆、音乐厅等公共设施与商业的无缝对接 整个项目的人流性质复杂，未来管理界面、交通组织是个

36、难题 作为知名的小商品国际贸易城，对购物中心零售业态的影响不明确,规 模：约36万平米，其中商业约7.5万平方米 物业组合：酒店公寓、酒店、商业、科技馆、音乐厅、幼稚园 发 展 商：义乌高瑞置业有限公司 工作内容：商业设施功能研究、业态组合与品牌规划方案、建筑优化 服务时间：2011.06-2012.06,利用独特资源，规划转型把铜仁路商业目标设为引入意式生活方式、氛围、品牌及品质为特色，集商务、购物、餐饮与一体，成为上海聚集意式风情和展示时尚的重要地标，以及打造意大利及其它国际品牌进入中国的绝佳平台。 传承先期规划中的意式风格，并更大程度丰富品牌资源、品牌组合，成为演绎国际一线设计师扛鼎之作

37、的高端时尚圣地。未来，项目也为促成两大最具价值商圈联动，提升静安中心地段商业价值，比肩国际顶尖时尚设计街区做出贡献。,上海铜仁路88号,开发难题,盈石价值,无商业运营经验 项目建筑改造遭遇困境 品牌定位及招商能力不足,规 模：6,000平方米 物业组合：纯商业（临街商铺） 发 展 商：上海雅品宁 工作内容：上海盈石包租项目 服务时间：2008 - 至今,协助业主最大化地挖掘本区块的商业价值开发空间，提供商业价值大、落地性高的业态规划及品牌定位方案。 启用国际性网络进行品牌定位及招商，尤其是对部分尚未进入国内的号召性较大的品牌进行招商工作。 提供租金测算及现金流分析。 完成项目策划方案之后，仍然

38、定期持续性提供定位招商、物业工程等全方面的顾问咨询服务。,上海SOHO复兴天地,开发难题,盈石价值,周边是已极为成熟的新天地商圈、毗邻人流较大的新天地时尚，如何最大化地挖掘本区块的商业价值，突出个性化 如何对定位中的各号召性较大的品牌进行成功招商，避免品牌同质化竞争,规 模：86,511平方米，其中商业部分23,789平方米 物业组合：商业、写字楼等 发 展 商：SOHO 工作内容：项目策略性定位、业态规划、品牌定位及招商、租金测算、每月顾问咨询 服务时间：2013.01 - 至今,制定独具特色的策划方案，定位为Sweet Factory，包括食品文化、健康主题、亲子娱乐等元素，集购物、休闲娱

39、乐、餐饮、生活配套于一地，体现现代化食品文化和亲子娱乐有机结合的创新业态 建筑设计建议，以缤纷多彩为主题营造儿童的梦世界，建筑亮点包含万花筒天幕、嘉年华主题街及儿童世界，多层次的坡道、平台丰富了室外空间及建筑外立面，创造绚丽多彩的儿童世界。 协助业主进行开发策略拟定，及财务模型的建立。,上海青浦元祖,开发难题,盈石价值,知名食品公司转型做房地产开发，如何利用现有品牌资源融合利用到商业中 儿童相关主题购物中心有概念无思路，寻求整体开发比例分析 上海市郊开发中商圈定位不清晰 首次操作开发工作，房地产开发无相关经验,规 模：占地43,653平方米，商业55,000平方米 物业组合：写字楼、商业街、主

40、题购物中心 发 展 商：上海元祖梦果子有限公司 工作内容：项目总体开发战略研究及顾问、商业概念性策划、规划 服务时间：2009-2012,协助业主进行商业启动区域的开发策略制定 商业规划为高级时尚零售、国际家居、顶级商务餐饮等业态，全区将被打造成天津独一无二大型建筑群街廓式城市空间。包括：国际精品旗舰店、顶级国际品牌定制服务、高级精品百货、精品酒店、高级娱乐休闲场所及顶级商务宴会餐厅等。 为天津市打造商业新地标,天津津湾广场,开发难题,盈石价值,商业运营经验不足 天津城市形象标志区项目，政府对品牌招商较高 建筑形态与商业定位的一致性整合 品牌定位及招商能力不足,规 模：商业部分205,800平

41、方米 物业组合：一期二期项目规划包括高级写字楼、高级公寓、酒店、及商业 发 展 商：汤臣集团 工作内容：策略性定位调整、业态规划 服务周期：2010-2012,商业策划，项目定位为立足合肥、辐射安徽的第六代乐游型、时间型、休闲娱乐、生活购物中心，将引进合肥首个欧洲/日式精品百货、顶尖4D动感影院、合肥最大的健身中心、豪华真冰溜冰场、特色主题儿童乐园，以及多个首次进入合肥市场的零售与餐饮品牌等。 百亿国企安粮地产，携手国际化管理团队盈石，强强联合，将开启皖江城市带商业格局的新篇章。,合肥安粮城市广场,开发难题,盈石价值,无商业开发及运营经验 商业定位不清晰 招商资源缺乏 无商业开业的团队及经验,

42、规 模：建筑面积80万平方米，商业12万平方米 物业组合：由零售、办公、公寓、酒店及住宅等物业组成 发 展 商：安粮地产（安徽省安福置业有限公司） 工作内容：商业概念性策划、规划、开业筹备 服务时间：2009-2012,协助业主进行开发策略、开发节奏拟定 推荐引入五星级酒店管理品牌 制定高品位、高质量生活社区概念的商业定位 主力租户招商推荐,成都中港,开发难题,盈石价值,市中心综合体特色化经营的难题 毗邻万达、华润翡翠园，如何解决同滞化竞争 优质品牌的引入渠道 商业街形态商业的营运难题,规 模：商业总约40万平方米 物业组合：5A级写字楼、五星级酒店、商业街、学校、住宅等 发 展 商：成都中港

43、置业集团 工作内容：项目总体开发战略研究及顾问、商业概念性策划、规划、首席招商代理 服务时间：2012.05 - 至今,启用全球招商策略，引入首次入驻中长沙市场的品牌15% 清晰的商业定位，锁紧目标消费群体 反复研究持有与销售部分的体量、业态规划与管理界面，对销售部分施行返祖统一经营策略 高频次高参与度的营销推广活动，促成招商，预热销售,长沙泊富广场,开发难题,盈石价值,长沙城市地标级商业体打造 基于业主的财务目标，在部分需出售的情况下，如果合理分布商业，既保证商业品质，同时不影响销售 长沙优质品牌稀缺的现状,规 模：商场建筑面积约10万平方米 发 展 商：湖南印刷出版社 工作内容：前期商业定位规划，主力租户招商推荐,从定位开始，成为发展商大脑，为项目提供全程资产管理服务 大胆的高端品牌定位与招商实施，为盘锦带来鲜活的品牌市场氛围 为当地市民提供一站式消费形式的商业中心,盘锦水游城,开发难题,盈石价值,盘锦首个“购物中心”的打造