房地产经济学

1、.,房 地 产 经 济 学,学习目的 学习要求 学习方法 教材及参考书 考核方法,.,第一章 导 言,第一节 房地产 第二节 房地产的特点 第三节 房地产经济学的对象和内容 作 业 学习提示,.,本章学习提示,学习目的 认识房地产这一基本概念 为以后学习有关房地产的各种知识作准备 学习重点 房地产概念 房地产的自然及经济特点 学习难点 房地关系,.,第一节 房地产,一、房地产的概念 二、房地产分类 三、房地关系,.,（一）房地产概念的表述 （二）理解房地产概念应注意的问题 （三）房地产的其他称谓,一、房地产的概念,.,房地产是指土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。,土地包括地表及其向

2、上和向下延伸的一定空间。 只有对土地的依附程度很强的物体才是地上定着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着物才属房地产。 土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种权属状态和丰富内涵。,.,注意：,1.房地产是物质实体与依托于物质实体的权属关系的统一 2.房地产是一个由主、辅空间构成的 体系 3.房地产可以表现为不同的资产形态,.,不动产,动产的对称，指不可移动或移动后会改变原性质、形状、失去原价值的物体。严格讲，其包含房地产。 物业 一般指已具备使用条件的房地产。 地产 楼宇 Real estate：土地及其上的建筑物 Real property：real estate及其相关权益,.,房地产

3、 某些构筑物及其财产权利（桥 梁、道路、机场、水库大坝等） 与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子等 价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产,不 动 产,.,二、房地产分类,（一）按构成要素分类 房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类 工业房地产；商业房地产；住宅、公共事业房地产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类 生地；熟地；期房；现房 还可按新旧程度、建设标准等分类,.,三、房地关系,（一）二者相互不可分 从自然属性上考察 从社会活动上考察 从产权实现上考察 （二）土地有较强的相对独立性 有地才有房 城市土地在形式上可以脱离房,.,住新房啰,站住！这块地是我的。,但这房子是我的呀！,那

4、怎么办？,.,A:房屋所有权 B:房屋使用权C:土地所有权 D:土地使用权,若你要使用这间房屋， 应取得那几项产权？ ABCABDABCD ACADACDBC/ BDBCD,.,第二节 房地产的特点,一、房地产的自然特点 二、房地产的经济特点 三、房地产的社会特点,.,一、房地产的自然特点,（一）基本构成内容具有二元性 （二）空间位置的固定性 （三）长久耐用性 （四）用途多功能性,.,二、房地产的经济特点,（一）开发建设上的特点 （二）流通上的特点 （三）消费上的特点 （四）价值上的特点,.,三、房地产的社会特点,（一）开发上的社会规划性 （二）法律关系的复杂性 （三）与人们的社会生活密切相关

5、 （四）能体现人文景观,.,（一）开发建设上的特点,生产具有流动性 一般不能批量生产 生产周期较长 资金垫付量较大,.,.,（二）流通上的特点,是一种观念(权益)上的流通 租赁具有特别意义 交换过程较复杂,.,（三）消费上的特点,消费与流通同时进行较普遍 消费过程较长 消费的群体性较普遍,.,（四）价值上的特点,价值较大价格较高 有较好的保值增值性 财富表现力较强,.,第三节 房地产经济学的对象和内容,一、研究对象 二、学科性质 三、与相关学科的关系 四、与相关课程的关系,.,第一章 作 业,一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产概念的不同表述，并对其进行评价。 二、至少看5本书上有关房地产特

6、点的内容。然后回答以下问题： 假定你要购买一套住房，你将怎样利用房地产的特点来为你的购房决策服务？ 要求：用作业纸做好下周上课时提交。,.,第二章 房地产的经济运行过程,第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调,.,本章学习提示,学习目的 把握房地产经济运行的全貌 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础 学习重点 房地产经济运行过程的主要内容 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系,.,第一节 房地产经济运行过程的内容,一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图,.,一、地

7、产开发,（一）地产开发的含义和作用 1.地产开发的含义 2.地产开发的分类 3.地产开发的作用 （二）地产开发的实施环节 1.取得土地 2.改造土地,.,1.地产开发的含义,地产开发：将不具备建筑使用条件的土地转变为符合建筑使用条件的土地的过程。 注意： 条件包括有形和无形条件和条件 开发的内容通常包括 “三通一平”、“五通一平”等 地产开发通常要投入一定量的活劳动,.,2.地产开发的分类,地产初级开发：指对从未作为建筑用地使用过的土地的开发。一次性。 地产再开发：对曾经或正在作为建筑用地使用的土地的开发。多次性。 地产初级开发与再开发的关系：初级开发是再开发的基础，再开发是初级开发的继续。,

8、.,3.地产开发的作用,是房地产经济运行过程的首要环节，其开发质量对后续环节有重要影响。 从位置上影响后续环节 从产权上影响后续环节 从成本上影响后续环节 从质量上影响后续环节,.,1.取得土地,含义：取得土地所有权或使用权 取得土地的渠道： 征用渠道 出让渠道（划拨、协议、招、拍、挂） 转让渠道（直接转让、收购、合作等） 出让与转让的比较 土地储备整理制度与土地取得,.,土地出让与转让比较,.,土地储备整理制度,土地储备整理：指土地储整机构受政府委托依有关规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。 实施意义：盘

9、活存量、加强宏观管理 对取得土地的影响：强化公开和规范 实施现状：正逐步推开,各地有差异 视频：杭州市土地储备中心情况,.,沪杭汉三市土地储备制度比较,.,视频：杭州市土地储备整理中心介绍,.,2.改造土地,初级改造：与地产初级开发相对应 对象 农用地、荒地或山地等 内容 三通一平或五通一平等 再改造：与地产再开发相对应 对象 城镇内已作为建筑用地使用过或正在使用的土地 内容 旧房拆迁（统一、自行、委托）、管线改造等,.,二、房屋建造,（一）作用主要生产环节 （二）主要环节 1. 勘察设计 勘察：地下和地上勘测；为设计服务 设计：各种设计和预算；为施工服务 2. 施工及其监理 施工：方式；开发

10、商与建筑业关系 监理：必要性；方式 3. 竣工验收,.,三、房地产流通,（一）作用实现房地产价值 （二）形式 出售：含义；特点；现售；预售 出租：含义；特点 其他：互换；抵债；抵押；赠与等 （三）注意 开发商通过营销完成流通中间商可能有多个消费者会转化为卖房者,.,房地产流通与生产的关系,房地产流通,生产消费,生产消费,房地产生产,房地产消费,价值待实现,价值实现,抑制,抑制,刺激,刺激,调 节,调 节,.,四、房地产使用及管理,(一) 房地产使用 含义：发挥使用价值的过程 阶段：初始、正常、退化 分类：生产性使用、生活性使用 (二) 房地产使用中的管理 养护修缮 装饰改造 配套服务,.,五、

11、房地产退废,（一）含义 房地产因不能满足需要而退出市场 原因是有形和无形损耗等 （二）方式 正常退废 延期退废 提前退废,.,房地产经济运行过程图,.,第二节 房地产经济运行过程的特点,一、时间结构的前短后长性 二、管理服务配套的复杂性 三、房地运行轨迹的非一致性 四、权属变更的频繁性 五、流通与消费的相容性,.,第三节 房地产经济运行过程的协调,一、协调的内容 时间；质量 经济；社会 二、协调的基础 宏观基础 微观基础 三、促进协调的基本方法 市场方法 行政方法,.,第三章 房地产业（自学）,要求： 阅读23种其它教材或著作中的“房地产业”章 做不少于一千字的读书笔记 针对房地产业提出两个你

12、认为最值得提出的问题，并对所提问题进行自我评价（意义等）,.,第四章 房地产产权（自学）,要求： 阅读23种其它教材或著作中的“房地产产权”章节 做不少于一千字的读书笔记写在作业纸上，下次上课提交 针对房地产产权提出两个以上你认为最值得提出的问题，并对所提问题进行自我评价,.,第五章 房地产市场,第一节 房地产市场的结构和功能 第二节 房地产市场的特点 第三节 房地产市场的需求与供给 第四节 房地产市场周期波动 作业：写一篇小论文,.,第一节 房地产市场的结构和功能,一、房地产市场概念 二、房地产市场的构成要素 三、房地产市场结构 四、房地产市场功能,.,一、房地产市场的概念,1.概念表述：

13、房地产商品的交易场所或房地产交易关系和活动的总和。 2.理解时应注意： 是有形和无形房地产商品的统一市场 是有限场所和无限领域的统一体 是房产与地产市场的统一,.,二、房地产市场的构成要素,市场主体 参与房地产交易的供求双方 市场客体 房地产市场上的买卖对象 市场媒介 房地产交易活动的中介 市场规则 交易的各种内在约定和外部规定 市场信号 主要指反映市场各种信息的价格,.,三、房地产市场结构,按交易层次和权属内容划分 按房地产经济运行时序划分 按房地产用途划分 按为房地产市场提供的服务内容划分 按权益让渡形式划分 按空间范围划分（国际、国内、区域） 按房地产交易目的划分（投资、消费） 其他划分

14、,.,按交易层次和权属内容划分的市场,一级市场：土地使用权出让市场。反映政府与土地经营者和使用者之间的交易关系 。 二级市场：房地产开发商与使用者之间的交易市场。反映房地产经营者相互之间、经营者与消费者之间的交易关系 三级市场：存量房地产的交易市场。主要反映房地产使用者相互间的横向交易关系。 ,.,按房地产经济运行时序划分的市场,土地投资市场 房地产开发市场 房地产建筑施工市场 房地产营销市场 物业管理市场,.,按房地产用途划分的市场,住房市场 写字楼市场 商业用房市场 工业用房市场 其他用房市场,.,按照为房地产市场提供的服务内容划分的市场,房地产金融市场 房地产劳务市场 房地产中介市场 房

15、地产信息市场,.,按权益让渡形式划分的市场,房地产买卖市场 房地产租赁市场 房地产抵押市场 房地产典当市场,.,四、房地产市场功能,充当配置房地产资源和利益的工具 向市场各交易主体传递信息 引导供需双方合理决策 充当政府进行宏观调控的工具 客观评价和发现房地产价值和价格 注意：市场功能的发挥需要具备一定的条件。宏、微观条件。,.,第二节 房地产市场的主要特点,一、区域性较强 二、房地产产品具有异质性（不可替代性） 三、可垄断性较强（土地、资金） 四、市场信息不充分 五、需求广泛 六、对短期供求变化的反应不敏感,.,第三节 房地产市场的需求与供给,一、房地产市场需求 二、房地产市场供给 三、短期

16、房地产市场均衡 四、长期房地产市场均衡,.,一、房地产市场需求,（一）房地产市场需求含义 （二）影响房地产市场需求的因素 （三）房地产市场需求曲线 （四）有助于考察房地产需求的相关指标,.,房地产市场需求：,房地产市场上买方在某特定时间、一定价格水平下购买的房地产商品的数量。 有效需求：同时满足愿意购买和有能力购买这两个条件 潜在需求：只满足愿意购买和有能力购买这两个条件中的一个条件 有效需求与潜在需求可相互转化 注意：消费性需求与投资性需求,.,影响房地产市场需求的因素,D：房地产市场的需求量（有效需求） I：房地产需求者的财力 P：房地产价格 P0：相关商品或服务的价格 T：房地产需求者的

17、偏好 R：利率水平 Ed：房地产需求者对未来的预期 N：房地产潜在需求者的数量,.,房地产市场需求曲线,价 格 P,数量Q,d,d,D,D,.,有助于考察房地产需求的相关指标,城市家庭总支出 城市居民消费价格指数 城市家庭可支配收入 城市人口及家庭规模 国内生产总值及其增长率 就业率和就业结构 房屋空间使用的类型和数量,.,二、房地产市场供给,（一）房地产市场供给含义 （二）影响房地产市场供给的因素 （三）房地产市场的供给曲线 （四）房地产市场供给的衡量指标,.,房地产市场供给含义,特定房地产市场上的卖方在一定时间、一定价格水平下愿意向市场提供的房地产商品的数量。 房地产供给量存量供给灭失量该

18、种房地产的净转换量增量供给 其中，该种房地产的净转换量它种房地产向该种房地产的转换量该种房地产向它种房地产的转换量,.,影响房地产市场供给的因素,S：房地产市场的供给量 P：房地产价格 C：房地产的开发成本 K：房地产的开发建设技术水平 ES：房地产供给者对未来的预期,.,房地产市场的供给曲线,价 格 P,数量Q,S,S,S,S,.,供给的衡量指标,房地产存量 报告期竣工量 空置量与空置率 可供租售量 房屋新开工面积和施工面积 竣工房屋价值,.,数量,短期房地产市场均衡,价 格,Q,D2,P1,P2,D1,E2,E1,S,.,长期房地产市场均衡,.,第四节房地产市场周期波动,一、概念界定 二、

19、周期波动过程 三、与宏观经济周期波动的关系 四、影响周期波动因素 五、周期波动的描述,.,房地产市场周期波动：,房地产经济在发展过程中随时间变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。又叫房地产产业周期波动、房地产市场周期波动等。 波动的绝对性 周期的不一致性 可分为区域、城市和全国，以及长期、短期和随机波动等类型,.,低 水 平 时 期,高 水 平 时 期,周期波动过程,预期向好，需求增长加快，空置率持续下降，租金增长率稳定或小幅上升，高风险资金流动,预期悲观，需求低增长或负增长，供给大大超过需求，空置率继续上升租金增长率下滑，资金加速撤出，泡沫破灭，市场低迷,供给停止或很低，租金增长率下滑，

20、需求有增长趋势，空置率有下降趋势,预期乐观，需求继续增长，空置率接近最低，租金增长率上升，低风险资金和投机资金进入，增量供给启动并加速,维持良好预期，增量供给增长率超需求，空置率持续上升，租金增长率缓升，出现过度开发,供给增长率=需求增长率,.,与宏观经济周期波动的关系,是宏观经济周期波动的组成部分 波动方向往往一致 美国经济学家西蒙库兹涅茨：,.,影响周期波动因素,内生因素 收益率、投资、利率、通货膨胀等 外生因素 政策、产业结构、城市化、增长方式等 随机因素 自然灾害、战争、社会动荡等 波动原因：金融货币论、心理预期论、综合因素论、市场自我修正 、外部冲击内部传导等观点,.,周期波动的描述

21、,常用的描述指标 房地产开发投资额反映供给 商品房开工或竣工面积反映供给 商品房销售面积或销售额反映需求 商品房价格反映市场供需 积压面积或空置率反映市场供需 描述方法 多指标描述 单指标描述,.,中国19872001年房地产波动情况,.,美国18701976年房地产市场波动情况,-60,-50,-40,-30,-20,-10,0,10,20,30,40,50,60,70,80,1870,1875,1880,1885,1890,1895,1900,1905,1910,1915,1920,1925,1930,1935,1940,1945,1950,1955,年份 1960,.,第五章作业：写一篇

22、小论文,题目（任选一个）： 住房市场潜在需求向有效需求转化的条件分析 商铺市场潜在需求向有效需求转化的条件分析 写字楼市场潜在需求向有效需求转化的条件分析 要求：严格按投稿的规范体列写作,.,第五章作业：写一篇小论文,题目（任选一个）： 大学周边住房租赁需求分析 高校周边住房市场特点及其启示 要求：严格按投稿的规范体列写作,.,第六章 地产分析,第一节 土地经济属性 第二节 土地利用理论 第三节 土地供给 第四节 土地等级,.,第一节 土地经济属性与地租理论,一、土地经济属性 土地是一种特殊商品（通过交换能给其所有人带来经济收益、又不是纯商品） 其他观点（全商品论、非商品论、商品外壳论） 二、

23、地租理论 马克思地租论 古典和新古典经济学地租论 城市地租论,.,第二节 土地利用理论,一、土地利用概述 二、土地分区利用 三、土地集约利用 四、土地规模利用,.,一、土地利用概述,含义：人类通过与土地结合获得物质产品和服务的活动过程。 利用目的：索取物质产品或服务 影响利用的因素：自然、经济、技术、社会 利用中的几个经济原理：土地稀缺有价、用途转换、土地报酬递减、利用后果的社会性。,.,二、土地分区利用,含义：按土地区位特点对其在空间上作科学布局并合理利用的过程。 区位：分布的地区或地点。农业、工业区位论、城市区位论、市场区位论。 城镇区位形成的一般过程 功能分区：商业、工业、居住、公共社区

24、 功能区组合 组合模式：圈层、三维、扇形、多核,.,地租支付能力与区位组合规律,支付地租能力,市中心,工业,商业,市郊,高级住宅,高层公寓,.,三、土地集约利用,含义：在一定面积土地上增加投入以获得土地的最高利用率 集约度：单位面积土地上所投资本和劳动量 提高城镇土地利用集约度的基本途径：城市规模、增加建筑高度（容积率）、利用地下空间、适宜的建筑密度、搞好交通及通讯等基础设施。,.,四、土地规模利用,含义：尽可能使土地利用处于报酬递增阶段，至少处于报酬不变阶段。 影响因素：地上附着物的技术要求、地上附着物的功能、公共设施的服务半径,.,第三节 土地供给,一、土地自然供给 二、土地经济供给 三、

25、特殊的土地供给曲线,.,一、土地自然供给,含义：土地天生的可供人类利用的部分 影响因素：适宜人类生活生产的气候条件、适宜植物生长的土壤和气候、可供人类利用的生产资源、一定的交通条件,.,二、土地经济供给,含义：在自然供给基础上，投入劳动开发后成为人类可直接用于生产和生活用途的土地供给。 与自然供给的关系：自然供给是基础、经济供给只能在自然供给范围内变化、自然供给无弹性、经济供给有弹性 影响因素：自然供给、利用技术,.,社会需求、产品价格、供给者行为等 增加经济供给的措施：提供集约水平、优化土地制度、调节生产和消费结构,.,特殊的土地供给曲线,S,Q,P,.,第七章 房产分析,第一节 住宅及其特

26、性 第二节 住宅供求 第三节 非住宅房产,.,第一节 住宅及其特性,一、住宅概念 供人们居住生活的房屋建筑（空间）。 生存资料；享受资料；发展资料 二、住宅分类 按楼高、成本、商品化程度等分类 三、住宅特性 商品性和社保性、消费性和投资性、个人性和社会性,.,美国为穷人建透明塑料房,.,印度孟买贫民窟,.,广州别墅之王天鹅湖城堡占地4亩建面3229平方米，售价将超3000万元29室9厅,.,中国身价一亿豪宅，月管理费十多万元,.,贝克汉姆的豪宅,.,邓丽君在香港赤柱的别墅，一幢价值千万港元,.,罗纳尔多顶级豪宅夜景,.,罗纳尔多顶级豪宅外景,.,罗纳尔多顶级豪宅客厅,.,罗纳尔多顶级豪宅豪华台

27、阶,.,罗纳尔多顶级豪宅休息平台,.,福布斯评世界五大豪宅,.,英国“爱敦阁”以1.2亿美元身价高居榜首,.,第二节 住宅供求,一、住宅需求 二、影响住宅需求的主要因素 三、住宅供给 四、影响住宅供给的主要因素 住宅分配与流通,.,一、住宅需求,有效和潜在需求 居住和投资需求 基础和扩大需求 基础需求：满足生存、生理和社会道德要求的需求 扩大需求：满足享受和发展要求的需求,.,二、影响住宅需求的主要因素,价格对其有负影响 家庭收入和财富对其有正影响 利率变化对其有复杂影响 人口和家庭数对其有正影响 住房政策对其有复杂影响,.,三、住宅供给,存量供给与增量供给 供给总量与结构 供给体系 商品房供

28、给 经济适用房供给 廉租房供给,.,四、影响住宅供给的主要因素,投资量与供给量呈正向关系 开发融资成本对供给量有反向关系 土地供应量与供给量呈正向关系 土地价格对供给量有反向关系 建筑成本和各种费用对供给有反向关系 住宅价格对供给有正向关系,.,第三节 非住宅房产,一、写字楼 二、商铺 三、工业用房 四、其他非住宅房产,.,第八章 房地产价格,学习提示 第一节 房地产价格概述 第二节 房地产价格的影响因素 第三节 房地产价格的构成,.,学习提示,本章学习目的：了解房地产价格构成及特点 学习重点：房地产价格的实际构成,.,第一节 房地产价格概述,一、房地产价格的概念 二、房地产价格的类型 三、房

29、地产价格的特点,.,一、房地产价格的概念,（一）概念表述 是土地价格及其上建筑物价格的总和 或者是土地有用性及产权的经济实现形式的货币表现与劳动创造价值的货币表现之和 （二）房价与地价的关系 地价是房价的基础 房价是地价的表现 （三）房地产价格的本质 房地产价格是一种产权价格 或者是房地产权利的未来收益之价格,.,土 地 价 格,土 地 价 格,.,.,地价是房价的基础 房价是地价的表现,“房价”指房地合一的总价 理论上由土地的主导性决定 实践上由土地的稀缺性决定 地价只有借助房价才能得到现实表现 厂商购地时表现为房价决定低价,.,福州市05年8月公布房地产开发成本清单,某住宅项目成本清单 地

30、价：683元平方米 土建和安装成本：875元平方米 配套建设费用：486元平方米 开发商的运营成本：约390元平方米 保守计算该项目总成本约为： 6838754863902434元。开发利润约为：销售均价3900元-总成本2434元1466元。利润率达60.2%。,.,房地产价格是一种产权价格,房地产交易真正内容是产权 产权决定收益权 产权内容不同其所得到的收益大小就不同 未来收益的现值就是房地产的价格,.,二、房地产价格的类型,按实物要素分为地价、房价和房地产综合价格 按形成机制分为计划价、市场价、基准价、评估价、均价、个价等 按交易形式分为售价、租价、抵押价、保险价、典当价、拆迁价、课税价

31、等 按用途分为住房价、工业房价、商用房价、事业性用房价等 其他分类,.,三、房地产价格的特点,二元性：主要指构成上始终是房地二要素，地价由其物质和资本价共同决定 个体性：主要指价格个别形成。地价个别性、建筑物价个别性 趋升性 ：房地产价格随着时间的推移而在总体上呈现出上升的趋势 体系复杂性：整个体系由多种价格形式组成,.,第二节 房地产价格的影响因素,一、自然因素区位、土地面积和形状、地质条件、地形地势、建筑物物理特征等 二、经济因素经济发展状况、利率、物价、居民收入、汇率等 三、社会因素人口、环境、政局等 四、行政因素房地产制度、政策、法律法规、行政行为等,.,第三节 房地产价格的构成,一、理论构成 土地权属的经济实现 物化劳动价值（地、房、环境） 活劳动中的必要和剩余劳动价值 二、实际构成 售价的实际构成 租价的实际构成 租售价比,.,房地产出售价格的实际构成,成本：土地取得成本、开发成本、管理费用 、财务费用 、销售费用 销售税费：房地产销售后应由开发企业缴纳的税