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1、新人训 -房地产基础知识,摘要,主要内容,一、房地产及房地产经纪； 二、名词解释及建筑基础知识,每家加盟店独立拥有和运营,3,每家加盟店独立拥有和运营,4,房地产基本概念,房地产是房产和地产的总称。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。 房地产是由土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产也称不动产。,每家加盟店独立拥有和运营,5,实物、权益和区位： 房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典当权、地役权、空间使用权； 区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、

2、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；,每家加盟店独立拥有和运营,6,房产、地产两者间的关系,房产指各种明确了权属关系的房屋以及与相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段),又包括以开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系。主要包括几个方面： A、 实物形态上看，房产与地产密不可分； B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； C、 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。,每家加盟店独立拥有和运营,7,房产、地产的差异,差异包

3、括几个方面： A、 二者属性不同； B、 二者增值规律不同； C、 权属性质不同； D、 二者价格构成不同。,每家加盟店独立拥有和运营,8,房产所有权的分类,占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。,每家加盟店独立拥有和运营,9,房地产市场的分类,（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直

4、接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 常见的流通形式有：买卖、租赁、典当、抵押、拍卖等,每家加盟店独立拥有和运营,10,房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的 综合；房地产业是股票与金融市场的基础，既负担“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产业，带动多个相关产业的发展。 中国城镇住宅与房地产投资占比重年尚不足，年增加到，年增长，有个百分点是房地产业的贡献（将近20%

5、的比例）。 房地产业涉及到出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、互换、以及一些与房地产有关的开发、建筑设计、建筑工程、监理、策划、销售、修缮、绿化、装修、物业管理等众多行业和领域。,房地产业涵盖的领域,每家加盟店独立拥有和运营,11,土地所有权的概念与划分,数据来源：建设部住房与房地产产业司,土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的

6、土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。,每家加盟店独立拥有和运营,12,国有土地和集体土地的区别,一、国有土地：根据土地管理法第8条和土地管理法实施条例第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,每家加盟店独立拥有和运营,13,

7、二、集体土地：在农村属于劳动群众集体所有的土地叫集体土 地。 农村（包括城市郊区）的土地，除法律规定属于国 家所有或已依法征用的外，均属于集体所有，农民使用 的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。这里讲 的“集体所有”，是有特定含义的，是专指村、社（组 ）等类同性质的农业集体经济组织对土地才有所有权， 其他任何集体对土地没有所有权。,每家加盟店独立拥有和运营,14,住宅用地70年 商业、旅游、娱乐用地40年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 综合用地或其他用地50年 首先应当明确的是，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说房屋一经购买并取得产权后，即作为所有权人的财产，并不存在居住

8、年限的限制。但是，商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地是有使用年限的。,土地出让年限方面的规定,每家加盟店独立拥有和运营,15,房地产权利的形成及归宿,开发权利的取得 缴纳土地出让金，取得国有土地使用证 审批手续的办理及开发建设 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证 以商品的形式上市交易 商品房销售（预售）许可证 房地产权利的取得 不动产权证 土地出让年限届满 1.延期 2.重新开发建设,每家加盟店独立拥有和运营,16,房地产经纪基本业务分类,房地产居间业务 房地产代理业务,每家加盟店独立拥有和运营,17,房地产居间业务,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订

9、立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为 特点：在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。,每家加盟店独立拥有和运营,18,房地产代理业务,房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。 需要签订房地产代理合同，约定服务事项与服务标准。,每家加盟店独立拥有和运营,19,房地产交易,1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁,每家加盟店独立拥有和运营,20,房屋买卖,房屋所有权的转移 买卖双方当事人有完全民事行为能力 房屋出卖人必须是房屋所有权人 出卖共有房屋，必须经所有共有权人同意 出售已出租房屋，承租人放弃优先购买权方可 房屋产权必须清楚。

10、,每家加盟店独立拥有和运营,21,最常用的名词解释,每家加盟店独立拥有和运营,22,房屋类别,每家加盟店独立拥有和运营,23,产权形式的说明,商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。 房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。,每家加盟店独立拥有和运营,24,限价房又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制

11、高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房 。 限价房（price-limit housing ）要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。土1 地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。,每家加盟店独立拥有和运营,25,房屋结构,砖木结构 砖混结构 框架结构 剪力墙结构 框架剪力墙结构 钢筋混凝土结构 钢结构,每家加盟店独立拥有和运营,26,1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房

12、屋层数较少，多用于单层房屋。,每家加盟店独立拥有和运营,27,2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。,每家加盟店独立拥有和运营,28,框架结构,每家加盟店独立拥有和运营,29,剪力墙结构,每家加盟店独立拥有和运营,30,框架剪力墙结构,每家加盟店独立拥有和运营,31,3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中

13、。,每家加盟店独立拥有和运营,32,4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。,每家加盟店独立拥有和运营,33,每家加盟店独立拥有和运营,34,低层：1-3层，一般为别墅。 多层：指7层（含7层）以下的房屋，普通住宅无电梯。 中高层（小高层）：7-11层住宅。 高层：12层以上为高层。 超高层：一般指40层以上或超过100米以上的楼宇。 房地产业将7-18层住宅俗称为小高层，不是规范意义上的划分； 19层以上俗称为高层，也不是规范意义上的划分。,每家加盟店独立拥有和运营,35,1、多层住宅:一般没有电梯，小于等于6层,属于砖混结构，

14、公摊小，物业费低。 2、小高层:楼层不太高，一般大于等于7层，小于等于11层， 舒适性好。 3、高层住宅:有电梯，大于等于16层，成本高，质量好价格贵，土地使用率高。,每家加盟店独立拥有和运营,36,多层,每家加盟店独立拥有和运营,37,高层,每家加盟店独立拥有和运营,38,6、容积率与绿化率,所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住

15、需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。,住宅建筑形式,单元式住宅（板楼） 板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好。,每家加盟店独立拥有和运营,39,塔式住宅（点楼）,塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平

16、面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。 塔楼外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。简单描述就是看到建筑显“细长”。,每家加盟店独立拥有和运营,40,展示图片,每家加盟店独立拥有和运营,41,展示图片,每家加盟店独立拥有和运营,42,展示图片,每家加盟店独立拥有和运营,43,展示图片,每家加盟店独立拥有和运营,44,展示图片,每家加盟店独立拥有和运营,45,每家加盟店独立拥有和

17、运营,46,7、楼间距,按相关规定楼间距应该是楼高的1.2倍。通常情况下，楼间距越大，小区容积率越低、居住越舒适。 楼间距对生活的影响主要体现在以下方面： 采光 通风 隐私 噪音 消防,每家加盟店独立拥有和运营,47,房屋类别,每家加盟店独立拥有和运营,48,8、住宅的层高,住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。,每家加盟店独立拥有和运营,49,9、住宅的净高,住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系

18、可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度,每家加盟店独立拥有和运营,50,10、住宅的进深,进深指建筑物纵深各间的长度。 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,每家加盟店独立拥有和运营,51,11、住宅的开间,住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米

19、、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。,每家加盟店独立拥有和运营,52,12、得房率,所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。其中，套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积，套（单元）建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 得房率是衡量优秀套型的根本指标。一般情况下，多层住宅的得房率控制在 8590，小高层住宅的得房率控制在8085，高层的得房率相对较低，一般在7580。得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。,每家加盟店独立拥有和运营,53,砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。

20、其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙） 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。 砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。,13、墙体的厚度,每家加盟店独立拥有和运营,54,14、普通住房与非普通住房,普通住房应同时满足以下三个条件： 1、住宅小区建筑面积容积率在1.0以上； 2、单套住房建筑面积在144平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 不能同时满足以上三个条件的住房为非普通住房。

21、 普通住房和非普通住房由各地税机关在房地产交易部门设立的税收征收窗口进行认定。,每家加盟店独立拥有和运营,55,15、单元式住宅,单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、卫生间等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指独立的楼房。,每家加盟店独立拥有和运营,56,16、公寓式住宅,公寓式住宅区别于独院独户的西式别墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、阳台等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期居住。,每家加盟店独立拥有和运

22、营,57,17、花园式住宅,花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度较低，内部居住功能完备，装修奢华并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。,每家加盟店独立拥有和运营,58,房屋类别,每家加盟店独立拥有和运营,59,18、跃层式住宅,跃层式住宅概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下，（夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。） ，优点是： 每户都有

23、较大的采光面，通风较好。 户内居住面积和辅助面积较大。 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,每家加盟店独立拥有和运营,60,跃层,每家加盟店独立拥有和运营,61,19、复式住宅,是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。（一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。）,每家加盟店独立拥有和运营,62,复 式,每家加盟店独立拥有和运营,63,20、错层式住宅,所谓“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。,每家加盟店独立拥有和运营,64,错 层,每家加盟店独立拥有和

24、运营,65,21、维修基金,维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。按规定，业主个人不可申请使用。只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政管理部门（有的地方可能是其他部门或机构）办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，凭审核手续到指定银行支取维修基金 。,每家加盟店独立拥有和运营,66,22、五证两书,建筑用地规划许可证 ：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 建设工程规划许可证： 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 国有土地使用证 ：经

25、土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 建设工程施工证 ：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售(预售)许可证： 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 “两书” ：商品房质量保证书、商品房使用说明书,每家加盟店独立拥有和运营,67,房屋类别,每家加盟店独立拥有和运营,68,房屋面积的分类,1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面

26、积，俗称地砖面积。 2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。,每家加盟店独立拥有和运营,69,计算建筑面积的范围,建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。,

27、每家加盟店独立拥有和运营,70,市场流通中的房屋分类,商品房 房改房（省直房改房、市直房改房） 公寓 写字间 商铺及大型商用房 别墅 工业用厂房,每家加盟店独立拥有和运营,71,房地产价格的影响因素,供求状况 自身条件：位置、日照、通风、建筑物外观、朝向、建筑结 构、内部格局、设备配置、施工质量等 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 心里因素：购买或出售心态；欣赏趣味（个人偏好）；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；讲究风水；价值观的变化。 国际因素,购房贷款,商贷：利率4.9.贷款年限根据房龄和贷款人年龄。 公积金贷：利率3.25.贷款年限根据房龄和贷

28、款年龄，个人最高额度30万，夫妻双方60万。个人最低额度十万，现在有两种算法，任何一种算法少于十万的，按照十万计算。 混合贷：商贷公积金混合。,每家加盟店独立拥有和运营,72,贷款政策,济南市户口首套房首贷，首付30%，最长贷30年。首套利率上浮5%。 购买第二套住房，首付百分之六十，利率是否上浮根据银行具体政策执行。10%-20%。 外地户口首套首付60%，利率基准。最长25年。 公积金二次贷款首付60%，利率执行基准利率的1.1倍。 两次以上公积金贷款，公积金不能再贷款,每家加盟店独立拥有和运营,73,每家加盟店独立拥有和运营,74,房产相关税费制度,契税 一套房90平方以下1%，90平方以上1.5%。 二套房90平方以上2%，90平方以下1%。 三套房3%。 增值税5.6%=5%+5%*12%（房产证满两年免征） 个人所得税 全额1%或差额2