长江、珠江三角洲房价现状调查及分析

1、暑期社会实践调查报告长江、珠江三角洲房价现状调查及分析我们暑期调查实践的主要内容是房价。作为全中国高速发展最前端的长江三角洲、珠江三角洲，在日益快速的城市发展背后，房价是随之而来的最重大问题之一。新闻媒体、社会舆论、市场分析等各个方面无不在议论着21世纪的中国房价，作为当代大学生，我们需要关心的不仅仅是学习和就业，住房问题也是迫在眉睫。我们小组成员有一个江苏的，一个浙江的，两个广东的，为了便于实地调查，问卷采访，小组成员在自己本省内选取具有代表性的城市进行调查，以广州、杭州、无锡为模本，对两个三角洲的房价进行分析。问卷可参见附表1。首先是江苏。江苏是中国最富庶的地区之一。全省综合经济实力在全国

2、一直处于前列。2010年江苏省国内生产总值40903 亿元，总量在广东之后，位居大陆第二；全年人均生产总值达到7700美元，名列全国各省区（不包含直辖市）第一。我作为一个土生土长的江苏人，对于21世纪以来房价的惊天巨变有着极为真切的感受，在经济重区的江苏，房价比全国绝大多数地区更要恐怖。而我所居住的无锡市算是江苏省内房价涨幅最为惊人的地区之一。为了方便调查，易于问卷，我就选取家乡无锡为例，从一些方面来分析江苏省的房价现状。2011.8无锡房价(行政区)行政区 平均售价崇安区 ￥9000.29 北塘区 ￥8425.9 惠山区 ￥6682.18 新区 ￥8013.37 锡山区 ￥7379.49 南

3、长区 ￥9343.7 滨湖区 ￥11260.2 宜兴市 ￥10000 我查阅了相关统计数据，从统计数据来看，我国房地产市场的平均利润率普遍都在10%以上，部分中高档房地产的利润率更是高达30%-40%。 房价收入比直接反映出房价水平与居民自住需求的匹配程度。据无锡市统计局数据，2009年全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元，那么以家庭为单位，年收入平均为8-9万。目前无锡商品房成交均价在7000元/平-8000元/平，那么买一套最普通的商品房需要70万，如此一算，房价收入比已近9倍，也就是说以家庭为单位，不吃不喝9年，才能买得起房。但是，房价收入比的计算使用的是全市新建商品住房均

4、价且包括经济适用房，大量身处高房价地区，拿着平均收入的人感到有点不真实，据相关数据显示，无锡2009年的城镇居民人均可支配收入只有25027元，远远没有达到7万的标准，那么，无锡市区内的房价收入比应该是多少呢？以崇安、南长、北塘三大区域成交均价来算，目前无锡市区内新房成交价格在11000元/平米左右，掐指一算，无锡市中心的房价收入比应该在19至20之间，也就是说如今想要在无锡市中心买套房子需要不吃不喝19-20年。 当然，适时的国家调控政策和土地供应也能对房价起到一定控制作用。去年国家4.17调控政策和无锡下半年的大批土地供应的确使房价在今年年初以后下降一定百分比并且保持稳定，但是仍旧高额的房

5、价基数还是让市民摇头苦叹。 其次是广东。提到广东，第一印象是经济发达，现代化的代表。广东为中国第一经济强省，走在中国经济改革开放的前列，连续十几年经济领先中国其他省份。广东省以中国第一经济大省的地位，在许多经济指标上都列各省第一位。如地区生产总值、社会消费品零售总额、居民储蓄存款、专利申请量、税收、进出口总额、旅游总收入、移动电话拥有量、互联网用户、货物运输周转总量等。其中进出口总额年均占全国约1/4，从1985年至2008年连续23年居全国第一；年财政总收入占全国约1/7；累计吸引外商投资占全国约1/4；GDP从1989年至2010年连续21年居全国第一。 广东省2008年国内生产总值突破3

6、5696.46亿元，连续20年保持全国经济总量第一位置，继超过亚洲“四小龙”中的香港，新加坡后又超越台湾。 2009年广东的地区生产总值为39081.59亿元，人均GDP40748元，折合为5965亿美元。财政总收入完成8620亿元。 在广东省，广州市绝对是具有代表性的城市。广东省省会，副省级城市，华南政治、经济、文化、科教中心，交通枢纽，广州是全国著名的侨乡，华侨人数居全国大城市之首，中国一线城市，华南政治、经济、文化、科教中心，交通枢纽，珠三角都市圈中心城市（珠三角都市圈为中国三大城市圈之一），广佛都市圈中心城市。广州调查表数据统计发出份数50回收份数37有效份数30题号ABCDE1100

7、.0%210.0%36.6%33.3%10.0%10.0%313.3%40.0%30.0%16.6%410.0%36.6%30.0%23.3%50.0%23.3%56.6%20.0%616.6%50.0%20.0%13.3%70.0%30.0%50.0%20.0%846.6%10.0%20.0%23.3%910.0%40.0%50.0%1040.0%43.3%10.0%6.6%110.0%6.6%20.0%53.3%20.0%社会实践调查表分析（广州） 本次社会调查采访对象均为广州市大学生。派出问卷50张，收回37张，其中30张有效。调查结果分析表明，广州市民的住房主要是以保障性住房和商品房。

8、其中保障性住房包括了事业单位的福利性分房、房改房、集资房等。就住房面积而言，主体人群的住房面积在60到100平方之间。换言之，按照三口之家计算，人均住房面积均超过20平方米。受访人群对其现有的住房条件还是总体上过得去的。而面对现有的房子价格，大部分人都觉得价格过高无法承受。大学生毕业后马上独立购房基本已成幻想。广州市分为十个大区。其中越秀区、荔湾区、天河区、海珠区这四个区为老城区也是商业区和经济行政中心区，因其开发程度已经趋于饱和，可用的住房面积急剧减少，所以其房价是高于广州市平均楼价的。而番禺区和白云区这两个区是广州市最大的生活区，其面积大，可供开发的住宅用地多，其房价与广州市平均楼价基本持

9、平，部分环境配套设施好的楼盘价格稍高。剩下黄埔区、花都区、南沙区、萝岗区因其为新开发、离城市中心区偏远、公共配套设施建设落后，导致其楼价是低于广州市平均楼价的。大多数受访者认为自己能承受的房价在广州市平均楼价一下。许多大学生的父母也为孩子将来的房子问题担忧。从如今的主流社会观念看来，如果一个人想成立一个家庭，其最不可少的是需要一套房子。中国人多地少这是不争的事实，房子起再多也还是满足不了全国人民的需求。这种情况在北京、上海、广州、深圳这些中心城市显得最为明显。城市可给予的机会和条件是农村无法比拟的，每个人都有过上美好生活的愿望。但是现实是残酷的，资源就是那么多，怎么分配？当然是价高者得，所以房

10、价上涨是必然的，这只是快和慢的问题。国家出台的政策也是限制房价快速上涨，重点是“快速”二字，上涨不可避免，需要做的就是遏制炒房、捂盘惜售、在房地产市场投机倒把等行为。香港就是一个很好的例子，香港是亚太乃至国际金融中心。在上世纪六七十年代，香港经济开始飞速发展，房地产也在疯狂得发展，但是香港太小没有足够的土地建房子，楼房建得再高，住房面积弄得再小也无法满足市场的需求。当然也有一部分人是炒房者，所以香港的房地产也曾经出现过一轮泡沫。但是泡沫过后香港的房价还是降不下来，这就是因为供少于求的原因。而我们大陆的这四个中心城市也处于这个供少于求的情况，先不说这个房价是否已经是一个大泡沫，但是我们看到的是有

11、源源不断的人渴求在大城市里安居乐业。就算这是一个泡沫，破了以后也不要期望会跌到那去。按照香港的房价，最便宜的房价都处在十万以上一平方（按人民币结算）。中国这四个中心城市的房价还有很大的上涨空间。或者对于我们年轻一代，想要在大城市中安居乐业，租房会是一个更现实可行的办法。同时政府应该继续大力推行廉租房的建设，尽可能提供容身之所。其实面对现在高企的房价，我们的社会主流观念也需改变，如果真要等到有一套房子才结婚那会有多少的大龄剩男剩女啊!最后是浙江。浙江位于长三角地带，比邻上海和江苏，经济实力名列全国前列。2010年浙江省GDP总量为27226亿元，位居全国第四；人均GDP为7690美元，名列全国各

12、省区（不包含直辖市）第二，仅次于江苏。国民生产总值GNP继续位居全国第一。在这种大环境下，浙江省的房价也是节节攀升。自1998年以来，浙江省房价一路上涨，2002年和2003年，全省商品房销售价格分别上涨16.4%和11.6%，2004年上半年又上涨16.6%。以杭州为例，作为省会城市，杭州市房价由1999年均价2000元/平方米上升到去年的21000多元/平方米，市中心均价已经突破2.5万元/平方米，成为全国瞩目的“浙江现象”。2010年7月杭州八区房价（元/平米）： 据调查，房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达9.6倍，杭州市更是达到11.3倍，远远高于国际上认可的3-6倍的标准，大大超过

13、了居民的承受能力。据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格，表示还可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。杭州的高房价甚至已经超越了伦敦这个被称为全球房价最高的城市，根据调查，除伦敦中心区个别地方外，杭州的房价正在超越伦敦。这一点可以给我们很多警示：其一，杭州房价泡沫已很大，需要引起高度关注。英国是老牌发达国家，伦敦是全球第二大金融中心、国际大都会，人口达700多万，伦敦房价更被称为全球最高。而杭州作为人口仅400多万人的省会城市，仍处工业化后期阶段，人均收入仅为伦敦居民的15%左右，但房价却已赶超伦敦。伦敦每套房

14、价约相当于家庭年收入的7倍，而杭州房价约为家庭收入的25倍；伦敦房产一年房租相当于房价的3-4%，而杭州房子的租售比仅有1%左右；伦敦房子空置少，杭州房子的空置率在20%左右。从这些指标可以看出，杭州房价泡沫毋庸置疑。随着杭州逐步进入后工业化阶段，房价回归正常将不可避免。其二，杭州高房价泡沫的支撑在于投资过热。而投资过热在于阶层收入差距过大、缺乏房产税与交易税制约。英国居民所得税较高，社会保障完善，公务员收入低于社会平均收入，阶层间收入差距较小。同时，对房产交易的所得征收高额税收，对房产征收相当于总值3%的物业税，因而，从事房产投资并无多大利益可图。没有过多的投资，房价当然比杭州要稳定得多，像

15、杭州这样10年涨10倍的情况绝不会出现。其三，高房价已影响杭州城市竞争力。受累于高房价，杭州的实体经济发展受到影响，囿于高房价与高地价，制造业外移，不少服务业难承高成本压力。近年来，杭州日益感受到周边城市快速发展的竞争压力。而未来房价泡沫的破裂更可能导致以房地产业、金融业、装饰业、建材业等为主的经济严重受挫。其四，高房价扭曲居民消费结构，影响社会和谐。高房价下年轻家庭根本不可能自立购房，夫妻双方的八个老人共同为小辈婚房存钱成为必然。一套房子使8+2都成为房奴，三家老小为房产商打工的现象越来越普遍，社会的消费受到房产挤出便可想而知，“促进内需”与“推进城市化”在高房价下显得极为苍白。更重要的是，

16、高房价下的社会心理扭曲更导致了社会和谐的艰难。让高房价合理回归，对杭州乃至浙江加快经济转型升级、推进城市化、提高居民幸福感、增进社会和谐均有着重要的作用，更是浙江实现后工业化最后一跃的重要条件。当然，房价泡沫在市场规律作用下最终会破裂。但自然的大爆裂对经济社会的破坏力将极为巨大。通过政府这“第三只手”，让泡沫逐步减少从而实现软着陆，才能减轻其震撼。开征房产税、提高交易所得税、突破城乡土地二元分割或许会成为较好的政策选择，当然，这需要制度创新，更需要克服利益集团的阻挠。 参考文献1 CREIS中指数据. 中房指数办公室,中房指数2010年6月报告.2 2010年上半年中国房地产政策满意度调查报告

17、3 无锡购房者调控预期调查搜狐焦点房产4 中国购房者消费调查报告之无锡. 房地产门户-搜房网, 2010-04-30 5 刘光中，张玉.中国房地产业的寡头垄断趋势分析J.经济体制改革，2006(1)：167-1706 李宏瑾.我国房地产市场垄断程度研究J.财经问题研究,2005(3)：3-107 贾康,刘军民.中国住房制度改革问题研究经济社会转轨中“居者有其屋”的求解M.经济科学出版社,2007.3:135-1508 吕发钦.资产评估常用数据与参数手册M.北京科学技术出版社,1997：1299 宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验:1998-2006J.当代经济科

18、学,2007(29)10 刘洪玉,沈悦.房地产价格和社会经济的协调发展J.中国房地信息,2004（1）:61-6411 高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验J.产业经济研究,2003（3）:23-2512 刘翎,杨大蓉.商品住宅价格的决定:房地产市场的计量模型研究J.科学经济社会2006（1）:146-15313 牛凤瑞.中国房地产发展报告M.社会科学文献出版社,2010（5）.14 中国人民银行营业管理部课题组著.房地产价格与房地产泡沫问题国别研究与实证研究M.中国社会科学出版社,2007:311-340附表1：苏浙粤房价调查表您好，我们是北京理工大学的学生。为了了解江苏、浙江、广东三省城市的房价情况，以及大学生对当今房价的看法，特此进行此次调查。此问卷调查将为写实践报告提供有效数据，希望您如实填写。非常感谢您的合作！1.请问你家位于 A.广州 B.杭州 C.无锡 D.其他2.你现在的住房条件为 A.临时性住房 B.保障性住房 C.商品房 D.别墅 E.自建住房3.你现在的住房面积 平方米 A.低于60 B.60-100 C.100-150 D高于1504.自我感觉对住房条件的满意程度 A.很不满意 B.一般 C.无所谓 D.满意5就你个人了解，你家乡当地的房价水平是A.较低 B.正常 C.很高 D.特别高6.父母有没有抱怨过将来买房的压