基层公共治理-第6章业主委员会居委会与物业公司

广州一高档小区十余业主称被物管锁住思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何化解的？物业停车位占用小区绿地？局部住户不文明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致下家遭殃？局部业主违规装修？如何解决？主要内容一、社区居委会、物委会、业委会的角色定位二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标四、如何处理好三者之间的关系一、社区居委会、物委会、业委会三者的角色定位物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理效劳的经营性企业法人物业管理公司社区居委会是以居住权为根底的居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层群众性自治组织。

社区居委会〔一〕社区居委会居委会选举现状Titleinhere自治性Titleinhere群众性Titleinhere地域性Titleinhere基层性Titleinhere由性质决定

特征城市社区的实际工作者是社区居民参与公共事务的重要组织居委会的地位居委会的地位居委会的地位一是利益代表和利益维护功能。二是效劳功能。三是协调功能。四是发动组织功能。

居委会的开展困境居委会的角色定位模糊导致其自治能力缺乏居委会是上级政府的行政代理人居委会是居民权利的代言人居委会是社区民间组织的替代者居委会的群众支持力量薄弱限制了其开展居委会自身的自主资源太少，使其无法放手开展工作视频：新闻透视：社会调查〔一〕——居委会压力来自哪儿〔二〕物业管理公司物业〔RealProperty〕物业管理〔RealPropertyManagement〕已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地中国?物业管理条例?第2条规定，物业管理由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域周围的环境、清洁卫生、平安保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性效劳的过程物业管理的起源：〔1〕物业管理公司是独立的企业法人〔2〕物业管理公司属于效劳性企业〔3〕物业管理公司是承担某些行政管理职能的特殊效劳性行业物业管理公司物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理效劳的经营性企业法人物业管理公司的根本目标1〕妥善管理和维护业主的物业财产，使其始终保持良好的状态，并得以保值、增值，延长其使用寿命2〕以较少的投入为业主和租户提供满意的效劳，使用户和居民在平安、文明、舒适、快乐与健康的环境中工作和生活3〕积极开展各种有益的物业经营与有偿效劳活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强自身的竞争实力公司根本目标公司根本目标公司根本目标物业管理公司的权利与义务（7）可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；（8）根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金（6）有权选聘专营公司（如清洁，保安公司等）承担专项管理业务；（5）有权要求管委会（即业主委员会，下同）协助管理；（4）有权制止违反规章制度的行为；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（1）根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；物业管理公司的权利是：义务〔4〕接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导〔2〕接受管委会和住宅小区居民的监督〔3〕重大的管理措施应交管委会审议，并经管委会认可〔1〕履行物业管理合同，依法经营物业管理公司的效劳工程工程维护管理车辆道路管理园林绿化管理环境卫生管理安全管理效劳工程业主中国《物权法》和《物业管理条例（2007年修订）》规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。业主大会业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。业主是指物业的所有者根据物业规模的大小进行相应岗位人员的设置业委会的机构设置品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4．监督业主公约的实施5．业主大会赋予的其他职责类别性质组成职权地位社区居委会居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是社区居民的自治组织。社区居民选举产生。成员主要为社区居民对物业管理委员会的指导检查监督；督促产权人(居民)遵守物业管理及其他有关法律法规政策的规定；协调物业管理委员会、物业企业和居民之间的关系。在管理社区事务中居于核心地位，负责协调物业公司与业委会、业主之间的矛盾物业管理公司对小区管辖范围内进行的物业管理、有偿服务的企业。管理人员、技术人员一般不是本社区的居民、业主制定物业管理制度；收取物业管理服务费用；制止、处理违反物业管理制度的行为；要求委托人协助管理；选聘专营公司承担专项经营服务业务；提供物业管理服务；接受业主、业主委员会的监督；定期公布物业管理服务费用和代管基金收支账目；接受质询和审；接受有关行政主管部门的监督管理为全体业主服务，接受社区居委会、业委会和居民的监督。业主委员会业主基于物权而产生的特殊的业主自治组织，是业主大会的执行机构。社区业主大会选举产生。成员为业主召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。对社区物业（房屋及设施）的管理服务上具有决策权。二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式

案例：某小区建于2005年，共有住户8000余户，私家车数量500余辆，目前有地下停车位258个，售价为12万每个车位，但由于地下停车位价格较高，购置数量仅为110个，物业将小区内地下停车场、局部道路和绿地进行规划，设立停车位，由物业管理公司对小区停车进行收费，其中地面收费按120元/月收取、地下车库220元/月。有些业主买了车位，只是买了个“四道杠〞的平面，没有一个独立的空间，经常被他人挤占也无可奈何；有些业主还是认为停车价格太贵了；甚至有些业主认为，地面的道路由我们业主共有，怎么在自己的地面上停车还要缴费？无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见，导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿化带等。业主认为物业公司管理疏忽，拒缴物业费，小区内矛盾重重，要求居委会出来给管一管。请问：目前此小区各局部的互动中存在什么冲突？第一，有车业主与无车业主之间的冲突。无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见，导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿化带等。有的小区为了缓解车位缺乏的矛盾，要求召开业主大会讨论将小区内的局部空地和绿地改建为露天停车场，招来无车业主的强烈反对。第二，业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。一般来看，居民小区物业管理纠纷主要有以下几种形式：〔1〕管理权限纠纷：业主对入住前由开发商选聘或指派的物业管理公司的管理不接受，不成认物业管理公司的管理权。〔2〕管理费纠纷：业主对物业管理公司不满拒绝交纳物业管理费；以及停车收费纠纷。〔3〕管理责任纠纷：有设备维修的责任；环境维护；保安责任；财物保管责任等。在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突，几乎都遵循着这样的过程：物业公司强行高价租售停车位——业主主张权益——双方爆发冲突〔业主成为受害者〕。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占由上述可知，在小区业主与业主、业主与物业公司的经常接触、互动中，冲突是不可防止的。然而真正密切的关系并不掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而防止冲突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中，利益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为，冲突与合作是人们社会交往的主要形式。冲突有好的一面，使积累的不满情绪得以发泄，以形成社会平安阀制度。业主与物业公司的冲突可以促使物业公司改善效劳。冲突也有坏的一面，就是发泄了情绪之后问题没有得到根本解决。因此，三方关系由从冲突走向合作成为必然。三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标

社区居委会要最大限度激发创造活力，最大限度增加社会和谐因素，吸引社区居民〔业主〕和物业管理公司积极参加到社区建设中来。“把城乡社区建设成为管理有序、效劳完善、文明祥和的社会生活共同体〞。社区物业管理的目标是通过提供有偿效劳，提高物业的使用率和经济效益，使之增值保值，并为业主提供一个优美整洁、舒适方便、平安文明的生活环境；通过提供物业管理效劳构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融合、健康向上的生活方式。社区居委会、业主和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的根底，以及为建设和谐社区而共同努力的目标。四、如何处理好三者之间的关系ContentTitle1．法律上的平等关系2．经济上的交换关系3．工作上的合作关系一个楼盘艰难炒物管之路(组图)业主要“话事〞验明“正身〞先广州日报：引入“第三方〞，让业主“话事〞更有力少数物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会某些物业管理公司对居委会的正常工作不予配合居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调两者的矛盾两者的矛盾两者的矛盾居委会与物业管理企业之间应当相互协调。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区效劳的有关工作,物业管理企业应当成为小区专业管理的主体,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件〞工作,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件〞工作,在明确各自职责的根底上,形成合力,共创和谐、文明小区。〔四〕如何处理好三者之间的关系第一，要重新定位居委会与物业公司的角色居委会应该作为社区成员的代言人，对社区成员和政府双方负责，从权力的代表者转变为权利的代言人，对社区做出规划，发动和组织社区居民参与社区事务管理，提高社区居民的自治能力，解决社区居民与物业公司之间的利益矛盾，维持社区居民的公共权利。第二，加强社区居委会监督物业公司的行为，补足政府对物业公司管理的缺位。居委会应放手具体的社区效劳，交由物业公司进行综合或有偿效劳等的经营，并代表政府监督、约束物业公司。物业公司作为专业的管理和效劳机构，那么应遵循?物业管理条例?，扮演好效劳性企业的角色，为社区居民创造良好的居住环境。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区效劳的有关工作，共同参加物业管理联席会议，交流沟通情况，物业管理企业应当成为小区专业管理的主体，全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件〞工作，居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件〞工作，在明确各自职责的根底上，形成合力，共创和谐、文明小区。第三，重组居委会的人员构成，加强居委会的专业化通过社会招聘的