山东现代轻奢高层+洋房住宅投标方案

万达某项目销售物业规划设计方案WANDA

PROJECTSALESPROPERTYPLANNINGANDDESIGNPLAN目

录C

O

N

T

E

N

T

S0102总图方案汇报内容展示中心方案汇报PA

RT

01总图方案汇报内容A/

规划分析城市区位基地位于即墨区西北部，靠近马山国家级自然保护区，与机场相距较近，约13.8KM；与市中心有一定距离，相距约35KM；其他区分布有多个万达广场；马山国家级自然保护区SITE莱西市万达广场（城阳店平度市）即墨区青岛流亭国际机场城阳胶州市区崂山市区

区崂山风景区万达广场（李沧店）青岛北站黄岛区青岛CBD万达广场万达广场（台东店市南区市北区）城市区域划分场地原始高差分析高高程区间在28-30高程区间在24-28高程区间在30-34高程区间在34-38中间低

东西高整体呈东高西低的地势形态最大高差约5m高程区间在32-34整体呈西低东高、南低北高的地势形态最大高差约5.5m低低高规划设计条件强排方案建筑限高54M，售楼处位置确定，强排以大户型为主，与新配比有出入新配比要求东西分区户型面积区间为90-135展示中心选址规划重难点梳理设计重点难点分析·

日照——要满足连续2小时时长要求；日照·

配比——现方案户型以小户型居多，受限高影响，会在强排方案基础上增加楼栋数；配比

形态·

形态——在满足户配和日照的前提下，形成良好的规划形态；强排方案对比强排方案一——规划形态最佳

组团清晰强排方案二——多个围合开放空间并列××围合布局形式，大户型居中布局形成组团但日照不满足均质布局，大户型以双拼产品为主居中布局日照仍不满足强排方案对比强排方案三——点板结合，放大中央空间强排方案四——中央围合开放空间最大化×√中央采用点板结合式布局，放大开放空间西侧日照满足，东侧相对好转三大围合组团空间日照满足方案生成规划形态——三大组团

大户型居中布局围合组团围合组团住宅轴线商业轴线户型分布——满足配比要求大户型居中布局东侧靠近泵站，将小户型靠东侧布局中央花园90+115户型日照满足——所有住宅都满足连续最低2小时时长要求135户型115户型100户型90户型总平面图用地范围线用地退线地下室范围线模型体块展示模型体块展示模型体块展示经济技术指标经济技术指标单位项目数值备注总用地面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡98819274796197635.8169986.2121024.141268.145357.3174909.32.0148.2亩总建筑面积地上建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积展示中心建筑面积配套用房其中其中地下建筑面积容积率建筑密度绿地率户数%%户m个个个20.2301476建筑高度停车位542451含为大商业分摊566个车位地上停车地下停车245其中2206户型分布大户型居中布局

享最佳景观小户型沿最东侧布局西侧地块90套数0面积0套数占比

要求套数比差值0.00%0.00%30.00%50.00%20.00%0.00%-2.00%2.00%0.00%1001442169014400

32.00%24840

48.00%12150

20.00%115135总计45051390

100.00%

100.00%东侧地块套数面积套数占比

要求套数比差值9010222241428891809.94%10.00%20.00%40.00%30.00%0.06%-1.64%-0.35%1.93%100115135总计22200

21.64%47610

40.35%38880

28.07%135户型100户型115户型90户型1026

117870

100.00%

100.00%规划结构分析围合空间布局模式

组团清晰围合组团围合组团商业规划轴中央花园住宅规划轴商业规划轴住宅组团空间交通分析停车便捷

内部消防环通PPPPPP外部城市道路车行出入口内部车行流线（消防登高场地）地下室出入口场地高差处理地块内存在高差，东高西低，最大高差约8M，南北向较为平整。因坡度较小，场地内以1M高差为基础，场地高差划分八级，以缓坡的形式处理。29.00030.000

31.00032.000

33.000

34.00035.00036.00037.000场地剖面示意一二三四1122东西37.10036.20035.40034.50033.00032.30030.60028.900

28.000商铺地下室场地东高西低

坡度约0.1%商铺通过调整建筑正负零消化高差，以1M高差为基础分为四个梯度，以保持立面一致性。西侧地块1-1剖面示意42.10041.20040.40039.50038.20037.30035.60035.60033.900

33.000商铺地下室场地东高西低

坡度约0.1%东侧地块2-2剖面示意日照分析住宅均满足连续日照最低2小时时长需求；0-1小时1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时B/

户型竞品分析竞品分布三盛国际海岸天泰·天空之城SITE港中旅蓝谷壹号·臻玺海信文墨里中骏·丽景府海信君和招商公园1872碧桂园蓝谷之光海尔产城创东方学府禹洲朗廷府海尔产城创翡翠公园金茂智慧国际城万科北宸之光竞品对标户型金茂智慧国际城中骏·丽景府89㎡万科北宸之光89㎡90户型88㎡3房1卫3房1卫3房1卫金茂智慧国际城105㎡3房1卫港中旅蓝谷壹号·臻玺100㎡100户型海尔产城创翡翠公园101㎡3房1卫中骏·丽景府102㎡3房2卫禹洲朗廷府103㎡3房1卫3房1卫海尔产城创东方学府114㎡3房2卫11

5户型海尔产城创翡翠公园118㎡碧桂园蓝谷之光118㎡3房2卫天泰·天空之城118㎡3房2卫金茂智慧国际城118㎡3房2卫3房2卫禹洲朗廷府137㎡3+1房2卫135户型招商公园1872140㎡3+1房2卫金茂智慧国际城135㎡4房2卫三盛国际海岸135㎡4房2卫海尔产城创翡翠公园138㎡3+1房2卫竞品特点1.赠送:

凸窗赠送，100以上户型阳台以双面宽阳台居多2.空间：空间方正，无特殊创新空间3.功能：传统房型功能，135以下户型动静分区，135户型客餐厅居中设计4.特点：形体规整，体型系数小本项目实施户型与标准版户型差异对比户型对比

90户型本方案标准化户型

T4-3M-95-3房T4:88.02

㎡进深-600mm1面宽-100mm进深+150mm4进深-50mm2面宽-100mm进深-150mm32餐客厅主卧次卧（南）开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)次卧面积产品名称本案开间(mm)3600进深(mm)6200开间(mm)3300进深(mm)4050进深(mm)3050（含设备平台）2900（含设备平台）88.02m294.56m2

标准化（95）2800280034503500330034003600710034004200户型差异：1、调整玄关和餐厨关系。2、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。3、由于面积限制，取消次卧阳台。115

9090

1154、调整卫生间尺寸，北侧增加设备平台，洗衣机由卫生间移至阳台。竞品分析户型对比

90户型本方案金茂智慧国际城T4:88.02

㎡88㎡

3房1卫餐客厅开间(mm)主卧进深(mm)次卧（南）次卧面积产品名称进深(mm)6200开间(mm)3300开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)3050（含88m288m2本案360033004050370028002800345033002600设备平台）金茂智慧国际城580030003100

3100本案户型：房间开间和进深尺度更优，空间更舒适。本项目实施户型与标准版户型差异对比户型对比

100户型（1-T4户型）本方案标准化户型

T4-3M-95-3房T4:99.16

㎡2面宽+200mm1餐客厅主卧次卧（南）次卧面积产品名称本案开间(mm)3600进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)进深(mm)2900（含设备平台）2900（含设备平台）99.16m294.56m2

标准化（95）7100710034003400420042003000280036003600340034003600户型差异：1、根据实际面积增大整体面宽，满足销售需要。2、次卧和卫生间面宽各增加200mm。115

100

100

115本项目实施户型与标准版户型差异对比户型对比

100户型（2-T3户型）本方案标准化户型

T3-3/4M-95-3房T3:96.37

㎡进深+100mm面宽+200mm进深+100mm2面宽+200mm进深+100mm1进深+100mm1餐客厅主卧次卧（南）次卧面积96.37m2产品名称本案开间(mm)3600进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)进深(mm)3750（含设备平台）3650（含设备平台）70506950340032004200410030003000360035003200300093.80m2

标准化（95）3600户型差异：1、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。2、主、次卧面宽增加200mm，进深增加100mm。115

100

115竞品分析户型对比

100户型（T4户型)本方案禹洲朗廷府T4:99.16

㎡103㎡

3房1卫餐客厅主卧次卧（南）次卧面积产品名称开间(mm)3600进深(mm)开间(mm)3400进深(mm)4200开间(mm)进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)2900（含设99.16m2103m2本案71003000360034002800备平台）禹洲朗廷府350056003000400027002800

2500本案户型：房间开间和进深尺度更优，空间更舒适。本项目实施户型与标准版户型差异对比户型对比

115户型（1-T4户型）本方案标准化户型

T4-3M-115-3房-2T4:114.17

㎡面宽+400mm面宽-200mm21面宽-200mm进深-100mm2面宽-100mm面宽+100mm餐客厅主卧次卧（南）次卧面积产品名称本案开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)开间(mm)进深(mm)3100（含设备平台）3100（含设备平台）114.17m2113.16m2

标准化（115）40004200660067003600370048004800330032003500350033002900户型差异：1、适当减小了客餐厅面积。2、主卧面宽减小100mm；次卧面宽分别增加100mm、400mm。1159090115115

100

100

115本项目实施户型与标准版户型差异对比户型对比

115户型（2-T3户型）本方案标准化户型

T3-3M-115-3房T3:114.47

㎡进深-600mm面宽+100mm3进深+100mm2面宽+300mm进深+100mm面宽-200mm进深+100mm1餐客厅主卧次卧（南）次卧面积产品名称本案开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)开间(mm)进深(mm)3100（含设备平台）3100（含设备平台）114.47m2112.80m2

标准化（115）40004200830082003600360052005100330030003900380027002600户型差异：1、根据实际面积调整面宽和进深，满足销售需要。2、客厅面宽减小200mm、次卧面宽各增加300mm、100mm。3、调整卫生间尺寸，洗衣机由卫生间移至阳台。115

100

115竞品分析户型对比

115户型（T4户型)本方案碧桂园蓝谷之光T4:114.17

㎡118㎡

3房2卫餐客厅主卧次卧（南）次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)开间(mm)3600进深(mm)开间(mm)进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)3100（含114.17m2118m2本案400036006600660048003300350033002800设备平台）碧桂园蓝谷之光3200400028003000

2600本案户型：房间开间和进深尺度更优，空间更舒适。本项目实施户型与标准版户型差异对比户型对比

135户型本方案标准化户型

T2-3.5M-125-3房T2:134.16

㎡21面宽+350mm餐客厅主卧次卧（南）次卧面积产品名称本案开间(mm)7000进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)进深(mm)3100（含设备平台）3100（含设备平台）134.16m2129.72m2

标准化（125）7500750036003600480048003000300035003500290029006650户型差异：1、横厅面宽增加到7000mm。2、餐厨面宽增加350mm。135135竞品分析户型对比

135户型本方案禹洲朗廷府T4:134.16

㎡137㎡

3(+1)房2卫餐客厅主卧进深(mm)次卧（南）次卧面积产品名称开间(mm)进深(mm)开间(mm)3600开间(mm)

进深(mm)

开间(mm)

进深(mm)3100（含134.16m2137m2本案700075004800480030003100350029003100设备平台）禹洲朗廷府6800720039003200

3700本案户型：房间开间和进深尺度更优，空间更舒适。户型拼接115+90+90+115T4-

标准层平面图115改造前90改造前90改造后115改造后类型套内面积89.19公摊面积19.35阳台半面积

建筑面积

赠送面积得房率A1-115A2-90三室两厅两卫三室两厅一卫6.402.98114.9488.0211.4910.4183.16%82.77%69.8815.16户型拼接115+100+100+115T4-

标准层平面图115改造前100改造前100改造后115改造后类型套内面积89.19公摊面积18.58阳台半面积

建筑面积

赠送面积得房率83.73%83.64%A1-115A2-100三室两厅两卫三室两厅一卫6.405.10114.1799.1611.4710.9877.8516.22户型拼接115+100+115T3-

标准层平面图115改造前100改造前115改造后类型套内面积公摊面积17.82阳台半面积

建筑面积

赠送面积得房率84.50%84.53%84.45%A1-115A2-100A3-115三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅两卫91.4176.4791.315.754.995.36114.9896.3710.9010.6810.9014.9117.80114.47户型拼接135+135T2-

标准层平面图135改造前135改造后类型套内面积102.61公摊面积25.40阳台半面积6.15建筑面积

赠送面积得房率三（+1）室两厅两卫A1-135134.1613.2381.07%C/

立面推荐万达标准版立面库风格推荐变体大都会建筑风格推荐其他风格现代风格推荐其他风格新古典风格推荐其他风格地中海风格推荐PA

RT

02展示中心方案汇报内容PLAN

A方案一公办分区，功能独立体块穿插，形体咬合方案一总平面图N项目面积1355㎡645㎡