株洲嘉盛项目前期策划思路汇报

株洲嘉盛工程

前期筹划思路汇报德思勤〔湖南〕2006年6月8日1面临怎样的市场客户特征调研分析工程价值提升策略工程的定位策略汇报核心内容：2目录第一篇市场直击第二篇客户调研与分析第三篇工程分析第四篇工程定位第五篇物业开展建议3第一篇

市场直击4滨江板块河西南部板块石峰板块荷塘区板块建设南路板块东湖公园板块六大板块竞争雏形初现一、株洲房地产住宅市场开展状况51．荷塘区板块特征分析项目名称占地面积（M2）总建面（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户多层小高层/高层西子花园57860.31207492.09三房123.4/133.98/134.8四房140.3/164.5918502085600户玫瑰名城1566742300001.18三房115/123/130/135/136四房1501900—2000——一期250户东方明园27278993002.96三房141/1441500百合嘉园42500680001.6三房121/107/133/132.12四房143.681500——4786荷塘板块

住宅类型：以多层/小高层为主

楼盘规模：规模9-12万为主相对较大

主力户型：三房120-140平方米，四房140-170平方米未来开展趋势：中高档精品住宅区区域特征：交通便利配套完善老城区楼盘集中在红旗广场周边住宅和商业支撑区域楼市老城改造加速市场放量增加价格：1500——2000元/平方米区间高档住宅1800-2000元/平米主力客户：周边专业市场小业主/生意人企事业中高层7项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户碧玉花园1840091019300.55四期：联排324.66/324.75/325.57花园洋房218.9-237.88联排76-83万花园洋房43-64万四期94户山水国际1466672200001.5三房：138、149、153；四房178、182起价2020，均价2400；顶层复式最高30001043户，一期243户湘江四季花园466931200002.57三房：144.49/146.58/149.79/四房165.62、185.78均价1750；最高价复式房均价2600二期242户中房康和山庄41176700001.7三房：110-135；四房150左右均价1450510户江南世家50002889451.78二期户型：两房：86.32/81.55三房：113/117.24/115.55/120二期均价1400600户2．建设南路板块特征分析8建设南部板块

区域特征：交通便利，配套完善商、工、贸结合区域周边环境陈旧、嘈杂商务公寓办公型物业是重点开展方向住宅类型：多层/小高层为主写字楼、商业混合楼盘规模：7-12万平方米主力户型：三房130-145平方米四房150-170平方米价格：1750-2100元/平方米主力客户：芦淞商圈业主/生意人60%9项目名称建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户合泰湘湖水岸16500——两房：76.3/91三房：117.9/119.61600起价，每层加20元/平方米110东环新城（安置房）400000——两房、三房——4000天顺山庄——0.8独栋、联排：215-350均价2300——3．东湖板块特征分析10东湖板块

区域特征：交通便利配套不太完善区域形象不佳缺乏品牌工程土地资源稀缺中小规模商住楼为主住宅类型：多层/小高层商住楼为主楼盘规模：相对较小

小型楼盘主力户型：两房/三房价格：1500-2300元/平方米以1650元/平米为主主力客户：合泰路/裕丰广场小业主11

4．石峰板块市场特征分析

项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价住户金地雅苑——10359.3——单身公寓拆迁阶段价格待定108户景秀名园——66000——95-130平方米打桩阶段价格待定538户一期200套宝丽清石嘉苑9057250002.76三房均价1400198户金地佳家旺——350002.8两房—四房，户型面积90-130平方米，目前只剩三套顶层复式1300-1400150户12石峰板块

区域特征：位置偏远周边环境差空气污染严重人气缺乏价格最低开展最慢呈现商业带动住宅开展趋势住宅类型：多层为主

楼盘规模：规模较小经济型产品为主主力户型：三房110-140平方米，四房150-180平方米价格：1400-1500元/平方米主力客户：区域内生意人企事业中高层13项目名称占地（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户尚格名城75949412000001.58一期二批：两房：95.33；三房116.77-124.34/142.9在售均价1900共10000户海创明珠花园1103441600001.45在售新洋屋组团三房：107/137/153；四房：160/175在售均价2300共1000户湘银阳光水岸800001680002.1三房132.9/106.27/132.91/138/137.85/116/120/119四房：149.22/142.8/150.63/157多层1885小高层2100ABC组团900户庐山恋533361700003.18三房：110-120四房：130-150价格待定，预计1800-2000之间960户城市风景577691519352.63小三房：98-99；三房：130-140。均价待定953户香山美境66671000001.5200-220叠加别墅多层1500；别墅1800-1900634户庐山春天政府定向开发，集资房5．滨江板块市场特征分析14滨江板块

区域特征：新兴片区环境优越超前规划人气略显缺乏配套设施不太完善未来升值空间较大市场竞争将日趋剧烈住宅类型：多层、小高层为主

楼盘规模：规模10-20万平方米主力户型：三房110-130平方米四房140-160平方米价格：1800-2000元/平方米15项目名称占地（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户湘银.紫竹茗园27276970273.5三房（跃式）140-157四房（跃式）150-1782000复式（236、250平方米）总价60多万595户，2005年7月份开盘，已售65%珠江丽园1333403005122.25三房123/四房1441890；复式2000600多户喜悦花都1666752083430.8独栋别墅308/314联排别墅2612500共三期，现售第三期，共59套别墅家园小区1100051400001.3三房132.6/152四房1516.河西南板块市场特征分析16河西南板块

区域特征：新兴片区自然环境优越超前规划人文环境较好配套设施不完善人气缺乏开展落后于滨江板块住宅类型：多层/小高层为主

楼盘规模：规模10-20万平方米主力户型：三房130-150平方米四房144-160平方米价格：1800-2000元/平方米17结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放随着市政府西移，目前河西楼市开展迅速，以尚格名城、海创明珠花园、湘银阳光水岸为代表的大盘云集，各路豪强纷纷进驻，是株洲楼市最具开展潜力的区域。良好的自然环境资源、全新的城市规划、便利的交通体系、大规模的生活社区，都为该区域的楼盘增加了卖点。18市场开发量——河西地区今年将有近80万m²的住宅面积陆续进行开发；河东地区今年也有近60万m²的住宅面积开发总量。未来市场竞争形势严峻。产品品质不断提升——高档楼盘一般都拥有丰富的景观资源，且大都为一梯两户南北通透户型。创新产品不断加强——跃式、入户花园、露台等创新产品不断引入。结论二：未来中高档楼盘竞争加剧19随着株洲市区内可供开发的土地的减少以及人们对城市化生活的追求,株洲房地产市场的建筑产品开始由原来行列式布局的多层向围合式小高层建筑形态逐步过渡。株洲市区的置业客户也在逐步开始接受小高层住宅。结论三：建筑形态开始由多层向小高层过渡201、综合比照分析项目名称总建㎡区域位置容积率户型套数物业类型景观资源山水国际220000芦淞区建设南路1.51043户一期243户一期1栋11+1层3栋17+1层临湘江风光带社区绿化率60%湘江.四季花园120000芦淞区建设南路2.57二组团242户二期四栋多层小高层临湘江风光带西子花园120749荷塘区红旗中路和新华路交汇处1.88600户三期246套三期5栋6层多层2栋带电梯小高层周边缺乏景观资源现代园林社区玫瑰名城230000荷塘区红旗中路和新华路交汇处1.2一期200户一期13栋5+16+1多层周边缺乏景观资源欧式风情园林社区海创.明珠花园160000天元区长江北路东侧1.451000户，在售96套平层，32套别墅2栋9层1栋7层临湘江风光带现代园林品质感强湘银.阳光水岸168000天元区长江北路东侧2.1900户在售C组团6栋13层2栋多层湘江风光带现代园林品质感强二、株洲中高档住宅市场开展状况选择标准：规模10-20万平米；均价：1800-2000元/平米。21目前株洲市场中高档楼盘主要分布在荷塘区、河西和建设南路区域，处于交通便利、配套完善位置；物业类型以多层/小高层为主，建筑密度较低，容积率集中在2.0以下；社区规模较大，自身可以形成较为完善的生活配套，居家气氛较浓厚；注重打造高品质的社区园林，天元区和建设南路工程自然景观优越；随着市场竞争的不断加剧，在物业价格和户型相近时，注重品牌物业管理。222、户型配比分析项目名称户型户型面积（平方米）套数比例山水国际一期243套两房32套110——12013.16%三房160套138/149/15365.8%四房34套178/18213.9%复式17套200-2406.99%湘江.四季花园二期242套三房156套144/149.79/146.5864.5%四房68套165.62/185.7528%复式18套196.63/199.34/205.19/246.967.4%西子花园三期246套两房24套88.5410%三房127123.4/133.98/134.8252%四房76140.3/165.5931%复式18套190-2107%玫瑰名城一期200套两房209010%三房套152115/123/130/135/13676%四房20套15010%复式房8套1794%23海创.明珠花园目前在售128套两房121079%三房套137/15348%四房24137/160/17518%独体/联排32套25%湘银.阳光水岸C组团分A、B、C三部分，共900户；其中A已销售完毕，目前在售的为B、C部分共约600套两房93.51/94.635%三房106/116/117/119120/130/132.91/13850%四房139/142/149/150/15730%五房1807%复式212.83/224.68/2548%主力户型以三房和四房为主，二房面积主要集中在100平方米以内；三房比例以50%为主，玫瑰名城一期到达76%，面积集中在120—140平方米；四房比例10%-30%，区间较大，面积主要集中在140—170平方米之间；复式面积主要集中在180—250平方米之间，区间较大。243、客户构成比照分析

项目名称客户构成山水国际以周边私营业主、经商人士、企业中高层管理人员为主，少量银行及公务员湘江.四季花园以周边私营业主，经商人士、企业中高层管理人员为主。西子花园周边批发市场私营业主占40%，市四中老师，工学院老师，区政府公务员，430、601等企业中高层管理人员合计占40%；少量河西客户。玫瑰名城以周边批发市场私营业主，430、601等企业中高层管理人员为主海创.明珠花园河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士和河西政府公务员为主，部分为株洲工学院等高校老师。湘银.阳光水岸河东中心广场商圈、株洲大道等私企业主、经商人士；株洲城区周边县市高收入群体；河西政府公务员为主。254、销售状况分析项目名称户型面积（M2）销售状况两房三房四房复式山水国际一期110-120138-153178-182200-2272005年12月开盘，一期目前已经销售50%。两房：110平米临建设路销售不理想，120平方米销售完毕；年轻夫妇和为老年人购买较多。三房：149、153销售不理想，主要是144平方米以上多交税，面积达到四房区间，但结构功能满足不了业主需求；四房：销售70%；顶层复式全部卖完。二期预计年底推出，约7万平方米。湘江.四季花园二期90144-146165-185196-2462005年10月开盘，二期目前已经销售75%，两房：已经销售完毕；三房：难销户型146平米，主要集中在9栋和10栋中间户型，一梯三户，楼间距15米，容积率过高是制约销售主要原因。四房：难销户型165.62平米，楼间距15米，容积率过高是制约销售主要原因。临江边的户型已经销售完毕。三期年底推出，约2万平方米。西子花园三期88.54123-134140-165190-21005年9月开盘，目前已销售50%，三期是项目最后一期。整体销售状况不太好，主要是宣传与实际情况相差较远，客户较高期望值没有得到满足。底层没有架空，一楼户型客户不大接受。两房：基本销售完毕；三房：销售较好；四房：165平米难销，主要是户型结构不合理，户型位置不好26玫瑰名城一期9011512月份开盘，已经销售80%，预计二期今年7-8月份推出，约6万平方米；两房：全部销售完毕顶层阁楼：70-90平米开盘当天销售完毕；三房、四房和顶层复式销售良好。项目工程质量较好，外立面品质感强，户型结构和户型配比合理，客户口碑传播效应非常好，整体销售情况比较理想。海创.明珠花园新洋屋107137-153137-175——2005年7月份认筹，2006年5月份交房，整体已售40%—50%，价格过高是主要因素。两房已销售完毕；在售三栋两侧位置较好的四房已经销售完毕；153平方米三房和175平方米四房难销，主要是户型结构不合理，加之总价过高制约了销售；预计07年推盘量在2-3万平方米。湘银.阳光水岸C组团93/94106-138139-157180-2542005年8月开盘，凭借开发商在本土的品牌优势，其中A栋已销售完毕，目前在售的为B、C栋部分共约600套，已经销售70%。两房基本销售完毕；难销户型为复式，总价过高；今年下半年至明年上半年将推出临江住宅约4万平方米。27小结：□客户优先选择景观价值高的单位拥有开阔的景观视野成为客户选择的先决条件，因此在拥有景观资源的工程中，更多客户会考虑可观看外部自然景观或社区花园的单位；□客户偏好朝南单位由于株洲属亚热带季风湿润气候，受季风环境影响明显，市场普遍偏好通风采光较好的朝南单位；□户型面积普遍偏大由于住宅单价不高以及居住习惯等原因，户型面积普遍较大，市场主力户型集中在120-140平方米左右的三房和140-170平方米左右的四房，且销售状况比较良好。100平方米以内的两房销售最为理想。□创新户型受到欢送客户渴望享受不同空间感受的居住环境，带观景阳台、大凸窗的户型销售较好。285、销售价格比照分析项目名称户型面积区间（M2）均价（元/平方米）总价（万元）两房三房四房复式多层小高层顶层复式两房三房（多层）三房（小高层）四房（多层）四房（小高层）复式山水国际一期110-120138-153178-182200-240——2400最高300026.4-28.8——33.12-36.7——42.7-43.648-57湘江.四季花园二期90144-146165-185196-2461750——260015.725.2-25.55——28.8-32.4——51-64西子花园三期88.54123-134140-165190-21018501850208516.322.7-24.722.7-24.725.9-30.525.9-30.536-39玫瑰名城一期90115-1361501791900-2000————17-1821.8-27.2——28.5-30——34-35.8海创.明珠花园新洋屋107137-153137-175——2300————24.631.5-35.9——31.5-40——联排100-200湘银.阳光水岸C组团93106-138139-157180-25418852100250019.519.9-26.522.3-28.926.2-29.629-3345-63.5□均价以1800-2000元/平方米最为集中；□三房总价集中在20-25万之间；□四房总价集中在25-30万之间；□复式总价35-60万；29三、商业物业开展状况天元商圈响石广场商圈芦淞商圈红旗广场商圈商业地产开展迅速四大商圈鼎立30商圈项目名称商业面积业态种类销售均价（元/平米）销售率芦凇商圈中鸿时尚新天地8万负1层16000平方米为家乐福超市一楼商业面积以500平米为主。KFC必胜客将进驻。三四层只出租，要引入大型商家临建设路3万多均价其他的9000-3万不等主要是商铺位置不同价格差异比较大目前还处于打桩阶段，只是进行意向登记家润多商业广场7万城市中央财富新领袖家润多已经进驻室内步行街、大型商业、品牌服饰一层4～5万、二层2～3万2006年5月20日开盘徐家桥步行街12万主题定位：株洲美食第一街目前国美、新一佳、杨裕兴、湘府人家、无名粉店已进驻1楼售1.9-3.2万；2楼售3000-5000元；3楼售2000-4000元；2、3楼一起卖均价4000元/平方米目前采用以租带售形式，1-6个月租金为零，7-12个月租金7折，13-18个月租金8折。红旗广场商圈伟大国际4万一层主题卖场，以40-50小面积商铺为主；二层株洲百货将进驻；三层电器商场；四层体育用品、健身器材、书籍；五层青少年活动中心、快餐厅。1楼临街25000元/平米1楼内街11000-18000一楼小铺面已售7-8成二楼7600平方米被株洲百货全部买断三、四、五楼只租不售要引入大商家东都商业广场3.8万地下一层和一层为超市；二层为专业市场；三、四层为电影院。1楼20000元/平方米2楼10000元/平方米3楼4000元/平方米一楼商铺已经销售80%31天元商圈新一佳超市营业面积1万余平米1—3楼，新一佳超市、肯德基1楼16800元/平方米2楼15800元/平方米3楼14800元/平方米——天元商场四层共2万平米——————响石广场商圈铜锣湾商业广场9万平方米新一佳、通程电器、铜锣湾都已经进驻但片区人气不够，整个商圈不旺，铜锣湾已经改做装修家俱，整个商业定位改为休闲、娱乐商业。——整个被一人买下，再整体出租金地佳家旺商业面积7000平方米，其中180个商业铺位面宽8米。株洲百货即将进驻，面前一层内街商铺只租不售临街商铺11380元——321、商业销售价格持续走高一层临街商铺销售均价集中在15000～25000元/m²，二层商铺的销售均价在5000～15000元/m²。2、商业面积与株洲市区人口比例明显饱和据株洲市统计局的统计资料，2004年株洲市区内商业用房面积约为98.3万m²，2005年全年商业增量17.3万，目前株洲市区人口78.503万，商业面积与株洲市区人口的比值已经超过1。根据相关商业数据，在商业开展成熟的欧洲兴旺国家该比值为1.2，而在国内经济活泼的上海也仅约为1.0，由此可以看出，株洲商业总量已经明显饱和。3、未来商业市场供给量较大，市场竞争剧烈随着徐家桥步行街、伟大国际、东都商业广场、家润多等工程陆续开发，将有约40万m²的商业产品进入市场，这就意味着未来株洲的商业市场将面临较大的市场竞争。小结：33四、公寓物业开展状况项目名称主力户型（M2）均价（元/M2）住户摩登摩天一房：55.72；两房：81.92/91.91均价2100416户中鸿时尚新天地公寓：54.29-76.6公寓2400-3300住宅2200-30001312户一期还处于打桩阶段中旺锦安城公寓49.86、46.59公寓价格2755-3195住宅价格2285-2725557户，一期认筹伟大国际广场两房89.06均价1980住宅180套东都文化广场单身公寓46.06-54.87公寓带装修均价2300普通住宅均价2000225套，其中酒店套房125套，住宅公寓100套3435五、商务办公型物业开展状况项目名称主力户型（M2）均价（元/M2）住户中房蓝色干线商务办公楼70-90平方米为主2700-28282006年3月份开盘，已售65%。长江商务大厦45-48平方米起价3068，每层加30元其中一二三楼为商业，12000的均价被买断A座181套，06年4月17日开盘剩10套投资客占50%，购买者行业比较分散家润多广场48-60平方米均价29002006年5月20日开盘，已经销售完毕保利大厦40-60均价2800-29002005年已经销售完毕，租金25-30元/平方米；其中8楼起均价2900，返租10年，每月返租800元。招标大厦40-60均价29002005年已经销售完毕3637红旗花园荷塘香榭兴城房产馨香小区玫瑰名城西子花园东方花园东方明园百合嘉园财富广场伟大国际东都广场富华广场合泰大厦合泰金光豪门财富地带天顺山庄晨光东湖畔学府小区东环新城本案在售已售六、荷塘区房地产开展状况荷塘板块东湖板块381、住宅统计分析项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率主力户型（M2）均价（元/M2）住户多层小高层/高层西子花园57860.3120749.92.09三房123.4/133.98/134.82四房140.3/164.5918502085600户玫瑰名城1566742300001.18三房115/123/130/135/136四房1501900元—2000——一期250户东方明园27278993002.96三房141/1441500百合嘉园42500680001.6三房121.01/107.57133.09/132.12四房143.68均价1500——478红旗花园27400530001.93两房90-94；三房114/127/131/135均价1650——目在售为三期销售达80%天顺山庄————0.8独栋、联排：215-350均价2300——财富地带——153453.2————一期接受阶段，价格待定——一期7万平方米39小结：1〕楼盘规模：以9-12万平方米左右为主，属于中型楼盘；2〕荷塘区板块中高档楼盘比较集中，东湖板块以形象档次较低小型商住楼为主；3〕住宅类型以多层和小高层为主，别墅工程一个；4〕户型以三房、四房为主，三房面积集中在110-140平米，四房面积集中在140-160平米；5〕价格区间1500-2000元/平米，高档住宅均价集中在1800-2000元/平米；6〕主力客户群：以楼盘周边专业市场私营业主、生意人、大中型企业中高层管理人员为主，客户就近置业的特点非常明显。402、商业统计分析项目名称商业面积业态种类均价（元/平米）销售率伟大国际4万平米一层主题卖场，以40-50平方米小面积商铺为主二层株洲百货将进驻三层电器商场四层体育用品、健身器材、书籍五层青少年活动中心、快餐厅。1楼临街250001楼内街11000-18000一楼小铺面已销售7-8成二楼7600平方米被株洲百货全部买断三、四、五楼只租不售，引入大商家东都商业广场3.8万平米地下一层和一层为超市二层为专业市场

三、四层为电影院1楼20000一楼商铺已经销售80%富华商业广场3.7万平米-1层、1层双首层环游购物长廊2层百货生活超市3层主题卖场4层娱乐美食价格待定处于打桩阶段，正接受意向客户登记银泰财富广场做酒店——————41小结：1〕红旗商圈雏形初现：以伟大国际、东都文化商业广场和银泰财富广场为核心；2〕商业面积持续增长：目前放量达〔除银泰财富广场外〕11.5万平方米；3〕各商业广场经营业态各具特色：东都的文化产业、银泰财富广场酒店产业、伟大国际广场百货和主题卖场；4〕在售商业销售价格普遍较高：一楼临街商铺均价20000元/平方米以上；5〕销售方式：普遍采用将一楼商业划分小铺销售，二楼以上整层销售或出租。423、公寓统计分析项目名称户型面积（平方米）均价户数伟大国际广场三房：137.21两房89.06均价1980住宅180套东都商业文化广场三房128/137单身公寓46.06-54.87公寓带装修均价2300普通住宅均价2000225套，其中酒店套房125套，住宅公寓100套富华商业广场一房一厅60-70单身公寓30-40待定约600套43第二篇

客户调研分析44一、株洲客户问卷调查说明甄别条件：

1、未来购置住宅可能性大于50%2、购置住宅单价高于1600元/平方米1、共发放问卷1000份，有效问卷629份2、荷塘区/株百/中国城/天元、响石广场根本数据：451、单价承受力：集中在1600-2000元/平方米二、定量调查分析主要结论：462、主力客户群：私营企业主、企业中高层管理人员、经商人士。

473、总价承受力：主要集中在15-30万之间，约有21.9%客户能接受30万以上总价。484、面积选择：集中在120-130㎡/130-140㎡

，其次为100-110㎡。495、对户型需求：三房需求达58.5%，四房需求达31.4%。506、能承受三房总价为15-25万元之间；能承受四房总价为20-30万元之间，别墅可承受总价为35-50万元。517、客户关注点：已经开始重视软性需求方面，周边环境、物业管理、交通、配套设施等方面，表达逐步成熟的需求思想。528、可能在荷塘区置业的比例到达60.6%，超过半数，完全否认荷塘区置业的只占受访人群的11.5%。53定量调查分析总结：7、小高层、多层已经被客户所接受2、三房、四房为客户需求主力户型3、对物业面积的需求较为集中紧凑6、荷塘区居住价值仍被众多客户认可4、总价成为客户购房时主要考虑因素之一1、中高端客户主要为私营企业主、经商人士、企业中高层人员三类5、中高端客户对软性价值已经有所重视54第三篇

工程分析551、规模优势：占地414亩，容积率按2.0，建面55万平米，区域最大。2．企业自身优势：国有企业，与政府关系密切，拥有本地开发经验。3．区位优势：位于中心区域，交通便利。4.区域人居环境优势：株洲目前最正确居住区域。5、周边配套设施比较完善。核心优势——工程规模、企业自身优势一、工程SWOT分析S——优势561．城市形象较差：老建筑、农田过多影响片区整体形象。2．噪音干扰：地块西面320国道、红旗中路噪音影响。3、红旗路商业价值偏低：主要是受320国道高架桥影响，红旗中路地块的整体商业价值被制约。4．地块景观资源缺乏：相对于河西工程。5、公交车线路较少。核心劣势——城市形象较差噪音干扰红旗中路商业价值偏低W——劣势571．区域交通条件改善：新塘路即将修建，将成为荷塘区内环交通要道。2．区域产业开展机遇：红旗广场商圈即将形成、传统产业开展迅速，将带来大量高档住宅潜在消费者。3.商业开展机遇：商业临街面长，交通体系进一步完善。4．株洲市住宅市场持续稳定开展，中高档楼盘市场时机较大。核心时机——区域交通条件改善区域产业开展O——时机58T——威胁但上述都不是本工程的核心威胁59河西片区市政建设的开展和成熟，大型房地产工程的开发，将会对工程的后期开展构成严重的追击风险。核心威胁：60核心劣势核心时机核心威胁城市形象较差区域交通条件改善区域产业开展河西片区工程未来竞争二、工程综合评述核心优势工程规模、居住区域本工程的开展与区域开展息息相关，所以我们有必要对本工程所处的区域进行研究。61三、区域开展研究：区位：介于产业中心和商贸中心之间地段资源：传统优势产业支撑拥有大量经商人士环境：较好的人居环境众多城市公园配套：开展较早的城区完善的配套设施便利交通条件……研究一：区域优势资源显著，但缺乏整合，没有形成核心竞争力，区域价值没有表达。62研究二：株洲城市规模较小，跨区域置业特征明显。石峰区芦淞区天元区

荷塘区

631、东提：改变城市形象3、城市未来空间：向南开展2、西拓：中心西移〔重点〕研究三：城市开展方向削弱了区域竞争优势，保持和提升区域价值非常关键。64城市开展规划的影响：65如何应对城市开展对区域带来的影响？如何让区域在未来保持领先地位?如何让区域价值独树一帜？解决之道重塑区域形象突破市场66产业中心商贸中心新兴片区株洲：三线城市全国知名重工业基地？

四、区域形象重塑1、区域城市功能定位672、区域形象重塑区位：介于产业中心和商贸中心之间地段资源：传统优势产业支撑拥有大量经商人士环境：较好的人居环境众多城市公园配套：开展较早的城区完善的配套设施便利交通条件……区域形象重塑：城市生活中心68产业中心商贸中心生活中心

新兴片区三大中心各具特性相辅相成共同支撑目前株洲城市格局5-8年内将不会随着城市开展而改变69东至：桂花路；西至：红旗中路西侧200米；南至：东环路；北至：红港东路。3、区域界定〔初定〕城市生活中心城市生活中心7071五、工程地位城市中心的稀缺资源规模最大独一无二未来中高档住宅典范城市生活中心领袖72区域城市形象塑造者区域开发领袖城市区域运营商六、企业品牌地位73七、工程核心价值体系2、规模价值：55万平米大型社区1、区域价值：城市生活中心3、企业价值：区域形象重塑者4、市场价值：未来中高档住宅典范74八、工程开展总战略将工程价值建立在全新区域价值之上!塑造工程个性优势，突破市场！75第四篇

工程定位76一、目标客户定位主力客户群：1、区域私营业主2、区域经商人士3、区域企事业中高层

辅助客户群：1、政府公务员2、芦淞商圈经商人士3、石峰区客户1、目标客户构成77私营业主(1)个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30—50岁，主要是荷塘区专业市场如株洲汽车城、中南蔬菜大市场老板、新华路街面店铺老板；未来红旗商业圈经老板；(2)消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，根本都是屡次置业；(3)生活根本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋；(4)产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的朝向、景观好的产品。2、典型客户特征描述78经商人士(1)个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在28—45岁，收入比较高；(2)消费心理和消费特征：由于该人群个性比较张扬，同时又追求高生活品质和敢于超前消费的心理；(3)生活根本态度和观念：整天忙于工作，大都处于事业上升期，对工作倾注了满腔热情，对未来充满信心；(4)产品需求描述：由于自有经济实力很强，对创新、舒适型户型比较钟情。79803、目标客户共性特征

城市智富阶层□60年末、70年代初出生；□知识与学历水平虽不相同，但拥有较高智慧，把握机遇创造个人财富；□希望个人成就得到社会认可，骨子里有种光宗耀祖的情节；□追求高品质居家、邻里气氛，享受其带来的成就感，尊贵感；□要求社区人文气氛较好，向往和谐、舒适的居家文化环境；□圈层内口碑传播直接影响其购置决策。81二、工程开展主题55万平米·西班牙风情社区55万平方米：大规模社区西班牙风情：产品特征在目前市场唯一建筑：现代新古典园林：西班牙风情82三、工程物业定位城市生活中心、庭院生活社区城市生活中心：大规模社区庭院生活社区：对园林特征的描述本工程地块东西长，南北窄，所以可以利用地块面宽较大的特点引入大量的入户花园及退台洋房产品，打造株洲首席庭院生活社区。83四、形象定位城市生活中心领袖首席庭院生活社区84五、主题推广语城市生活中心体验魅力街区在城市生活中心；最大规模；物业类型丰富；最完善配套；最卓越产品；85第五篇

物业开展建议86一、总体规划设计建议延续城市文脉、追求城市精神

市场导向原那么本钱效益原那么地块价值最大化原那么适度超前原那么实现“住宅与文化互动、商业与文化互动〞规划原那么87一