中原-成都市精装房报告

成都市精装房报告四川中原二级市场营运中心策略服务部说明报告编制依据：数据来源于中原微观系统数据库、中原研究中心。统计范围：成都市主城区及周边郊区楼盘。划分标准：奢华精装型：

3000元/㎡以上的装修标准舒适精装型：1500-2500元/㎡的装修标准实用精装型：800-1200元/㎡的装修标准各档次存在的空白价格区间不在统计范围内。统计时间：截止到2010-9-19（原因：顶级豪装类的嘉里雅颂居于2010-9-16开盘）统计价格：分为表面均价（即为优惠前价格）和成交均价（即为优惠后价格），报告内除有标注外，其他均为成交均价。报告内容第一部分发展背景分析第二部分市场分析第三部分客户需求分析第四部分溢价能力分析第五部分整体报告启示41320293940页码发展背景分析Part1序号政策名称编号发布日期颁发部门主要内容1关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见国办发（1999）72号1999年7月5日建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术家独具、国家建材局加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费及扰民等形象2商品住宅装修一次到位实施导则建住房（2002）190号2002年7月18日中华人民共和国建设部住宅装修的各个实施细则3关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质（2008）133号2008年7月29日中华人民共和国住房和城乡建设部制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式城市主要内容上海到2010年，上海市精装房占新建商品住宅的比例在中心城区要求达到60-70%，其他地区力争达到30-40%。北京发布《关于北京市经济适用住房建设安装工程费用标准的通知》，明确规定经济适用住房装修要一次到位。深圳2008年初，深圳市国土房产局出台《关于推进住宅产业化的行动方案》，提出强力推进住宅一次性装修，力争2010年年底前实现精装房销售率100%，7月，《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》再次提交市人大常委会审议，规定普通住宅将不能再以毛坯房的形式销售南京2008年8月，南京市建工局在《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》发布后，第一时间宣布精装房“一房一验”实施细则将出台实施。而在南京实施“一房一验”的两年多时间里，精装房的装修标准纳入检查范围。重庆到2012年，装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上。江苏6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》(以下简称《标准》)开始实施，致力节能减排。精装房市场发展迅速，占住宅市场绝对份额近几年趋势将是向着人性化设计及产业化方向发展北京上海深圳自2002年北京精装房开始迅速发展，最先引领市场的基本为酒店公寓2009年，北京精装房面积占所开发面积60%以上，在全国处于领先水平目前北京正在酝酿出台规定，要求今后新建的廉租房、经济适用房都要一次装修到位，减少住户二次装修的烦恼和浪费。国内最先发展精装房的一线城市，早在2000年就在15个新建小区内试点推行"菜单式全装修“目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上到2010年，精装房占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%2004年带装修小户型的公寓产品进入市场深圳清水房将在2010年退出市场在满足住宅基本居住装修功能的基础上，向更为人性化的设计及住宅产业化方向发展二、各重点城市发展历程三、成都精装房发展状况精装房初现（南苑公寓、锦绣花园）市场接受度不高萌芽阶段（1997年以前）起步规范阶段（1998年-2006年）迅速发展阶段（2007年-2009年）完善发展阶段（2010年至今）近几年在品牌开发商带动下发展迅速市场机遇将促使精装房更快发展行业规范出台（1994年国家出台《住宅工程初装饰竣工验收办法》）品牌开发商试水（粼江峰阁、鹭岛国际社区）外来开发商加入（万科、龙湖、恒大等）市场出现细分（一体化装修、豪宅等）市场接受度大幅度提升宏观调控下高房价下的市场出路精装房市场份额历史出现高点市场分析Part2截止2010年9月精装房供应项目数量同比09年上涨92%图2.1：成都市在售精装房项目数量（个）一、成都市场供应市场状况一、成都市场供应市场状况图2.2：成都市精装修项目分布图二、成都市场供应市场状况从上图可以看出主城区在售精装修占到成都整个精装房项目供应的56%成都市奢华型精装房项目5个，舒适型精装房项目19个，实用型精装房项目最多，达24个。目前在售精装房主要分布在主城区，主城区精装项目有27个，郊区21个。其中，城南精装项目有9个居首，城西和城北最少。主城区2环-3环在售精装项目达14个，占整个主城区精装项目供应的52%。一、成都市场供应市场状况成都市目前在售精装房物业类型仍然以高层住宅为主，其中高层住宅精装房占到76%。

2010别墅类物业精装房猛增，在2009年别墅类精装房只有双流的雅居乐花园和麓山国际社区的部分产品，但是目前都江堰青城山大量精装度假别墅项目的上市，整个精装别墅类物业供应猛增。图2.5：成都市精装房供应物业类型占比一、成都市场供应市场状况成都市主城区精装房供应为50㎡以下面积最多，大多以商务公寓的形式面市图2.6：2010年1月-9月主城区精装房户型各面积段新增供应量一、成都市场供应市场状况奢华型精装房户型设计在70㎡以上，而120㎡以上户型只出现在奢华型精装房项目；舒适型精装房户型设计120㎡以下，各个面积段户型都存在；实用居家型大部分为公寓式住宅，总价较低的50㎡以下成了供应主体。图2.7：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段新增供应套数（套）成都市精装房主要分布在城南及城东，环域集中在2-3环之间1供应的物业类型仍以高层为主2奢华型精装房只在区域成熟的城中与城南，户型面积段主要集中在144㎡以上3舒适型精装房在各个区域均有供应，户型面积段集中在70-90㎡，无120㎡以上户型供应4实用居家型装修除城中外，其他区域均有供应，供应的面积段以50㎡以下的小户型为主5供应市场小结：一、成都市场供应市场状况二、成都市场需求市场状况主城区2010年1月-9月商品精装房新增供应9902套，新增供应建筑面积73.7万㎡，占商品住宅新增供应总体量的15.1%；精装房成交体量58.7万㎡，占商品住宅成交总体量的12.6%。图2.8：主城区2010年1月-9月各档次装修房新增供应比成交情况二、成都市场需求市场状况奢华型精装房144㎡以上户型销售较好，其次为90-120㎡的大户型；舒适型精装房以70-90㎡的中等户型和实用居家型50-70㎡销售量都较高。图2.9：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段消化量（万㎡）二、成都市场需求市场状况奢华型精装房面积越大，销售率越高；舒适型精装房销售率最高的集中在90-120㎡，其次是50-70㎡；实用居家型的销售率与户型面积也是成正比关系，销售率较高的集中在50-70㎡和70-90㎡。图2.10：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段销售率（%）目前成都市精装房市场供需两旺，客户对精装修房逐渐认可1预计未来1年内成都市将有134万㎡精装房面市23舒适型精装房70-90㎡面积段市场消化速度最快，而90-120㎡的销售率最大4

实用居家型精装房成交量为中小户型最多5需求市场小结：二、成都市场需求市场状况誉峰三、重点案例分析——奢华装修楼盘鹭岛国际社区三、重点案例分析——奢华装修楼盘翡翠城金润华府龙湖三千城华润二十四城北城天街金域西岭万景峰恒大城恒大绿洲开发商华润万科龙湖华润龙湖万科合景恒大地产恒大地产总占地83万㎡5.2万㎡7.1万㎡55.9万㎡20万㎡7.8万㎡12万㎡17万㎡15万㎡容积率3.155543.754.383.473.694.10总套数3252300025482000016262620446749003497成交均价10900元/㎡10080元/㎡11800元/㎡10780元/㎡8500元/㎡8300元/㎡7000元/㎡5400元/㎡5400元/㎡装修标准1600100015001600150010001200跃层2000，平层15001500主力面积（㎡）77-9065-6789-9674-7973-93129-17378-109124-14590-1202010月均销售99套99套68套110套147套79套60套93套45套00三、重点案例分析——舒适型装修楼盘由上表可以看出：在户型设计上主要以70-90㎡的中小户型居多，主要是套2、套3的户型。但郊区的户型面积相对较大。从月均销售可以看出居家型装修的产品市场认可度很高，其中北城天街月均销售最多；郊区的盘销售则相对城区较差一些，但总体上销售率较好。实用居家型的装修标准在1000-1600元/㎡不等，但配置差异并不大，而定价与位置有很大关系，位置较好的楼盘，装修标准相对较高。三、重点案例分析——舒适型装修楼盘叠翠峰朗御花样年喜年广场红城开发商

合景泰富新加坡新嘉置地成都通和置业成都武城实业项目总占地14000.07㎡7337㎡9040.05㎡31344㎡容积率4.37.3512.383.28总套数604套468套452套334套目前成交均价11000元/㎡18000元/㎡13000元/㎡7400元/㎡装修标准2500元/㎡3800元/㎡２500元/㎡1500元/㎡主力面积（㎡）458946-4837-432010月均销售20套44套09年售完20套商务公寓式楼盘装修标准在差异化较大，在1500-3800元/㎡之间；户型设计上主要以30-50㎡的居多，主要是标间、套一的小户型；从月均销售上看公寓式装修楼盘消化度不及实用居家型物业。三、重点案例分析——商务公寓装修楼盘项目名称成都誉峰广州誉峰项目位置成都高新区天府新城广州天河区珠江新城楼盘类型电梯豪宅+五星级酒店+超甲写字楼住宅楼层规划19F写字楼+24F住宅8栋41-45层的高层面积区间住宅：180-360㎡---容积率2.95（住宅）6.5占地面积280亩，其中住宅183.7亩34亩建筑面积378550㎡（住宅）147508m2总套数618户（1期）628

车位911个（一期）842个物业管理宁俊物业宁俊物业物管费3.95元/平方米/月4.3元/平方米/月开盘时间2009年11月2007年5月开盘价18000元20000元装修标准6000元/㎡4000元/㎡合景泰富誉峰系三、重点案例分析——其他城市楼盘

万科华府系：基础信息:区域：均处于高尚生活区域；产品形态：定位于高层适居型住宅，重点在装修及配套系统的打造；景观环境：成都项目打造东南亚园林风情，广州项目则偏重于立体景观的打造；装修配置:空间设计：均采用适居型两房、三房设计；注重储物空间设计；装修系统：均采用万科精装修标准化系统；人性化装修尺度设计；科学收纳系统设计。项目名称成都金润华府广州金域华府地理位置锦江东二环静康路中段桂香居小区荔湾康王中路开发商成都万科广州万科目前在售均价9600元/平方米24000元/平方米占地面积52693平方米9209平方米总建筑面积320000平方米46192平方米物业形态高层高层物管费2.6元/平方米·月2.8元/平方米·月物业公司万科物业万科物业容积率57绿地率30%35%总户数3000454装修标准1200元/平方米3000元/平方米三、重点案例分析——其他城市楼盘

恒大系：

基础资料:区域：两项目都选择在郊区，突出居住环境及品质；产品形态：低密住宅，凸显与自然的融合；多种物业形态结合，以中低层及小高层为主。装修配置:新欧式风格，体现尊贵感；多采用木料、石材，突出自然品质。项目名称成都恒大绿洲重庆恒大华府项目位置成龙路银河大道118号高新园金山大道1号开发商恒大恒大地产楼盘类型多层+高层56栋11层小高层;13栋5层多层绿化率38%30%容积率4.11.48总占地面积150000平方米210000平方米总建筑面积600000平方米380000平方米总套数3497户300户车位2100个450个物业管理广州金碧物业金碧物业管理有限公司物管费1.60元/平方米·月2.00元/平方米·月开盘时间2007年12月2008年7月装修标准1200-1500元/平米豪华

3500元/平米三、重点案例分析——其他城市楼盘装修风格多为现代简约风格，代表楼盘誉峰。在精装房配置方式上

主要采用高端进口品牌建材。在装修配置上采用配送部分名牌家电家私的形式。比如誉峰赠送冰箱、微波炉、洗衣机等家电以及整体衣柜等家具。四、精装房配置分析----奢华型精装房客厅卧室系统客厅地面主要采用高档石材铺设。卧室地面则以复合实木地板为主。墙面的装修以高档乳胶漆为主或为墙纸

加乳胶漆等混合材料装饰客厅顶部装修多采用石膏吊顶。卧室顶部则多用阴角线装饰。四、精装房配置分析----奢华型精装房厨房系统主要选择国际知名品牌的整体橱柜。主要采用防潮石膏吊顶。厨房用具与电器品牌以西门子为主。四、精装房配置分析----奢华型精装房卫浴系统主要选择国际知名品牌的洁具。地面多使用防滑地砖，部分项目使用石材。顶部主要使用防潮石膏吊顶。公共配置在公共设施的配置上，主要使用进口石材，电梯品牌多选用日立。智能系统

多采用高级视频门禁系统、智能安防系统、或紧急呼叫系统。其他系统高端电梯豪宅物业一般还配备知名品牌中央空调系统、地暖或水暖系统，如：富力华庭则赠送净水器，可为家庭提供直饮水；一些项目还配备新风系统。四、精装房配置分析----奢华型精装房成都的舒适型精装房物业主要分布在主城区三环内。少数项目位于温江和龙泉等郊区。

在精装房配置方式上在配置方式上多采用品牌建材；对厅房厨卫装修较为完全，并配送部分名牌家电、家私，如燃气灶和抽油烟机等。公共配置电梯厅大部分为大理石和地砖，少数项目用瓷砖.电梯是客户关注度较高的部分，大部分使用国际知名品牌日立、奥的斯。智能系统在智能系统方面一般采用智能黑白可视对讲、天然气泄露探测器及紧急按钮。没有设置高端科技智能系统。其他系统居家型住宅物业一般会配备新风系统，其他如地暖系统、中央空调一般不会配置。装修风格在装修风格上没有太特别的地方，一般为现代简约，即按照每户大小不同进行装修。四、精装房配置分析----舒适型精装房客厅卧室系统客厅地面主要采用地板铺设，卧室地面以实木复合地板为主墙面的装修以高档乳胶漆为主，部分项目采用乳胶漆加其他材质组合而成。客厅顶部装修多采用石膏吊顶，卧室顶部则多用阴角线装饰。四、精装房配置分析----舒适型精装房厨房系统地面主要采用防滑地砖。墙面以面砖为主。以国际知名品牌的整体橱柜为主，其中选择欧派橱柜的居多。主要采用防潮石膏吊顶。厨房用具与电器品牌以方太为主。四、精装房配置分析----舒适型精装房卫浴系统主要选择国际知名品牌的洁具，主要以toto为主地面多使用防滑地砖，部分项目使用石材墙面材料的使用面砖为主顶部主要使用防潮石膏吊顶四、精装房配置分析----舒适型精装房公共配置电梯厅大部分为大理石和地砖，少数项目用瓷砖。电梯是客户关注度较高的部分，大部分使用国际知名品牌日立、奥的斯。少数项目使用通力，如万科金域西岭。智能系统在智能系统方面一般采用智能黑白可视对讲、天然气泄露探测器及紧急按钮。没有设置高端科技智能系统。其他系统居家型住宅物业一般会配备新风系统，其他地暖系统、中央空调一般不会配置。装修风格在装修风格上没有太特别的地方，一般为现代简约，即按照每户大小不同进行装修。四、精装房配置分析----实用型精装房客厅地面主要以地板和地砖为主要材料。墙面主要以乳胶漆为主。顶部石膏板吊顶。卧室地面实木复合地板为主。墙面采用乳胶漆。顶部主要采用石膏吊顶。四、精装房配置分析----实用型精装房厨房系统以国际知名品牌的整体橱柜为主，其中选择方太橱柜的居多。主要采用防潮石膏吊顶。厨房用具与电器品牌以方太为主。四、精装房配置分析----实用型精装房卫浴系统在洁具的选择上以科勒为主。地面多使用防滑地砖，部分项目使用石材。墙面材料的使用面砖为主。顶部主要使用防潮石膏吊顶。四、精装房配置分析----实用型精装房客户需求分析Part3......一、已购买客户群选择倾向类别豪华精装房（包括奢华及舒适型精装房）实用型精装房客户特征以私营业主、金融国企高管为主以工薪阶层为主购买目的以投资兼自住为主以自住为主购买看重因素（重要性依次递减）产品设计、开发商品牌、节约装修时间项目的地段位置、节约装修时间、周边配套、开发商购买产品的基本特征购买面积以160-180平米为主以50-70平米之间为主单价区间15000-17000元/平米6000-8000元/平米装修方式全装全配厨卫加墙地面装修精装标准3000-4000元/平米800-1000元/平米注：表格内选项为超半数客户选择类别豪华精装房（包括奢华及舒适型精装房）实用型精装房不购买原因实际装修效果不符、价格太贵、售后服务得不到保障实际装修效果不符、价格太贵、售后服务无法实现购买看重因素（重要性依次递减）产品设计、开发商品牌、节约装修时间项目地段位置、可以节约装修时间意向产品的基本特征意向购买面积180平米以下90㎡以下的中小户型接受单价区间17000元/平米以下6000-8000元/平米装修方式全装全配厨卫加墙地面装修精装标准2000-3000元/平米500-800元/平米二、意向客户群选择倾向注：表格内选项为超半数客户选择三、客户问卷分析豪华精装房（包括奢华及舒适型精装房）实用型精装房1.高端客户对精装需求较强，能承受较高的精装标准2.高端客户对硬装部分要求高，主要体现在装修材料的选择上3.在对装修风格上更倾向简单的奢华1.在打消客户对精装产品实际效果和装修样板不符等方面的疑虑后，大部分客户还是会选择精装产品。2.客户选择的产品面积基本在90平米以下，对价格比较敏感。3.在对精装配置上，客户需求以基本功能为主，注重对厨卫功能性配置，一般居家型品牌即可满足需求。已交房建议存在问题在合同中明确各装修材料的品牌和型号，在后期装修过程中严格按照合同规定装修严格控制工程和装修质量，以业主的满意为准交房时间时可以适当放宽与购房开发商宣称的精装效果不相符局部没有按照合同规定使用装修材料在实际装修时更换更低档次品牌装修细节考虑不到位装修细节处理差四、交房关注点分析溢价能力分析Part4一、成都市精装房价格精装修项目集中的定价区间为6000-8000元/平米装修价格与销售价格成正比关系，装修价格越高，销售价格亦越高。二、成都市场精装房溢价特征报价与装修成本的差价奢华型装修住宅项目的溢价能力较强实际精装成本一般占到报价在60%左右精装房的销售价格一般低于区域清水房售价一般中低端精装房项目就是以其价格在除去精装标准后的高性价比吸引客户。誉峰在精装后报价达到22000元/平米，即使除去精装标准（6000元/平米）后，其价格也在16000元/平米左右，整个价格基本上与附近