v某地产成本管理制度

v某地产成本管理制度一、总则1.目的为加强公司成本管理，规范成本管理行为，降低成本费用，提高公司经济效益，特制定本制度。2.适用范围本制度适用于公司及所属各项目公司的成本管理工作。3.成本管理原则成本最低化原则：通过优化成本决策、采取有效措施，使成本降低到最低水平，以获取最大的经济效益。全面成本管理原则：将成本管理贯穿于项目开发的全过程，包括项目策划、设计、采购、施工、销售等各个环节。成本责任制原则：明确各部门、各岗位在成本管理中的职责，将成本控制目标分解落实到具体责任人，实行责权利相结合。成本管理科学化原则：运用科学的方法和手段，对成本进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，提高成本管理的效率和效果。二、成本管理组织与职责1.成本管理领导小组组长：公司总经理副组长：公司副总经理成员：财务部、成本管理部、工程管理部、设计部、营销部等部门负责人职责：负责制定公司成本管理战略和目标。审议批准公司成本管理制度和流程。协调解决成本管理工作中的重大问题。对成本管理工作进行监督和考核。2.成本管理部部门职责：负责编制公司成本管理制度和流程，并监督执行。参与项目前期策划，提供成本相关建议和数据支持。负责项目成本预算的编制、审核和调整。组织开展成本核算和成本分析工作，及时掌握成本动态。对项目成本进行监控和预警，提出成本控制措施和建议。负责供应商的考察、评估和管理，参与采购合同的谈判和签订。协助工程管理部进行工程变更管理，审核工程变更费用。定期向成本管理领导小组汇报成本管理工作情况。岗位设置及职责：成本经理：负责部门的日常管理工作，制定部门工作计划并组织实施。组织编制项目成本预算和成本控制方案。协调各部门之间的成本管理工作，解决成本管理中的问题。审核成本核算报表和成本分析报告，为公司决策提供依据。成本主管：协助成本经理开展成本管理工作，负责具体项目的成本核算和分析。审核项目成本费用支出，对不合理的支出提出整改意见。参与供应商的考察和评估工作，建立供应商信息库。负责收集、整理成本管理相关资料，建立成本管理档案。成本专员：负责项目成本数据的收集、统计和录入工作。协助成本主管进行成本核算和成本分析，编制相关报表。参与工程变更费用的审核工作，负责变更资料的整理和归档。3.财务部部门职责：负责制定公司财务管理制度，规范财务核算流程。负责项目资金的筹集、调配和使用，确保项目资金的合理流动。组织开展项目成本核算工作，编制财务报表，提供成本核算数据。对项目成本费用进行审核和监督，确保成本支出的合规性。参与项目成本预算的编制和审核工作，提供财务专业意见。定期对项目成本进行分析，为公司决策提供财务支持。岗位设置及职责：财务经理：负责财务部的日常管理工作，制定财务工作计划并组织实施。组织编制公司年度财务预算和项目成本预算，审核财务报表。负责资金的筹集和管理，优化资金配置，降低资金成本。参与公司重大经济决策，提供财务分析和风险评估报告。会计：负责项目成本的会计核算工作，按照会计准则和公司财务制度进行账务处理。编制成本核算报表，定期与成本管理部核对成本数据。审核成本费用报销凭证，确保报销手续合规、金额准确。负责财务档案的整理和保管工作。出纳：负责项目资金的收付工作，确保资金安全。登记现金日记账和银行存款日记账，定期进行现金盘点和银行对账。协助会计进行成本核算和财务报表编制工作。4.工程管理部部门职责：负责制定工程管理制度和施工流程，确保工程质量和进度。组织工程招标和工程发包工作，选择合适的施工单位和供应商。负责施工现场的管理和协调，及时解决工程施工中的问题。严格控制工程变更，按照规定程序办理工程变更手续。配合成本管理部进行工程成本核算和成本分析工作，提供相关工程资料。岗位设置及职责：工程经理：负责工程项目的整体管理工作，制定工程进度计划和质量目标。组织工程招标和合同签订工作，选择合适的施工单位和供应商。协调各参建单位之间的关系，解决工程施工中的重大问题。控制工程进度、质量和成本，确保工程项目顺利完成。工程主管：协助工程经理开展工程项目管理工作，负责施工现场的日常管理。审核施工单位的施工组织设计和施工方案，提出优化建议。监督工程质量和施工安全，及时发现和处理质量安全问题。负责工程变更的初审工作，提供工程变更相关资料。工程师：负责工程项目的技术指导和质量监督工作，解决工程技术问题。审核工程计量和工程进度款支付申请，确保计量准确、支付合理。参与工程验收工作，提供工程验收相关资料。5.设计部部门职责：负责制定设计管理制度和设计流程，确保设计质量。组织项目设计招标和设计委托工作，选择合适的设计单位。负责项目设计方案的审核和优化，控制设计成本。配合成本管理部进行设计成本核算和成本分析工作，提供相关设计资料。岗位设置及职责：设计经理：负责设计部门的日常管理工作，制定设计工作计划并组织实施。组织设计招标和设计委托工作，选择合适的设计单位。审核设计方案，确保设计方案符合公司要求和成本控制目标。协调设计单位与其他部门之间的关系，解决设计过程中的问题。设计师：负责项目的设计工作，按照设计任务书和相关规范要求进行设计。提供多种设计方案供选择，进行设计方案的技术经济分析。配合成本管理部进行设计成本核算，提供设计变更相关资料。6.营销部部门职责：负责制定营销管理制度和营销策划方案，促进项目销售。进行市场调研和分析，确定项目销售价格和营销策略。负责项目销售推广工作，组织销售活动，提高项目销售业绩。配合成本管理部进行销售成本核算和成本分析工作，提供相关销售资料。岗位设置及职责：营销经理：负责营销部门的日常管理工作，制定营销工作计划并组织实施。组织市场调研和营销策划工作，确定项目销售价格和营销策略。协调销售团队与其他部门之间的关系，解决销售过程中的问题。控制销售成本，提高销售业绩，完成销售目标。销售主管：协助营销经理开展销售工作，负责销售团队的日常管理。制定销售计划和销售方案，组织销售活动，完成销售任务。负责客户接待和销售谈判工作，签订销售合同。收集客户反馈信息，及时解决客户问题，提高客户满意度。销售员：负责客户开发和客户维护工作，按照销售流程进行销售。向客户介绍项目情况，解答客户疑问，促成销售交易。协助客户办理购房手续，负责销售资料的整理和归档。三、成本预算管理1.成本预算编制原则合法性原则：成本预算的编制应符合国家法律法规和公司相关规定。准确性原则：成本预算应根据项目实际情况进行准确预测，确保预算数据的可靠性。完整性原则：成本预算应涵盖项目开发的全过程，包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等各项成本费用。时效性原则：成本预算应根据项目进度和市场变化及时进行调整，确保预算的时效性。2.成本预算编制流程项目启动阶段：成本管理部根据项目策划书和项目开发计划，制定成本预算编制计划，明确预算编制的时间节点和责任人。资料收集阶段：成本管理部组织相关部门收集项目成本预算所需的资料，包括项目规划设计方案、市场价格信息、历史成本数据等。成本估算阶段：成本管理部会同工程管理部、设计部等部门，根据项目规划设计方案和市场价格信息，对项目各项成本费用进行估算。成本预算编制阶段：成本管理部根据成本估算结果，结合项目开发计划和公司成本控制目标，编制项目成本预算草案。预算审核阶段：成本预算草案编制完成后，提交成本管理领导小组审核。成本管理领导小组组织相关部门对预算草案进行审核，提出修改意见。成本管理部根据审核意见对预算草案进行修改完善，形成正式的项目成本预算。预算审批阶段：正式的项目成本预算经成本管理领导小组审核通过后，提交公司总经理审批。公司总经理审批通过后，成本预算正式生效。3.成本预算调整在项目实施过程中，因项目规划设计变更、市场价格波动、政策法规调整等原因导致成本预算需要调整的，由成本管理部提出成本预算调整申请。成本预算调整申请应包括调整原因、调整内容、调整金额等详细信息，并附相关证明材料。成本预算调整申请经成本管理部负责人审核后，提交成本管理领导小组审批。成本管理领导小组根据项目实际情况进行审批，必要时组织相关部门进行论证。成本预算调整申请经成本管理领导小组审批通过后，成本管理部按照审批意见对成本预算进行调整，并及时更新成本预算相关资料。四、成本核算管理1.成本核算对象成本核算对象应根据项目开发特点和成本管理要求确定，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象；对于开发规模较大、工期较长的项目，可以按开发期分阶段确定成本核算对象。2.成本核算项目及内容土地成本：包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费、契税等。前期工程费：包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等费用。建筑安装工程费：包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。基础设施费：包括小区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等费用。公共配套设施费：包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务等公共配套设施的建设费用。开发间接费：包括项目开发过程中发生的管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费等间接费用。3.成本核算方法成本核算应采用制造成本法，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入成本核算对象，间接成本按照一定的分配标准分配计入成本核算对象。直接成本的核算：土地成本：按照土地出让合同或相关协议约定的金额，直接计入相应的成本核算对象。前期工程费：按照实际发生的费用，直接计入相应的成本核算对象。建筑安装工程费：按照与施工单位签订的合同金额，直接计入相应的成本核算对象。对于采用招标方式确定施工单位的项目，应按照中标价格进行核算；对于采用成本加酬金方式确定施工单位的项目，应按照实际发生的成本加上约定的酬金进行核算。基础设施费：按照实际发生的费用，直接计入相应的成本核算对象。公共配套设施费：按照实际发生的费用，直接计入相应的成本核算对象。对于多个成本核算对象共同受益的公共配套设施费，应按照合理的分配标准进行分配。间接成本的核算：开发间接费应按照一定的分配标准分配计入各成本核算对象。分配标准可以根据项目实际情况选择，如建筑面积、占地面积、直接成本等。间接成本分配计算公式为：某成本核算对象应分配的间接成本=该成本核算对象的分配标准×间接成本分配率间接成本分配率=间接成本总额÷各成本核算对象分配标准之和4.成本核算流程成本数据收集阶段：成本管理部组织相关部门收集项目成本核算所需的资料，包括工程合同、发票、付款凭证、工程进度报表等。成本数据录入阶段：成本专员将收集到的成本数据录入成本核算系统，确保数据的准确性和完整性。成本核算阶段：成本管理部按照成本核算方法和流程，对项目成本进行核算，生成成本核算报表。成本分析阶段：成本管理部对成本核算报表进行分析，找出成本控制的关键点和存在的问题，提出成本控制措施和建议。成本报表编制阶段：成本管理部根据成本核算和成本分析结果，编制项目成本报表，包括成本明细表、成本汇总表、成本分析表等。成本报表审核阶段：成本报表编制完成后，提交成本管理部负责人审核。成本管理部负责人对成本报表的准确性、完整性和合规性进行审核，提出修改意见。成本专员根据审核意见对成本报表进行修改完善，形成正式的项目成本报表。成本报表报送阶段：正式的项目成本报表经成本管理部负责人审核通过后，提交公司领导和相关部门。成本管理部定期向公司领导和相关部门报送项目成本报表，为公司决策提供依据。五、成本控制管理1.土地成本控制在土地获取阶段，通过市场调研和分析，合理确定土地价格，避免盲目高价拿地。加强与政府部门的沟通协调，争取优惠政策，降低土地成本。严格控制土地闲置费用，确保土地按时开发利用。2.前期工程费控制优化项目前期规划和设计方案，在满足项目功能和质量要求的前提下，降低设计成本。严格控制项目前期可行性研究、水文地质勘察、测绘等费用，选择资质良好、收费合理的单位进行委托。加强对三通一平工程的管理，合理确定工程范围和造价，避免浪费。3.建筑安装工程费控制通过招标方式选择合适的施工单位，采用合理的招标方式和评标标准，确保中标价格合理。加强工程合同管理，明确合同双方的权利和义务，严格控制工程变更和签证，避免合同纠纷和费用增加。加强施工现场管理，严格控制工程质量和进度，避免因质量问题和工期延误导致成本增加。定期对工程