厦门市房产面积测算细则

厦门市房产面积测算细则一、总则1.目的本细则旨在规范厦门市房产面积的测算工作，确保房产面积测算结果的准确性和公正性，维护房地产市场秩序，保障当事人的合法权益。2.适用范围本细则适用于厦门市行政区域内各类房屋建筑面积的测算。包括新建商品房、二手房、保障性住房等的面积测算。3.测算依据《房产测量规范》（GB/T17986.12000）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T503532013）国家和地方相关法律法规及政策文件厦门市房地产市场的实际情况和管理要求二、术语和定义1.房屋建筑面积房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有永久性顶盖和围护结构的。2.套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。3.套内使用面积建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。4.套内墙体面积套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，其中各套之间的分隔封墙和套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。5.阳台建筑面积建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。6.共有建筑面积各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。7.房屋产权面积产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。三、建筑面积测算方法1.计算原则房屋建筑面积应按建筑物勒脚以上各层水平投影面积之和计算，包括阳台、地下室、室外楼梯等具有永久性顶盖的部分。建筑物高度不足2.20m者，应计算1/2面积；建筑物高度超过2.20m者，应计算全面积。计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。2.一般规定建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上的，应计算全面积；层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。建筑物间无围护结构的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯，应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算建筑面积。建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。3.套内建筑面积计算套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积按上述术语定义中的规定计算。阳台建筑面积按上述术语定义中的规定计算。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积4.共有建筑面积计算共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。其分摊系数等于整幢建筑物的共有建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。各套房屋分摊所得的共有建筑面积=各套房屋套内建筑面积×分摊系数。商住楼的住宅部分和商业部分应分别计算建筑面积和共有建筑面积，分别分摊共有建筑面积。多功能综合楼应根据各功能部分的建筑面积和使用功能，分别计算建筑面积和共有建筑面积，分别分摊共有建筑面积。四、测算程序1.前期准备收集相关资料，包括规划设计图纸、建筑施工图纸、竣工图纸等。对资料进行审核，确保资料的准确性和完整性。准备测量工具，如全站仪、激光测距仪、钢卷尺等，并进行校准。2.现场测量根据测量规范和设计图纸，对建筑物的外墙、门窗、阳台、楼梯等进行实地测量。测量时应注意测量点的准确性和代表性，确保测量数据的可靠性。对于复杂的建筑结构或部位，应进行详细的测量和记录，并绘制草图。3.面积计算根据测量数据和测算方法，计算建筑物的建筑面积、套内建筑面积和共有建筑面积。在计算过程中，应严格按照规范要求进行，确保计算结果的准确性。对计算结果进行反复核对，如有疑问应及时进行复查和修正。4.成果审核由专业技术人员对测算成果进行审核，检查计算方法是否正确、数据是否准确、资料是否齐全等。审核通过后，出具房产面积测算报告，报告应包括测算依据、测算方法、测算结果等内容。5.成果公示将房产面积测算报告在项目现场进行公示，公示期不少于[X]个工作日。公示期间，如有业主对测算结果提出异议，应及时进行核实和处理，并将处理结果告知业主。6.归档备案将房产面积测算报告及相关资料进行归档保存，以备后续查询和使用。同时，将测算结果报房地产行政主管部门备案。五、特殊情况处理1.不规则形状房屋对于不规则形状的房屋，应根据其具体形状进行分割和组合，按照相应的测算方法计算建筑面积。在分割时，应尽量以建筑物的自然结构为界，确保分割后的部分符合建筑面积测算的规定。2.层高不一致房屋当建筑物内存在层高不一致的情况时，应分别计算不同层高部分的建筑面积，并按照相应的规定进行汇总。对于结构层高不足2.20m的部分，应按照1/2面积计算；对于结构层高超过2.20m的部分，应按照全面积计算。3.临时建筑临时建筑的建筑面积测算应按照相关规定进行。对于符合永久性建筑条件的临时建筑，应按照永久性建筑的测算方法计算建筑面积；对于不符合永久性建筑条件的临时建筑，可不计算建筑面积。4.建筑物改造建筑物进行改造后，其建筑面积测算应根据改造后的实际情况进行。如增加或减少了建筑面积，应重新进行测量和计算，并按照规定办理相关手续。5.地下建筑地下建筑的建筑面积测算应按照《房产测量规范》的相关规定执行。对于地下室、半地下室等地下建筑，应根据其结构形式和使用功能，分别计算建筑面积和共有建筑面积。六、质量控制1.人员资质从事房产面积测算的人员应具备相应的专业资质和技能，经过专业培训并取得相关证书。2.测量工具测量工具应定期进行校准和维护，确保其准确性和可靠性。3.测量方法严格按照规定的测量方法进行测量，确保测量数据的准确性。在测量过程中，应采用多种测量手段进行相互验证，减少误差。4.计算审核计算过程应进行严格审核，确保计算方法正确、数据准确。审核人员应具备丰富的专业知识和经验，对计算结果进行全面细致的检查。5.成果抽检对房产面积测算成果应进行一定比例的