青海省城市房地产抵押管理办法

青海省城市房地产抵押管理办法第一章总则第一条目的和依据为加强城市房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国担保法》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条适用范围在本省城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动，应当遵守本办法。本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第三条基本原则房地产抵押应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。第四条管理部门职责省建设行政主管部门负责全省城市房地产抵押管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房地产抵押管理工作。土地管理部门、工商行政管理部门等在各自职责范围内，协助房地产行政主管部门做好城市房地产抵押管理工作。第二章房地产抵押权的设定第五条可抵押房地产范围下列房地产可以设定抵押：（一）抵押人所有的房屋及其占用范围内的土地使用权；（二）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋及其它建筑物、附着物；（三）以出让方式取得的土地使用权，其地上房屋已经建成的；（四）符合房地产转让条件的在建工程；（五）法律、法规规定可以抵押的其他房地产。第六条不得抵押房地产范围下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。第七条抵押合同房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（二）主债权的种类、数额；（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；（四）抵押房地产的价值；（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；（六）债务人履行债务的期限；（七）抵押权灭失的条件；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）抵押合同订立的时间与地点；（十一）双方约定的其他事项。第八条抵押物价值评估以房地产抵押的，抵押人和抵押权人可以协商确定抵押物的价值，也可以委托房地产价格评估机构进行评估。房地产价格评估机构应当按照国家规定的技术标准和评估程序，对抵押物进行评估，并出具评估报告。第九条抵押登记申请抵押当事人应当自抵押合同签订之日起30日内，向房地产所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请房地产抵押登记，提交下列文件：（一）抵押登记申请书；（二）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。第十条在建工程抵押登记以在建工程抵押的，抵押当事人应当在抵押合同签订后，持有关文件到房地产行政主管部门办理在建工程抵押登记。办理在建工程抵押登记时，应当提交建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程施工许可证、抵押合同、借款合同以及其他有关证明文件。在建工程抵押所担保的主债权不得超出该建设工程已完工部分的价值。第十一条预购商品房抵押登记以预购商品房抵押的，抵押当事人应当在抵押合同签订后，持有关文件到房地产行政主管部门办理预购商品房抵押登记。办理预购商品房抵押登记时，应当提交商品房预售合同、预购人身份证明、抵押合同以及其他有关证明文件。预购商品房抵押所担保的主债权不得超出该商品房的预售价格。第十二条登记受理与审核房地产行政主管部门对当事人提交的抵押登记申请材料进行审查。对符合抵押登记条件的，予以受理，并在受理之日起7个工作日内办理抵押登记手续，核发《房屋他项权证》或《土地他项权证》；对不符合抵押登记条件的，不予受理，并书面告知理由。第三章房地产抵押权的效力第十三条抵押权效力范围房地产抵押权所担保的债权范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第十四条抵押房地产的占用与管理抵押人在抵押期间应当妥善保管抵押房地产，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人的监督检查。因抵押人的行为造成抵押房地产价值减少的，抵押人应当及时恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。第十五条抵押房地产的转让抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押房地产的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第十六条抵押房地产的出租抵押人将已出租的房地产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已抵押的房地产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第十七条新增房屋处置以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。以出让方式取得的土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。抵押房地产因折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按照下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第四章房地产抵押权的实现第十八条抵押权实现条件债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第十九条实现方式抵押权人与抵押人可以通过协商折价或者拍卖、变卖抵押房地产的方式实现抵押权。协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。第二十条拍卖程序拍卖抵押房地产时，应当按照下列程序进行：（一）抵押权人向人民法院提出拍卖申请；（二）人民法院受理申请后，依法作出拍卖裁定；（三）拍卖机构按照法律规定的程序进行拍卖；（四）拍卖成交后，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并将拍卖所得价款按照规定进行处理。第二十一条价款清偿拍卖抵押房地产所得的价款，在依法扣除拍卖费用、应缴纳的税费后，按照本办法第十七条规定的顺序清偿。清偿债务后，剩余的价款归抵押人所有，不足部分由债务人继续清偿。第二十二条房屋所有权转移登记抵押房地产拍卖成交后，当事人应当持有关文件到房地产行政主管部门办理房屋所有权转移登记手续。第五章法律责任第二十三条抵押当事人违法行为抵押当事人有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正，处以1万元以上3万元以下的罚款：（一）不按照本办法规定办理房地产抵押登记的；（二）以欺骗手段取得房地产抵押登记的；（三）未按照抵押合同约定履行义务的。第二十四条房地产价格评估机构违法行为房地产价格评估机构故意提供虚假评估报告的，由房地产行政主管部门会同有关部门责令改正，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上5倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十五条