房地产成本管理制度汇编

房地产成本管理制度汇编一、总则（一）目的为加强公司房地产项目成本管理，规范成本核算与控制流程，提高成本管理水平，确保公司经济效益最大化，特制定本制度。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目的成本管理活动，包括项目规划、设计、施工、销售及售后等各个阶段。（三）基本原则1.成本效益原则：在成本管理过程中，充分权衡成本与效益的关系，以最小的成本投入获取最大的经济效益。2.全面性原则：涵盖项目全生命周期的成本管理，从项目前期策划到后期运营，全过程进行成本监控与控制。3.动态管理原则：根据项目进展情况和市场变化，及时调整成本管理策略和方法，确保成本处于可控状态。4.责任明确原则：明确各部门和岗位在成本管理中的职责，将成本控制责任落实到具体人员。二、成本管理组织架构与职责（一）成本管理委员会1.组成由公司高层管理人员、各相关部门负责人组成。2.职责（1）审议公司成本管理战略、政策和制度。（2）审批重大成本支出事项。（3）协调各部门在成本管理工作中的关系，解决成本管理中的重大问题。（二）成本管理部门1.职责（1）负责制定和完善成本管理制度、流程和标准。（2）编制项目成本预算、成本计划，并监控执行情况。（3）进行成本核算与分析，定期编制成本报表。（4）参与项目前期规划、设计、招标等工作，提供成本专业意见。（5）负责成本控制措施的制定与实施，对成本超支情况进行预警和处理。（三）其他部门1.工程部门（1）负责项目工程进度、质量和安全管理，确保工程顺利进行，避免因工程问题导致成本增加。（2）优化工程施工方案，降低工程成本。（3）参与工程变更的审核，控制工程变更费用。2.设计部门（1）在项目设计阶段，充分考虑成本因素，优化设计方案，确保设计经济合理。（2）配合成本管理部门进行设计概算的编制和审核，对设计变更进行技术经济分析。3.采购部门（1）负责项目物资设备的采购管理，通过招标、询价等方式，降低采购成本。（2）建立供应商评估体系，确保采购物资设备的质量和价格合理。（3）参与采购合同的谈判和签订，控制采购合同成本。4.营销部门（1）制定合理的营销策划方案，控制营销费用支出。（2）配合成本管理部门进行销售价格的制定和调整，确保项目利润目标的实现。（3）提供市场动态信息，为成本管理决策提供参考。三、成本核算（一）核算对象以单个房地产开发项目为成本核算对象，对于规模较大、开发周期较长的项目，可根据项目特点和管理需要，按分期开发项目、不同产品类型等进行明细核算。（二）成本项目划分1.土地成本包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费等。2.前期工程费如项目规划设计费、可行性研究费、地质勘察费等。3.建筑安装工程费涵盖建筑工程费、安装工程费、装修工程费等。4.基础设施费包括小区内道路、供水、供电、供气、排水、绿化等费用。5.公共配套设施费如幼儿园、会所、物业管理用房等建设费用。6.开发间接费指为组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如工程管理部门人员工资、办公费等。（三）成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照一定的分配方法分摊计入各成本核算对象。（四）成本核算流程1.收集成本数据各部门及时收集与成本相关的原始凭证和资料，如合同、发票、工程进度报表等，并传递给成本管理部门。2.成本费用归集成本管理部门对收集到的数据进行审核和整理，按照成本项目进行归集。3.成本分配与核算对于间接成本，根据受益原则选择合理的分配方法进行分摊，然后计算各成本核算对象的总成本和单位成本。4.编制成本报表定期编制成本报表，反映项目成本的发生情况和变动趋势，为成本分析和决策提供依据。四、成本预算与计划（一）成本预算编制1.编制依据根据项目规划方案、设计图纸、市场价格信息、公司成本管理目标等编制成本预算。2.编制流程（1）项目启动阶段，成本管理部门制定成本预算编制计划，明确各阶段的工作任务和时间节点。（2）各部门根据成本预算编制计划，结合项目实际情况，编制本部门的成本预算草案，并提交给成本管理部门。（3）成本管理部门对各部门的预算草案进行汇总、审核和平衡，形成项目成本预算初稿。（4）成本预算初稿经公司成本管理委员会审议通过后，正式确定项目成本预算。（二）成本计划制定1.根据成本预算，结合项目开发进度计划，制定详细的成本计划。成本计划应明确各阶段的成本目标、成本控制要点和措施。2.将成本计划分解到各部门和各月（季）度，建立成本计划执行台账，跟踪成本计划的执行情况。五、成本控制（一）土地成本控制1.在土地获取阶段，进行充分的市场调研和分析，合理确定土地价格，避免盲目高价拿地。2.关注土地出让条件和政策变化，争取有利的土地开发条件，降低土地开发成本。（二）前期工程费控制1.优化项目规划设计方案，在满足项目功能和品质要求的前提下，降低设计成本。2.通过招标、比选等方式选择合适的设计单位和咨询机构，控制设计费用支出。3.严格审核前期工程费用支出，确保费用支出合理合规。（三）建筑安装工程费控制1.工程招标阶段，制定合理的招标控制价，选择资质良好、报价合理的施工单位。2.加强工程合同管理，明确合同价款调整的条件和方式，严格控制工程变更和签证费用。3.监督施工过程，确保工程质量和进度，避免因质量问题和工期延误导致成本增加。4.定期对工程成本进行分析和评估，及时发现成本偏差并采取措施进行调整。（四）基础设施费控制1.优化基础设施设计方案，合理确定建设标准，避免过度建设。2.采用集中采购、批量招标等方式降低基础设施建设材料和设备的采购成本。3.加强基础设施工程施工管理，控制工程质量和进度，确保费用支出合理。（五）公共配套设施费控制1.根据项目定位和市场需求，合理确定公共配套设施的建设规模和标准。2.在公共配套设施建设过程中，严格控制工程成本，避免浪费和超支。3.对于建成后的公共配套设施，合理运营管理，提高其使用效率和经济效益。（六）开发间接费控制1.精简管理机构，合理配置人员，控制管理费用支出。2.加强费用报销审核，严格控制各项费用的支出标准和范围。3.提高管理效率，降低管理成本。六、成本分析与考核（一）成本分析1.定期（每月、季、年）进行成本分析，对比成本预算和实际成本，分析成本偏差的原因。2.成本分析内容包括成本结构分析、成本变动趋势分析、成本效益分析等。3.通过成本分析，总结成本管理经验教训，提出改进措施和建议，为后续项目成本管理提供参考。（二）成本考核1.建立成本考核指标体系，对各部门和项目团队的成本管理工作进行考核评价。2.成本考核指标包括成本预算完成率、成本降低率、成本控制措施执行情况等。3.根据成本考核结果，对成本管理工作表现优秀的部门和个人进行奖励，对未完成成本目标的部门和个人进行惩罚。七、成本信息管理（一）建立成本信息数据库收集、整理和存储项目成本相关信息，包括成本预算、成本核算、成本控制、成本分析等方面的数据，形成成本信息数据库。（二）成本信息共享与利用1.实现成本信息在公司内部各部门之间的共享，方便各部门及时了解项目成本情况，协同开展成本管理工作。2.利用成本信息数据库中