房地产工程项目管理办法范本

房地产工程项目管理办法范本一、总则1.目的为加强公司房地产工程项目管理，规范项目运作流程，确保项目按时、按质、按量完成，实现项目预期的经济效益和社会效益，特制定本办法。2.适用范围本办法适用于公司所有房地产工程项目的规划、设计、施工、验收及交付等全过程管理。3.基本原则目标管理原则：明确项目各阶段的目标，围绕目标制定计划、组织实施、监督检查和考核评价。质量第一原则：牢固树立质量意识，严格执行工程建设标准和规范，确保工程质量达到优良标准。成本控制原则：合理确定项目成本目标，加强成本核算与分析，严格控制项目成本，提高项目投资效益。进度控制原则：制定科学合理的进度计划，加强进度跟踪与协调，及时解决影响进度的问题，确保项目按时交付使用。风险管理原则：识别、评估项目实施过程中的风险，制定风险应对措施，有效防范和化解风险。二、项目前期管理1.项目立项市场调研：对房地产市场进行全面调研，分析市场需求、竞争态势、政策法规等因素，为项目立项提供依据。项目策划：根据市场调研结果，结合公司发展战略和规划，进行项目策划，明确项目定位、产品类型、规模、档次等。立项申请：项目策划完成后，由项目开发部门编制立项申请报告，报公司领导审批。立项申请报告应包括项目背景、市场分析、项目策划、投资估算、经济效益分析等内容。2.项目可行性研究委托编制：经公司领导批准立项后，委托具有相应资质的咨询机构编制项目可行性研究报告。审查评估：公司组织相关部门和专家对可行性研究报告进行审查评估，重点审查项目的市场可行性、技术可行性、经济可行性、环境可行性等。决策审批：根据审查评估意见，公司领导做出项目是否实施的决策。如项目可行，报上级主管部门或董事会审批。3.项目规划设计设计单位选择：通过招标、邀标等方式选择具有相应资质和业绩的设计单位进行项目规划设计。设计任务书编制：项目开发部门根据项目策划和可行性研究报告，编制设计任务书，明确设计要求、技术指标、设计进度等内容。设计过程管理：项目开发部门应与设计单位保持密切沟通，及时了解设计进展情况，协调解决设计过程中出现的问题。对设计方案进行审核，提出修改意见，确保设计方案符合项目定位和要求。设计变更管理：严格控制设计变更，确需变更的，应按照规定的程序进行审批。设计变更应经项目开发部门、设计单位、成本管理部门、工程管理部门等相关部门会签，并报公司领导批准。三、项目招投标管理1.招标范围凡公司房地产工程项目的勘察、设计、施工、监理、材料设备采购等达到国家规定招标规模标准的，必须进行招标。2.招标方式公开招标：通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。3.招标程序招标申请：项目开发部门根据项目进度和需求，填写招标申请表，报公司招标管理部门审核。招标申请表应包括招标项目名称、招标范围、招标方式、招标时间、对投标人的资质要求等内容。招标文件编制：招标管理部门根据招标申请表，组织编制招标文件。招标文件应包括招标公告（或投标邀请书）、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、工程量清单、技术标准和要求、投标文件格式等内容。发布招标公告（或投标邀请书）：公开招标项目，招标管理部门在国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告；邀请招标项目，向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。资格预审（如有）：对潜在投标人进行资格预审的，招标管理部门应发布资格预审公告（或发出资格预审邀请书），编制资格预审文件，组织资格预审评审，确定合格投标人名单。发售招标文件：向通过资格预审（如有）的投标人发售招标文件，并收取招标文件工本费。踏勘现场（如有）：组织投标人踏勘项目现场，向投标人介绍项目现场情况，解答投标人提出的疑问。投标答疑：在规定时间内接受投标人对招标文件的疑问，以书面形式进行解答，并将解答内容发给所有购买招标文件的投标人。开标、评标、定标：按照招标文件规定的时间、地点开标，组织评标委员会进行评标，根据评标结果确定中标人。发出中标通知书：向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。签订合同：中标人应在规定时间内与招标人签订合同。合同签订后，报公司合同管理部门备案。四、项目合同管理1.合同签订合同起草：项目开发部门根据招标结果，起草项目合同文本。合同文本应明确双方的权利和义务、工程内容、工程质量标准、工程进度要求、工程造价、付款方式、违约责任等条款。合同审核：合同文本起草完成后，由项目开发部门提交公司合同管理部门、法务部门、成本管理部门、工程管理部门等相关部门进行审核。各部门应从专业角度对合同条款进行审查，提出修改意见。合同签订：经相关部门审核通过的合同文本，报公司领导审批后，由法定代表人或其授权代表与对方签订合同。2.合同执行合同交底：合同签订后，项目开发部门应组织相关部门和人员进行合同交底，使参与项目实施的人员了解合同条款的内容和要求，明确各自的职责和义务。合同跟踪：项目开发部门应定期对合同执行情况进行跟踪检查，及时掌握合同履行情况，发现问题及时解决。对合同执行过程中出现的变更、索赔等事项，应按照合同约定的程序进行处理。合同付款管理：成本管理部门根据合同约定的付款方式和付款时间，审核付款申请，报公司领导审批后办理付款手续。付款时应严格审核相关凭证，确保付款金额准确无误。3.合同变更与解除合同变更：合同履行过程中，确需变更合同条款的，应由合同双方协商一致，并签订书面变更协议。变更协议应作为原合同的补充文件，与原合同具有同等法律效力。合同解除：合同履行过程中，出现法定或约定的解除事由时，合同双方可以协商解除合同。合同解除应签订书面解除协议，并按照合同约定办理相关手续。4.合同纠纷处理纠纷协商：合同双方在履行合同过程中发生纠纷时，应首先通过协商解决。协商应遵循平等、自愿、公平、诚信的原则，寻求双方都能接受的解决方案。纠纷调解：如协商不成，合同双方可以申请有关部门进行调解。调解应在自愿、合法的基础上进行，达成的调解协议具有法律效力。纠纷仲裁或诉讼：如调解不成，合同双方可以根据合同约定的仲裁条款或向有管辖权的人民法院提起诉讼，通过仲裁或诉讼方式解决纠纷。五、项目工程管理1.施工准备阶段施工单位选择：通过招标、邀标等方式选择具有相应资质和业绩的施工单位承担项目施工任务。施工组织设计审查：施工单位应根据项目特点和施工要求，编制施工组织设计。项目开发部门应组织工程管理部门、监理单位等对施工组织设计进行审查，提出修改意见，确保施工组织设计合理可行。施工图纸会审：项目开发部门应组织设计单位、施工单位、监理单位等相关人员进行施工图纸会审，对施工图纸中存在的问题和疑问进行及时沟通和解决，避免施工过程中出现设计变更。施工许可证办理：项目开发部门负责办理项目施工许可证，确保项目施工符合国家法律法规和相关政策要求。2.施工阶段工程进度管理：工程管理部门应根据合同工期要求，编制工程总进度计划和月、周进度计划，并定期对工程进度进行检查和分析。对影响工程进度的因素进行及时协调和解决，确保工程进度按照计划顺利推进。工程质量管理：建立健全质量管理体系，加强施工过程质量控制。监理单位应按照监理规范和合同要求，对施工质量进行全程监督检查，严格执行质量验收制度，确保工程质量符合设计和规范要求。工程安全管理：树立安全第一的思想，加强施工现场安全管理。施工单位应制定安全管理制度和安全操作规程，设置安全警示标志，配备必要的安全防护用品。监理单位应加强对施工现场安全的监督检查，及时发现和消除安全隐患。工程成本管理：成本管理部门应加强对工程成本的控制和管理，严格审核工程变更和现场签证，控制工程费用支出。工程管理部门应配合成本管理部门做好成本管理工作，合理安排工程进度，避免因工期延误导致成本增加。工程协调管理：加强与设计单位、施工单位、监理单位、供应商等相关方的协调沟通，及时解决工程建设过程中出现的问题。定期召开工程协调会，通报工程进展情况，协调各方关系，确保工程顺利进行。3.竣工验收阶段竣工验收准备：工程完工后，施工单位应进行自检，自检合格后向项目开发部门提交工程竣工报告。项目开发部门组织工程管理部门、监理单位等对工程进行预验收，对预验收中发现的问题及时整改。竣工验收组织：项目开发部门负责组织设计单位、施工单位、监理单位等相关单位进行竣工验收。竣工验收应按照国家有关规定和标准进行，对工程质量、工程资料、设备运行等进行全面检查和验收。竣工验收备案：工程竣工验收合格后，项目开发部门应在规定时间内办理工程竣工验收备案手续，将工程竣工验收备案表及相关资料报送建设行政主管部门备案。六、项目成本管理1.成本预算编制成本估算：项目开发部门在项目前期阶段，根据项目策划和可行性研究报告，对项目成本进行估算。成本估算应包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等各项费用。成本预算编制：在项目立项后，成本管理部门根据项目规划设计方案和工程进度计划，编制项目成本预算。成本预算应细化到各个单项工程和费用项目，明确成本控制目标。成本预算审核：成本预算编制完成后，报公司领导审批。公司领导应组织相关部门对成本预算进行审核，重点审核成本预算的合理性、准确性和完整性。2.成本控制措施设计阶段成本控制：优化设计方案，合理确定建筑规模、户型、结构形式等，降低工程造价。加强对设计变更的管理，严格控制设计变更的发生，确需变更的，应按照规定的程序进行审批，并对变更引起的成本增加进行评估和控制。招投标阶段成本控制：通过招标、邀标等方式选择资质良好、报价合理的施工单位和供应商，降低采购成本。在招标文件中明确造价控制要求和评标办法，确保中标价格合理。施工阶段成本控制：加强工程进度管理，合理安排工程进度，避免因工期延误导致成本增加。严格控制工程变更和现场签证，对工程变更和现场签证进行审核和审批，确保其必要性和合理性。加强对工程质量和安全的管理，避免因质量事故和安全事故导致成本增加。结算阶段成本控制：工程竣工后，及时办理工程结算手续。成本管理部门应加强对工程结算的审核，严格按照合同约定和相关规定进行结算，确保结算金额准确无误。3.成本核算与分析成本核算：定期对项目成本进行核算，将实际发生的成本与成本预算进行对比分析，及时发现成本偏差。成本核算应按照会计制度和成本核算办法进行，确保成本核算数据的准确性和完整性。成本分析：对成本偏差进行分析，找出成本偏差的原因，提出改进措施。成本分析应定期进行，形成成本分析报告，为项目成本控制提供决策依据。七、项目风险管理1.风险识别与评估风险识别：项目开发部门应组织相关部门和人员对项目实施过程中可能面临的风险进行识别，包括市场风险、技术风险、工程风险、财务风险、政策风险等。风险评估：对识别出的风险进行评估，分析风险发生的可能性和影响程度。风险评估可采用定性分析和定量分析相结合的方法，确定风险等级。2.风险应对措施风险规避：对于发生可能性较大且影响程度严重的风险，应采取风险规避措施，如放弃项目或改变项目方案。风险减轻：对于发生可能性较大但影响程度较小的风险，可采取风险减轻措施，如加强质量管理、优化施工方案、增加保险等。风险转移：对于发生可能性较小但影响程度严重的风险，可采取风险转移措施，如购买工程保险、进行工程担保等。风险接受：对于发生可能性较小且影响程度较小的风险，可采取风险接受措施，如建立风险预警机制，及时发现和处理风险事件。3.风险监控与预警风险监控：定期对项目风险进行监控，及时掌握风险状态的变化情况。风险监控应包括风险发生情况、风险应对措施执行情况、风险影响程度等方面的监控。风险预警：建立风险预警机制，设定风险预警指标和阈值。当风险指标达到预警阈值时，及时发出预警信号，采取相应的风险应对措施。八、项目文档管理1.文档分类与归档项目前期文档：包括项目立项文件、可行性研究报告、项目规划设计文件、招投标文件等。项目工程文档：包括施工组织设计、施工图纸会审记录、工程变更文件、工程质量验收文件、工程安全管理文件等。项目成本文档：包括成本预算文件、成本核算文件、工程结算文件等。项目合同文档：包括项目各类合同文本、合同变更文件、合同付款凭证等。项目风险管理文档：包括风险识别与评估报告、风险应对措施文件、风险监控与预警记录等。其他文档：包括项目会议纪要、项目报告、项目照片、项目录像等。对项目文档进行分类整理，建立文档目录，按照档案管理的要求进行归档保存。2.文档借阅与使用建立文档借阅制度，明确借阅范围、借阅流程、借阅期限等。借阅文档时，应填写借阅申请表，经相关部门负责人审批后，到档案管理部门办理借阅手续。借阅