某市城市房地产交易管理制度

某市城市房地产交易管理制度一、总则（一）目的为了规范本市城市房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律法规，结合本市实际情况，制定本制度。（二）适用范围本制度适用于本市行政区域内国有土地上的房地产交易活动，包括房地产转让、抵押、租赁等。（三）基本原则1.自愿、公平、公正、诚实信用原则。房地产交易当事人应当在平等自愿的基础上，遵循公平、公正、诚实信用的原则进行交易。2.依法登记原则。房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3.房地产与土地使用权同时转移原则。以出让或者划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当符合法律规定的条件，并按照出让合同约定进行投资开发。二、房地产转让（一）定义房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（二）转让条件1.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3.下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权但不符合本制度前款规定的条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（三）转让程序1.签订转让合同。房地产转让当事人应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权取得的方式、房屋的位置、面积、用途、价格、交付方式、违约责任等内容。2.申请登记。房地产转让当事人应当在转让合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。3.审核与缴纳税费。房地产管理部门对当事人提交的有关文件进行审核，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。当事人按照规定缴纳有关税费，包括契税、印花税、土地增值税等。4.变更登记。经审核符合转让条件的，房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，核发房屋所有权证书，并对土地使用权变更情况进行登记。（四）转让价格管理1.房地产转让价格由当事人协商议定，但不得违反国家有关价格管理的规定。2.房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，房地产管理部门有权根据国家有关规定，要求当事人重新评估，并按照评估价格缴纳有关税费。三、房地产抵押（一）定义房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）抵押条件1.抵押人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者其他组织，且对抵押的房地产享有合法的处分权。2.抵押物应当是依法可以抵押的房地产，包括：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，但应当符合土地出让合同的约定；以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准后，可以设定抵押权。3.下列房地产不得抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。（三）抵押程序1.签订抵押合同。房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同，合同应当载明被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押房地产的状况、担保的范围等内容。2.申请登记。房地产抵押当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同、房地产权属证书、当事人的合法证明等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出抵押登记申请。3.审核与登记。房地产管理部门对当事人提交的有关文件进行审核，经审核符合抵押条件的，予以登记，核发房地产他项权证。（四）抵押期间的管理1.抵押人转让抵押房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2.转让抵押房地产的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。3.抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.在抵押期间，抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押房地产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。四、房屋租赁（一）定义房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（二）租赁条件1.出租的房屋应当具有合法的产权证书，且不属于法律、法规禁止出租的房屋。2.共有房屋出租的，应当经其他共有人书面同意。3.房屋租赁当事人应当依法签订书面租赁合同，明确租赁双方的权利和义务。（三）租赁程序1.签订租赁合同。房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，合同应当载明租赁房屋的位置、面积、用途、租赁期限、租金及交付方式、房屋维修责任、违约责任等内容。2.申请登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证明等有关文件向房屋所在地的房地产管理部门申请登记备案。3.审核与备案。房地产管理部门对当事人提交的有关文件进行审核，经审核符合租赁条件的，予以登记备案，并颁发房屋租赁登记备案证明。（四）租赁期间的管理1.出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务，确保房屋符合安全使用要求。承租人应当合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途、结构或者损坏房屋设施。2.承租人应当按照合同约定按时支付租金。逾期不支付租金的，出租人有权解除租赁合同，并要求承租人支付违约金。3.租赁期间，房屋所有权发生转移的，不影响租赁合同的效力。新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同约定的义务。4.房屋租赁期限届满，承租人应当返还租赁房屋。承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。五、房地产交易管理机构及职责（一）管理机构本市房地产管理部门负责本市城市房地产交易的管理工作。（二）职责1.贯彻执行国家有关房地产交易的法律法规和政策，制定本市房地产交易管理的具体办法并组织实施。2.负责房地产转让、抵押、租赁等交易行为的登记管理工作，核发房地产权属证书、他项权证和房屋租赁登记备案证明。3.对房地产交易市场进行监督检查，查处房地产交易中的违法行为，维护房地产市场秩序。4.负责房地产交易价格的监测和分析，发布房地产市场信息，引导房地产市场健康发展。5.指导和规范房地产中介服务机构的经营行为，对房地产中介服务机构进行资质审核和备案管理。6.调解房地产交易纠纷，维护当事人的合法权益。六、房地产交易税费（一）税费种类1.契税：在房地产转让环节，由受让方按照规定缴纳契税。契税税率根据国家有关规定执行。2.印花税：房地产交易当事人应当按照规定缴纳印花税，包括房屋买卖合同印花税、土地使用权转让合同印花税等。3.土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税按照增值额的一定比例征收。4.营业税：对销售不动产的单位和个人，应当缴纳营业税。营业税税率根据国家有关规定执行。5.个人所得税：对个人转让房地产取得的所得，应当缴纳个人所得税。个人所得税按照规定的税率和计算方法征收。（二）税费缴纳与减免1.房地产交易当事人应当按照规定及时足额缴纳有关税费。2.符合国家有关税费减免政策的房地产交易，当事人可以申请办理税费减免手续。具体减免政策按照国家和本市有关规定执行。七、房地产中介服务管理（一）中介服务机构设立1.设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，并自领取营业执照之日起30日内，到房地产管理部门备案。2.房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。（二）中介服务人员资格1.从事房地产中介服务的人员，应当取得相应的职业资格证书，并经注册后，方可从事房地产中介服务活动。2.房地产中介服务人员应当遵守职业道德，诚实守信，依法履行职责，不得从事法律、法规禁止的行为。（三）中介服务行为规范1.房地产中介服务机构应当与委托人签订书面中介服务合同，明确双方的权利和义务。2.中介服务机构应当按照合同约定提供真实、准确、完整的信息，不得隐瞒或者提供虚假信息。3.中介服务机构不得收取不合理的费用，收费标准应当明码标价，并向委托人说明。4.中介服务机构及其从业人员不得利用提供中介服务的便利，谋取不正当利益，不得损害委托人的合法权益。八、房地产交易监督检查（一）检查内容1.房地产交易当事人是否遵守国家有关法律法规和本制度的规定。2.房地产交易行为是否合法、合规，包括转让、抵押、租赁等交易行为是否符合条件，交易合同是否有效等。3.房地产中介服务机构及其从业人员的经营行为是否规范，是否存在违法违规行为。4.房地产交易税费的缴纳情况是否符合规定。（二）检查方式1.日常检查。房地产管理部门定期对房地产交易市场进行日常巡查，及时发现和处理违法违规行为。2.专项检查。根据房地产市场情况，适时开展专项检查，对重点领域、重点环节进行集中整治。3.投诉举报处理。受理房地产交易当事人的投诉举报，对反映的问题进行调查处理。（三）处罚措施1.对违反本制度规定的房地产交易当事人，房地产管理部门视情节轻重，依法给予警告、罚款、没收违法所得等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.对违反本制度规定的房地产中介服务机构及其从业人员，房地产管理部门责令其改正，并处以罚款；情节严重的，吊销其资质证书或者职业资格证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。九、争议处理（一）协商解决房地产交易当事人之间发生争议的，可以首先通过协商解决。双方当事人应当在平等自愿的基础上，就争议事项进行协商，达成和解协议。（二）调解解决当事人不愿协商或者协商不成的，可以向房地产管理部门申请调解。房地产管理部门应当及时受理当事人的调解申请，并根据事实和法律，对争议进行调解，促使双方当事人达成调解协议。（三）仲裁或诉