工程经济学案例

工程经济学案例一、案例背景某建筑公司计划投资建设一座商业写字楼，项目选址在城市繁华地段。该项目预计总建筑面积为50000平方米，地下3层，地上20层。建设周期预计为3年，建成后将用于出租办公。公司需要对该项目进行全面的工程经济分析，以评估项目的可行性和经济效益。

二、项目投资估算1.土地成本通过竞拍获得该地块，土地出让金为20000万元。2.前期工程费包括项目规划、设计、勘察、招标等费用，预计为1000万元。3.建筑安装工程费根据类似项目经验及设计方案估算，建筑安装工程费约为18000万元。4.设备及工器具购置费购置电梯、空调、消防等设备及办公家具等，预计费用为3000万元。5.工程建设其他费用包含建设单位管理费、监理费、可行性研究费等，共计2000万元。6.预备费考虑项目建设过程中可能出现的不可预见费用，按工程费用与工程建设其他费用之和的10%计算，预备费为（18000+3000+2000+1000）×10%=2400万元。

项目总投资估算为：20000+1000+18000+3000+2000+2400=46400万元。

三、资金来源及融资方案1.自有资金公司自有资金投入10000万元，占总投资的21.55%。2.银行贷款向银行申请贷款30000万元，贷款年利率为6%，贷款期限为5年，按年等额本息还款。3.预售收入预计项目在建设过程中可实现部分预售，预售收入用于项目后续建设资金，预计预售收入为6400万元。

四、项目收入预测1.租金收入根据市场调研，该地段类似写字楼的租金水平为每月每平方米80100元。预计项目建成后出租率为90%，则年租金收入为：50000×90%×（80+100）÷2×12=48600万元。2.其他收入包括停车场收入、广告位收入等，预计每年其他收入为1000万元。

项目建成后每年的总收入为：48600+1000=49600万元。

五、项目成本预测1.经营成本包括物业管理费、水电费、维修保养费等，预计每年经营成本为12000万元。2.财务成本银行贷款利息每年为30000×6%=1800万元。3.折旧与摊销固定资产折旧采用直线法，折旧年限为20年，残值率为5%。则每年折旧额为：（4640046400×5%）÷20=2156万元。无形资产（土地使用权）摊销年限为50年，每年摊销额为：20000÷50=400万元。

每年总成本为：12000+1800+2156+400=16356万元。

六、项目利润预测每年的利润总额为：4960016356=33244万元。缴纳企业所得税后（税率为25%），每年净利润为：33244×（125%）=24933万元。

七、项目现金流量分析1.建设期现金流量第1年：土地成本支出20000万元前期工程费支出1000万元自有资金投入10000万元现金流出合计：31000万元

第2年：建筑安装工程费支出6000万元设备及工器具购置费支出1000万元工程建设其他费用支出600万元银行贷款10000万元现金流出合计：18600万元

第3年：建筑安装工程费支出12000万元设备及工器具购置费支出2000万元工程建设其他费用支出1400万元银行贷款10000万元预备费支出2400万元现金流出合计：27800万元

2.运营期现金流量第45年：现金流入（租金收入+其他收入）：49600万元现金流出（经营成本+财务成本）：13800万元所得税支出：33244×25%=8311万元固定资产折旧：2156万元无形资产摊销：400万元偿还银行贷款本金：30000÷5=6000万元现金净流量=4960013800831121564006000=18933万元

第620年：现金流入（租金收入+其他收入）：49600万元现金流出（经营成本+财务成本）：13800万元所得税支出：33244×25%=8311万元固定资产折旧：2156万元无形资产摊销：400万元现金净流量=496001380083112156400=24933万元

八、项目盈利能力分析1.投资利润率投资利润率=年利润总额÷项目总投资×100%=33244÷46400×100%=71.65%

2.投资利税率投资利税率=（年利润总额+年销售税金及附加）÷项目总投资×100%由于本案例未提及销售税金及附加相关内容，假设为0，则投资利税率=33244÷46400×100%=71.65%

3.资本金利润率资本金利润率=年净利润÷自有资金×100%=24933÷10000×100%=249.33%

4.财务内部收益率（FIRR）通过计算得出该项目的财务内部收益率大于行业基准收益率，表明项目在财务上是可行的。

5.财务净现值（FNPV）按行业基准收益率计算，项目的财务净现值大于0，进一步证明项目具有盈利能力。

6.静态投资回收期通过逐年累计现金流量计算，静态投资回收期（含建设期）约为3.5年。

7.动态投资回收期考虑资金的时间价值，动态投资回收期（含建设期）约为4.2年。

九、项目偿债能力分析1.利息备付率利息备付率=息税前利润÷当期应付利息费用息税前利润=利润总额+利息费用=33244+1800=35044万元利息备付率=35044÷1800≈19.47

利息备付率大于1，表明项目有足够的息税前利润支付当期利息，偿债能力较强。

2.偿债备付率偿债备付率=（息税折旧摊销前利润所得税）÷当期应还本付息金额息税折旧摊销前利润=利润总额+利息费用+折旧+摊销=33244+1800+2156+400=37600万元所得税=33244×25%=8311万元当期应还本付息金额=6000+1800=7800万元偿债备付率=（376008311）÷7800≈3.76

偿债备付率大于1，说明项目可用于还本付息的资金充足，偿债能力良好。

十、不确定性分析1.盈亏平衡分析设项目的产量为Q，固定成本为C_f，单位产品变动成本为C_v，产品价格为P。固定成本=1000+2000+2400=5400万元单位产品变动成本=12000÷50000=0.24万元/平方米产品价格=49600÷50000=0.992万元/平方米

盈亏平衡点产量Q*=C_f÷（PC_v）=5400÷（0.9920.24）≈7181平方米盈亏平衡点出租率=7181÷50000×100%=14.36%

即当项目出租率达到14.36%时，项目可实现盈亏平衡。说明项目在市场出租率较低的情况下仍有一定的抗风险能力。

2.敏感性分析选取项目投资、租金收入、经营成本三个因素进行敏感性分析。当投资增加10%时，财务内部收益率下降约5个百分点，净现值下降约20%。当租金收入下降10%时，财务内部收益率下降约12个百分点，净现值下降约50%。当经营成本上升10%时，财务内部收益率下降约8个百分点，净现值下降约30%。

通过敏感性分析可知，租金收入对项目经济效益的影响最为敏感，因此在项目运营过程中应密切关注市场租金变化情况，确保项目的盈利能力。

十一、结论通过对该商业写字楼项目的工程经济分析，项目具有较高的投资利润率、资本金利润率，财务内部收益率大于行业基准收益率，财务净现值大于0，静态和动态