金科成本管理制度

金科成本管理制度1.目的本成本管理制度旨在规范金科集团及各项目公司的成本管理工作，确保成本信息真实、准确、完整，有效控制成本支出，提高经济效益，实现公司战略目标。2.适用范围本制度适用于金科集团总部及各区域公司、项目公司等涉及成本管理的所有部门和项目。3.基本原则全过程成本控制原则：贯穿项目投资决策、设计、招标、施工、竣工结算等各个阶段。成本效益原则：在成本控制与项目质量、进度、功能等目标之间寻求平衡，确保以合理的成本实现项目预期效益。全员参与原则：成本管理涉及公司各个部门和全体员工，应充分调动全员积极性，共同参与成本管理。动态管理原则：根据项目进展情况和内外部环境变化，及时调整成本管理策略和措施。二、成本管理组织与职责1.成本管理决策机构集团成本管理委员会：由集团高层管理人员组成，负责审议和决策重大成本管理政策、目标、预算等事项。2.成本管理职能部门集团成本管理部：作为成本管理的专业职能部门，负责制定成本管理制度、标准和流程，指导和监督各区域公司、项目公司成本管理工作；组织开展成本核算、分析和控制，编制成本报告；参与项目前期成本策划和招投标等工作。区域公司成本管理部门：负责本区域内项目成本管理的具体实施，贯彻执行集团成本管理制度，指导和监督项目公司成本管理工作；审核项目成本预算、结算，定期分析区域内项目成本情况，向集团成本管理部汇报。项目公司成本管理部门：负责本项目的成本管理工作，具体包括成本预算编制、成本控制、成本核算、成本分析等；参与项目招投标、合同谈判、工程变更等工作，及时提供成本相关意见和建议。3.其他部门职责工程部门：负责施工过程中的进度管理、质量管理和技术管理，合理安排施工计划，确保工程质量和进度，减少因工程问题导致的成本增加；参与工程变更、签证的审核，提供技术支持和成本估算。设计部门：负责项目设计工作，在满足项目功能和质量要求的前提下，优化设计方案，降低设计成本；配合成本管理部门进行设计概算编制和审核，参与设计变更对成本影响的评估。采购部门：负责项目物资设备采购工作，建立供应商管理体系，通过招标、询价等方式选择优质供应商，确保物资设备质量，降低采购成本；参与采购合同谈判，控制采购付款进度。财务部门：负责成本核算和财务管理工作，按照会计准则和成本管理制度进行成本账务处理，提供准确的成本数据；对成本支出进行财务审核和监督，参与成本分析和成本控制方案的制定。三、成本核算1.成本核算对象以单个开发项目作为成本核算对象，对于规模较大、开发周期较长的项目，可根据项目特点和管理需要，按不同分期、不同物业类型等划分为若干个成本核算对象。2.成本项目划分土地成本：包括土地出让金、土地补偿费、拆迁安置费等取得土地使用权所发生的费用。前期工程费：如项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平费用等。建筑安装工程费：涵盖项目建筑工程、安装工程所发生的费用，包括土建工程费、装修工程费、设备及安装工程费等。基础设施建设费：指小区内道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化等基础设施建设费用。公共配套设施费：如教育、医疗、商业、物业管理用房等公共配套设施的建设费用。开发间接费：为组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，包括管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、修理费等。3.成本核算方法采用制造成本法进行成本核算，将开发项目的成本费用划分为直接成本和间接成本。直接成本直接计入各成本核算对象，间接成本按照合理的分配方法分摊计入各成本核算对象。成本分配方法可根据项目实际情况选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法等。例如，土地成本可按占地面积法分配，建筑安装工程费可按建筑面积法分配。4.成本核算流程费用归集：各部门按照成本核算对象和成本项目，及时收集、整理和记录各项成本费用发生的原始凭证，并传递给成本管理部门。成本计算：成本管理部门根据收集到的原始凭证，按照规定的成本核算方法，计算各成本核算对象的成本。成本结转：项目竣工后，成本管理部门对已完工成本核算对象的成本进行结算，将开发产品成本从"开发成本"科目结转到"开发产品"科目。成本报表编制：成本管理部门定期编制成本报表，包括成本明细表、成本分析表等，向公司管理层和相关部门提供成本信息。四、成本预算1.预算编制原则科学性原则：依据项目规划、设计方案、市场行情等因素，合理预测成本支出，确保预算准确可靠。完整性原则：涵盖项目从前期到竣工交付全过程的所有成本费用，不得遗漏。严肃性原则：成本预算一经确定，应严格执行，不得随意调整。确需调整的，应按规定程序进行审批。2.预算编制流程项目启动阶段：项目公司成本管理部门根据项目开发计划和初步设计方案，制定成本预算编制计划，明确预算编制的时间节点和责任人。资料收集与分析：收集项目相关资料，包括项目规划设计文件、市场价格信息、类似项目成本数据等，并进行分析研究。成本估算：各部门根据职责分工，结合项目实际情况，对各项成本费用进行估算。成本管理部门汇总各部门估算结果，形成项目成本初步估算。预算编制：成本管理部门根据成本初步估算，结合项目目标成本和利润要求，编制项目成本预算草案。预算草案应详细列出各项成本费用的预算金额、计算依据和说明。审核与审批：成本预算草案经项目公司内部审核后，报区域公司成本管理部门审核，再提交集团成本管理部审批。审批通过后的成本预算作为项目成本控制的依据。3.预算调整项目实施过程中，因以下原因导致成本预算确需调整的，应按规定程序进行：项目规划、设计发生重大变更。市场价格波动较大，导致成本费用发生较大变化。不可抗力因素影响项目进度和成本支出。预算调整申请由项目公司成本管理部门提出，详细说明调整原因、调整内容和调整金额，并附相关证明材料。经区域公司成本管理部门审核后，报集团成本管理部审批。五、成本控制1.土地成本控制在土地获取阶段，通过市场调研、土地评估等手段，合理确定土地价格，争取有利的土地条件和价格条款。关注土地出让方式、竞拍规则等政策法规变化，优化土地获取策略，降低土地成本。2.前期工程费控制优化项目前期规划和设计方案，在满足项目功能和品质要求的前提下，降低设计成本。例如，通过多方案比选，选择经济合理的设计方案。加强对前期工程招标的管理，严格控制招标程序和评标标准，确保选择资质良好、报价合理的供应商和承包商。3.建筑安装工程费控制加强工程施工过程管理，严格控制工程变更和签证。工程变更应提前进行成本评估，经相关部门审批后方可实施。签证应及时办理，确保费用合理、合规。建立材料设备采购价格监控机制，定期收集市场价格信息，与供应商进行价格谈判，争取优惠价格。同时，合理控制材料设备用量，减少浪费。加强工程质量和进度管理，避免因质量问题导致的返工和因进度延误产生的额外成本。4.基础设施建设费和公共配套设施费控制根据项目定位和实际需求，合理确定基础设施建设标准和公共配套设施规模，避免过度建设或建设不足。在基础设施建设和公共配套设施建设过程中，加强成本控制，严格按照预算执行，控制工程变更和费用支出。5.开发间接费控制精简项目管理机构，合理配置人员，控制管理人员数量和费用支出。加强办公费用、差旅费等日常费用管理，制定费用标准，严格审批流程，杜绝不合理开支。六、成本分析1.分析周期项目公司每月进行成本分析，区域公司每季度进行成本分析，集团每年进行一次全面的成本分析。2.分析内容成本构成分析：分析各项成本费用占总成本的比例，了解成本结构是否合理。成本变动分析：对比本期成本与预算成本、上期成本的差异，分析成本变动原因。成本效益分析：评估项目成本支出与项目收益之间的关系，分析成本控制措施的有效性。成本趋势分析：预测未来成本走势，为成本管理决策提供依据。3.分析方法比较分析法：将实际成本与预算成本、目标成本、历史成本等进行比较，找出差异。因素分析法：分析各因素对成本变动的影响程度，确定主要影响因素。比率分析法：通过计算成本相关比率，如成本利润率、成本费用率等，评估成本管理效果。4.分析报告成本分析结束后，应编制成本分析报告。报告内容包括分析目的、分析范围、分析方法、分析结果及建议等。成本分析报告应及时报送公司管理层和相关部门，为成本管理决策提供支持。七、成本考核1.考核对象成本考核对象包括集团成本管理部、区域公司成本管理部门、项目公司成本管理部门及相关责任人。2.考核指标成本预算执行率：考核实际成本支出与成本预算的符合程度。成本节约率：衡量成本控制效果，考核实际成本低于预算成本的比例。成本核算准确率：考核成本核算数据的准确性和完整性。成本分析质量：评估成本分析报告的质量和对成本管理决策的支持作用。3.考核周期月度考核、季度考核和年度考核相结合。月度考核主要对成本预算执行情况进行监控，季度考核对成本控制效果和成本分析质量等进行评估，年度考核进行全面总结和评价。4.考核方式采用定量与定性相结合的考核方式。定量指标根据实际数据计算得分，定性指标通