物业管理机关类项目项目分析

伴随社会主义市场经济体制发展,政府机关单位后勤改革也在不停深化,“小机关、多实体、大服务”后勤管理模式被打破,取而代之是“大后勤、社会化服务”模式,这一模式转变使得物业服务企业有了新市场,也使政府机关类项目物业管理成为行业关注热点。正确扎实做好接管工作因为政府工程大部分属于交钥匙工程,往往存在大量遗留问题有待处理。所以,物业服务企业在接管政府物业项目时,应正确扎实做好各项接管工作,首先是承接查验。承接查验是在完工验收基础上,以主体结构安全和房屋、配套功效、设备为关键内容再验收。这便于发觉存在隐患,尤其是隐蔽工程和复杂项目、设备安装调试等,以确保及早发觉并处理。做好承接查验既是对业主负责,也是物业服务企业明晰责任、规避风险需要,有利于后续业主入驻后日常管理工作顺利开展,同时也为物业管理日常运作打下良好基础。在做好承接查验同时也应着重做好以下工作:首先要确立适合项目后勤社会化运作模式。往往政府类型物业项目招标均是以打包形式进行外包,后勤服务内容包含了日常物业管理及配套服务项目。对此,物业服务企业中标后,应依据项目实际情况以及本身实力和专业能力,确立适合项目后勤社会化运作模式,这就包含到管理服务全包还是分包问题。选择并确立适宜后勤社会化运作模式是以后开展管理服务关键纲领。其次是要构建企业内部一体化组织架构。组织架构设置是否合理、是否符合实际运作要求,决定了管理服务工作是否能够有效开展。为此,依据政府机关物业后勤一体化管理服务实际需要,量身打造一个层级清楚、责任明确高效组织架构。建立外部服务需求和接待任务信息接收、分配、处理、检验、反馈一体化平台,将确保信息处理畅顺有序,使各项管理服务工作得到高效优质完成。将安全保卫、设备管理、环境管理、用户服务等各个业务板块整合形成一个有机整体,建立一套完整管理服务体系,经过统一指挥和调度,提供一站式服务,为机关业主提供快捷高效服务。最终是要组建精英管理团体。对于一个项目物业管理团体而言,项目经理和管理骨干综合素质是项目管理成功关键。所以,物业服务企业中标政府机关项目后,应立刻选派含有丰富同类型项目管理服务经验人员担任高级项目经理,并立刻组建由质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效率管理团体,并围绕企业文化建立团体文化,增加团体凝聚力和战斗力,培养良好合作气氛,经过互帮互助,优势互补,确保各项管理服务工作得到有效落实。搭建政府后勤监管机关与物业服务单位流畅信息流转机制及平台信息畅顺是否,决定着管理服务工作水平和效率。因为信息起源不一样,为避免多头指挥,确保政府机关各项后勤管理服务需求能够得到快速、高效完成,物业服务企业应与政府后勤监管机关共同构建一个适合后勤管理服务实际信息流转平台,经过管理制度制订,信息流转步骤梳理,采取类似菜单式《工作联络单》,使得各项服务需求明确、清楚,实施快速、高效。同时,加强双方日常管理服务过程中相互沟通与协调,共同建立定时和临时协调沟通会议制度,经过汇报和了解各项后勤管理服务工作情况,听取和提出意见、提议,促进管理服务工作不停提升。建立适合项目内部管理经营运作体系及质量确保体系为确保用户日常管理服务需求能够得到立刻响应和快速高效处理,物业服务企业必需搭建一体化运作平台。经过整合多种资源,分析项目实际情况和用户需求,构建一站式用户服务体系;为项目建立一套量身定做和规范合理内控体系、ISO质量确保体系;确立用户服务实施二十四小时值班不间断制度,接收、处理用户服务需求及投诉、提议,实施用户服务快速反应系统工程,集中反馈、处理用户需求信息,最大程度地满足用户需求,为政府机关业主提供高品质物业管理服务。抓好基础物业管理中几项关键工作首先是安全管理。因为政府机关是整个社会神经中枢,社会关注度较高,所以,安全管理在政府机关物业管理中占有尤其关键地位。安全管理是一个较为广泛概念,既包含公共安全、消防安全及建筑和设备设施运行安全,还包含物业使用人工作、健康安全,重视食品安全卫生和用材环境保护。物业服务企业应该经过建立一支专业化、准军事化秩序维护队伍,并对秩序维护队伍实施准军事化管理;完善相关管理制度,做好人员、物品、车辆出入管理,楼层消防设施设备检验管理,治安巡查,外围及地下停车场交通指挥和巡视等,并做好区域内消防、治安等应急事件处理以及火险火灾发生时义务消防队工作。同时,建立多种设备运行责任人制、岗位责任制、设备运行定时监察制、设备预警制等制度,确保多种设备标识完善,全部设备无锈迹、无油污、无带故障运行,实施区域噪音、水质、空气监测和管制,全方面落实ISO9001质保体系和ISO14001环境管理体系。其次是会议服务。因为政府机关内各职能部门办公地设置相对集中,多种不一样等级、不一样规格会议召开较为频繁。如中航物业管理中共深圳市委党校,每年多种类型大小会议累计不下次,接待服务达48万多人次,接待中央、省市关键领导200多人次,会议服务已成为党校高端物业服务形象展示工程。能够说,能否成功地召开各类会议,是否有能力为业主单位提供专业、高品质会议服务,既是政府机关业主（使用人）关注一个关键,同时又是检验物业服务企业服务能力一个关键指标。物业服务企业要掌握会场环境部署、气氛营造、不一样档次会议服务步骤设计等技巧,掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统控制,为所管理项目量身定做,精心设计一套会议服务方案,打造一支较为专业化会议服务团体,使硬件设备与软件服务完美地融为一体,赢得大楼业主（使用人）好评。再次是设备运行管理。现代政府机关大楼设备设施较为优异和关键,通常包含有:供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、直饮水系统、电梯系统、安防系统、信息公布系统、楼宇设备自控系统、单项功效系统、楼宇集成系统、远程会议系统等,设施设备复杂多样,有些设备管理岗位需要二十四小时负责运行管理,不仅需要配置较多技术人员,同时,对技术水平也有着较高要求。在设备正常使用期,物业服务企业经过设备管理规范程序和预防性设备养护,保障设备设施安全完好运行,能够充足表现物业服务企业设备管理中节能降耗技术优势;经过利用科学化机电设备管理系统,统计设备运行、维护保养数据,并进行数据分析,确保设备管理时刻处于有效监控状态。第四是环境管理。政府机关内环境管理至关关键,比较重视绿化与环境保护。为此,物业服务企业在服务政府机关物业时,能够经过引进优异管理理念与经验,落实环境以人为本观念,管理采取生态制衡法,达成建筑、外围环境、人文、保健自然友好。以人为本即强调环境一直是为人服务,业主舒适、健康、愉悦是检验环境管理最关键标准。采取生态制衡法即是在环境管理中尽可能采取自然链制约关系,比如:合适放入蚯蚓能够达成保养草坪目,在景观水中投放鱼类能够达成驱蚊效果。而自然友好统一是指将环境塑造作为整体形象塑造有机组成部分,充足考虑建筑设计理念、使用性质、区域人文特点等原因,比如:在室内摆花时要表现东方特色就要摆放梅、兰、菊、竹、松等植物,要表现和外宾友谊长存则要摆放发财树、万年青、水塔花、绿萝、卡特兰等植物。最终是保密管理。保密工作是政府机关后勤管理服务关键工作之一,在日常保密管理中除了强调多种建筑资料、办公及出行规律资料保密,还应该强调领导个人信息安全保密。为此,物业服务企业应该尤其制订安全保密制度,从业人员选聘要求历史清白,无犯罪统计,并有相关担保人担保,日常管理中要加强人员保密教育,做到“不该听不听,不该看不看,不该问不问,不该印不印,不该照不照”,加强保密信息和文件传达控制。在具体工作上也应该有对应方法,比如在入室保洁工作时应该做登记,有条件应该实施“双人以上人员同时上岗制度”;最终还要制订完善职员手册和奖惩制度,这么才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。专业化运行配套服务项目政府机关类物业管理要求通常会比较高,不仅要提供高水日常规服务,还要提供相关配套服务,通常有:会议服务、接待和引导服务、餐饮服务、住宿服务、文体设施及其它商务性项目服务等。严格意义上讲,这些配套服务均已超出了物业管理行业范围,很多物业服务企业不含有提供各专题服务能力。所以,经过本身运行管理或者联合专业企业来共同运行管理,专业化做好配套服务项目运行对于管好政府类物业项目至关关键。加强资产管理物业服务企业作为政府机关后勤管理单位,代政府机关管理着巨额资产,大到楼宇,小到设备器材。所以,加强资产管理,预防损坏、缺失,确保国有资产安全、完整和保值,充足发挥其使用效率,并降低可能由此给物业服务企业带来风险,已成为政府类型物业管理关键工作之一。为此,物业服务企业应与政府机关就资产管理工作做好交接登记,明确责任范围,制订严密资产管理措施,切实落实登记、使用、报废等制度,并定时进行盘点清查,确保物业管理各项工作顺利进行。建立完善科学用户意见搜集体系及连续创新能力因为政府机关物业特点,机关内各小业主往往对物业服务“关心度”不足,通常不会主动对物业服务企业部分管理服务工作表示不满,仅以隐性形式出现,这就造成了用户意见反馈不立刻;而一旦受某一事件或某个人影响,用户意见就很轻易扎堆出现。所以,建立完善科学用户意见搜集体系,对于物业服务企业掌握用户需求动向,改善服务质量,含相关键作用。创新是超越自我肯定选择,是提升企业竞争力关键手段。伴随物业管理行业日趋成熟完善,各物业服务企业在具体实务管理上差距越来越小。尤其是政府机关物业,高素质业主多,对物业管理要求也会不停提升,这就意味着物业服务企业不能总是“吃老本”,谁管理和服务有特色,最靠近大家需求,谁就能脱颖而出,备受大家欢迎。所以,物业服务企业必需不停创新管理服务,才能满足业主多元化需求,不至于在市场竞争中被自已淘汰,可见创新能力是企业存续发展根本。全力配合、提供特殊时期服务政府机关类型物业管理有其本身特点,日常政务活动、重大接待以及特殊阶段关键会议等活动较为频繁及关键。日常物业管理服务过程中,物业服务企业应该重视提供个性化服务,如领导办公楼层专员专职贴心式服务等。对于重大接待等活动,因为其影响大,出席领导等级高,加之业主方作为主办或承接单位,属于政治性任务,受到高度重视,作为后勤服务单位物业服务企业应为业主方分忧,主动经过提供全程无缝式策划方案,全力配合,做