2024年下半年贵州房地产经纪人：税收制度及构成要素考试试题

2024年下半年贵州房地产经纪人：税收制度及构成要素考试试题一、引言税收制度是国家为了实现其职能，凭借政治权力，依法参与国民收入分配和再分配，取得财政收入的各种规范、准则、法律、法规的总称。对于房地产经纪人而言，了解税收制度及构成要素至关重要，这不仅有助于他们在业务活动中为客户提供准确的税务咨询，还能更好地协助客户进行房产交易决策，避免因税收问题产生纠纷。2024年下半年贵州房地产经纪人考试中，税收制度及构成要素是重要的考查内容，本文将围绕该考试试题进行详细阐述。

二、税收制度的概念与作用

（一）税收制度的概念税收制度是国家以法律形式规定的各种税收法令和征收管理办法的总称。它包括各种税收法律法规、税收管理体制、税收征收管理制度以及税务机关内部的管理制度等。税收制度明确了国家与纳税人之间的权利和义务关系，是国家征税的依据和规范。

（二）税收制度的作用1.筹集财政收入税收是国家财政收入的主要来源之一。通过对房地产等各类经济活动征税，能够为国家筹集大量资金，用于公共服务、基础设施建设、社会保障等方面，保障国家机器的正常运转和社会各项事业的发展。2.调节经济运行税收制度可以通过设置不同的税种、税率和税收优惠政策来调节经济运行。例如，对房地产市场征税，可以影响房地产的供求关系和价格，进而对房地产市场的发展规模、结构和速度进行调控，促进房地产市场的健康稳定发展。3.公平收入分配税收具有调节收入分配的功能。通过累进税制等方式，对高收入者多征税，对低收入者少征税或给予税收优惠，有助于缩小贫富差距，实现社会公平。在房地产领域，对高档住宅征收较高的税，对普通住宅给予一定税收优惠，一定程度上可以调节房地产市场的消费结构，促进社会公平。4.维护国家权益在国际经济交往中，税收制度是维护国家主权和经济利益的重要手段。通过关税等税收措施，可以对进出口商品进行调节，保护本国产业，同时防止国家税收流失，维护国家的财政利益和经济安全。

三、税收制度的构成要素

（一）纳税人纳税人又称纳税义务人，是指税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法人。在房地产领域，纳税人可能包括房地产开发企业、房屋买卖双方、房屋租赁双方等。例如，房地产开发企业销售商品房时，是企业所得税、土地增值税等税种的纳税人；房屋购买方是契税的纳税人；房屋出租方是房产税、个人所得税（如果是个人出租）等税种的纳税人。

（二）征税对象征税对象又称课税对象，是指税法规定对什么征税。它是区别不同税种的主要标志。房地产领域的征税对象主要包括土地、房屋等不动产。不同的房地产相关税种针对不同的征税对象，如房产税的征税对象是房产，土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

（三）税率税率是指应纳税额与征税对象数额之间的比例。它是计算应纳税额的尺度，反映了征税的深度。税率的高低直接关系到国家财政收入的多少和纳税人负担的轻重，是税收制度的中心环节。常见的税率形式有比例税率、累进税率和定额税率。1.比例税率比例税率是指对同一征税对象，不论其数额大小，均按同一比例征税的税率。例如，在房地产交易中，契税的税率在某些情况下可能采用比例税率。如对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2.累进税率累进税率是指随着征税对象数额的增大而提高的税率。它将征税对象按数额大小分为若干等级，不同等级适用由低到高的不同税率。累进税率又分为全额累进税率、超额累进税率等。在房地产领域，个人所得税在某些情况下可能涉及累进税率。例如，个人转让房屋取得的所得，按照"财产转让所得"项目缴纳个人所得税，适用比例税率，税率为百分之二十。但对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。在综合所得征收个人所得税时，会采用超额累进税率，税率从3%到45%不等。3.定额税率定额税率又称固定税额，是指按征税对象的一定计量单位直接规定固定的税额。例如，城镇土地使用税采用定额税率，根据不同地区的土地等级，规定每平方米土地的年税额标准。

（四）纳税环节纳税环节是指税法规定的征税对象在从生产到消费的流转过程中应当缴纳税款的环节。房地产交易涉及多个环节，不同税种在不同环节征收。例如，契税在房屋权属转移时缴纳，即在办理房屋产权过户手续时缴纳；土地增值税在房地产转让环节征收；房产税则根据房产的用途和经营情况，在持有环节按年征收。

（五）纳税期限纳税期限是指纳税人按照税法规定缴纳税款的期限。纳税期限的规定对于保证国家财政收入的及时足额入库和纳税人合理安排资金具有重要意义。房地产相关税种的纳税期限各不相同。例如，契税的纳税期限为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日起10日内申报缴纳税款；企业所得税一般按年计征，分月或者分季预缴，年度终了之日起5个月内汇算清缴。

（六）减税、免税减税、免税是对某些纳税人或征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。减税是指对应纳税额少征一部分税款；免税是指对应纳税额全部免征。房地产领域有一些减税、免税政策。例如，对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税，对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税；对个人销售自建自用住房，免征增值税等。

（七）违章处理违章处理是指对纳税人违反税法的行为采取的处罚措施。它是税收强制性的体现。纳税人可能出现的违章行为包括偷税、漏税、欠税、抗税等。对于这些违章行为，税务机关将依法予以追缴税款、加收滞纳金、罚款等处罚，情节严重的还将依法追究刑事责任。例如，纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

四、贵州房地产相关主要税种

（一）契税1.定义与纳税人契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。这里的转移土地、房屋权属包括土地使用权出让、转让（包括出售、赠与、互换），房屋买卖、赠与、互换等。在贵州房地产交易中，房屋购买方是契税的纳税人。2.税率与计税依据贵州契税税率一般根据房屋性质和购买情况有所不同。如前文所述，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。3.纳税申报与缴纳纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

（二）土地增值税1.定义与纳税人土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。在贵州房地产开发和交易中，房地产开发企业转让房地产时是土地增值税的纳税人。2.税率与计算方法土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。计算土地增值税的步骤一般为：先确定转让房地产的收入，再确定扣除项目金额，然后计算增值额（增值额=转让房地产收入扣除项目金额），最后根据增值额与扣除项目金额的比例确定适用税率，计算应纳税额（应纳税额=增值额×适用税率扣除项目金额×速算扣除系数）。3.清算规定符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

（三）房产税1.定义与纳税人房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在贵州，房产税的纳税人包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。2.计税依据与税率房产税的计税依据分为两种：一是按照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；二是按照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。3.纳税义务发生时间纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税；纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税；纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

（四）城镇土地使用税1.定义与纳税人城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。在贵州，使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人。2.税额标准与计税依据贵州城镇土地使用税根据不同地区确定了不同的税额标准。例如，大城市每平方米年税额1.5元至30元；中等城市每平方米年税额1.2元至24元；小城市每平方米年税额0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区每平方米年税额0.6元至12元。计税依据为纳税人实际占用的土地面积。土地面积以土地使用证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，暂以纳税人据实申报的土地面积为准，待核发土地使用证书后再作调整。3.纳税期限城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（五）个人所得税1.定义与纳税人个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。在贵州房地产交易中，个人转让房屋等取得的所得涉及个人所得税。转让房屋的个人是纳税人。2.应纳税所得额与税率个人转让房屋的应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。适用比例税率，税率为百分之二十。但对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。3.纳税申报与缴纳个人转让房屋所得应在次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人可以采取数据电文、邮寄等方式申报，也可以直接到主管税务机关申报，或者采取符合主管税务机关规定的其他方式申报。

五、税收政策对贵州房地产市场的影响

（一）对房地产市场供需关系的影响1.供给方面税收政策会影响房地产开发企业的成本和利润，进而影响其供给决策。例如，土地增值税的清算政策，如果严格执行，会促使房地产开发企业加快项目开发进度，及时销售房屋，以避免高额的土地增值税清算成本。这在一定程度上会增加市场上房屋的供给量。而房产税的征收，如果对经营性房产征收较高的税，会增加房产持有成本，可能促使部分投资者出售多余房产，也会增加市场供给。2.需求方面契税政策对购房者的实际成本有直接影响。优惠的契税政策可以降低购房者的负担，刺激购房需求。如对购买家庭唯一住房或改善性住房的契税优惠，会使更多消费者愿意进入房地产市场购买房屋，从而增加需求。而对高档住宅征收较高的契税等税种，会抑制高端住房需求，引导市场消费结构向普通住宅倾斜。

（二）对房地产市场价格的影响税收政策通过影响供需关系间接影响房地产市场价格。当供给增加而需求不变或减少时，房价可能会受到下行压力。例如，增加土地供应相关税收优惠，促进土地开发，增加房屋供给量，可能导致房价平稳或略有下降。相反，当需求增加而供给不变或减少时，房价可能上涨。如契税优惠政策刺激购房需求，若房屋供给短期内难以大幅增加，房价可能会出现一定程度的上涨。此外，税收政策还会影响房地产开发企业的定价策略，若税收成本增加，企业可能会适当提高房价来转嫁成本，但这也会受到市场竞争和消费者承受能力的制约。

（三）对房地产市场结构的影响1.产品结构税收政策可以引导房地产市场的产品结构调整。例如，对普通住宅给予税收优惠，对高档住宅、商业地产等征收相对较高的税，会促使房地产开发企业更多地开发普通住宅项目，满足广大居民的住房需求，优化房地产市场的产品结构，使市场供应更加多元化。2.区域结构不同地区的税收政策差异会影响房地产市场的区域结构。一些地区为了吸引投资和人口流入，可能会出台税收优惠政策鼓励房地产开发和购房，这会促进该地区房地产市场的发展，吸引更多资源向该地区集聚，进而影响房地产市场在不同区域的发展平衡。例如，贵州某些城市为了推动城市建设和产业发展，对特定区域的房地产项目给予税收减免等优惠，会带动该区域房地产市场繁荣，改变房地产市场在全省的区域