新宜居高层+洋房建筑设计投标方案

青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAO

DISTRICTYISHANROAD

PROJECTCONCEPTPLANNING2022.01青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING设计愿景PART

1把自然植入生活的多维自然绿核More

thanSmart建立多重维度的绿色建筑和生态场所代表现代生活模板的新宜居社区NewLivable

Community通过多元化构建，智能理念植入，绿色可持续发展策略导入，打造具有代表现代生活方式方向的宜居社区伴随和谐居住体验的人文健康外延HumanismPhysicalCulture通过资源的串联，形成新的居住载体，建立更多维度的和谐社区自然社区健康EnvironmentCommunityStylistic自然生态社会生态人文生态————公园居————————活力居————————健康居————塑造绿色城市形象大尺度庭院邻里间无缝交流共建和谐社区共享文娱生活轴打造健康养生服务自然社区健康EnvironmentCommunityStylistic自然生态社会生态人文生态————公园居————————活力居————————健康居————塑造绿色城市形象大尺度庭院邻里间无缝交流共建和谐社区共享文娱生活轴打造健康养生服务公园式内庭院

社区级广场前区

多元化生活轴————————

将从愿景出发，植入渗透规

————————前期分析PART

2城市坐标青岛西海岸新区，前景利好黄岛区是山东青岛市所辖的一个市辖区，又名青岛西海岸经济新区。青岛西海岸经济新区是跨越青岛开发区和胶南市，打破现有行政区划，统筹海陆资源，科学规划生产、生活、生态功能区而建立的新区。西海岸经济新区重点构建“一核双港、九湾六区”空间开发格局。青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING区域坐标国家级西新区，规划定位能级极高黄岛区远景展望青岛城阳万象汇青岛流亭机场青岛北站青岛新都商业中心黄岛区青岛西站项目位于青岛市黄岛区，为公司战略区域。所处中央活力区，定位为“集商务商贸、产业金融、文化服务、生态旅游、品质生活为一体的西海岸都市功能核心区”,投资价值极高SITE交通坐标快速出行，交通便利琅琊台南路风河世纪大道站本案1km范围内覆盖多8余条公交线路站点，距13号线世纪大道站0.8km，青岛西站7.5km，周边道路完善，交通便利青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING生活坐标教育、医疗、商业资源等生活配套齐全隐珠公园黄岛洪强医院青岛红林度假世界家乐城购物广场人民医院实验高级中学区立医院维克超市弘文学校黄岛区人民政府青岛灵山湾旅游度假区双珠公园文汇中学圆龙公园兰亭小学风河小学世纪大道站3km1.5km建国职业学校1.5km隐珠街道办事处本案距黄岛区人民政府直线距离4公里，距大珠山风景区直线距离7公里，距青岛市西海岸新区人民医院4公里等。世博城国际展览中心青岛军民融合学院青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING目标客户板块刚改为主，有效辐射城阳城阳区黄岛区不同客户需求目标客户群体主要分为：黄岛本地刚需改善，阳城外溢需求，以及青岛低收入群体，其中以胶南本地地缘性客群为主，刚需首置及首改客户为主。胶南本地SITE青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING基地现状板块刚改为主，有效辐射城阳SITE北侧邻驿山路，东侧为大河东路，西侧为规划路，南侧为待建小区，周边景观资源丰富，东北角有风河，南边有现状河流，为生活点缀色彩用地特征WITH

SUPERIOR

SUPPORT地段LOCATION政策POLICY交通TRAFFIC公园PARK隶属政府重点发展板块，政

连接大珠山路、世纪大道、

与大珠山风景区相近，景观

属于中央活力区，西海岸都府扶持力度大

滨海大道，交通便捷

资源优越

市功能核心区青岛黄岛区宜居板块，开发热点，规划前景好！现状最核心的要点周边资源丰富

中粮璀璨亮相如何如何提高土地溢价

提高品牌效应溢价方向溢价点溢价值期望售价1.3w+产品差异化配套设施花园洋房生活配套1000-2000元/㎡1000-1500元/㎡宜居板块500-1500元/㎡500-1000元/㎡智能家居体系管理服务管理式物业中粮品牌商业包装500-1000元/㎡500元/㎡营销展示及推广区域售价1.1-1.3w500元/㎡极致规划

极致产品√

洋房合院化√

货值最大化√

极致面宽√

生活方式升级权衡竞品坐标本案融创中心黑卓碧桂园美筑金地格林美景华润国际海洋智区总建筑面积：11300㎡容积率：1.80均价:12316元/㎡面积段：94-152㎡位于青岛西海岸中央活力区滨海大道与琅琊台南路交汇处，紧邻大珠山，近古镇口大学城，坐拥13号线大珠山站、盛海路站，拥有千亿级城市繁华配套。高层94㎡3房2厅1卫高层117㎡3房2厅2卫洋房140㎡3+1房2厅2卫周边楼盘竞争多高低配物业形态刚需改善型功能舒适度多面宽适度附送本案制胜关键定义客群定制资源什么是切中客户痛点什么是契合基地资源的产品的规划品质住宅关键属性区位规划形象文化LocationPlanningImageCulture完善与充沛的区位资源隐密性与奢享性的建筑空间小型化与精致化的社区形态极致化的建筑审美倾向艺术性与文化性的建筑气质区域板块人群的趋于之地优质化与复杂化的建筑工艺规划推演PART

3规划条件解读[规划条件分析]地块编号：HD2020-3226号规划总用地面积：47457㎡用地性质：二类居住用地容积率：≤2.5建筑密度：≤25%绿地率：≥30%建筑限高：≤80m5m装配式建筑比例：该地块装配式面积比例须达到30%，其单体装配式率不低于50%退规划用地红线：建筑后退驿山路8米、南面退用地红线20米，其余退5米。车行出入口可设置面青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划条件解读建筑面宽根据（青岛市城乡规划管理技术规定）所规定：当H＞60m时，W≤40m；24m＜H≤60m时，W≤60m产品H＞60mW≤40m产品24m＜H≤60mW≤60m青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING基地价值分析商业价值分析南侧为绿化带;西侧为环球工厂，人流量少，商业价值低;北侧临城市次干路，人流车流较多，商业价值高;东侧临鲁疆购物广场，人流多，商业价值高。商业价值高商业价值中商业价值低住宅价值分析南侧为绿化带，安静宜居;西侧为环球工厂，景观缺乏,视感差;北侧临城市次干路，人流车流较多，噪音较大，东侧临鲁疆购物广场，人流多，较为喧闹。住宅价值高住宅价值中住宅价值低方案推演北侧紧邻城市次干路峄山路，布置低总价高层产品方案推演环球集团工厂西侧紧邻环球集团工厂，布置低总价高层产品方案推演北侧紧邻城市次干路，车行人流多，布置商业；东北角布置示范区方案推演？中间居住价值最高，有布置高溢价产品空间强排分析测量：容积率2.5

建筑密度25%

限高80m

最大27F不推荐不推荐全27F方向容积率满足27F+18F方向容积率满足全18F方向容积率不足方案不成立27F+11F/10F方向容积率满足无高附加值产品无高附加值产品高附加值产品多示范区位置最佳低区楼具有一定组团感120产品太多，去化太慢密度没用足结论：在用足密度条件下，高层+中高层组合为最佳方向青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划概念PART

4总平面图HD2020-3226号宗地经济技术指标项目数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡总用地面积47457总建筑面积169370.79121027.79118560.00114720.0039690.0075030.001840.00地上总建筑面积地上计容建筑面积住宅建筑面积10-11F27F其中其中公共服务设施配套社区卫生服务站200.00其中社区综合性文化服务中心400.00860.00㎡物业管理用房老年服务站㎡㎡㎡300公共厕所80.00售楼处/商业2000.002467.79984.96150.00500.0012.83㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上不计容面积居民健身场地老年及儿童活动场地口袋公园其中垃圾收集点架空层820.0048343.00750.0060.00地下总建筑面积设备给水泵房变配电通讯机房消控室600.0040.00其中其中50.00人防非人防地下车库面积10892.50㎡37450.502.50㎡-容积率建筑基底面积建筑密度11864.2525%㎡-绿地率35%-建筑限高80m户人辆辆辆居住户数102632831360136居住人数机动车停车位地上停车位地下停车位其中1224青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划结构一轴四区多组团一轴：多元化景观轴四区：高层居住区、洋房舒适区、商业区、示范区多组团：各分区均有内部组团景观高层居住区青岛黄岛区峄山路项目概念方案QIN青G岛D

A黄Q岛H区UA峄N山GD路AO项D目I

S概T

R念IC方T案YISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划结构多元化景观轴营造内部环境多元化景观轴可以打造情景化的行走空间，金秋大道、阳光草坪、风雨连廊都能为客户营造舒适有记忆的入户体验青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划结构多元化景观轴营造内部环境多元化景观轴可以打造情景化的行走空间，金秋大道、阳光草坪、风雨连廊都能为客户营造舒适有记忆的入户体验高层居住区青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划结构多组团景观相互渗透各分区组团形成多样独立的内部景观，各景观资源相互渗透，极大提升小区居住品质青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING规划亮点Planning

highlights4大亮点，提升溢价p

组团分区提高均好性p

多元化景观轴打造品质p

多重礼仪升华入户体验p

有情怀的院落式洋房River

and

lake01组团均好性利用有利资源，规避不利因素，实现景观资源均好性均好的组团分区，实现景观资源的最大优化各组团避开不利因素，营造舒适内部环境，实现景观资源均好性，提升产品溢价公建组团高层组团11F洋房组团10F洋房组团青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNINGLandscape

garden02中央轴线景观花园营造中央轴线景观极致体验极致的社区内部轴线景观体验串联轴线活力空间，营造景观轴线视野，建造社区内部景观大道青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNINGCeremonial

space03礼仪空间多重入户体验，提升品质感极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING极致七重礼仪空间营造玄妙之门，出则仕，归则隐1.入口广场

2.中心景观

3.景观大道

4.组团入口

5.组团景观

6.住宅组团

7.入户大堂家12374567青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNINGTraditional

courtyard04传统院落合院式洋房，别墅品质合院式洋房，让传统的情怀落地利用片墙和景观，礼序化洋房组团，达到合院别墅的体验洋房组团青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING功能分析27F高层住宅11F洋房住宅10F洋房住宅1F商业2F示范区青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING产品分析类型面积段95.00110.00135.00

户数366面积套数比35.67%35.67%28.65%100%面积比30.31%35.09%34.60%100%34770.0040260.0039690.00114720.00高层366洋房合计2941026T4

95户型T4

110户型T2

135户型景观分析中轴景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观中轴景观楼型分析27F11F10F动线分析车库入口车库位置车行流线人行流线消防分析消防出入口消防流线消防登高场地竖向分析3.173.183.194.103.424.204.303.974.104.204.303.53.304.00道路标高室外地坪标高日照分析日照分析结论:1.每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中二个以上获得日照，不低于大寒日累计2小时。2.老年人居住建筑的居住用房，日照时数不应低于冬至日累计2小时。青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING地库设计地库入口下下上上地库入口地下一层平面地下二层平面建筑面积：33413.9㎡车位：943辆建筑面积：15029.5㎡车位：497辆青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING阳光车库青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING归家大堂青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING精装设计青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING产品设计PART

5户型布局27F高层11F高层10F高层2F售楼处1F社区大堂1F商业110户型95户型135户型青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING营销配比户型配比

类型面积段95.00110.00135.00

户数366面积套数比35.67%35.67%28.65%100%面积比30.31%35.09%34.60%100%34770.0040260.0039690.00114720.00计算版高层366洋房合计2941026现有配比规范解读阳台：主体结构外，进深不超过

设备平台：主体结构外，住宅每

飘窗：飘窗窗台突出外墙≤0.7m，

花池：主体结构外，进深≤0.7m，1.8m，计一半面积套赠送不超过3㎡，可不计面积高度≥0.45m，结构净高≤2.1m，

面积≤1m，可不计面积可不计面积在满足当地规范前提下，做到面积赠送最大化，从而达到溢价最大化青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING95平米110平米135平米(南厅）

135平米（转角厅）本次的产品设计刚需族首选创新产品研发设计01THEPRODUCT

DESIGNTRIALAND

ERROR110+95+95+1109595碧桂园/95

户型碧桂园/110

户型本次的产品设计品质首改创新产品研发设计02THEPRODUCTDESIGNQUALITYPRODUCTS洋房

135㎡135135住宅产品135青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING产品分析青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING住宅产品结合PC装配式的全周期产品概念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING全周期住宅理念青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING高层---110+95+95+110示

范

区

设

计丰富的空间互动体验青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING新晋网红打卡地运动健身绿色+健康酷玩场地+网红潮牌店阅览文创青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING引领新兴的生活方式互动互动+体验展览+购物文艺+体憩青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING概念灵感镂冰雕琼提取冰雕晶莹剔透，纯净艺术的形体应用于建筑设计之中，丰富形体空间的同时，又体现城市特色青岛黄岛区峄山路项目概念方案QINGDAQHUANGDAODISTRICTYISHANROADPROJECTCONCEPTPLANNING示范区可选位置3142示范区点位分析西北角3、4点位面对环球集团工厂，展示面不好，景观差，人流少，排除；东南角2点位面对疆购物广场人流量多，但展示性差，排除；东北角1点位车流人流多，直对风河，如沐春风的感觉，故为最佳点位。体块×0102分层置入平台0304形体切分变化组合青岛黄岛区峄山路项目概念方