新中式高层+洋房居住区项目规划设计方案

金华婺城区二七街东侧167亩地块概念方案设计PLANNINGCONCEPTSCHEME前期分析Pt.

A1宏观区位GEOGRAPHICAL

POSITION二环北路基地位于浙江周边有环城北干道，距离婺金华站离金华站1.2公9.2Km；距离金华汽车西站金华南站1.3Km，交通便捷。婺州公园金华市政府环城西路白龙桥站1中观交通配套GEOGRAPHICAL

POSITION居住区居住区环城西路金华站居住区基地周边多为居居住氛围较好居住区学校周边多绿地公园

景观资源丰富周边1.5km范围教育资源良好。居住区居住区学校居住区本案居住区居住区居住区黄宾虹公园五百滩公园金华江1微观配套GEOGRAPHICAL

POSITION华缔嘉园金华市第五医院商业配套保利大国璟城中花园锦巷花金园正花园办公用地时代花园·周边现状·东侧商业用地西侧南侧二怡和雅苑七新村社区SITE德西塘苑尚华庭郑岗山社区办公用地双龙大桥婺江1基地周边有利因素GEOGRAPHICAL

POSITION·有利因素·解放西路金虹街口基地北公交站米左右SITE商业配套基地周多便利设施。婺江基地南河岸两好的景婺江1基地周边不利因素GEOGRAPHICAL

POSITION·不利因素·郑岗山社区城市主干道基地北道，车声等影二七新村社区SITE视野阻挡基地南较高，定的影金华市第五医院基地东并且靠日照产婺江1规划条件输入GEOGRAPHICAL

POSITION用地规划条件用地面积地块位置111276.2金华中心商业住宅规划用地性质土地用途住宅用地、零地上建筑面积23368040-8沿工人路第一排住沿解放西路第一排其他区域住宅SITE建筑高度5100平方米幼儿园务中心，80平公厕共开闭公建配套土地使用权出让年期70年绿化率不小于容积率2.1建筑密度不大于设置不大于5000平其他鲜超市不大婺江资源总结区位临近主城

公共配套齐全景观资源优越+

+主城北核心区周边交通便利周边学校医院社区配套齐全南临婺江一线江景打造城市高品质江景轻奢豪宅规划策略Pt.

B金华市场现状——项目所在的二七板块是近年来土地供应成交的热点区域，是靠市中心最大的施地最大的棚户区改造项目之一。浙江省实1.2019上半年，土地大量供应，预计2019年下半年，大金华房市会是一

在4-5月的退地狂潮后，金华市面上未开盘的潜在个竞争“惨烈”的市场！市场的消化压力，可想而知！

右的供应量。如何提溢价，快去化成重点拿地迅猛，如何提升溢价成关键！周边竞品研究竞品市场竞争格局：项目4公里范围内有中天翰林诚品、美的金宸府、环球春江花园三期等在售项目约7个美的金宸府环球春江花园三期中天翰林诚品根据项目品质、产品去化程度及其成熟度等选择中天翰林诚品、美的金宸府、金地江山风华作为本项目核心竞品。SITE金地融信悦江府金城玉府茂新熙悦府金地江山风华竞品面积段研究周边竞品面积段总结项目名称中天翰林成品美的金宸府＜80㎡80-90㎡90-100㎡

100-110㎡

110-120㎡

120-130㎡

130-140㎡

140-1环球春江花园三期金地江山风华金地融信悦江府金报步阳华府中天江上明月融创晓郡中宁蔚蓝海岸根据当地楼盘调研，主力面积段在100-140㎡结合市场去化率确定本案产品面积段：主力产品：100-110㎡、135-140㎡高溢价产品：160㎡产品总价及级配表面积段价格区间房间数首置客户100/3房100-109135-140160280w-310w或109-3+1房改善客户370w-400w440w-480w舒适4房4+1房高端客户和金华保利大国璟1期相比我们希望从如下点进行升级提升规划升级江景升级产品升级规划升级

创造礼仪轴线花园空间江景升级

打造多级江景豪宅产品升级

极致大面宽，舒适套房规划推导Pt.

C3规划·设计GEOGRAPHICAL

POSITION“基地的未来”,

我们这样设想…基地研究

强排分析精细设计方案生成3居住价值分析GEOGRAPHICAL

POSITION③②①居住价值最大居住价值较大居住价值一般婺

江地块西南侧看江视线无遮挡，居住价值最高3商业分析GEOGRAPHICAL

POSITION出让条件规定：2%≤商业占计容建筑面积比例≤5%0.47w≤商业面积≤1.17w沿着二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含交叉路口）、工人路不得设置零售商业沿着北侧解放西路及街角能设置商业结论：4700㎡/288m/15m=1.08层最小商业量/沿街宽度/商业进深北侧需要设置1层的商业沿北侧道路及街角需设置1层商业3现状建筑分析GEOGRAPHICAL

POSITION②视线干扰压迫感强①地块东南侧，被高层建筑包围，景观视线较差，适合排布幼儿园3基地高度分析GEOGRAPHICAL

POSITION50-60m50-80m40-50m地块北侧高度为50-60m，中间高度为50-80m，南侧高度为40-50m3建筑面宽分析GEOGRAPHICAL

POSITION北侧建筑总面宽≤

180m山墙间距大于15m地块内建筑面宽30m≤H≤50m南侧建筑总面宽≤

150m山墙间距大于16m地块北侧总面宽小于180m，南侧面宽小于150m，单体建筑面宽控制在30-48m3场地高差分析GEOGRAPHICAL

POSITION47.7m48.0m高48.7m49.0m高46.0m44.0m45.0m低39.0m39.0m40.0m40.3m低场地南低北高，南北高差9米左右，场地内部需要进行平整3规划·设计PLANNING

AND

DESIGN南侧板楼有遮挡地块内部有限高高层面宽有限制地块内部高差大3规划·设计GEOGRAPHICAL

POSITION“基地的未来”,

我们这样设想…基地研究

强排分析精细设计方案生成3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION47.73m高50.00m48.21m47.00m43.50m43.00m48.71m49.00m高45.00m低39.00m39.00m45.00m39.00m45.47m39.53m40.00m40.25m低场地南低北高，南北高差9米左右，场地内部需要进行平整3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION方式1—整体放坡优点：场地内部较平整47.73m缺点：48.21m场地内部存在2.5%的坡度，使用不便49.00m43.50m48.71m47.00m43.00m39.00m40.00m45.47m39.53m40.25m3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION方式2—整体抬高优点：场地内部平整，无高差47.73m48.21m缺点：45.00m1：场地南侧比道路高5米，

报规有风险43.50m48.71m2：北侧比道路低4米，容易积水3：基地挖方填方大，不经济45.00m39.00m45.47m39.53m45.00m40.25m3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION方式3—分成三个台地优点：1：台地较大，使用方便47.73m48.21m缺点：49.00m1：台地之间4米高差，压迫感强2：一侧车库全露在外面，报规有风险43.50m48.71m45.00m39.00m41.00m45.47m39.53m地库一侧全部露在室外45.00m41.00

m40.25m3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION方式4—分多个台地优点：1：场地与周边道路高差小，衔接比较合理47.73m48.21m49.50m2：高差小，地块内部空间感受好，压迫感小43.50m47.50m48.71m3：地库容易处理45.50m43.50m41.50m39.00m45.47m40.50m39.53m45.50m43.50m40.25m3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION方式1—整体放坡方式2—整体抬高方式3—分3个台地方式4—分多个台地47.73m47.73m47.73m47.73m49.00m49.00m49.50m43.50m48.71m43.50m43.50m48.71m43.50m48.71m48.71m47.50m45.50m45.00m45.00m45.00m41.50m43.50m39.00m39.00m39.00m39.00m40.00m40.00m45.47m45.47m45.47m40.00m45.47m39.53m39.53m39.53m39.53m40.25m40.25m40.25m40.25m优点：优点：优点：优点：场地内部较平整场地内部平整，无高差1：台地较大，使用方便1：场地与周边道路高差小，衔接比较合理缺点：缺点：2：高差小，地块内部空间感受好，压迫感小缺点：场地内部存在2.5%的坡度，1：场地南侧比道路高5米，

报规有风险1：台地之间4米高差，压迫感强2：一侧车库全露在外面，报规有风险3：地库容易处理使用不便2：北侧比道路低4米，容易积水3：基地挖方填方大，不经济采用分多个台地的场地高差形式，高差小，地块内部空间感受最好3场地设计GEOGRAPHICAL

POSITION1116+2F17F17F17F17F17F16F解放西路42.7m45.3m48.6m44.2m46.8m41.0m工人路49.5048.2147.5045.5043.5041.5040.5039.53采用分多个台地的场地高差形式，高差小，地块内部空间感受最好3观江视线GEOGRAPHICAL

POSITION②视线干扰压迫感强①最佳观景区域婺

江地块西侧为观景最佳区域，如何排布才能实现江景资源最大化？3观江视线GEOGRAPHICAL

POSITION方式一：第一排3个双拼优点：1：第一排江景户数多17户17户64户缺点：56户36户56户1：大户型看江户数少2：南侧山墙间距小，北侧遮挡严重3：单点大户型在北侧第二排江景户数：246户其中160户数：81户3观江视线GEOGRAPHICAL

POSITION方式二：第一排单点大户型优点：1：单点大户型一线江景2：第二排错缝看江景3：南侧单点山墙间距大有利于第二排看江34户34户64户28户72户28户江景户数：260户其中160户数：108户3观江视线GEOGRAPHICAL

POSITION方式2(第一排单点大户型)方式1(第一排3个双拼)江景户数：246户江景户数：260户其中160户数：81户其中160户数：108户推荐方式2，大户型占据最佳看景面，且看景的户数多出让条件规定：2%≤商业占计容建筑面积比例≤5%4.7w≤商业面积≤11.7w沿着二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含交叉路口）、工人不得设置零售商业沿着北侧解放西路及街角能设置商业我们如何在地块北侧布置商业？一层商业单价：3.2万

二层商业单价：1.6万

住宅均价：2.8万商业一层最大化即货值最大化3商业分析GEOGRAPHICAL

POSITION由于北侧还需预留出入口和住宅核心筒空间，会占用商业面积用足北侧面宽及街角

长度为

312m按保利强条：商业进深不宜大于

15m沿北侧道路及街角商业全1层，量做不足须局部设置2层商业按一层商业最大化考虑312m*15m*1层=4680㎡商业最小要求计容面积的2%=4674㎡北侧按最小比例做满一层商业

货值最高沿着北侧最大化一层商业，人行入口处局部布置2层商业3商业分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式1—

12米进深、2层商业优点：1：商铺进深小2F缺点：1：二层商铺，单户面积大2：二层商业单价低，货值少3：商业面积占计容的2.5%，商铺面积大，去化慢商铺进深12m商铺面积：5848

㎡

占计容2.5%一层商铺：2924

㎡二层商铺：2924

㎡3商业分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式2—

18米进深、1层商业优点：1：全部一层商铺，货值大缺点：1F1：商铺进深大，不好用2：单铺面积大商铺进深18m商铺面积：4673

㎡

占计容2.0%一层商铺：4673㎡3商业分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式3—

商铺15米进深，局部2层优点：1：商铺进深度合理，好用2：单铺面积60㎡，便于销售3：入口出设置局部2层商铺4：利用超市人流带动转角商业2F1F商铺进深15m入口处设置2层商业西北侧利用地下超市人流局部增加转角商业商铺面积：4674

㎡

占计容2.0%一层商铺：4324

㎡二层商铺：350

㎡3商业分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式2（18米进深、1层商业）方式1（12米进深、2层商业）方式3（商铺15米进深，局部2层）2F2F1F1F商铺进深15m商铺进深12m入口处设置2层商业商铺进深18m西北侧利用地下超市人流局部增加转角商业优点：优点：优点：1：商铺进深小1：全部一层商铺，货值大1：商铺进深度合理，好用2：单铺面积60㎡，便于销售3：入口出设置2层商铺4：利用超市人流带动转角商业缺点：缺点：1：2层商铺，单户面积大2：2层商业单价低，货值少3：商业面积占计容的2.5%，商铺面积大，去化慢1：商铺进深大，不好用2：单铺面积大推荐方式三，15米进深，局部2层3商业布置GEOGRAPHICAL

POSITION地下超市入口地下超市入口超市货物入口商业面积：4674㎡其中，首层4324㎡

二层350㎡小铺：40㎡

-55㎡

共43户中铺：55㎡-70㎡

共22户大铺：70㎡-100㎡

共10户地下超市入口小铺中铺大铺地下超市入户大堂地下超市面积：1500㎡3商业布置GEOGRAPHICAL

POSITION餐饮20%零售30%超市25%医疗10%教育15%餐厅精品超市健康养生养生医疗精英教育购物风情商业街，打造丰富的生活体验沿街商业沿街商业方案展示金华风云

观景豪宅总平面图4经济技术指标PLANNING

AND

DESIGN地块经济技术指标项目数量单位备注住宅用地面积容积率111276.22.1㎡总建筑面积计容建筑面积高层317672.4233680.0220586.04674.03320.05100.02800.081192㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡商业配套用房幼儿园其中架空层面积地下建筑面积住宅地下室（非机动车库）半地下配电房地下会所6453720㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡1300150071219208065041318.9%25%其中地下商业地下车库人防车库普通车库其中建筑密度绿化率20%25%住宅户数人数机动车停车地下停车1768565820902090562户人辆辆辆3.2人/户户型配比表类型高层面积段（

）

户数（户）户数比59%27%14%100%面积面积比51%要求配比50%㎡其中人防停车109139160合计10384831136016735439631220586其中31%30%普通停车15283585辆辆24718%100%20%100%非机动车停车1768鸟瞰图4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN“基地的未来”,

我们这样设想空间打造规划溢价

归家之道4空间打造PLANNING

AND

DESIGN四进四进天井进三三进天井天井天井进二后花园进一二进一进回归传统的空间礼序，打造多重仪式空间，丰富回家体验4空间打造PLANNING

AND

DESIGN轴线围合礼制AXISENCLOSUREETIQUETTE中式建筑多为多进式院落，布局以中轴线对称分列，面宽三

围合，不仅仅指的是物理的保护，而是建立人与人之间关系

中式建筑以祠堂、牌坊、民宅最有特色，号称“古建三件，中为厅堂，两侧为室。的东西，围合形成独立完整的局部空间而感受到安全感与归

绝”。形制严整，平面布局多符合儒家气质，重礼制，空间宿感。

等级比较分明。4空间打造PLANNING

AND

DESIGN正庭根据私密性程度的总体空间划分，确立不同属性的公共活动空间，打造多重礼仪空间4花园溢价PLANNING

AND

DESIGN

超大尺度景观大花园，提升生活品质中心轴线4江景溢价PLANNING

AND

DESIGN

南侧江景豪宅，提升溢价4产品溢价PLANNING

AND

DESIGN

沿中心景观及南侧江景放置四面宽大户型，提升溢价4配套溢价PLANNING

AND

DESIGN

风情商业街区，下沉会下沉会所所，打造丰富生活体验商业通过合理总图规划，实现规划溢价江景溢价产品溢价配套溢价四大溢价点挖掘提升总盘货值与亮点4多重归家流线PLANNING

AND

DESIGN1小区沿街街景221小区主出入口33社区客厅44中心花园565景观节点67组团景观87入户大堂8架空会所4归家流线PLANNING

AND

DESIGN繁华沿街商业4归家流线PLANNING

AND

DESIGN奢华入口大堂4归家流线PLANNING

AND

DESIGN会所下沉庭院4归家流线PLANNING

AND

DESIGN会所下沉庭院4归家流线PLANNING

AND

DESIGN会所下沉庭院4归家流线PLANNING

AND

DESIGN恒温泳池地下会所功能健身房私宴厅4归家流线PLANNING

AND

DESIGN中心花园景观4归家流线PLANNING

AND

DESIGN架空泛会所4归家流线PLANNING

AND

DESIGN休闲空间门厅运动空间架空层平面图4归家流线PLANNING

AND

DESIGN仪式入户大堂4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN产品分布109138160户型配比表要求配比类型

面积段（

）户数（户）

户数比㎡面积面积比109139160合计103848324759%

113601

51%50%30%20%高层27%14%673543963131%18%1768100%

220586

100%

100%4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN交通流线城市道路人行流线车行流线小区出入口消防出入口幼儿园出入口地下车库出入口4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN日照分析幼儿园满足冬至日三小时，且对西地块日照无影响4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN地下车库地下室技术指标项目地下建筑面积住宅地下室（非机动车库）半地下配电房地下会所数量单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆辆8119264537201300150071219208065041320902090562其中地下商业地下车库人防车库普通车库其中机动车停车地下停车其中人防停车普通停车其中15283585非机动车停车4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN快速开发建议地块东侧3栋中小户型避开地库，快速开发。用地面积：8800㎡建筑面积：23346㎡第一批次户型配面积段

户数类型高层户数比

面积

面积比（

）

（户）㎡109139合计17083%

18605

80%17%

4741

20%34204

100%

23346

100%4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN地下车库地库避开一期开发楼栋，保证快速施工一期开发地下室技术指标项目地下建筑面积住宅地下室（非机动车库）半地下配电房地下会所数量8119264537201300150071219208065041320902090562单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆辆其中地下商业地下车库人防车库普通车库其中机动车停车地下停车其中人防停车普通停车其中15283585非机动车停车地块西侧江景资源丰富？能否拔高西侧高层的层数使得江景资源最大化4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN18F18F26F26F18F18F26F26F18F18F16F西侧6个18层，置换4个26层及1个16层单点总平面图鸟瞰图4规划·设计PLANNING

AND

DESIGN户型分布109138160户型配比表要求配比类型

面积段（

）户数（户）

户数比㎡面积面积比109139160合计112240925763%

122289

55%50%30%20%高层23%14%570514124626%19%1788100%

220586

100%

100%地块北侧为主干道，能否北侧货值进一步降低？能否内部进一步排布更多楼栋地块内部点数最大化方案三总图4经济技术指标PLANNING

AND

DESIGN地块经济技术指标项目数量单位备注住宅用地面积容积率111276.22.1㎡总建筑面积计容建筑面积高层317672.4233680.0220586.04674.03320.05100.02800.081192㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡商业配套用房幼儿园其中架空层面积地下建筑面积住宅地下室（非机动车库）半地下配电房地下会所6453720㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡1300150071219208065041318.9%25%其中地下商业地下车库人防车库普通车库其中建筑密度绿化率20%25%住宅户数人数机动车停车地下停车1768565820902090562户人辆辆辆3.2人/户户型配比表类型高层面积段（

）

户数（户）户数比59%27%14%100%面积面积比51%要求配比50%㎡其中人防停车109139160合计10384831136016735439631220586其中31%30%普通停车15283585辆辆24718%100%20%100%非机动车停车17684规划·设计PLANNING

AND

DESIGN产品分布109138160户型配比表要求配比类型

面积段（

）户数（户）

户数比㎡面积面积比109139160合计103848324759%

113601

51%50%30%20%高层27%14%673543963131%18%1768100%

220586

100%

100%4方案对比PLANNING

AND

DESIGN方案二（26层+18层）方案一（全18层）方案三（板点结合）优点：优点：优点：1：全部一梯二户型，产品力强2：全部18层及以下，日照条件好1：西侧大高层，视线更加开阔，1：总图板点结合，较为灵活2：北侧沿主干道货值较少江景利用充分产品为王Pt.

55客群分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION刚需首改改善109㎡138㎡160㎡城市新贵新婚/两人世界首置/为子女购房3+1房城市新贵三口之家/二胎家庭置换/品质改善/为子女购房4房高端人士三口之家/二胎家庭/四代同堂二胎家庭/四代同堂/品质改善/为子女购房4+1房客群种类客群特征客群需求房型格局设计重点高舒适度细节精细化设计置换/强调仪式感，轻奢设计产

品

定

位

：

刚

需

、

首

改

型

、

改

善

型金华市市面上产品力如何？寓者,寄也。

————《说文》寄放吾心的寓所，今当何如？5周边竞品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION竞品市场竞争格局：项目4公里范围内有中天翰林诚品、美的金宸府、环球春江花园三期等在售项目约7个美的金宸府环球春江花园三期根据项目品质、产品去化程度及其成熟度等选择中天翰林诚品、美的金宸府、金地江山风华作为本项目核心竞品。中天翰林诚品SITE金地融信悦江府金城玉府茂新熙悦府金地江山风华5周边竞品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION中天翰林诚品占地面积:

2.5W方建筑面积:

7.6W方SITE容积率：

2.11.3km开盘时间：

2017年5月产品类型：

多层、高层产品均价：

均价约19000元/平户型面积108㎡3房2厅2卫112㎡4房2厅2卫1354房2厅户型产品以三面宽为主，多阳台、设备平台、凸窗赠送，局部为侧厅设计5周边竞品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION美的金宸府占地面积:

3.9W方建筑面积:

13W方容积率：

2.4SITE0.8km开盘时间：

2018年4月产品类型：

高层产品均价：

均价约23000元/平户型面积107㎡3房2厅2卫132㎡4房2厅2卫143㎡4房2厅户型总图为全高层，户型多设备平台阳台凸窗赠送，卧室进深小舒适度一般，户型结构不方正。5周边竞品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION金地江山风华占地面积:

2.7W方建筑面积:

-容积率：

-开盘时间：

2018年4月产品类型：

低层、高层产品均价：

17000元/平1.8kmSITE户型面积115㎡3房2厅2卫129㎡4房2厅2卫142㎡3房2厅2卫160㎡5房2厅2户型总图为高层加洋房，双阳台设计，局部侧向横厅设计，顶复有挑空偷送金华市市场产品总结面宽数面宽小，以三面景观利用户型配置面积赠送景观利用率一般房间数多，主卧套舒适度一般阳台、设备平台竞品户型赠送多，但面宽小，户型格局传统，细节品质感一般,需进行升级产品策略大面宽·三面宽&四面宽·争取最大景观面（充分利用组团大花园景观）低总价

高溢价·多凸窗设备平台阳台赠送·控制面积·合理改造，降低成本·考虑挑空赠送·舒适主卧套，仪式感空间·精细化设计面

积

赠

送

形

式

研

究赠送一半面积赠送全面积金华市面积偷送研究依据：

《金华市区城乡规划管理技术规定》（2015）J

14240——2018《浙江省工程建筑标准》位置偷送研究解读偷送方式依据地方规范：1窗台高度与室内楼地面高差不得少于0.4米；2飘窗凸出主体外墙不得大于0.7米；飘窗3飘窗净高应小于2.1米；4飘窗宽度应小于等于该房间开间的2/3；5套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70㎡以下的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于3㎡，或70㎡及以上的住宅套型，不计面积累计水平投影面积大于5㎡的，超出部分按其水平投影面积的1/2计算面积。依据地方规范：1住宅单个阳台的水平投影面积不得大于10平方米，超出部分计算全部建筑面积。2进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不得大于2.1米，超出部分计算全部建筑面积。3未封闭阳台的主开敞面原则上应完全开敞。确因结构、立面设计需要，设有部分构造柱、墙垛、剪力墙等围护结构的，开敞宽度应在主开敞面宽度的3/4以上，否则按封闭阳台计算。阳台依据金华市规范：1住宅建筑面积90平方米及以下的套型，设备平台面积不超过4㎡2住宅建筑面积90平方米及以上的套型，设备平台面积不超过5㎡3设备平台不得沿阳台长边设置设备平台依据浙江省规范套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70㎡以下的住宅套型，设备平台累计水平投影面积不大于3㎡；或70㎡以上的，设备平台累计水平投影面积不大于5㎡，否则超出部分计算全面积依据地方规范：起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时，可按其实际建筑面积计入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%，超过部分按1.5计入容积率。起居室上空比例控制依据地方规范：1所有阳台（包括各种形式的阳台、入户花园、空中花园、挑廊、挑台、露台、上空、等空间）的投影面积之和不得大于该套型建筑面积的12%，超出部分须全数计入建筑面积和容积率。挑空全赠送凸窗全赠送竞品偷送方式研究（高层、洋房）设备平台全赠送阳台半面积赠送偷送方式项目户型阳台设备平台凸窗挑空（起居室上空）中天翰林诚品美的金宸府√√(设备平台改造房间）√(设备平台改造房间）√×√√√√√√×××环球春江花园三期×金地江山风华√(设备平台改造房间）挑空全赠送凸窗全赠送竞品偷送方式研究（高层、洋房）设备平台全赠送阳台半面积赠送偷送方式项目户型阳台设备平台/空调机位凸窗挑空（起居室上空）√金地融信悦江府中天江上明月√××√√（空调机位改阳台/餐厅/卧室）√×金地中天风华东方√××√（后期改造为房间)竞品多阳台竞品出现设备平台改造，成本可控，竞品多凸窗，成本

竞品有挑空改造，总结赠送，但改造少低，可行可行可行根据规范要求和成本问题考虑，采用阳台、凸窗、设备平台、挑空四种偷送方式5T2-138+109+109+160产品RESIDENTIAL

PRODUCTS设备平台偷足5㎡ABCD阳台等附属空间偷足12%赠送面积户型A户型结构4室2厅2卫套内面积110.2487.25套型建筑面积

实用率附属空间投影占比（≤12%）

实得面积阳台凸窗设备平台（≤5

）㎡5.002.852.855.0033.84.24137.4680.19%108.7911.99%11.85%11.90%148.96118.84116.5011.5010.059.85凸窗全赠送阳台半赠送333B3+1室2厅2卫3+1室2厅2卫设备平台全赠送C87.45106.6681.99%5D4+1室2厅3卫133.88159.811.02%172..8013.005T2-138户型亮点分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION设计原则

138㎡专属电梯

宽景双南阳台

南北通透专属+入户一梯一户的尊贵厨房大U型操作台设计餐厨关系直接宽奢+可变宽奢南北厅起居空间，明餐厅设计南北通透轴线+仪式尊贵轴线仪式感,十字私梯入户明餐厅南北通透独立收纳间宽景+生活南向四面宽，双向舒适套房全明+通透明餐厅设计，南北6.8m南阳台设计，至尊宽景享受收纳+创新独立收纳间，极6.8m尊5T2-109+109+109+138产品RESIDENTIAL

PRODUCTS设备平台偷足5㎡ABCD阳台等附属空间偷足12%套型建筑面积赠送面积附属空间投影占比户型A户型结构套内面积89.35实用率实得面积120.55117.95118.84148.96阳台2.85凸窗3设备平台（≤5㎡）（≤12%）4.83+1室2厅2卫3+1室2厅2卫3+1室2厅2卫4室2厅2卫109.20107.90108.79137.4611.67%11.95%11.85%11.98%10.05凸窗全赠送阳台半赠送80.86%2.852.855.003334.84.84.8B87.2510.0510.0511.50设备平台全赠送C87.2580.19%D110.245T2-109户型亮点分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION设计原则

109㎡专属电梯

3+1房

舒适南北厅设计专属+入户一梯一户的尊贵厨房大U型操作台设计餐厨关系直接套间+晋级舒适主卧套，三加一十字轴交通流线，尊贵仪式感轴线+仪式尊贵轴线仪式感,十字私梯入户私梯入户仪式空间便捷+生活餐厨关系直接，大U型厨主卧套房豪华主卧套5T2-160+160产品RESIDENTIAL

PRODUCTS设备平台偷足5㎡BA阳台等附属空间偷足12%赠送面积凸窗户型A户型结构套内面积133.2套型建筑面积158.10实用率附属空间投影占比（≤12%）11.50%实得面积169.70171.3阳台设备平台（≤5

）㎡凸窗全赠送阳台半赠送51.654+1室2厅3卫4+1室2厅3卫11.684.25%设备平台全赠送51.65B135.23159.711.34%11.65T2-160户型亮点分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION设计原则

160㎡专属电梯

宽景双南阳台

双套房设计专属+入户一梯一户的尊贵厨房大U型操作台设计宽奢+可变奢侈南北方厅餐厅洄游动线宽奢南北厅起居空间，洄游+仪式尊贵轴线仪式感，洄游私梯入户洄游动线奢侈宽厅尊享式豪华主卧套宽景+生活主卧套房南向四面宽，双向次卧套房套间+晋级双套房设计南向双套房，豪华7.5m双南阳台设计，至尊宽景享受7.5m宽景阳台收纳+创新独立收纳间，极5可变户型研究GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION南侧可变空间,南北厅可改为L型横厅，尽享宽奢品质生活诗与远方，不如暖心小筑宽，是一种态度。舒改善型产品能否有更高溢价的可能性引入复式产品，高赠送率，精细化设计，实现产品的高品质，去化快5T2-160+160复式产品RESIDENTIAL

PRODUCTS户型A:共3+1面宽15.7米建筑面积：158.66㎡赠送：凸窗、阳台、挑赠送面积：34.1㎡户型B:共3+1面宽15.7米建筑面积：158.66㎡赠送：凸窗、阳台、挑赠送面积：34.1㎡户型A户型B5T2-160+160复式产品RESIDENTIAL

PRODUCTS改造前改造后设备平台偷足5㎡玄关玄关AA挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足12%160+160奇数层平面图赠送面积挑空投影比附属空间投影占比户型A户型结构套内面积127.11127.11套型建筑面积

实用率实得面积191.76191.76凸窗全赠送阳台半赠送（≤20%）（≤12%）阳台凸窗挑空设备平台（≤5

）㎡51.622.554+1室2厅3卫4+1室2厅3卫158.66158.6614.3%14.3%11.53%11.53%34.122.534.1设备平台全赠送挑空全赠送80.63%51.65B5T2-160+160复式产品RESIDENTIAL

PRODUCTS改造前改造后设备平台偷足5㎡玄关玄关BB挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足12%160+160偶数层平面图赠送面积挑空22.534.122.534.1挑空投影比附属空间投影占比户型A户型结构套内面积127.11127.11套型建筑面积

实用率实得面积191.76191.76凸窗全赠送阳台半赠送（≤20%）（≤12%）阳台凸窗设备平台（≤5

）㎡51.654+1室2厅3卫4+1室2厅3卫158.66158.6614.3%11.53%11.53%设备平台全赠送挑空全赠送80.63%51.65B14.3%5T2-160复式户型亮点分析RESIDENTIAL

PRODUCTS设计原则

复

160㎡专属电梯

宽景双南阳台

双套房设计专属+入户一梯一户的尊贵户型B挑空赠送最大化户型A宽奢+可变宽奢南北厅起居空间，偶数层全明+通透明餐厅设计，南大U型厨房操作台设计尽享品质生活宽景+生活明餐厅设计南北通透南向四面宽，双向套间+晋级南向双套房，豪华户型B户型A收纳+创新独立收纳间，极双套房设计8.3m双南阳台设计，至尊宽景享受奇数层5T2-138+138复式产品RESIDENTIAL

PRODUCTS改造前改造后设备平台偷足5㎡玄关玄关AA挑空赠送最大化阳台等附属空间偷足12%138+138奇数层平面图