传统与变革-八大趋势探索房地产未来机遇

2022年12月EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(E),DI)EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(H),CT)EQ\*jc3\*hps300\o\al(\s\up27(T),IO)紧的压力下房企债务风险凸显，而与眼前的压力并存的是如何面对未来的行业趋势与变化——未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比会逐渐减2/戴德梁行研究院MANMAN&04050405202833373840CONTENTSCONTENTS02.中国房地产行业的趋势与机会2.3“开发+大资管”模式2.4地产融资渠道优化2.7房地产科技化趋势2.8房企的多元化布局与发展八大趋势探索房地产未来机遇/3八大趋势探索房地产未来机遇/3EQ\*jc3\*hps248\o\al(\s\up2147483558(环境),产现状)4/戴德梁行研究院中国房地产行业的发展与城镇化的进程息息相关。过去40年来，中国城镇化率从1978年的17.9%跃升至2021年的64.7%，特别是农业转移人口市民化的成效显著。“十三五”期间，1亿农业转移人口和其他常住人口实现城镇的城镇化率仍低于高收入国家80%左右的平均水平而具备增长空国际经验来看，当城市化率达到70%之后增速将明显下降，步入缓慢增长阶段，意味着中国的城镇化率在稳步提升至一定高度后也将逐渐迎来缓慢增长期。城镇化率放缓意味着人口向城镇流动过程中带来的新增需求将放缓，同时新阶段下我国以高质量发展为主题的90%807064.760504030200●八大趋势探索房地产未来机遇/5人口的流入与增长为城镇房地产市场带来直接的新增需求。根据第七次全国人口普达的中国东部地区人口规模最大，占全国总人口的39.93%，较10年前上升2.2个百口流入的主要目的地；中部地区和西部地区在十年间年均人口增速分别为0.22%和百分点和上升0.2个百分点；而在东北地区，近年人口的流失也令其在全国的人口年间人口增长最多的十大城市，其人口数量占全国总人口的比例由2010年的11.5%升至13.3%，人口向头部城市集中的趋势明显。而流动人口规模的增长也为经济发展提供了更多动力，同时也带动了大规模已经形成18个常住人口超过1,000万的超大城市，这些城市在2010-2020年十年间人口增加5,177万人，占到全国7206万人口增量的71.8%，同时这18个城市贡献的GDP占全国GDP的比例基本稳定在30%左右，体现出人口流动与经济发展同频的经济发达区域、城市群集聚的趋势还将延生育支持政策，各地也积极完善和落实财育支持措施，也将为促进人口长期均衡发40.0%25.8%7.0%2.2-0.80.20.22%-1.05%6/戴德梁行研究院70%60%50%40%30%20%0%58.7%38.3%26.8%38.3%26.8%20.8%CR10CR20CR30CR50CR1002010年2020年注：CR即行业集中度（ConcentrationRatioCR10即排名前10的份额集中度。八大趋势探索房地产未来机遇/7继“十三五”规划明确我国将在全国范围内打造19个城市群，形成960万平方公里的广阔版图上，以19个城市群串起的网络几乎覆盖了所有未来发展的关键节点——内地24个万亿GDP城市绝大多数分布在这19个国家级的城市群中，在区域一体8/戴德梁行研究院北京天津青岛苏州青岛苏州郑州南通郑州西安南京西安无锡上海合肥上海成都宁波成都宁波杭州重庆长沙东莞东莞福州佛山泉州深圳不断增强，城市间共同参与分工合作的趋势将更趋明显，八大趋势探索房地产未来机遇/9新世纪以来中国房地产市场快速发展，住房价格也总体呈现一路上行的趋势，2021年全国新建商品住宅销售均价达到每平方米10,396元，较2001年增长4倍，在过去的十年里翻了一番。房价的快速攀升，一方面对产业形成挤出效应，使得原本流向实体经济的投资资金流入房地产领域。企业不得不承担更高的办公租赁支出，并提高员工收入，一定程度削弱了商品生产成本的竞争力。另一方面，房价过高使居民消费能力下降，日常消费决策变得更加谨慎，影响社会消费品零售总额增长。消费升级与提高住房品质、改善房产需求息息相关，而高昂的房价则制约了房地产改善性需求的增长。12,00010,0008,0006,0004,0002,0000(2,000)(4,000)(6,000)45%30%0%-3.9%-30% 10,39660%45%30%0%-3.9%-30% 销售均价（元/㎡）——同比涨幅86420-2-4-6500,000450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000201520162017201820192020202120222013201420152016201720182019202020212022社会消费品零售总额累计值社会消费品零售总额累计增长社会消费品零售总额累计值10/戴德梁行研究院多年来中国房价持续攀升的趋势在2022年发生转折，2022年前三季度全国住宅新房成交均价为10,151元/平方米，同比下降3.9%，房价进入下降通道；与此同时，需求面的疲软也体现在成交量上，自2021年末全国住宅成交逐渐陷入低迷，2022年1-9月全国住宅新房成交面积8.6亿平方米，同比下降25.7%。中国的房地产市场已然步入调整期，而成交规模的缩减还进一步影响开发项目的现金流，从市场层面对开发企业的资金链施加压力。60%45%60%45%30%0%180,000150,000120,00090,00060,00030,000085,758-25.7%-30%85,758-25.7%-30%回顾本轮市场调整，融资环境及资金链至关重要。近年来房地产调控政策频出，“三道红线”政策收紧融资渠道，2022年企业融资规模的下滑趋势仍在扩大。与此同时，开发投资增速持续自2020年开始下滑，直至今年转为负数，前9个月，房地产开发投资增速为-8.0%，住宅为-7.5%，全年增速预计将是自新世纪以来首次出现负值，房企流动性尚未有效缓解。除投融资端的负面因素对市场的影响外，疫情因素及国内外宏观经济预期的不确定性也影响购房决策，叠加人口结构变化、居民杠杆率等多因素作用导致当前行业困境。20,00018,00016,00014,00012,00010,00020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000020182019201720212022202020182019201720212022八大趋势探索房地产未来机遇/11150,000120,00090,00060,00030,0000(30,000)50%40%30%20%0%-7.5%-8.0%-10%房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅为稳定楼市，避免持续下行引发进一步的系统性风险，各金融监管部门从信贷、债券、股权等多渠道支持房地产行业融资，引导金融机构改善对房企的风险偏好和融资氛围，缓解行业信用收缩。但短期内房地产行业面临巨大缩表压力，金融机构对地产行业的资金流入仍会基于谨慎原则，预计资金将更优先进入优质地段及项目。前期大量出险房企的楼盘债务、股权关系复杂，利益主体较多，协调难度较大，仅依靠纾困资金介入短期内盘活的可能性较低。因此，总体来看市场资金面仍偏谨慎，行业信用风险陆续修复仍需时日。当楼市步入量价齐跌的调整期，前期举债扩张的财务成本及房价是在现行土地集中拍卖制度下，大型房企更有实力去获取优质地实力交付的房企将具备核心竞争优势，未来这些企业也将更有资12/戴德梁行研究院35302520502015201620172018201920202021353025205020152016201720182019202020211.2.4虑到上下游广泛的带动作用，房地产同样影响着产业链上各个实中都占有较高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系25,00020,00015,00010,0005,0000201020112012201320142015201620172018201920202021狭义房地产行业税收收入房地产行业税收占全国一般公共预算收入比重4%0%八大趋势探索房地产未来机遇/13楼市调控方面，多地出台政策对前阶段严格的楼市调控进行适度放松、推行结合人才引入的住房支持政策、落实央行的差别化住房贷款政策、积极促进出险企业的项台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。多地发205205014/戴德梁行研究院八大趋势探索房地产未来机遇/15经过多年高速的经济增长及城市建设，核心城市土地资源紧缺的矛盾日益突出，老城区人口密集、交通堵塞等问题明显，安全隐患不断。土地资源成为制约许多城市经济和社会发展的重要因素，许多老城区原有的工厂、产业园等载体在配套、功能方面亟需与时俱进。为实现产业要素集群、功能服务专业化的目标，空间发展规划和物业载体应当服务于时代、产业和人才发展的需要，存量土地和物业的优化利用不可避免。与此同时，通过对老旧街区综合整治和活化，实现环境提升、老城新生，保留历史人文底蕴，也是尊重和保护城市文化遗产的重要途径。9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000内蒙古宁夏新疆黑龙江吉林西藏辽宁青海海南甘肃安徽河北湖北江苏山东江西山西全国天津河南广西陕西湖南云南浙江重庆四川福建贵州广东北京上海城市更新的意义不仅在于改善城市面貌、提升居民生活品质，其过程还往往同产业升级相辅相成。为提升城市品质、同时提高存量土地的利用效率、优化发展空间，各大城市积极推进包括“三旧”改造在内的城市更新工作，并在此过程中不断完善各地政策法规、沉淀经验。城市界面更新、旧产业升级换代是未来的发展方向，核心城市将逐渐由大规模新建转为存量开发利用。16/戴德梁行研究院在热点城市，成熟区域及核心区域土地的稀缺性令土拍市场中优质地块的争夺异常激烈，因此从开发角度来看，城市更新项目已然成为获取优质地块的重要渠道之一。以深圳为例，自2012年深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应，城市更新逐渐成为深圳土地供应的主力。《深圳市住房发展2021年度实施计划》中提到，城市更新和土地整备用地规模占2021年计划供应商品住房用地比例高达61.0%。土地开发路径新增土地八大趋势探索房地产未来机遇/17持续大规模兴建及生产生活对空间载体需求的提升，令城市中大量存量资产被闲置起来，而不少沉淀资产凭借优越的地理位置而具备较好的盘活价值。2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，严格控制大规模拆除；不大规模、成片集中拆除现状建筑；原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。非居住存量房屋而言，通过改造、活化来提高存量资产的利用率及价值也将成为未来重点发展方向，而许多地区也已陆续出台相关政策吸引社会资本参与盘活城市老旧资产。同时，在保障合规性的前提下，亦可考虑推动沉淀资产转换用途，如根据存量资产规模、质态等特征因地制宜改造成保障房、公租房等产品，出租或出售给新市民、青年人等群体，也有助于提高存量资产利用效率。办公仓储科研18/戴德梁行研究院2.22.2房地产就建筑本身而言再创造价值的能力有限，需要承载社会生活、生产中的各个环节从而发挥其价值。其中，产业与地产具有与生俱来的协同效应——在城市的经济发展过程中，产业地产运营商通过与行业的龙头企业及其上下游公司合作、对接政府、机构的产学研平台、或利用自身成立的产业投资基金招商引进或孵化企业、产业，建立行业发展基础，并促进形成产业聚集的优势，在带动就业的同时提高生产效率、提升城市竞争力的核心。借助“小手拉大手”的联动模式助力产业发展，而产业发展的前景也推动政府进一步出台相关政策优化营商环境，并反哺于产业发展，扩大产业地产项目的社会效益，充分发挥地产作为产业经济发展平台的功能作用。无论是城市更新、新城建设、城市综合体还是公共交通导向型开发项目（TOD）的开发建设模式，在细分单元规划中的建筑物业形态都或多或少涵盖了居住、教育、医疗、消费、生产和文体娱乐等其中的两项或以上的复合功能，尤其在大规模综合开发中，充分考虑与产业发展相结合是持续发展的必然，最终产、城、人融合发展的模式不单为居民提供了日常生活便利，也是城市扩大产业空间，实现就业的途径，也体现在职住一体化的发展。2021年4月，广州发布首个产城融合职住平衡指标体系，借助城市更新的契机提高交通覆盖率，优化用地布局，降低住房成本，同时提出构建“5040”职住平衡新生活目标，即50%以上适龄就业人口30分钟通勤，40%以上居民享受低成本住房。此外，城市综合体的发展模式既履行了集约用地的发展思路，又为人们实现职住平衡提供了生活、生产的载体，而多功能空间整合集聚也缓解了交通压力，成熟且具有丰富经验的开发商更是可以为城市带来投资丰富的产业链资源，促使发生更多经济活动，为建设社会带来更多活力。•••••产业地产产业地产主要参与方•产业基金：中信/中航八大趋势探索房地产未来机遇/192.32.32.3.1当房地产逐渐由增量市场走向存量市场时，对于存量资产尤其写字楼、购物中心在内的大宗商业资产的运营管理能力显得尤为重要，好的商业管理团队及专业的运营管理有助于商业项目持续获得较高的收益，同时塑造品牌价值。近年来不少大型综合房企在持有并自营优质商业资产的同时不断壮大商管团队，其商业运营管理类收入在总收入中的占比不断提升。●●由于香港土地开发已经接近饱和，港资开发商普遍重视商管等存量运营板块。以九龙仓为例，在2021年总运营收入中，物业运营型收入大约占40%。在香港，九龙仓主要收入来自海港企业的综合性收入和旗下投资物业的租金，目前持有海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、荷里活广场等标志性物业，是全球市值最高的投资物业组合之一。与此同时，依托于不断沉淀的运营管理经验及优秀的商管团队，以轻资产模式输出商管服务也成为市场趋势。相较于大投入的重资产开发，资金投入相对较小的轻资产运营更具备抗周期性强、成长性好的优点。尤其在当下房企现金流普遍紧张的情况下，轻资产模式有助于公司保持相对稳健的资金状态。同时，轻资产运营的模式因其模式复制相对容易的特点，进入壁垒相对较低，品牌的溢价就显得更为重要。实力强劲的大型房企更容易借助自身积淀的品牌和知名度效应，在轻资产运营市场中占据优势。而在内地，与销售有关发展物业收入是九龙仓近年的增长动力。九龙仓在中国内地推出IFS系列，主打“商场+写字楼+酒店”三大业态，致力于将其商业项目打造成集大型购物娱乐中心、高端写字楼、公寓及五星级酒店于一体的大型城市综合体，并成为每座城市地标级商圈。预计随着内地大规模开发增速放缓，这些优质的存量商业将持续为九龙仓贡献相对稳健的租赁及营业收入。其它投资6%其他其它投资6%香港34%酒店香港34%销售型收入运营型收入销售型收入运营型收入物流中国内地65%物流中国内地65%投资物业25%发展物业投资物业物流酒店投资其他香港中国内地其它20/戴德梁行研究院海港城是九龙仓旗下商业综合体的代表，拥有香港体量最大的购物中心，尤其在高端和奢侈品销售方面表现突出。项目还包含三间星级酒店和邮轮码头，是游客观光购物的主要景点之一。商场楼面面积超200万平方呎，仅2021年即有约上百个品牌在海港城成立新店或拓展门店。2021年末出租率上升至93%，年内收入近50亿港元。8642020182019202120202018201920212020九龙仓旗下商业综合体的代表ALL☆港元/平方呎60050040030020010002018201920202021H12022100%95%90%85%80%八大趋势探索房地产未来机遇/212.3.2近年来，物业管理受到资本市场关注并呈持续扩张态势，众多机构“跑马圈地”式占领存量物业管理市场，特别是在核心区域提高对优质物业的在管面积。从2018年到2021年，共有49家物管企业在A股或港交所主板挂牌上市。另一方面，2021年物管行业相关并购交易总金额超过350亿元，是2020全年交易总额的3.7倍，其中亿元以上的交易达31宗，相比2020增加17宗。205020142015201620172018201920202021A股港股4003002001000201920202021小于5,000万5,000万-1亿元1亿-5亿5亿-10亿超过10亿22/22/戴德梁行研究院物业费的收缴率和提价率一直是行业痛点，但疫情物业费的收缴率和提价率一直是行业痛点，但疫情和政策加速了行业定价的市场化，在抗疫过程中物业公司的价值逐渐受到业主的认可，业主愿意为优质物业服务支付合理的价格。2020年疫情以来百强物企的收缴率平均值较疫情前有明显提升。100%98%96%94%92%90%20142015201620172018201920202021八大趋势探索房地产未来机遇八大趋势探索房地产未来机遇/23FirstService是北美最大的住宅社区管理者，根据FirstService的投资者宅物管（FirstServiceResidential）+多元服务（FirstServiceBrands）ℽ双轮驱动模式。其中FirstServiceFirstService是北美最大的住宅社区管理者，根据FirstService的投资者宅物管（FirstServiceResidential）+多元服务（FirstServiceBrands）ℽ双轮驱动模式。其中FirstServiceResidential截至2021年底，为8,600个百万美元3,2493,5003,0002,5002,0001,500FirstService总收入及增长趋势百万美元3,2493,5003,0002,5002,0001,50025%25%30 1,000500020%15%10%5%0% 1,000500020%15%10%5%0%2021201720192018201620152020202120172019201820162015收入同比增速收入FirstServiceBrands通过“特许经营”（Franchisesystem）和“公司自营”（Company-owned）相结合的模式开展多元业务，FirstService业务条线已覆盖油漆与壁纸、房屋检查、物业修复、定制橱柜、消防服务等多项资产类服务，打造了多元产品矩阵。受益于多元服务占营收比例持续提升，FirstService收入实现较快增长。100%90%80%70%60%50%40%49%30%20%10%0%49%2017201520182019202120162020201720152018201920212016FirstServiceBrandsFirstServiceResidentialFirstServiceBrands24/戴德梁行研究院242.3.3改造。在保留原来的装饰艺术风格的前提下，投资4亿元进行重新装修，并改名为“353广场”，同时调整定位重新招商。2012年，基汇资本以24亿元将“353广场”售出，成为通过投资管理进行改造、翻新带来资产溢价的典范。投资管理通常是买入“改造。在保留原来的装饰艺术风格的前提下，投资4亿元进行重新装修，并改名为“353广场”，同时调整定位重新招商。2012年，基汇资本以24亿元将“353广场”售出，成为通过投资管理进行改造、翻新带来资产溢价的典范。投资基金。自2015年起在中国内地大幅扩张，仅2021/22财年领展用于收购的资金就已高达260亿港元。从物业资产类型上看，领展资产总价值超65%贡献亿元收购位于东莞和佛山的两座配送中心75%股权，是领展首次涉足物流领域。香港零售物业香港停车场及相关业务香港零售物业香港停车场及相关业务中国内地零售物业香港、中国内地及海外办公室0.3%8%9%54%物业组合价值占比（2022年3月）管理层2025年目标74.8%60-70%20-25%澳洲和英国7.8%八大趋势探索房地产未来机遇/252.3.4代建作为输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，不涉及拿地、出资环节，成为许多房企新的增长曲线。最初代建以政府类代建项目为主，建设项目以保障房为主，后来逐步扩展至商业代建、资本代建。代建企业的委托方一般为中小型房企、政府部门以及部分金融机构。据中指院数据，2010~2020年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%。目前已有包括华润、金地、旭辉等大中型房企进入代建行业，其代建项目则以商业代建为主。个45040035030025020010050080706050408070605040302002010201220132014201520162017201820192020新签合约数量新签合约项目建筑面积近年来，随着越来越多房企入局代建领域，其商业模式和盈利水平日趋成熟、稳定。通过对近年来相关行业上市公司财务数据进行统计，代建利润率高于开发和物管行业净利率水平，抵御周期性风险的能力较强。中指院数据显示2017年以来代建业务的净利率高于25%，高于房地产开发13%左右的净利率水平，以及物业管理行业10%以内的净利率水平。与此同时，代建属于轻资产型业务，其商业风险较小、对资金要求较低。在房地产行业资金流普遍紧张的当下，代建亦是开发商能够有效扩张业务的重要路径。%30252050201720182019202026/戴德梁行研究院以绿城为例，绿城管理控股在商业代建、政府代建、其他服务三大板块共同扩张。其中商业代建主要提供品牌授权、团队派驻、产品打造、项目管理、销售服务等全过程开发服务；政府代建主要承接政府招标项目，以公共住房、基础设施配套建造为主；其他服务包括代建咨询、设计咨询及教育培训服务等。近年来，其政府类代建占比持续提升，2021年达到25.5%。在房地产行业调整的背景下，由政府主导的保障类租赁住房等的相关代建业务占比有望进一步走高。100%90%80%70%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201720182019202120202017201820192021商业代建其他业务政府代建商业代建其他业务60%50%40%30%20%60%50%40%30%20%GGV0%20172018201920202021毛利率净利率八大趋势探索房地产未来机遇/272.42.42.4.1大中型房地产开发企业一般以“集团总部——区域/城市公司——项目公司”的架构管控开发项目，且不同层级往往同时以多种形式进行融资。目前房地产开发主要以债务性融资为主，常见以主体信用进行银行贷款、信用债、境外债等形式的债权融资，资金可能用于项目开发的各个阶段。目前，房企以债券形式进行融资是主流，例如中期票据、优先票据、短期融资券。尽管债务融资操作模式和交易结构相对简单，但中小型房企付出的融资成本较高，特别是进行海外发债时。近年来随着“三道红线”等相关政策限制，房企发债渠道持续收紧。合作开发/合作开发/供应链ABS供应链ABS购房尾款ABS购房尾款ABS物业费ABS物业费ABS租金类租金类ABS28/戴德梁行研究院债权融资债权融资银行贷款信用债银行贷款信用债企业债短期融资债定向工具委托贷款信托贷款企业债短期融资债定向工具委托贷款信托贷款资产证券化是将流动性较低的房地产项目转化为流动性强的有价证券的重要模式，对于缓解房企资金压力具有较好的作用。房地产资产证券化在我国尚属于初期阶段：2021年6月29础设施，以及新型基础设施、保障性租赁住房纳入试点。2022年8月16-17日发售期间，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT发售首日即共计获得认购资金超过660亿元……可以预见，资产证券化在地产融资渠道中重要性将日益凸显。与此同时，租赁住房和多元化金融的结合也是极具潜力的业务亮点。2022年11月8日，国内首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长期租房服务。该基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。基金成立后，签署了首批项目收购协议并收购存量办公和商业房产，改造成租赁住房投入市场，房租价格将低于周边平均价格10%左右。ABS底层资产为上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对房企形成的应收账款债权nQ22022，龙湖成功发行6支供应链ABS，发行规模21.48购房尾款购房尾款ABS底层资产为房企对购房者的应收交地产拟发行购房尾款ABS，拟发行金额20ABS底层资产为物业公司向业主或承租人收取的物业nQ22022，金茂成功发行碳中和CMBS，发行规模87.08亿元ABSABSCMBSnQ22022nQ22022，天恒置业成功发行一单租赁住房类REITs，发行规CMBS以信托受益权等为基础资产类REITs以私募基金份额作为基八大趋势探索房地产未来机遇/292.4.2国内传统房地产私募基金绝大多数是以债权作为主要投资方式，以明股实债、委托贷款、收益权转让等直接或间接方式将资金投入房地产项目公司并获取实际上的固定收益。例如房地产私募基金目前主流采取的夹层投资方式，通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。这些方式在近年受到监管收紧的影响，相关的私募房地产基金甚至进入冷却期。从长远健康发展的角度来看，房地产私募基金需要从固定收益的债权投资转向真股权投资，借鉴海外成熟不动产基金的经验，在投资项目的同时进行培育、完善投融管退流程，从单体、小规模基金向真股权投资、长期投资和组合投资发展。与此同时，规范发展与完善监管也是促进房地产私募股权基金良性发展的基础。一般为关联主体，也可分离有限合伙人有限合伙人一般为关联主体，也可分离有限合伙人有限合伙人（LPN）普通合伙人房地产基金基金管理人房地产基金基金管理人项目公司房地产项目项目公司房地产项目30/戴德梁行研究院参与者等99.9%）任以通过双基金模式打通投融管退流程的凯德为例，作为亚洲知名的多元化房地产集团，凯德投资组合横跨住宅、酒店及长租公寓、购物中心、写字楼、工业及物流地产等。2021年凯德进行重组，形成凯德投资和凯德地产两个实体。截至2021年末，凯德投资的房地产资产管理规模达1,229亿新元，基金管理规模达862亿新元，共有6支REITs和29支私募基金。凯德的双基金（PE+REIT）模式，由私募基金对目标资产进行收购和培育，待项目成熟并产生稳定现金流后注入REITs，实现公开市场退出，打通了“投融管退”全流程，获取资产增值收益和基金管理收益。 八大趋势探索房地产未来机遇/312.4.3与发达国家对比，中国房企负债率处于较高水平，房地产开发各阶段高度依赖债务融资。不少房企前期扩张较为激进，其债务负担已成影响金融稳定的重大隐患。降负债既是监管要求，也是房企稳健发展的必由之路。随着中国对开发商融资逐渐进入精细化管理阶段，在对房企资产负债表和非标融资渠道继续保持较强监管的同时，引导房企转向标准化的股权基金来更多进行开发投资运作。即融资渠道从债权为主转向以股权为主，预计将成为中长期趋势。90%79%80%69%70%57%60%57%54%50%37%38%40%37%38%30%20%0%32/戴德梁行研究院2.52015年的中央经济工作会议首次明确提出发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度，自此中国住房租赁市场步入发展的快车道。二十大报告重申，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，意味着住房租赁市场的快速规模化发展依然是住房制度建设的重要组成部分。城镇化过程中不断涌入的大量人口特别是新市民、青年人，为发展住房居”下租房居住的观念越来越多的被认同接受，租房的需求也在不断扩大，租房不再只是过渡性的选择，多元化的租赁群体也对租赁住房产品提出了多元化的要求。而从供应端来看，根据链家研究院在全国重点十城的整体租赁住宅供给研究数据，住房租赁市场的房源分布仍然以个人普租和城中村为主，占比分别达到了67%和28%。而以机构为主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓仅分别占据了4%和1%。虽然当前租赁住房的商业模式尚未成熟，行业发展仍面临着许多亟待解决的问题，中国租赁住房回报率低依然是掣肘机构加速发展租赁住房的重要原因。但基于中国庞大且多元的租赁住房需求，未来通过高品质建造及运营服务的溢价有望提升长租公寓在内的租赁住房的资本回报率，此外针对租赁住房市场的财税支持政策、包括保租房公募REITs在内的金融创新政策、以及涉及存量工、商类土地改造利用的相关利好政策都在为机构化的集中式租赁住房发展营造更好的环境。长期来看，机构化经营的租赁业务仍会是房地产行业业态创新的重要方向之一，具有庞大的市场空间。北京《北京市住房租赁条例》南京《南京市住房租赁试点工作方案》完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁方式解决住房问题，改善居住条件。南京《南京市住房租赁试点工作方案》适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。上海《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》逐步实现租房落户；探索租房者子女就近入学；保障租房者享受基本医疗及公共卫生服务；健全租房者就业保障。山东《关于促进和规范长租房市场发展切实保障租房者基本权益的指导意见》上海《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》逐步实现租房落户；探索租房者子女就近入学；保障租房者享受基本医疗及公共卫生服务；健全租房者就业保障。成都《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》成都《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》居住证持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。备案租户可享受相关公共服务政策；居住证持证人和持《本市户籍人户分离人员居住申请（回执）》人员，可以按照规定享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。杭州《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》杭州《加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》重庆《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益。重庆《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》符合条件的承租人子女可享有就近入学等公共服务权益。深圳《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》积极推进承租人在义务教育、基本医疗、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等公共服务。深圳《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》积极推进承租人在义务教育、基本医疗、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等公共服务。长沙《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》大力推进公共服务均等化。结合户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。长沙《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》大力推进公共服务均等化。结合户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。承租人，按规定在我市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。适龄儿童、少年统筹安排到义务教育阶段学校就读。承租人，按规定在我市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。适龄儿童、少年统筹安排到义务教育阶段学校就读。广州《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；保护承租人的稳定居住权。符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；保护承租人的稳定居住权。八大趋势探索房地产未来机遇/33●●户60,000,00042%50,000,00040,000,00030,000,00020,000,00010,000,000040%39%38%37%36%35%34%33%32%1963*1968*1973197819831988199319982003200820132018自有住宅数租赁住宅数租赁住宅比例日本的住房租赁市场主要有四种不同的供应方，分别为①民营租赁；②各地政府持有的公营租赁；③都市再生机构（UrbanRenaissanceAgency,简称UR）、公社等受公共部门支持的机构持有的租赁住房；④企业为员工提供的具有员工福利性质的廉价租赁住房，称为“给与住宅”。其中，民营租赁住宅是日本租赁住宅的最主要组成部分。2018年民营租赁住宅存量达到1529.5万户，在上述四种类型租赁住宅总量中占比为80.2%。9.2%25.5%65.2%9.2%25.5%65.2%20,000,00015,000,00010,000,0005,000,000019831988199319982003200820132018全部自行管理部分委托管理全部委托管理全部自行管理部分委托管理全部委托管理34/戴德梁行研究院制约开发商建设品牌公寓的核心在于投资回报率。就日本而言，东京市中心租赁住房的租金回报率普遍在3.4%-5.4%左右。在东京城南区域，一栋“楼龄在5年以内、距离最近车站十分钟步程内、共约50个单元、户均面积50-80平方米”的标准化租赁住宅的预期资本化率为4.2%，而在东京之外的日本主要城市的类似产品预期资本化率普遍可达到4.5%或以上。6.0%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%广岛仙台札幌福冈神户京都千叶埼玉名古屋大阪横滨东京城东地区东京城南地区广岛仙台札幌福冈神户京都千叶埼玉名古屋大阪横滨东京城东地区东京城南地区八大趋势探索房地产未来机遇八大趋势探索房地产未来机遇/3580O,OO0700,0oo500,0oo400,0300,00o20OOOO收购AllianceResidential的物业管理业务(近130,00o个单元)收购RiverstoneResidentialGroup(176,319个单元)收购JPManagementservices(约41,000个单元)199920OO200120022003200420052006200720082OO9201O201120122013201420152016201720182019202O20212022u管理持有管理单元数量由原来的214,696跃升至393,079套，是自成立以来上升幅度最大的一次；2020年收购Alliance物业运营物业运营商业管理和行政尽职调查商业管理和行政尽职调查服务培训和教育睿星物业管理解决方案市场营销睿星物业管理解决方案市场营销和传播信息技术金融服务信息技术建筑管理采购建筑管理采购36/戴德梁行研究院2.62.6房地产市场的震荡同样影响到了与其唇齿相依的物业管理板块。由于中短期内新增供应缩量已可预见，将服务范围从住展至城市层面，已成为房企旗下的物管板块摆脱地产依赖、谋求独立发展、保持规模增长的优选之路。与此同时，在新型城镇化的背景下，地方政府深化“放管服”、落实城市精细逐步开放城市公共服务市场，也为企业输出服务、参与城市治理带来机遇。受疫情影响，许多房企及物业管理公司也已经主动或被动地承担起了更大的服务范围和更多服务内容。从服务对象看，社区服务依然以C端业主/居民为核心，提供务则拓展至G端政府，在更大的城市区域范围提供基础设施养护、市容/秩序管理等服务。以位于行业头部的碧桂园服务为例，根据公司官网和财报，碧桂园服务可以提供多达20种不同类型城市服务，2022年上半年，城市服务业务收入约为26.4亿元人民币，增幅达到25.8%，占总收入比约13.1%。根据万物云招股书以及Frost&Sullivan的研究，中国商企和城市空间综合服务市场在八大趋势探索房地产未来机遇/372.72.72020年7月，住建部等13部委联合印发《关于推动智能建造生产规划与建筑工业化协同发展的指导意见》，明确要以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，加大智能建造在工程建设各环节的应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。通过将机器人、人工智能领域等设备引入地产建筑行业，有助于优化行业施工中的安全、环保、成本等问题，实现标准化复制。例如碧桂园布局机器人产业，在科技领域持续加大投入，通过博智林机器人进行智慧施工，打造智能建造体系。聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式。预计后续机器人等智能设备的发展方向和突破口在于不同场合、不同环境下的实践中积累经验，使其更加符合行业安全、高效施工标准。通过技术创生产规划施工设计运维施工设计运维介转型升级，同时也为房地产行业开辟新的业务增长点。2.7.2作为传统产业与科技的延伸，房地产数字化产品与服务是行业实践与研究的热点，产品创新数字化、开发运营智能化、服务敏捷化和产业体系生态化无疑是新时期房地产行业可持续发展的大势所趋。与此同时，为提升企业自身的经营效率，依托“大数数据智能、生态整合等的一体化数字平台，也将是房地产企业数字化转型的重要步骤与支撑。中国房地产行业整体处于信息化-数字化过渡阶段~75%~50%~75%<渗透率>合作伙伴政府•特征:纸质记录方式变更为在线记录工具:OFFICE等办公软件<渗透率>合作伙伴政府•特征:纸质记录方式变更为在线记录工具:OFFICE等办公软件特征:部分内部管理模块及业务模块标准化,业务流由线下迁移至线上工具:人力、财务、OA、ERP等管理系统部门B部门c部门DCRMCRMERPSCM部门A流程组织.区别于数字化阶段,智能化阶段的特征之一是智能决策流程组织数据技术智能协同动态优化互动创新38/戴德梁行研究院2.7.3随着存量房产数量的逐渐增长，以及人、信息、物资等社会经济要素流通复杂度的增管理中大展拳脚。未来，智慧楼宇将更加普及，通过计算机控制技术、管理软件和系统程序，使建筑物内的设备综合、协调、科学运行，从而有效保证建筑物内舒适的工作环境，实现节能、节省管理工作量和运行费用的目的。例如在万物云空间OS方案中，通过“物联网+云计算+大数据+AI”等技术丰富的场景和联动，从而降低成本、提升体验。在数字罗盘中，通过仪表板可以实时查看一栋楼、一层楼甚至某台设备的运转情况，对设备运行情况以及能耗进行监控，实时了解楼宇和设备的运行参数，及时做出故障检测与预判。总体而言，通过智慧楼宇等系统实现物业高效管理，有助于房地产行业节省成本，实现集约化操作。泛物业智能能力围绕物业行业应用场景，构建多个领域的AI能力，帮助楼宇快速构建智能化方案。如楼宇秩序管理、楼宇视频安防智能化集成多个视频监控，通过人现楼宇视频安防智能化，向上开放各类接口能力全面赋能智慧生态。数字罗盘八大趋势探索房地产未来机遇/392.82.8.1次32.46亿，同比增长12.8%次32.46亿，同比增长12.8%；国内旅游收入（旅游总消费）2.92万亿元，同比增长31.0%。特别是近年来旅游产业逐渐推陈出新、升级换代，对年轻一代的吸引力增强而衍生广阔的市场空间。随着“元宇宙”概念在文旅行业内热度突增，许多公司投入研究如何通过科技手段，让虚拟和现实产生即时自然交互。例如在2021年，华侨城宣布“积极开拓创新、研究和探讨如何打造虚拟景区和元宇宙场景”。预计伴随“元宇宙”概念在房地产领域逐步落地，将会对行业生态、商业模式产生颠覆式创新。尽管疫情及防控措施对旅游行业造成直接的冲29,987842842222222423227222222423227282222.8.2流设施的发展。即便如此，国内物流设施缺口仍然明显，其中高端物流地产设施缺口尤其突出，如受疫情影响，食品供应需求增加，应急物资冷链仓库需求凸显，在政府鼓励国企参与保供物资流需求稳健增长，进而带动物流地产发展。尤其流设施的发展。即便如此，国内物流设施缺口仍然明显，其中高端物流地产设施缺口尤其突出，如受疫情影响，食品供应需求增加，应急物资冷链仓库需求凸显，在政府鼓励国企参与保供物资40/戴德梁行研究院40的生产与供应的背景下，未来交通节点城市预计将设立更多冷库及其它高标库，以满足保供功能企业的库存需求。在物流地产需求增加的同时，其凭借高收益率也获得众多资本青睐，以普洛斯为代表的巨头大力布局物流地产。在规模排名上，2020年物流不动产市场占有率CR5为56%，CR10为73%，行业集中度较高。相较于内资房企唱主角的住宅、办公、商业地产领域，目前在高端物流地产领域外资巨头的布局和发展相对领先，预计随着市场规模进一步扩大，国内开发商入局机会及前景广阔。现有存量(百万平方米)未来供应现有存量的比例(%)16