房地产集团项目开发管理简明手册

房地产集团项目开发管理简明手册

**集团项目开发管理简明手册

第一部分：概述

一、编制目的

随着**集团项目的不断增加，集团化管理的不断推进，项目管理工作也随之不断向杭州周

边地区及省外延伸，为了能有效推动各项目管理的集约化，专业化，简明化，集团工程管理部

在集团领导的授意下，就工程条线项目管理从前期到项目交付整个过程进行梳理，希望通过编

制木简明手册，能基本统一集团各项目管理的其本操作程序及管理思路，为集团项目工程线管

理提供标准指导范本。

二、编制意义

本简明手册覆盖项目开发的全过程，覆盖除营销策划外的各专业工作范畴，通过阶段性的

区分，专业化的工作整理，将复杂的项目管理工作梳理成点、线,面的简单工作组织，让一线

项目管理人员能快速、简要、清晰的熟悉项目开发全过程的工作内容与时空序列，熟悉项目开

发各专业的分工与合作，熟悉项目管理的基本思想。让经验化管理更加过渡到模式化管理，把

管理从完善人的管理转化为完善系统的管理。

三、重要的项目管理思想要素

关于房地产项目管理来说，计划、成本、进度、质量、现场形象'资金及管理队伍建设是最为

直观与重要的管理要素而目前各要素在实际操作与运用中，有许多经验、方法供我们选择与

借鉴，但要形成与完善一套适合**自身进展需要，同时具备前瞻性与先进性的

系统性管理思路与方法却并非易事，因而只有在不断借鉴与探索中去进展与完善自身的管理系

统。

在此我部门就上述各要素提出一些观点，供集团领导及同仁参考.

计划管理：计划管理是始终贯穿于项目管理、同时是推动项目朝既定目标运行的内在驱动力，

没有计划，目标永远只是一种愿望：有了计划，如何执行与落实计划，是最为关键的环节，管

理有层次，计划亦如此，计划应分层，逐级分解与落实：计划应分块，由各部门主导完成并有

机结合形成整体，因而计划务必由各专业部门协商、探讨共同制定，表达为外部统一性与内部

协调性上；计划的制定因其带有经验性与事先前行，受经验的局限及客观、主观因素的不确定

性影响，必定存在执行偏差，因此，计划执行过程的监督及纠偏就显得十分重要。

成本，是项目管理的灵魂，不谈成本的项目管理，就如同人没有了思想，但目前谈成本，大多

把要紧精力放在工程成本管理上，在此本部门提出项目管理大成本概念。大成本概念即开发全

过程成本管理及时间成本与空间成本管理概念。全过程成本管理却从项目土地拍卖前开始，到

开发、设计、工程、售后各阶段各专业线及从材料到管理到资金使用等的成本管理，时间成本

要紧从资金周转率、开发周期的长短与开发成本、市场风险之间的关系上，空间成本要紧是表

现在同样数量资金在不致地域，相同地域不致项目所产生效盖的差异上，即产生相同效彘，

因地域或者项目的不一致，所投入的资金成本不一致。

质量，我们应更关注产品的品质质量，从设计开始关注房产品的居住生活功能，关注功能配置、

居住舒适度、关注生活环境及小区人文环境，关注建筑的整体美感；从建造上关注建筑安全性,

施工质量操纵，关注产品细节处理，从材料上把好质量关等等，上述多方面的要素才是我们所

说的产品质量

其他管理要素就不再一一阐述，关于项目管理，我们能够制定许多制度、流程，能够编制表格、

指导书等，这些都只能从行为上起到约束作用，制度、表格、流程太多，许多东西就很难落实

到位，管理假如能从管理人的意识、管理团队的整体意志开始，用规范人与团队的行为，可能

事半功倍，不论上述哪项要素，计划也好，成本也好，品质也好，都需要强化全员意识，加强

管理的主观能动性，提高员工的贡任心才能真止有所建树。

我部希望将上述要素中所提及的管理思想在下面的内容中表达出来，同时希望在执行中对有关

管理人员有所帮助与启示。

第二部分：项目开发工作

项目前期准备阶段

一、购地

区域土地出让信息收集、整理、分析、初步筛选

对锁定目标区域的综合调研、地块分析、测算、评估，制定该地块购置的综合评估报告，明确

购地价格范围与业态方向。

I、资金筹备

2、有关竞拍手续准备工作

3、拍地前的竞争对手摸底，制定有关竞价策略

4、竞拍

5、签署购买协议

二、证照办理

见流程图

注意事项

1、招聘当地资深从业人员（有一定人脉关系及熟悉当地办事风格的前期从业热人员）

2、名片职位适当提高，有利于开展工作

3、熟悉规划部门对地L建筑、半地下室、架空层等的面积计算规则，熟悉房管部门关于地I.建

筑面枳的计算规则（关注阳台、建筑外廓线是否包含外保温等因素）

4、熟悉当地规划部门就日照、株距操纵要求，熟悉地块建筑除规划控高外的其他限制（如航空

限高、通讯走廊限高）、停车位要求、国家90/70政策要求。

5、熟悉商业建筑有关功能与环保要求的规定（如国家地方对娱乐业、餐饮业的规定）。

6、熟悉地方节能要求，如外保温对立面材料的影响，太阳能使用要求对建筑立面的影响。

7、小区室外标高、单体正负零标高、市政道路标高关系。

8、全面熟悉公建配套要求。

9、全面咨询消防部门要求，单体、室外、道路、地下室、半地下室

（有较大费用弹性）等有关国家、地方要求。

10、全面咨询人防要求，费用情况

II、全面熟悉当地环保要求。

12、营销部提供经集团审批的项目产品策划15（明确产品定位、户型比，户型面积范围、在各

区域的分布要求等）

13、设计部根据营销部产品策划书及项目规划指标，有关国家规定于前期项目征询情况，编制

方案设计指导书。

14、全面熟悉周边基础设施现状及规划情况、实施计划（道路、地块同意开口、道路标高，市

政雨水、污水管网建设或者规划情况、管井标高、管径、排水方句、预留支管或者同意开设接

管位置），要求对标高、位置进行实地测最核准，城市档案管调出竣工资料或者核准的规划设计

资料，确保准确。特别熟悉地块周边未来城市规划情况，如有无高架道路、道路扩建、轨道交

通及商业、学校、医院、公园等城市公共配套项目，方案中考虑其对项目未来的影响。

15、聘请专业资质单位对地块规划红线进行放线复核，校核地块与周边市政道路、建筑物等重

要关联体的位置有否误差。

以上3-11项在方案设计前要求前期与设计负责人共同完成

16、全面征询自来水配套情况，熟悉自来水位置、管径、水压力，熟悉小区内可使用的供水方

式，增容费、工程费计价方式，抄表要求，同意接口位置。

17、全面熟悉燃气配套情况，熟悉燃气管位置、管径、压力，增容费、工程费计价方式，抄表

要求，当地对燃气报警要求，供气量有无保证，

同意接口位置等。

18、全面熟悉供电配套情况，是否双电源，电源位置，地上与地下建筑配电要求，商业用房配

电规定，变电站设苴规定，有关设备采购要求，常规费用及费用弹性情况，工作流程与办事时

效。

19、全面咨询电视、电信、宽带配套情况及容量、费用等。

三、地质勘察（单位招标按集团有关程序）

I、优先选择当地资质高的地质勘察单位，有我地块邻近地质勘察经验者优先。

2、认真审核勘察方案（与费用有关）

3、应在扩初设计前完成详勘

4、要求对勘点位置、探孔深度、数量、作业程序进行现场监督，确保勘察数据的港确性

5、对地质分布不均匀，有条件的，应在桩基础设计前做试桩，用以评估地质力学指标，可更准

确把握基础设计尺度，优化桩基础设计，节约成木。

四、施工图设计及内审

I、施工图设计指导书，要求通过集团审批。

全面熟悉国家、地方建筑设计规范，特别是强制性规范，避免重大设计失误。

2、施工图设计过程，及时提供用于消防、人防、卫生防疫审查的有关图纸，前期与设计人员及

时跟踪与沟通。

初步出图后及时送审图办（审图公司）审图，由建筑与结构设计师及时跟踪与沟通，及时解决

问题并完成图纸调整。

4、及时进行面积核算（分层面积表），及时调整面积指标

5、电梯选型，确定电梯井道尺寸及明确机房要求（有战略合作单位例外），提供设计单位有关

图纸。

6、制定项目开发与交付初步计划，为自来水泵房、配电房、燃气调压站、智能化操纵中心、电

信机房等的位置，管路系统的布置，垃圾站等因素在设计中进行考虑。并由前期与设计人员在

与供电局、目来水、燃气公司进行沟通中将我方意图在专项设计中表达。

7、供电方案确定

8、施「•图供电部门报批，及时就配电用房面积，位置，层高、尺寸、标高及设备的通风散热等

要求进行沟通反馈。

9、市政排水许可批文

10、审核单体、小区室外、周边市政道路标高关系，处理方式，考虑项目土方整体平衡要素

II、审核施工图对方案意图的表达程度（要紧是立而效果，户型变化）

12、审核户型内有无卫生间正对大厅、卫生间位置在下层国房位置、入户门」.而有梁等缺陷，

楼梯间高度是否满足，有无立管影响通道，有无水平管影响层高,或者公用管道穿越户内，设

备用房的尺度、高度是否满足设备要求等，结构布置是否影响建筑功能要求。

13、考虑外保温对立面线条、门窗的影响（窗台、线条、洞口尺寸在结构设计时应适当调整）

14、考虑防水体系的合理与可行性（屋面排水的组织、防水施工工艺要求）

15、砌体露台围栏及女儿墙要求设置卜.口碎上翻梁，上口设置碎压顶，露台与室内界面设置碎

上翻梁，高度满足防水要求等刚性防水措施。

16、关于斜屋面与山墙连接部位，要求屋面碎在山墙位置设计成上翻梁，上表设计成台阶面，

用来防水与墙体抗消。

17、阳台栏杆高度要求考虑可踏面因素。

18、重视结构设计中的含钢量与混凝土用量，给设计院设定合理的指标。

19、考虑墙体材料使用的国家及地方规定（墙改办要求），合理使用墙体材料，综合考虑墙体材

料的比重（影响结构设计荷载）、及与水泥砂浆的粘结性（影响后期粉刷质量及交付），进行材

料调查，同时考虑市场供应水平。

20、结构设计中，关于尺寸小于12厘米的门垛、墙垛，凸出碎墙面用于装饰的砌体，尺寸较小

的，要求全部使用素混凝土替代砖砌体。

21、基础形式的选择，经济、技术、施工难度系数的评估、比较。

五、道路、管线设计

1、施工图已完成

2、单体正负零标高、室外标高及地块周边道路标高关系已明确

3、排水许可已批复，雨水、污水与市政管网接口位苴已明确

4、雨水、污水接口井管径、管底标高是否核实

5、项目分块、分批开发、交付计划已明确，对分批交付所涉及的供水、供电、供气、电视、电

信、智能化等的系统化设计思想应在管线

设计中表达优化。

6、先完成各管线综合初步设计，再进行单项深化设计，然后再进行管线设计平衡。

7、道路设计：考虑道路分级，消防要求（宽度、流线、转弯半径等），道路承载力要求，纵、

横向排水坡度，侧石、平石要求（材质、尺寸、色调、过渡形式等），人行道设计要求，路面完

成面材料要求及效果要求（如使用水泥路面、铺装路面还是沥青路面，面层材料的有关要求，

沥青粒径等），

8、雨水、污水首线设计：优先选择当地设计单位，优化管路及盲井数量，关于道路两侧较宽的，

管线尽量不处在路上，井盖的形状、材质、颜色应配合景观及观感要求

9、供电设计：关于供电，在设计阶段最为关键，一旦设计完成，在成本操纵上很难有空间，因

而设计阶段需要专业电气工程师跟进，如电缆的容量空间、电缆*J合理走向、电缆预留长度大

小、所选用设备品牌及国产与进口件等对成本发生的主导因素，这些有弹性，有周旋余地的因

素，设计师及其在管领导将起决定性作用，沟通得当，单方建筑面积节约供电成本20-30元是

可行的。其成本节约空间可想而知。

10、可选择的变电所或者站的形式，变电所最大负荷

II、摸清设计工期，通过有效沟通达到可控

12、燃气设计：要紧是考虑调E站位置，管路设计的合理性，熟悉设计工期。

13、自来水设计（含室外消防及操纵）：过程抄表要求（是否要求远程抄表），供水方式，管径

大小是否合理。阀门井位置是否合理。

14、电视设计

15、电信（电话、宽带）

16、路灯设计，熟悉当地政策，是否由开发商自行设计、施工，还是由路灯管理部门设计、实

施，假如由路灯管理部门实施，开发公司务必对路灯的式样、色调等进行事:先沟通，对设计后

的图纸进行审核，对位置、品牌、式样等进行审核。

17、智能化设计：设计前务必征询当地技防部门关于住宅安全防范方面的基本要求（即能通过

审图及后期验收的要求，并进行前期沟通，有了有关信息后，就开发公司对产品的定位，对智

能化所要达到的档次进行决策，最后编制智能化设计指导书，并通过设计招标，完善设计。智

能化设计要紧是模块集成，设计中要紧对模块集成方式，设备的品牌、功能配置与兼容性进行

重点把控，要求在主体出正负零时完成设计，管路预埋。

18、上述所有管线单项设计完成后，应根据重力管、压力管、硬管、软管，大管与小管，深管:、

浅管等要素及关系，对各管线进行平衡，排管，着重解决重力管的坡度、管埋深、位置是否满

足要求，管线密集部位管线是否能排布，管线交叉部位各管线标高、埋深是否满足要求，各管

如给水管、污水管之间距离是否满足规定，强电与燃气之间距离是否满足规定，弱电之间距离

是否满足信号互不干扰要求，各检查并排布是否合理、美观（尽量避免人流、车流集中处，管

井也集中，

如小区出入口、单元门出入口、公共活动场地等），只有通过认真平衡与校核过的综合管线图，

才能作为正式的施工图。关于所有处在硬质铺装面的井盖，一律使用方形暗井盖。

19、综合管线施工图完成后，应及时提供给景观设计单位，对室外因管线配套所产生的设备进

行视觉美化处理。

六、成本前期

1、项目开发成本“算消单的编制（列出整个项目开发所涉及的费用清单表）

2、开发费用摸底

3、前期配套费用、配套工程发包主体及方式摸底（摸清那些工程为专业单位实施，工程界面）

4、工程前期费用测评

5、建安成本费用摸底

6、基坑保护及地基处理等工程技术措施费用测评

7、室外工程（道路、雨水、污水管线、配套管线工程、景观、绿化、围墙、门卫及其它附所工

程）费用测评。

8、项目管理费、财务费用、营销费用由有关部门完成测评。

9、完成项目开发成本评估

io、根据成本评估，及市•场预期，制定影响项目成本要紧因素的燥纵性目标成本，作为后续招

标、采购及成本操纵的重要根据。

II、根据项目开发整体计划，编制前期招标工作计划（设计、勘察、工程等）。

12、根据招标计划及时完成有关招标工作。

13、重点编制好总包工程施工招标文件与合同文件：,其中要紧内容包含：

经我方策划完成的场布图，明确标段范围、交通组织、生活区域及施工区域，封闭要求等。

明确工程质量目标，现场文明施工要求，要求将要紧条款细化。

明确甲供材料、甲分包工程、政府垄断行业等的范围、工作界面，配合内容，费用计算，

现场管理交接方式等。

明确乙供材料品牌范南，要求一品牌一报价

将**的有关技术标准，工作流程及关联要求在招标及合同文件中明确。

将工期内容细化到重要节点，工期应充分预估不确定因素，特别是特定地质条件下，对桩

基础施工工艺、施工工艺导致的技术处理工期，基坑围护方案、降水、基坑开挖、土方外运、

施工阶段气象条件等产生的工期进行预测，保证工期的合理性。

在结算方式中，对预算定额不能覆盖的子项，规定计和规则，关于我方有特定质量、技术、

工艺要求的，应在招标文件中明确提示，让施工方充分考虑报价因素（如顶棚批腻子，屋面混

凝七一次性找平收光，达到刚性防水效果等要求应明确告示），关于绝大部分重要合同条款，应

作为招标文件的重要部分，避免后续合同签订及注用计算上存在模糊的东西太多。

对未按照合同履行的要紧处罚措施（如工期、质量等目标）.

七、工程前期

I、地勘

根据地形图，熟悉地块的原始地形，并实地踏勘。

将建筑方案平面图与地形图进行拼接，查看拟建建筑与地形的关系，有否影响现场地质勘察

的因素，及时采取措施，避免留勘察死角。

关于显示有河道、鱼塘及其它地质情况的，应对该区域进行重点勘察。

现场应派专业工程师对地质勘察施工过程的定位、采样、探孔、工作程序、工作量进行监督

与检杳，避免偷工减料。

及时跟踪勘察进度与结果分析，尽早提交设计院地质勘察成果，并全面批阅成果报告，熟悉

地块地质情况。为后续基础设计、打桩方案、基坑围护设计、降水等及制定项目开发计划、合

理安排工期提供科学根据。

2、三通一平

场地平整：清理地下障碍物，熟悉地下原有管线、重要通讯线缆、军用设施、地下「•事及其它

情况，及时与有关单位沟通，完成搬迁或者妥善处置。

熟悉地块周边雨水、污水临时接口，雨水、污水是否贯穿。

及时办理排水许可。

及时申请施工临时道路开口，熟悉办理程序、有关费用、工作时间。

统计现场施工用电量及临时箱变位置与数量，及时办理临电申请手续，熟悉办理程序、有关费

用、工作时间，关于暂时不能解决的情况，应尽快确定其它解决途径

及时办理临时用水申请手续，道路开口、临电位置、临水接口等均应根据项目开发整体布局进

行设置.，避免今后重复申请增加费用。特别要考虑临变及高压线路尽量不影响后续工程施工，

或者增加费用（如离主体脚手架及基坑边的距离尽可能满足施工安全要求）。

临时围墙施工：是否考虑围墙厂告，熟悉当地管理部门的有关要求

3、技术准备

地块原始水准标高点、操纵坐标点的引测与保护

水准点、坐标点的正式移交（书面、现场），要紧移交给监理、施工单位

地块原始场平标高测量，根据地形平整程度商定网格大小。

结构设计前是否完成试桩，承载力测试

开工前，单体定位放线专业资质单位是否确定，是否完成现场定位放线（江苏省要求）

规物验灰线是否完成

4、项目开发整体规划及目标制定

项目开发总周期是否明确（通常在购置土地时有规定，或者能够根据实际情况与政府部门谈判）。

项目分期实施方案是否明确（分期启动、销售、交付时间目标是否确定，分期启动的顺序、面

积、范闱等是否确定），本条要紧由

营销策划部门根据市场调研，营销策略，销售目标，资金状况初步提出的开发方案，与集团领

导沟通，经集团审定的项目开发方案：

营销部关于售楼处、样板房、景观示范区、看房通道等的实施计划与要求、选址要求是否提供。

熟悉项目当地办理预售许可证对工程节点形象要求（主体层数要求）。

5、场地布局

根据项目开发整体规划，对项目现场进行统筹与布局，分期开发的范围与界限划分，做到各标

段的封闭管理与相互之间无较大影响因素；考虑分块后的临时道路开口位置是否合理与可否能

申请实施，考虑临时用水接口位置的设置，考虑临时用电的容量与箱变数量、位置，充分考虑

临水临电前期为后期服务：考成整个项目施工临时生活区的位置布置，有条件的尽量考虑生活

区与施工区分开，生活区预留甲定分包单位的临舍场地，临舍位置充分考虑基坑开挖、主体施

工、设备运行等的因素影响，大能产生二次搬迁，或者增加额外费用；充分考虑施工区与生活

区通道，各标段不能相互影响穿插。对地块内施工临时道路进行规划，从分考虑桩基施工用临

时道路与主体施工用临时道路及规划永久道路的相互利用，同时结合地下车库情况，合理布局，

统筹安排现场。

6、项目整体开发计划（操纵性计划）编制

有了项目开发整体规划，按项目分期开发节奏，将项目从前期证

照办理、规划设计、工程准备、招投标、工程实施、验收交付各阶段重要节点操纵时间进行合

理预测与评估，并据此编制项目整体开发计划，整体计划编制可根据分期销售节点作为基准节

点时间，前期工作由此进行倒挂，后续工作由此向后延伸，由此确定各个分期重要开发行点时

间（各节点时间及设计各部门工作的,应予各部门沟通协商，确认后，报集团领导审批）。

7、条线工作计划编制

经审批后的项目整体开发计划，作为项目公司编制项目全面工作计划的根据,从前期开发（证

照办理、配套征询），规划、设计（修详、建筑方案、地质勘察、扩初、施工图设计，市政、管

线设计，景观绿化设计，智能化设计，及其他专项设计），招投标、采购及工程实施工作计划。

将各条线工作计划中存在相互影响的工作进行对接、协调，达到各专业的协调配合。

8、营销配合工作计划（售楼处、样板房、示范区、看房通道等内容）

由营销部提出初步要求，会同项目公司工程负责人共同探讨实施计划，并按照集团计划审批

程序确定营销配合工作计划。

9、图纸会审与交底

图纸会审要点：参见集团设计文件评审作业指导书

10、开工前对监理单位管理工作

核对监理人员班了是否与招标要求符合

考虑监理人员生活上的困殍，办公地点与甲方一起等

在合同中明确监理的行为规范，廉洁要求。

检直监理规划、实施细则的针对性、有用性、可操作性。

提供施工合同匏印件

移交地块水准点及定位坐标基准点。

检杳监理是否完成对施工当位施工组织设计、专项方案、资质、上岗人员费格审查及其他

必要的工作。

检查监理是否完成有关的定位放线第核工作。

检查监理是否按规定完成对施工企业开工前的安全管理工作的

监督检查（如安全教育、安全措施、机械设备检查等事项）。

组织监理学习监理合同及施工合同。

组织监理学习**有关工程管理工作流程、制度、技术标准。

监督监理审杳图纸，熟阅图纸。

11、开工前对施工单位管理工作

审查项目班子人员是否符合要求，人员到岗情况

现场与书面移交水准点、定位坐标点，要求施工方作好保护工作。

安排施工企业按照我方要求快速启动临时生活设施及临时围墙搭设。

做好临时用水、用电接驳|弓面说明

要求施工企业在规定时间内上报施工组织设计（各项方案、机械设备、劳动力安排及全面

的总施工进度计划，现场平面布置等）

场地书面及实地移交，组织现场三方场地标高测量

要求施工方上报开I：前的工作计划，审直其是否满足我方要求。

组织施工单位•管理班亍学习施工合同，熟悉监理职贡，熟悉我方

有关工程管理制度、工作流程，重点学习工程质量及现场管理目标，工期要求及各楼号开工顺

序，现场签证工作制度与程序等内容。

是否按不一致定位放线方法对建筑单体进行放线与复核，杳验有关记录。并应在开工前参

照总平面图对单体间距、红线进行校核，自杳无误后报监理复行，复行无误后，报甲方安排规

划验线，通过后方可正式开工。

12、质监站有关对接工作

开工前质监、安监第一次交底工作是否完成。

熟悉当地质监、安监工作有关要求，作好沟通工作

13、技术方案审定（打桩、基坑开挖、基坑围护、降水）

打桩：以预制方桩或者管桩为例，方案的制定务必考虑下列要素.

桩的运输通道及转弯半径

电力是否满足，I：期与设备配置数量

最边桩到周边建筑物、构筑物之间距是否满足桩机就位对边距的耍求

场地地质条件（土体的承载力）是否满足桩机配重行走要求（是否会造成陷机或者表土挤

压变形严重，影响施工）

考虑整体打桩顺序，及单体打桩顺序

考虑打桩挤土效应，做好已施工桩体的水平与竖向位移检测工作；做好对周边原有建筑

物、构筑物的监测与保护措施；摸清周边地下管线情况，做好监测与防范措施。

考虑打桩的挤土效应，对永久水准、定位坐标点及打桩放线操纵点

进行定期复核与校正，桩位放线要求使用打多少，放多少，打前星核，施工方与监理使用不一

致方法复核。

以上因素应在施I：方案中表达，并根据情况再施I：过程中进行实施。

基坑围护、降水与开挖：根据基础埋置深度，地质勘察报告反映的土地情况，地表水

水位情况，土体渗透系数，基坑开挖的施工顺序，与项目工期要求，由专业单位制定有关专项

技术方案，经多方认证，确认合理后，作为后续工作的根据。

14、专业及垄断行业工程项目咨询与划界

工程施工阶段

一、质量管理:

通过严格、有效管理，使工程质量始终处于受控状态，确保工程而生的持续改进与提高。工程

承包合同文件、设计文件、国家及有关部门颁发的质量管理法律'法规性文件、有关质量检验

与操纵的专门技术法规性根据（如工程质量检验评定标准）是质量操纵的根据。

1、施工过程中应紧密联系监理方，督促监理方按监理规划及监理实施细则开展工作。同时结

合自身掌握的现场施工状况，检查监理方在质量操纵方面的工作质量。为现场管理工作需要，

应与监理共同营建良好的施工管理环境，形成一系列的制度，包含：

a.总监理工程师负责制

b.施工图会审及设计交底制度

c.工程开工申请制度

d.施工组织设计与施工方案报审制度

e.工程材料、半成品质检制度

f.隐蔽工程的验收制度

g.工程变更签证制度

h.工程款支付签审制度

i.工程质量事故处理制度

j.工程质量检查制度

k.工程管理日记（监理日记）、监理月报制度

I.监理例会制度

2、事前操纵

事前操纵是指建设工程施工正式开始前或者各分部、分项工程施工

开始前即对影响工程质量的各类因素进行操纵。要紧从两方面入

手，一方面是对承包商的施工准备工作的质量进行全面的检查与

操纵：另一方面是应组织好有关工作的质量保证，如图纸会审、技术交底与处理设计变更与检

查监理单位的准备工作。

2.1正式施工前应督促施工单位按合同要求建立起质量操纵系统组织。

2.2督促施工单位建立起完善的质量保证体系，以规范化的操作程序来保证工程质量。

2.3对从事质量管理的乙方人员与从事特殊、专业工种的施工人员的资质应严格审查，做到持

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2.4对原材料、半成品与各类构配件的质量进行检查，做到不合格材料不进入施工阶段。

2.5对进场施工的要紧机械、设备性能（检验合格证明文件）进行检查，保证其能够正常运行。

2.6对乙方选择的分承包方（假如有）的资质与人员、机械的施工准备情况进行检查并报项目

负责人批准。

2.7会同监理单位、设计单位对施工单位提交的施工组织设计、施工方案等进行严格审核，施

工组织设计与重要方案须报总工程师审批后才能实施。

2.8对施工中使用的新技术、新工艺、新材料进行审核把关。施工单位只有在充分熟悉、熟悉的

基础上并进行必要的试验与检验后才能正式使用。

2.9会同监理单位对标高与轴线进行复核、检杳。

2.10组织进行图纸会审与技术交底工作。

2.11审核开工申请，只有在各类条件全部具备后才能正式进入施工。

2.12督促、检查监理单位的人员到位情况，审核监理规划与监理细则并根据合同明确双方职责。

2.13建立工程样板制度，做到样板起步，对重要的装饰工程需邀请设计单位与公司分管领导

参加样板验收，通过后才能进入大面积施工。项目工程部需填写《装饰样板工程验收记录》。

3、事中操纵

3.1对施工单位的质量操纵自救系统进行监督，使其能在质量管理中始终发挥良好作用。

3.2监督与协助施工承包方完善工序质量操纵，使其能将影响工序质

量的因索自始至终都纳入质量管理范围；督促承包方对重要的与复杂施工项目或者工序要作为

重点设U质量操纵点，加强操纵：及时检查与审核施匚承包方提交的质量统计分析资料与质量

操纵图表：关于重要的_L程部位或者■专业，程，还要进仃试验与复核（桩基，程、混凝土，程

等分项

工程进行重点操纵）。

3.3在施工过程中进行跟踪监控，随时密切注意承包方在施工过程中是否发生了不利于保证工

程质量的变化，如施工材料质昼、混合料的配合比、施工机械的运行与使用情况、计最设备的

准确性，上岗人员的构成与变化，与工艺与操作等情况是否始终符合要求。

3.4严格工序间的交接检查。关于耍紧工序作业与隐蔽工程应在规定的时间内检行、确认其质

员符合要求并签更隐蔽工程验收单后，才能进行下道工序。混凝土浇筑应建立浇筑前各工种会

签与浇筑令制度。

3.5在施工过程中，不管施工或者设计承包方提出的工程变更或者图纸修改，都应通过甲方审

查并组织有关方面研究，确认其必要性后，由甲方公布变更指令方能予以实施。

3.6工序产品完工后，应先由施工单位进行自检，监理单位进行更检，甲方收到通知后，应在

合同规定的时间内对其质量进行检杳，确认合格并签发质量验收单后，才能进入下道工序施工。

3.7对质量记录进行统计分析，归纳产生质量问题的原因，提出纠正措施，对卜.道工序进行质

量预控。

3.8参加工程监理例会，对施工中的质量情况等问题进行小结，布置下阶段的工作要点。

3.9发生质量事故后，应及时组织召开专题会议，分析原因，制定处理方案与预防措施，重大

侦星事故须立即向项目负奏人与总部汇报，并做好现场保护工作。

4、事后操纵

事后操纵是指对完成施工过程所形成的产品的质量操纵，保证马上交付给客户（或者下道工序）

的产品（或者半成品）的质量合格，事后

操纵要紧围绕工程验收与工程质量评定为中心进行。

4.1及时组织检验批、分部工程的验收。根据验收情况，由评定小组填

写《分部工程现场检查记录表》与《分部工程质量评定表》。

4.2组织联动试车或者设备的试运转。

4.3工程验收与质量评定

4.3.1正式竣工验收前，项目工程部应组织总师室、设计、监理、施工、销售、物管等单位进行

预验收工作，对预验收中发现的问题，应及时督促施工单位在规定期限内整改完毕。填写《单

位工程预验报告》。

4.3.2由项目工程部组织由质监单位参加的单位工程竣工验收。

4.3.3工程质量评定的工作，由评定小组填写《质量保证资料核查表》、《单位工程观感质量评定

表》与《单位_L程质量综合评定表》。

二、进度操纵：

按预定的进度计划实施管理.，操纵每个进度节点，特别是销售节点、落架节点、交付节点，确

保工程整体计划的实现。

I、签订施工承发包合同后，项目工程部应立即敦促各标段总承包单位在限期内编制施工组织

设计、提供施工总进度计划。

2、项目工程部各标段分管人员会同监理工程师参照合同工期，审查施工总进度计划。

3、项目工程部经理应根据各标段总承包单位编制的进度计划与《项目开发建设计划》编制工

程总体进度计划，此计划包含各单体I：程、室外管线I：程、环境工程与各单项验收与综合验收

的计划安排。总进度计划需报公司工程副总审核，总经理审批同意后实施。计划应报销售部等

有关部门一份备案。

4、敦促总监理工程师在施工组织设计、施工总进度计划批准后，立即编制施工操纵工作细则：

要求该细则务必有下列内容：

a.施工进度目标分解图

b.进度操纵的工作内容及深度

c.进度操纵的方法与具体措施

d.进度目标实施的风险分析

5、审查、认可上述进度操纵工作细则：

进度目标分解图中至少要有下列操纵点，每个操纵点都应是一个或者几个子网络。

桩基与地下室围护施工完成

施工至±（）.（X）0（销售节点）

施工至中间结构验收

装饰工程完成（室内、外装饰应分开安排计划，分头操纵进度）

大型设备安装、调试

竣工初验、竣工交验

6、总承包施工单位编制的总体与分段计划应提供各分包单位。

7、前期管理部及时做好施I：用水、用电、排水、排污的办理与申请等开I：前的各项准备工作,

积极制造开工条件，抓紧办理施工许可证。

8、督促各甲方分包单位与总包单位签订分包协议，明确各方职责，分包施工单位的进度安排

应严格纳入总包管理。

9、敦促施工单位及时进场，按照施工总平面图的布置，抓紧有关临时设施的施工，做好正式

工程开工前的各项准备工作。

10、监督监理与施工单位严格按合同约定的开工日期开工。

II、会同监理工程师监督、核百施工单位各要紧施匚机械与要紧工种作业人员的流水施工安排

的合理性与各部分施工进度的均衡性。

12、督促监理并参与检查施工单位的分项、分部工程作业计划完成情况，当发现进度计划被延

误时，务必及时进行调查、分析原因、研究计策，要求施工单位采取调整施工部署或者修改施

工技术方案等切实有效的措施弥补延误的工期，并及时调整后续施工进度计划，必要时请监理

下达赶工令，要确保月进度计划完成。

13、月进度计划的完成情况务必进行实地检查核实，每月以书面（「•程月报）向公司报告当月

计划进度执行情况与次月的计划进度。

14、项目工程部应及时向材料设备部提交甲供材料需求计划，材料设备部应督促供应厂商保证

按时供货，若多次出现供货延误情况，应考虑更换供应厂商。

15、总图施工前，由前期管理部负责组织管线综合协调会，邀请政府职能部门、各管线设计、

施工单位、总工程师办公室、工程成本管理部、

项目工程部、总包施工单位与监理单位参加，对各管线施工的先E顺序与相互衔接进行明确。

当具备施工条件时，项目工程部应及时通知前期管理部，督促管线施工单位按时进场施工。

16、及时处理设计变更与施工联系单，保证按变更内容进行施工。

17、凡务必要质监站或者人防办到位验收的部位，要提早通知，獭保准时进行检杳验收，使后

续工序能顺利施工。

18、在单位工程竣工初验之前，敦促施工单位与监理单位各自按照规定，整理好文件、技术资

料，督促监理与施工单位及时提交监理总结与竣工报告。

三、安全施工管理

I、事前操纵

1.1、及时为施工单位提供工程所用的水文地质，地下管线设施等资料与其他必要条件。

1.2、工程开工前，检查相应建筑物，构筑物，地下管线、市政公用设施等安全防护情况。

1.3、审批施工单位编制的施工组织设计中制定施工安全技术措施，并填写《施工组织设计审

批表》。

1.4.检查施工单位制定的施工安全目标与措施，并要求建立施工安全保障体系，实行施工安

全岗位责任制。

1.5、检查施工单位设置的专职安全员，专职安全员应当持证上同，并按规定独立行使职权。

1.6,督促施工单位建立员工安全教育培训制度，未经安全教育培训的

员工不得上岗作业。

1.7.检查施工单位使用的施工机具，不合格的施工机具不得投入使用，并填写《施工单位机

械设备证明文件检查表》。

1.8、检查施工单位特殊作业人员资格证书，并填写《施工单位管理人员及特殊专业工种人员

资质证明文件统计表

2、事中操纵

2.1、检查用地红线范围内或者者经有关部门批准临时占用的场地与道路，应当全部用于施工,

不可挪作他用。

2.2、督促施工单位根据工程的特点编制安仝专项施工方案，制定施工技术措施，向作业人员

进行书面安全技术交底。

2.3、检查施工单位建立的专业检查与安全自检的制度执行情况。

2.4、督促施工单位根据季节与生产情况的变化，组织安全生产全面检

查或者专项检查，对存在的事故隐患应当及时整改。

2.5、检查施工安全措施，现场设置的机具、机构或者设备应要求施工单

位定期维护与保养。

2.6.检查施工现场设置必要的预防危害人体健康与安全急救的设施。

2.7、检查施工单位施工建立与执行防火管理制度情况，要求建立工地使用明火审批制度。现

场应设置符合消防规定的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发生火灾的地区或者者储

存、使用易燃易爆物品时，应当采取必要的消防安全措施。

2.8、定期会同监理单位开展安全、文明施工检杳，对发现的问题在监理例会上向施工单位指

出，要求按时整改。

2.9、督促施工单位于建筑工程完成基础分部工作量50%、主体分部已结顶、装饰分部工作量

的30%时，及时到安监机构申请安全达标验收，验收合格的，将安全达标牌悬挂在施工现场的

显著位置。

3、事后操纵

3；、检查施工单位对安全技术资料设专人管理及归档的情况。

3.2、重大事故发生后，应要求施工单位积极组织抢救，保护事故现场，立即向市建筑业行政

主管部门，公安部门与劳动行政主管部门报告，并要求在二十四小时内写出事故书面报告。同

时，项目工程部应及时向项目负责人汇报事故情况。

四、文明施工管理

I、事前操纵

1.1在施工方案确定前应组织监理、施工单位与有关部门对可能造成周围建筑物、构筑物、防

汛设施、道路、地下管线损坏或者堵塞的施工现场进行检查，并制定相应的技术措施，纳入施

工组织设计保证文明施工。

1.2审批施工组织设计中工地文明施工部分。

2、事中操纵

2.1检查工地周围的遮挡围墙，按耍求围墙设置高度不低丁2.5米，使用彩钢板或者砖砌筑，封闭

严密,砖墙粉刷涂白，保持整洁完整。

2.2督促施工单位设置施工标牌，并放置于主通道醒目位置。

2.3检查工地排水系统，要求设置连续、通畅的排水设施与沉淀设施，防止泥浆、污水、废水

外流，污染、堵塞下水道与河道。

2.4检查施工单位临时设施，要求按施工区域与非施工区域严格进行分

隔。

2.5检查建筑材料、机具设备按工地总平面图的位置在固定场地整齐堆放，不得侵占道路及安

全防护等设施。

2.6检查施工现场道路是否通畅，场地是否平整，有无大面积积水。

2.7夜间施工作业，应督促施工单位按规定事先向环保部门申请《夜间施工许可证》。

2.8要求工地出入LI内应用碎硬化，并设置车辆冲洗设施，运输立辆冲

冼后出场。

3、事后操纵

3.1施工单位在施工中造成下水道与其他地下管线堵塞或者损坏的，应要

求立即疏通或者修复；对工地同国的单位与居民财产造成缺失的，应由施

工单位承担经济赔偿责任。

3.2建筑工程完工后，要求施工单位按要求及时拆除工地围墙、安全防护与其他临时设施，并

将工地及四周环境清理整洁，做到工完、料净、场地清。

五、竣工交付：

通过完工的建设项目的全面考核，对设计与施工质量进行最后检验

1.竣工验收的准备工作

1.1.对收尾工程项目，应作•次完全清查，找出遗漏项目与修补工作，并制定作业计划与完工Id

期计划。

1.2.及时督促施工单位整理竣工验收资料，会同监理单位严格审核各项资料是否符合要求。工

程竣工资料的内容包含：

工程项目开工报告

工程项目竣工报告

设计变更通知单

工程联系单

工程质量事故发生后调查与处理资料

水准点位置、定位测量记录、沉降及位移观测记录

材料、设备、构件的质量合格证明资料

试验、检验报告

基础工程验收记录（包含验槽记录、各类桩基施工记录及桩基测试报告）

结构工程中间验收记录

隐蔽I：程验收记录及施「日记

竣工图

质量检验评定资料

工程竣工验收及资料

1.3.由项目工程部组织由设计跑位、监理单位等单位或者部门对将要竣工的项目进行预验收，

并对施工质量作出初步鉴定，及时发现遗留问题，事先予以反修，不得拖延竣工进程。

2.竣工验收的根据

2.1.竣工的项目务必符合政府主管部门批准的设计批复、设计文件、施工图纸与说明书、设备

技术说明书、招标投标文件与二程合同、图纸会审记录、设计修改签证、技术核定单、现行的

施工技术验收标准及规范，与施工单位提供的有关质量文件与技术资料等。工程项目的规模、

工

艺流程、工艺笆线、设备，土地使用、建筑结构、建筑而积、质S.标准等务必与」.述文件合问

所规定的内容一致。

2.2.从国外引进的新技术或者进口设备的项目，务必按照签订的合同与国外提供的设计文件等

资料进行验收。

3.竣工验收的标准

3.1.土建工程验收标准，按照设计施工图纸与验收规范进行验收，工程质量务必符合各项要求,

在工程内容上按规定全部施工完毕。

3.2.安装工程验收标准，务必按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范的规定，

各道工序保质保量，施工完毕，排水道务必做好冲洗、试水、畅通，给水管完成清洗、试压等

工作，各项设备、电气、空调、消防、通讯、有线电视、监控、可视对讲、电子门控等工程项

目应全部安装结束符合安装技术质量要求。

3.3.人防、消防、电梯等专业工程，验收前，需满足有关政府主管部门的验收条件与标准。

34规划、环保、卫生、绿化、防雷、交警、土地复核等验收，在脸收前要认真核对有关的批复

文件做到现场与批复上的一致，特别是规划验收务必做到各个单体的外立面与提供给规划部门

备案的图纸完全一致。

4.工程项目正式验收

4.1参加工程项目竣工验收的各方应对竣工的工程进行现场检簧，并逐一检查工程资料所列内

容是否齐备完整。

4.2举行各方参加的现场验收会议。

4.2.1施工单位代表应介绍工程概况与施工情况、自检情况及竣工情况，

出示竣工资料（竣工图与各项原始资料及记录）

4.2.2监理工程师应通报工程监理中的要紧内容，发表竣工验收意见。

4.2.3项目工程部根据在检查中发现的问题，对施工单位提出限期整改处理的意见。

4.2.4质检部门会同项目工程部及监理工程师讨论工程正式验收是否合格，监理工程师当场宣布

验收结果。

项目前期流程

土地合同及补偿协议签订（国土局）

公司注册（30日历天）（工商局）

办理简复（7个工作日）（国土局）

注：公司注册包含核名、验资、建委批

示意见及注册等步骤

签订补充协议（3个工作口（国」一同）

项目立项（3个工作日）（市发改委）

资质审批（15个工作日）（市建委）

自行招标备案（15个工作日）（市建委）

项目选址意见书（20个工作日）市规划局

集团对设计单位确定

设计方案招标＜7个工作口）（市建委）

外地企业进杭备案（10个工作日）（市建委、企管站、招标办、交易中心）

注：包含设计、施工、

监理单位入杭备案勘察招标（10个工作日）（集团内部）

地质勘查并出报告（30日历天）（地质勘察单位）

方案设计及投标（40日历天）（设计单位）

方案集团内评审及修改（15个工作日）（集团内部）

方案批复及调整（30个工作日）（市建委、市规划局

日照分析、交通、环境评估（15个工作日）（有关评估机构）

土方外运、场地平整（15R历天）（土方单位）

土方外运招标（25日历天）（集团内部）

初步设计（40日历天）（设计单位

扩初集团内评审及修改《15个工作FI）（集团内部）

方案公示（1（）个工作日）（市就划局）

初步设计批复及调整（20个工作口）（市建委、市规划局）

建设用地规划许可证（10个工作日）（市规划局）

办理土地证（20个工作日）（国土局）

用地批准书（12个工作日）（国土局）

施工内部招标（25日历天）（集团内部）

办理施工与监理外部招标（30口历入）（招标办）

施工图图审（20日历天）（专业图审机构）

人防设计（20个工作日）（人防设计院）

施工许可证（10个工作日）（市建委）

办理质安监、防雷、墙改、散装水泥、档案承诺、白蚁防治、人防易地、市政与高教费等手续

（3个工作日）（各有关职能部门）

工程规划许可证（】5个工作日）（市规划局）

消防、卫生、环保、人防、交警、绿化图纸审查（2（）个工作日）（各职能部门

施工图集团内评审及修改（15个工作日）（集团内部）

施工图设计（50日历天）（设计单位）

办理意外伤害保险、民工工资保函、及工程建设履约付款保函、建设方存款证明（5个工作日）

（建设方与施工单位）

日耒

第一部分、概述

一、编制目的

二、编制意义

三、重要的项目管理思想要素

第二部分、项目开发工作

项目前期池备阶段

一、购地

二、证照办理

三、地质勘察

四、施工图设计及内审

五、道路、管线设计

六、成本前期

七、工程前期

I:程施工阶段

一、质量管理

二、进度管理

三、安全管理

四、文明施工管理

五、竣工交付

附件1开发前期流程图

附件2竣工验收前期各项验收需具备的条件

关键字：杭州房地产集团项目开发管理手册

开工

规划验收

发证项目中心规划局联系电

联系人

窗口窗口话

主办联系电

区规划分局联系人

部门话

流转流程

办理书心窗口受理并转区觊划分局一区规划局受理一现场踏勘一办理中心窗口

发件

计划起止日期

资料准备

责任跟踪时间节

序号资料名称全面要求

人人点

1、需勘察院出具合格的要

）「若现场与规划相差较

规划验收竣工测

大需立即整改；2、需勘察

1量报告（住宅及

除:灰线组与规划报批图核

公建配套）

无f后出测量报告书给区规

冈划局。

1、务必/J施工单位制作加

蛊/卓，出监埋申修的

建设工程项目施

签字的；2、应在房管实测

2工总平面图及

要求图纸调整完成后制

平、立、剖面图

作；3、应保证现场、图纸、

实测三统一。

现场及其它要求|m-..........

责任跟踪P

序号内容具体要求1

人人点

主体工程完工并

4

竣工验收

区内道路基本成

5型满足现场踏勘条件

其他有关事宜

注意：在规划验收前的质监验收新增了保温验收，参照新规范GB50411-2007m

筑节能工程施工质量验收规范》。

交验收

发证窗项目中心交警联系电

H3夕灰K

口楸窗口话

主办部杭州市公安局联系电

门交通警察支队话

流转流程

办理中心窗口受理并转区规划分局一区规划局受理一现场踏勘一办理中心窗口

发件

计划起止日期

资料准备

序责任时间节

号资料名称全面要求跟踪人

人点

1停车场（库）平面图由总包单位提供的竣工图

停车场（库）交通组

2

织图

总平面图（地上道由道路施工单位提供的竣

3

路）工图

反光膜、标线漆生产

4单位的产品质量确

认报告

对停车场（库）进行

交通设施施工的单

位对其设置的交通

包含标线、标牌、标志、

设施的产品规格、数

5护角、定位器、减速带、

量、型号、生产商的

立杆、反光镜

确认报告，与对使用

年限与施工安装质

量的检测报告

现场及其他要求

责

跟

任

序踪时间节

内容具体要求

人

号人点

6区内道路完工

完成地下室清理及

7满足现场护缄条件冈

全部交通设施安装

据交通影响分析审1、检查地下室入口净高大于

8

核意见提早沟通整2.2米；2、操纵消防喷淋与通

0

改风管的高度，保证地下室主通

道的净高大于2.2米；3、确保

主通道口宽度满足交警要求；

4、检查自行车库整体净高是

否大因此2米。

其他有关事宜

注：1、尽快完成交通设施安装单位的招标与选定工作，考察其与政府在职能部

门关系，并确保该单位在交警验收中发挥最大作用。

防雷装置竣工验收

发证杭州市气象局联系电

联系人

窗口（政策法规局）话

主办联系电

加上联系人

部门话

流转流程

办理中心窗口受理领导签署意见办理中心窗口发件

计划起止口期

资料准备

责任跟踪时间节

序号资料名称全面要求

—人人点

防雷装置检测报1*1

1

告

2防宙装置竣工图

现场及其它要求

责任跟踪时间节

序号内容具体要求

人人点

3防雷装置检测

其他有关事宜

人防验收

市州市人民防

发证窗联系电

空瞪1工程联系人

口话

t州市人民防

主办部i联系电

空办公室（工程联系人

门