万达商业地产集团商业运作全程开发

万达商业集团商业地产全程开发目录第一部分、市场调研 10一、调研总纲 101.调研目的 10调研方法 10调研重点： 10调研时间： 10二、调研内容 10目标城市商业整体环境调研 10目标城市商业地产环境调研 11项目用地情况分析 11消费来源及辐射力调研 12竞争对手情况调研 12城市政策法律环境调研 12调研的初步结论 12各城市之间数据对比分析 12第二部分、选址 13一、选址的意义： 13二、集团选址的标准： 13第三部分、项目规划方案 14一、商业规划 15商业规划依据 15业态、功能及面积配比规划 16主力店组合及面积规划 19商场平面布局规划 22二、建设规划 29商家的要求 29商场的外观设计 32商场内部空间设计 34主要配套设施功能规划 37第四部分、工程建设程序 43一、内部立项研讨 43二、项目前期筹备程序 43三、项目建设实施程序： 50四、工程跟进 53五、项目竣工验收程序 62六、开发过程中具体外联 64第五部分、销售预热 77I准备期 77一、强势进驻闪亮登场 77二、项目包装 781.奠基 782.围挡 783.办公场所的筹建 78三、营销策划准备 83市场调查与分析 83楼盘的标识 83市场初级定位 83市场营销策略的拟订 83宣传推广方案的讨论和确认 84销讲夹准备 84具体案例 84蓄水期 104一、招商 104招商队伍的建立 104市场调研 105拜访沟通 105行业划分 106组织商户 107有效阻击 107相关文件与表格的制定 107二、宣传炒作 108策划是魂，招商是体。 108会议营销 108展示营销 108体验式营销 109媒体整合 109主流媒体与非主流媒体关系的平衡。 109三、价格制定 110基本价格制定 110价格系数定价策略 110变动定价策略 111价格策略 112冲刺 112第六部分、开盘 113一、流程设计紧张有序 113二、人员安排 113三、气氛把握 114四、开盘总结 114第七部分、销售控制 114一、销控的目的 115为实现良好的经济效益和社会效益提供保障 115提升商业地产项目整体商业价值 115创造良好的经营管理条件 115二、销控原则 116有利于商铺销售的原则 116符合经营定位的原则 116符合功能布局的原则 116有利于经营管理的原则 116三、销控措施 1171.控价 1172.控局 117分楼层销控 117按功能区销控 117按品类销控 118按已售、未售区域销控 118按投资者类型销控 118出售与自营控制 119第八部分、商业地产招商 119一、招商的前提条件 120市场定位 120品牌定位 121二、招商方案的制定 133三、价格制定 134四、招商原则 134五、招商 135招商技巧 135招商流程 136六.商装 136七.布货陈列 160第九部分、开业前期培训计划及制度165一.培训目的： 165二.培训范围： 166三.培训时间： 166四.培训场地： 166五.培训师资： 166六.培训负责人 167七.培训形式： 167八.培训方式： 167九.培训内容： 167十.培训的考核 167十一、培训制度： 168十二.培训管理人员各岗位职责 169十三.培训费用 170十四.培训设施 170十五.培训的组织： 170十六.培训相关管理条例 170十七.培训教材： 172第十部分、试营业营销策划及案例227一、试营业的起源和重要性 227二、试营业的意义 227三、营销规划 228四、试营业突出主题的重要性及方法 237五、试营业活动人员分工 238六、试营业商品陈列 238七、试营业政府领导的邀请 240八、开业运营模拟方案 240九、具体案例分析： 243第十一部分、开业 256一.业前蓄势： 256二.开业强势： 257三.业后营销： 257四.营销阶段划分： 257五.整体活动描述： 257开业整体方案 258开业庆典篇 260开业演出篇 264开业促销篇 265营销活动方案 269第十二部分、财务 271一、财务部门组织架构的搭建 271二、公司成立初期相关财务手续的办理 272办理验资手续 272办理税务登记证 273办理开户许可证 274办理贷款卡 274三、融资 276四、项目的税务筹划 277五、项目的销售 277六、项目建设过程中的财务管理 278附件 279PAGEPAGE39第一部分、市场调研一、调研总纲施与招商销售提供有利依据。实地考察地毯式拜访抽样访谈问卷调研基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）市场需求分析市场空隙点、市场差异与可执行层面XXXXXXXX——XXXXXXXX二、调研内容城市社会环境自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等；人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因（附表五）地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业，包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。地区生产总值分析（附表六）社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。·人均收入情况分析（附表八）·消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九）·恩格尔系数恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出59%以上的为贫困；50%59%的为温饱；40%50%的为小康；30%40%30%的为最富裕。商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。（附表十）现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。（附表十一）城市未来发展方向项目地块自身情况（附表十二）项目周边交通状况。项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。项目周边的商业设施氛围。对我们项目的接受程度。风险预测（项目资源的SWOT分析。消费来源及辐射力调研消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）主要宣传媒体调研（附表十三）竞争对手情况调研竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四）竞争者价格的调研和定价情况的研究对竞争对手营销策略城市政策法律环境调研（附表十五）结合上述分析，得出初步市场调研结论。（附表十六、十七）城市整体环境对比分析地区生产总值：全社会固定资产投资：社会消费品零售总额：城市居民人均可支配收入：城市基本状况对比分析房屋施工、竣工面积：商业、住宅销售均价：全市人口与城区人口：全市面积与城区面积：居民消费水平和消费结构情况对比分析城市居民人均消费支出：食品消费支出占比：服饰消费支出占比：交通通讯消费支出占比：年娱教服务消费支出占比：城市居民投资取向对比城市商铺租金价格对比分析商业用地土地价格与税收等相关政策对比城市产业导向对比分析城市投资利与弊对比分析第二部分、选址一、选址的意义：必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定化甚至垄断经营的重要条件。二、集团选址的标准：（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标城市。1.城市整体环境城市常住人口：50万以上。GDP400GDP15000城市全社会年固定资产投资200亿元以上。年社会消费品零售总额180亿元以上。城镇居民人均年可支配收入12000元以上。年人均消费支出5000元以上。城市规划重视第三产业。未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。该城市有明显的支柱产业。政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。城市房地产行业年开发量100万㎡以上，竣工量50万㎡以上。40002.项目地块条件地块要求：净地、5通一平。地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。项目位置符合城市未来发展方向。项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。距市中心车程不超过15-20分钟。项目周边经停公交线路不少于5条。项目可视性佳（50200项目地块要求规整。6（4）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。第三部分、项目规划方案营的每个过程与环节。我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：一、商业规划基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。SWOT（确定项目整体开发规划群体定位、商圈定位等。市场调查设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。商家需求消费者需求者更深层次的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构。以下我们对总建面积为1060%（62主题百货——日用生活馆。百货店作为本项目的核心主力店，的时间。经营方式：租赁式经营10经营主力店及次主力店或最小单位经营户。收益方式 ：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。专业店——家居建材馆区域规划面积：3.535%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。经营方式：租赁式经营10主力店及次主力店或最小单位经营户。收益方式：产权销售，实现房地产收益；租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。服务功能区——美食、娱乐、室内公园区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.525%。“SHOPPINGMALL与其它业态共享人流。经营方式：租赁式经营物业产权：自主产权营。租售比例测算拟建三层105506.7少可以收回成本。原始投资= 购地成本+建安成本= 550670001500100000= 368515000= 18685≈1.873000元/㎡：1.87÷3000=62333÷10万㎡×100%=62%35001.87÷3500=53429÷10100%=53%40001.87÷4000=46750÷10100%=47%45001.87÷4500=41556÷10100%=42%50001.87÷5000=37400÷10100%=37%55001.87÷5500=34000÷10100%=34%60001.87÷6000=31167÷10100%=31%65001.87÷6500=28769÷10100%=29%70001.87÷7000=26714÷10100%=27%75001.87÷7500=24933÷10100%=25%80001.87÷8000=23375÷10100%=23%85001.87÷8500=22000÷10100%=22%拟建一层假以总建面积为10万㎡，土地价格550元/㎡，项目占地面积为14万㎡，建安成本为少可以收回成本。原始投资= 购地成本+建安成本= 5501400001000100000= 770010000= 17700≈1.773000元/㎡：1.77÷3000=59000÷10万㎡×100%=59%3500元/㎡：1.77÷3500=50571÷10万㎡×100%=51%4000元/㎡：1.77÷4000=44250÷10万㎡×100%=44%45001.77÷4500=3933310100%=39%50001.77÷5000=3540010100%=35%55001.77÷5500=3218210100%=32%60001.77÷6000=2950010100%=30%65001.77÷6500=27231÷10100%=27%70001.77÷7000=25286÷10100%=25%75001.77÷7500=23600÷10100%=23%80001.77÷8000=22125÷10100%=22%85001.77÷8500=20824÷10100%=21%结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：4500-600030%以内较为合适。注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变10项目定位与规划上的风险规避以下几个方面：（包业的发展潮流与趋势等费群体，以达为项目的开发进行明确定位。要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。互推动而不是相互进行激烈的竞争。这样会造成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。主力店组合及面积规划使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。主力店的面积占比30%-50%（50%构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（30%，所占比例就越3-5在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。主力店类型现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。年等。家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。美食店——成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒医药连锁店——吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。主力店的招商吸引主力店的因素合理的定位与之相呼应。与之相匹配的业态组合。气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系。专业的商业团队（不妨借助中介机构）。引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。主力店招商分布列表（供参考：序号功能项目功能类型 内容核心主力店百货、综合超市等1零售设施辅助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文化娱乐核心主力店动感影院、科技展览等2设施辅助主力店儿童乐园、体育场馆等配套辅助店艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等核心主力店中餐、咖啡西餐、美食广场等3餐饮设施辅助主力店快餐类、风味小吃类等配套服务设施宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等主力店招商实行定制式操作项目初期就与相关的意向主力店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做招租主力店的利弊分析对商业项目有很强的广告效用。些条款，如果没有达到要求，主力店往往会用法律的手段讨公道。主力店招商中风险的规避主力店与个性店并存个商场的经营业绩，达到双赢。竞争，削弱整体效益。补。个性店独行响，增加租金收入。进场信心和消费者的光顾兴趣。规避思路：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和其它商家的进场信替代了主力店的主要功能，但注意经营上不可重迭太多。的购买欲望并最终完成购买行为。在不影响大局的前提下做以调整，以免日后再进行改建，造成费用浪费。合理控制和规划各品类营业面积的比例。品类布局场中所占据的比例。进行品类布局时，要充分考虑各品类间的联带性、链接性。商场为三层建筑：方案1：建筑面积33333㎡/层，可出租面积按60%计算为20000㎡/层3层 功能娱（2000㎡：室内园、餐厅、院、休闲、身、KV等2层 家具商场（10000㎡、日用生活馆（10000㎡）1层 超市（3000㎡、建筑装饰材料（15850㎡、家电（1150㎡）说明：该方案适宜于地势落差较大项目（具体可参照吉林新生活项目用地。从低侧进（我省地级城市洗车业较滞后（实际是我们的二层顶层。·具体规划如下：一层：超市品类3000数量17000单体面积品类面积家装3-580-100300-500橱柜10-15100-1502000橱卫家电650300家电10505002020-35650散热器650300灯具10-151001500吊顶材料650300瓷砖202004000洁具202004000地板30601800壁纸550250油漆涂料1050500铁艺楼梯550250艺术玻璃二层：家具31000050150品类数量单体面积品类面积板式家具122002400沙发软床152003000实木家具52001000古典家具82502000儿童家具52001000其它家具 3家 200㎡ 600㎡日用生活 10000㎡品类 数量 单体面积 品类面积服装商场 4000㎡淑女装 1000㎡ 10家 30㎡ 300㎡28少淑装805628少淑装805625男装95051014羊绒（毛）44510量贩休闲60020羽绒服2004男皮鞋2010490810女皮鞋490810运动区53076布鞋等20010箱包2004帽子1006儿童商场91030㎡ 180㎡20-25㎡ 625㎡50㎡ 250㎡35㎡ 350㎡20-25㎡ 350㎡30-50㎡ 445㎡20-25㎡ 500㎡50㎡ 200㎡30㎡ 240㎡20-25㎡ 250㎡30㎡ 240㎡20-25㎡ 250㎡50㎡ 350㎡20-30㎡ 180㎡20㎡ 200㎡30-50㎡ 200㎡15-20㎡ 100㎡童装（内衣） 12家 20-25㎡ 300㎡童鞋 10家 20-25㎡ 250㎡童车 4家 20-25㎡ 100㎡玩具 4家 20-25㎡ 100㎡妇婴用品720-25160百货商场1410洗化用品2401215-20240文体用品180630180针织内衣380630180820-25200工艺用品300620-251501010-15150丝巾（饰品）6061060钟表眼镜 150㎡620-25150其它 100㎡--100纺织商场 1670㎡450200装饰布 560㎡4301201215-20240床上用品 610㎡650-603601020-25250棉布 200㎡1020200车饰 150㎡250100220-2550家居饰品 150㎡620-25150三层：娱乐功能馆品类20000数量单体面积品类面积功能店 8000㎡餐厅6150-3001500大众餐厅108-121000休闲区3200500m²客房--5000室内公园6742影院120002000台球1280280保龄球1420420乒乓球1120120旱冰场1810810篮球场1200200羽毛球1600600儿童乐园1800800电玩城1800800高空缆车172（站台）72转马18080碰碰车1200200激战鲨鱼岛1210210钓鱼岛1150150方案2：建筑面积33333㎡/层，可出租面积按60%计算为20000㎡/层3层 灯具、装（500㎡） 功能娱（1500㎡室内公餐厅影院休闲健身等2层 家居建（2000：家具、璜材料、装材料、陶瓷具、五金等1层 日用百（2000：服装、帽、纺织、货、超市及能店等2说明：适用于没有落差地块，根据消费者的消费习惯，将日用生活类商品放入一层，家居建材放入二层及部分三层。日用生活规划为10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗车行等）规划为10000㎡，家居建材规划为20000㎡，功能娱乐规划为15000㎡5000居馆面积。具体品类布局规划同方案1表格。商场全部为一层建筑310000060%60000㎡功能娱乐（1500日用百货（25000室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、超市（功能店）等景：家居建材（2000：观服装、鞋帽、纺织、家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金、灯具、家通百货等装等道3说明：这种布局的好处：·一层商铺在我们前期出售时，单位面积的售价相对较高。250002000015000（其中将超市及各类功能店放入该馆限制。（相对僻静）区域，同时一层布局可以节省食品区域面积。这种布局的弊端：·面积开阔，二大馆品类之间的链接相对要费些心。1平面布局互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。通道设计8-93-42-2.4（这一点在下面商铺的设计中也会提到。通道和店堂之觉。要点一：脉络清晰人流的疏散，同时也影响商铺布局。要点二：与指引标志结合商铺设计商场内部边缘以边店形式设计，做为大型的品牌店，日用百货店进深设置在5-7米，店家居建材类店铺：家具的进深设置在12-15米，店面宽度设置在8-10米。建材类的进深设置在12-15米，店面宽度设置在8-10米。人们逛商场宛如散步于城市步行街。同时，为减少消费者的视觉疲劳，每一排商铺的总长度应根据品类的不同控制在3050于店铺边缘，视柱距的宽度调整店铺面积。动线设计正对的是铺位，通道从铺位两侧设置。通过动线的设置以引导消费。品牌规划规划出切实可行的目标品牌计划。规划内容：理想的目标品牌规划；目标品牌退换规划；应急品牌规划。的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过渡。品牌商品落位合本商场的实际情况，确定属于我们的一、二、三线商品，并进行占比落位。：10%：70%：20%1：2。二、建设规划态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好三个方面：城市基础设施发展状况；城市未来规划发展趋势；项目主弱电、电梯等。然后与工程部门联系以书面形式递交。向工程部门提交普通店面的需求由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。各商场需向工程部门提报平面布局图及相关书面要求，包括：多少个铺位，每个铺位是否有特殊的要求。每个铺位二次照明大致的用电量。通道照明达到什么程度，需要什么光源。有上下水。主力店的进驻要求简单地总结出多家世界50015000～20000平方米的大卖场在选址上一些共性的标准：卖场硬件进深：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7∶4大化4～5.5单层面积：不低于5000平方米楼板承重:不低于450公斤/平方米812卖场配套坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度)货梯：两部3吨以上的货梯（不含空调用电）1502716～18电话线络：不少于40条电话线卸货区：地面一层不少于500平方米的专用卸货区停车位：300租期：15～20例：苏宁电器连锁发展选址要求件的商业物业。具体区域要求如下：副省级以上城市：核心商圈 5000平米以上区域商圈 4000平米以上大型小区 3000平米以上地级城市（市区人口50万以上，具有一定的购买能力）商业中心 3000平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权面积：3000平方米以上6米以上，有开阔的停车场地和门前广场和货梯（两层以上）沃尔玛[超市]对商圈的要求1.5102万人阻隔为佳·商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平·项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5000对物业的要求·504070564.5（地板的距离）·450KG/600KG/平方米以上·98·23·每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接·商场要求有一定面积的广场对停车场的要求·300·20用场地，4018商业外观设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：设计。外部空间环境设计（外部广场设计设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。外立面形象设计外立面规划商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。（火）空间，并拥有在商海中搏击、永不言败的精神。外立面夜景、广告位设计（灯箱广告）的主要作用是营造一种活跃气氛，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场完成购买行为。可以是球体、柱体、锥体等。·商场夜景的营造，可找专业的灯具店来制作。LED普通灯要实用，色彩须与城市整体的亮化色彩形成差异。的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。外立面商业氛围设计不可给人杂乱无章的感觉。目的门面须符合集团的经营特色、体现集团的整体风格。·出入口一定要方便人们记忆和出入，门口有红地毯，或是装饰门等，有音响。外部空间环境设计（外部广场设计）1，这样的广场尺度将达到适度宽敞。注重互动性·商场与广场互动所阻隔。·多样化活动互动一些空间的设置点，以达到广场多样化活动的互动。广场的面积尽可能大些，在必要位置设艺术造形，要设有舞台便于开业或平时做活动。以人为本·景观设置栽作为区划广场不同使用功能的元素，融自然于广场。性动线的出现。分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。·无障碍空间设计（步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。·广场休息空间设计广场休息设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置（阶梯式或座台方式的座椅45cm~60cm置（3m，以达到休息时的舒适感。觉焦点。确保广场活动进行的安全性，这样才能真正达到无障碍的休息空间。时尚。商场高度一般一层营业场所的净高度介于4.5米以上，而其它楼层的净高度介于3.6则会给消费者造成压抑感。中庭空间设计（通常外请专业公司制作）休息的场所。注意事项性。侧重于商场外圈的人流集合。建筑细节设计达到风格统一的视觉效果。般采用清晰简约的格式图案。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区，避免采用木质地板；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。地、墙面的图案选择：商场地、墙面图案运用除了要结合商场风格外，还要从装饰品设计结合商场内部装修风格，包括色调、造型、图案等。杂无序的感觉。色调、风格，组合成统一格调。商场总体商装商装原则：营行为不断融合，从而实现差异化经营，提升企业核心竞争力。加以独特的服务理念，努力引领时尚消费的潮流。3-5营需求。和发挥商户的装修行为。品牌商户须按照厂家制定的统一标准，制定品类的个性（二次）商装方案。色彩在商场中的运用在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理感受。采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理。板可以给人带来赏心悦目的清新感受。色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳商装细节场的主题特色。（阳光通道平场区精品店区域主副信道）（家居类商铺可根据实际需要由商户自行制作个性化吊顶。如为多层建筑，根据实际情况也可在顶棚做扣板。材质：亚光铝隔珊（600*600、吸音板、矿棉板、阳光板（商场采光顶用）色调：浅色调牙白色、纯白色、乳白色。棚顶埋件：根据各商场吊挂需求配合工程部门在商场主次入口棚顶做好预留。地面：中央广场（阳光通道（主信道、副信道规格：600*600材质：抛光砖色调：象牙白、米灰色地插：功能：美陈和促销活动使用。副通道地面：图案可根据经营区品类的不同而变化使整体效果更加生动。包柱：规格：视商场实际情况而定。绿色植物点缀，给消费者以行走在外部步行街的体验。商场内部可包装为灯箱式作商品广告宣传。铺位内部边缘可由商户自行设计为商品展示墙及艺术品展示窗等。LOGO：3-3.4色调：根据各商场经营特点及品牌需求高度：600宽度：随品类而定门楣牌匾厚度：突出门楣10公分以内或视实际情况而定。店形象设计等内容如下：服务设施设计总服务台设计：1个设置在显著位置。15002000导购系统设计标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。店铺及专柜/专卖店形象设计专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。垂直交通（直升梯、扶梯）扶梯布局有效运载载人流作为出发点。避免扶梯口的客流堵塞交叉口处安置扶梯。“右上左下”规则规则，引导顾客向上购物。意消费者逛商场的疲劳度，进行合理跨距分析。垂直电梯布局客货分流商场垂直电梯一般货梯与载客梯分开设置，实行有效货流与客流的分流。专用通道设置商场以扶梯为主，垂直电梯为辅，消费者一般逛商场，选用的多为扶梯。观光梯应用的观光梯，可以让消费者了解商场功能布局，业种分布。卸货区设计（如在夜晚等。与货流对购物人流的干扰。限。不了解，已经做了建筑设计了，再更改是很困难的。照明设计（（彩，创造气氛。商场室内灯饰设计与区域气候环境相结合：通过结合商场所在区域气候，对灯饰色调选择。如南档商场，主要选用高级灯饰。需特效，而后者则注重灯光所带来的效果。要特别注意细节上的问题；还要区别指示标志；游玩区，则选色调丰富的灯饰组合。2～31.5～2上局部照明即可。灯饰安装扩散更和谐，同时也起到节约电能。如采用节能灯，则纵向灯带间距为3.8-4米，横向灯带间距通常为6米。2650-65商家的二次照明则最好采用插卡，自己买电，这样可以起到节能作用。夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商场在环境中产生强烈的视觉效果。备必须考虑稳定可靠的节能灯具。通风调温根据营业面积的大小，解决好一次性投资与长期运行的费用承受能力。对空调系统热源进行投资经济效益分析，最好集中供热。慎重选择制冷方式、制冷剂类型，减少污染。考虑空调的用电负荷。VI招牌：对商场经营内容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力，对消费者的视觉各商场既要充分利用现有的招牌，又要赋予招牌更为丰富的内涵。VIVI帘门面标识或区域色彩划分。定。健康节能设计音响设计造舒缓、愉悦的购物气氛，调节顾客购物心理。音响运用适当，可以达到以下效果：·吸引消费者对商品的注意。·指导消费者选购商品，商场向消费者播放商品展销、优惠出售信息。仅给顾客以轻松、愉快的感受，还会刺激顾客的购物兴趣。电子商务通信系统·通信系统：电话和宽带每个商铺处有一电话接口，在柜台和摊位都设有，电话线，电源，宽带距离在一起。消防设计（包括培训使用料或粉刷防火涂料等，以及餐饮商场须煤气管道检测等。卫生间设计卫生间最好设置在偏僻角落，以带动客流运动。卫生间布局要点“隐性”布局用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。·采用回避法商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。安全设计混杂（注意车流疏导。防火，排水间和洗蹲处地面做个网箅子，使地面的杂物有所过滤。·电话线、空间管等处要防止出现漏水死角。停车场设计是单行道，不要设置在一起，分开设立。停车场规划原则·结合商场经营特点；商品特性等依据；以中轴线将停车场划分若干区域。·区域大致分为：·小型车停靠区域：小型车、自行车、摩托车·大型车停靠：公交车、物流货车、直通车车辆停车位置小型车：设置在商场侧面中型货车：设置在商场后面（比较僻静的地方）大型货车：设置在商场后面（比较僻静的地方）直通客车：设置在商场正门两侧公交客车：分别设置在商场不同的方向摩托车：指定门侧面位置自行车：指定门侧面位置人车型规格表车型面积(㎡)规格数量小型车70002.8m*5m500地下36062.8m*5.3m243中型货车8403m*7m40大型货车26686m*11.7m38直通客车2803.5m*10m8公交车位21003.5m*10m60摩托车位2261m*2m113自行车位6300.7m*1.8m500人力车位3002*350合计140441309停车场规划细分地下停车场规划·地下停车出入口岗亭·车辆出入口坡道防滑地·车行通道·车行标志·停车位设置·柱面处理·墙裙处理·车位编号地上停车场规划·停车场入口岗台·停车区活动隔离柱桩·车行通道减速带·停车位设置·车辆出口坡道岗台·车位编号地面停车位：·正常水泥地面。·绿地式：采用草植砖（带空隙地砖，在空隙处植入草籽）绿化、渗水、美观。第四部分、工程建设程序一、内部立项研讨（主要包括政策分析、市场分析、效益分析、二、项目前期筹备程序1、立项审批房地产开发公司的准备工作设计院对待建项目进行勘察，制作报告书，并落实足够的开发资金。行政审批部分选址定点；2）建设用地规划审批；3）建设工程规划审批；4）施工报建审批；5）建设工程预销售许可审批；6）建设工程竣工综合验收备案审批。选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：规划局土地利用处依据项目土地核发开发项目选址意见书并给出规划设计条件。国土资源局办理土地预审。委托规划设计院依据项目规划设计条件及开发公司意见进行详规设计。建设用地规划审批阶段。此阶段办理以下一般事项：办理土地详规审批手续：取得建设用地批准书及土地证。通过且核发审批意见书。然后持人防设计图纸到人防审图事务所审图并给出审查意见书，再到窗口办理审批手续。置防火审批意见书。地地上房产灭籍手续并给出建设工程产权产籍意见书。报告及相关要件办理项目审查意见书。建设工程规划审批意见书。费用后持相关票据到窗口盖章并开具发票。办理绿化审批手续：委托具有绿化设计资质的设计院出具绿化平面图并报园林绿化局审批且核发建设工程绿化规划审批书。报件并取得其核发的当年建设计划的通知。规划设计院进行综合管网设计并报规划局市政管网综合处审批通过取得管网综合图。委托建筑设计院依据规划设计方案条件进行详规设计。建设工程规划审批阶段。此阶段办理以下一般事项：核，并核发施工图审查意见书。计审核意见书。施工报建阶段。此阶段办理以下一般事项招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包，取得中标通知书。审批通过。套经审图事务所审核通过的施工图纸到勘察设计窗口进行报审并通过。取得入场交易资格。窗口报审并通过。办理安全监督审批：办理施工保险，交纳保险费。办理造价管理审批：交纳定额测定费后到建委造价管理窗口审核并通过。可通过。图到建筑市场执法监察大队报审并审批通过。商品房预售许可审批阶段。此阶段办理以下一般事项：5预（销）售审查书》人资格证明、配套设施说明等要件到房地产管理局产权管理处审查。办理商品房预售许可证审批：持审查通过的房产测绘数据表、开发企业资质证建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：经区规划局批准，委托测绘院对已竣工工程进行现场测绘并出具实测图。核发相关的验收合格意见书。核发审查意见书。房地产项目权属初始登记阶段由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：申请书；企业营业执照；用地证明文件或者土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；施工许可证；房屋竣工验收资料房屋测绘成果；根据有关规定应当提交的其他文件。2、项目规划及方案设计由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。步设计和施工图设计。3、项目投资预算及签定工程总包合同房地产公司计划部负责对投资预算的结果进行审核确认。4、建设工程报建建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续委员会委施工图审查处建设资金证明；当地银行法律、法规规定的其他资料。公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工公开招标申请表；建设工程监理公开招标申请表。邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工邀请招标审批表；建设工程监理邀请招标审批表；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；其他申请邀请招标理由证明。直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设单位申请安排建设工程施工单位报告；建设单位申请安排建设工程监理单位报告；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；建设工程直接发包审批表。4.5.1工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；施工合同及其单位资质证书复印件；监理合同及其单位资质证书复印件；施工图设计文件审查批准书；建设工程质量监督申请表；法律、法规规定的其他资料。办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续建设单位提供的资料：工程施工安全监督报告；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；工程项目地质勘察报告（结论部分；施工图纸（含地下室平、立、剖；工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价；施工单位提供的资料：安全生产、文明施工责任制；安全生产、文明施工管理目标；施工组织设计方案和专项技术方案；安全生产、文明施工检查制度；安全生产、文明施工教育制度；项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；现场设施、安全标志等总平面布置图；购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；建设工程施工安全生产责任书；建设工程施工安全受监申请表；法律、法规规定的其他资料。4.1手续工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书和工程监理合同；（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册；使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；质量监督申请安排表；安全监督申请安排表；建设工程质量监督书；建设工程施工安全受监证；施工许可申请表；三、项目建设实施程序：1、组建工程项目部地产开发的复合形专业人才团队。项目部组成人员的素质要求资源的整合力度。业地产开发项目的正常运转。2、质量控制：有效利用施工现场项目监理部力量，抓住关键的质量控制点。事前控制图设计。同进行图纸会审，发现问题及时解决。房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。事中（过程）控制单位、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。行随时监控，找到关键的质量控制点，上道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。事后控制题应定期整改，直至验收合格。同时制定相应的奖惩措施。在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。任，直至将责任单位清理出场。3、进度控制实。控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施；划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题，动态更新调整28工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。4、投资（成本）控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。设计阶段的成本控制方法。从而有效控制工程造价。所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。招标投标阶段的成本控制投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。装单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，以利于日后的造价控制。方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。从技术措施上展开项目投资的有效控制：对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。从经济措施上展开项目投资的有效控制对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。价。四.工程跟进目的：所有施工人员进程及施工项目进行全面督导，确保卖场如期开业特制定本办法。施工原则：监控工程进展情况，确保工程顺利、正确进行。提出工程需求及建议，及时反馈不合理现象并及时加以改正。各项工程施工，遵循安全第一、质量合格的原则。除房地产公司授权行使权力外，不干涉工程正常业务。组织部门：物业部、管理部为主，其他各部门为辅。前期的准备阶段本阶段是为开工创造必要条件的阶段，应进行如下工作：办理施工执照及有关文件。组织并参与施工图纸会审。把已经批准并同意的施工需求设计对施工人员交底。采取必要的措施，使施工用水、电、排水均满足施工需要。建设能基本满足生活需要的附属设施。施工机械设备进入现场，并能保证正常运转。落实劳动计划，随时可以调动进场，并对其进行必要的技术、安全、防火教育。5.实施办法：成立项目组：成立工程项目组，以便对工程的各项工作进行全面监督。按各管理人员分配管辖区的原则，实行分片、分区管理，落实责任到个人：职 务主 要 职 责组长负责对项目工程进度、质量、功能的全面监督与控制，并协调各商场与工程部之间相关事宜，主持工程协调会。副组长1、负责每日制定固定时间召集相关组员，参加工程协调会。2、负责对参加工程协调会的组员进行考勤，确保参会人员全部到齐。3、每日审定《工程跟进表（物业各运营部长12、区域工程存在问题、运营需求等方面的相关事宜。各商场1、每日全程安排人员到施工现场进行巡视。23、及时提出本商场工程需求、进度、质量事宜，上报其部长。4、对工程协调会决议执行情况进行跟进、反馈。1、每日跟进项目工程进度。物业相关主管及2、每日填写《工程跟进表（物业跟进人员3、参加工程跟进协调会并形成会议纪要。4、对工程协调会决议执行情况的相关事宜进行跟进。工作督导按各项要求对各分管责任人进行指导、监督、检查、评比。公共区域及外围工程，由物业部组织相关人员进行督促并跟进。了解工程内容：管理部会同物业部负责人与工程部相关工程师对接，收集施工图纸复印件及电子版文件。参照各商场有关的图纸，结合本商场布局查找施工不宜点，及时反馈各商场经理并及时修正。了解商场需求：组织员工明确本商场布局规划。明确各商场对公共设施及专业设施的特殊需求。了解商户对货品陈列所需展示用具标准，以便提前进行空间预留。安全跟进：举行安全教育活动，组织学习安全制度和安全规程，总结工作，提出针对性措施。查，消除各种事故隐患。电气管理。量，在施工中，各商经营区要严格按照指定相关管理办法。凡是在施工现场动用电气产生的明火，必须到消防科办理审批手续，未经批准不得动用明火。用火审批需填清用火审批部门、用火日期、时间、地点、用途和范围，采取必要的防火措施，由专业焊工操作。动用明火，现场必须配备足以打灭初期火灾的消防器材，操作人、监护人必须会使用消防器材，必须事先通知消防科派人协助监护。经营单位自行制定。防火管理严禁在施工现场吸烟。严禁在楼内居住处吸烟。用油漆等挥发性材料时，应随时封闭其容器。擦拭后的棉纱等物品应集中存放且远离热源。严禁在装有易燃易爆的容器、管道和受力构件上进行焊接和切割。施工现场必须配备灭火器，砂箱或其他灭火工具。营单位自行制定。用电管理施工单位安装、拆除施工线路时，必须由正式并持有证见的专业电工负责，并应严守安装规程，不准乱拉电线和接入过多负荷。施工现场用电应从户表以后设立临时施工用电系统。电工应定期巡视检查临时用电情况，杜绝受外力损伤漏点伤人，发现问题及时解决。安装线路时，导线与导线或导线与电气设备的连接，必须牢固可靠，不得采用虚接、挂接电源。2.5措施。控制开关不得放在地上，必须装在墙上或杆、架上并采取防雨措施。临时使用的开关、电机等金属外壳也必须接地或接零。必须安装熔断器。严禁将动力线直接接在电源线上。接插电源时，不得直接将电源线头插入插座，应使用插头连接。的发生。经营单位自行制定。出、入场管理出、入人员必须佩戴出入证，并主动向安检人员出示，没有出入证人员严禁进入施工现场。所有出、入人员所需带入物品，必须由保安人员负责检查，经批准后方可带入。罚则：如有违反规定每发现一次对其行为人单位进行相应处罚，处罚标准视情节由其单位自行制定。施工用水管理不得在未做防水的地面蓄水。临时用水管不得有破损、滴漏。暂停施工时应切断水源。如何认定违章真实性保安人员2人或2人以上，或会同商场人员在认定书上签字，视为违章成立。用数码相机拍照现场，视为违章成立。根据施工现场工程环境和地点可确认违章施工单位。成品保护施工过程中材料运输应符合下列规定：挡）材料搬运时要避免损坏楼道内顶、墙、扶手、楼道窗户及楼道门。施工过程中应采取下列成品保护措施：各工种在施工中不得污染、损坏其它工种的半成品、成品。材料表面保护膜应在工程竣工时撤除。对消防、供电、电视、报警、网络等公共设施应采取保护措施。赔偿所损坏部分。进度、质量跟进按以下流程及要求执行。表单附后工 作 流程物业部由专人每日到施工现场巡视对照工程进度计划跟进工程进度及质量物业部由专人每日到施工现场巡视对照工程进度计划跟进工程进度及质量商场由专人每日到施工现场巡视根据巡视内容填写《工程跟进表（物业》根据巡视内容填写《工程跟进表（物业》及填写《工程联络单》上报各馆馆长提交《工程跟进表（物业业部经理审定各馆长对《商场施工统计一览表》及《工程联络单》进行审定部协商解决并形成会议纪要工程部根据会议决议协调施工各商场对工程需求、进度、质量跟进物业部将跟进结果报送主管副总将跟进结果报送主管副总难以裁决事项召开总经理办公会决议意高空坠物和路面情况。工程跟进人员每日到施工现场巡视并对发现的问题及时记录、汇总、上报。部由一名经理带队参加。物业部对协调会形成的会议纪要进行分发并进行存档。施工人员只能在其施工场地工作，不得随意走动。会上予以反馈。跟进人员对会议决议跟进并上报主管领导。难以裁决事项召开总经理办公会决议。各种表单工 程 跟 进 表 （ 物 业 ） 日期：

物 业 部工程项目跟进人工程进度是否按期完成备注质量问题PAGEPAGE64第号送单时间：送单部门：第号送单时间：送单部门：受单部门：建议事项说明事项工程回执单 工程联络单第第号送单时间：送单部门：受单部门：建议事项说明事项( )商场施工统计一览表要素项目施工方情况统计周一周二周三周四周五周六存在问题处理结果施工队名称施工人员数量工程起始日期排例:强电例:空调情况工程周累计进展说明PAGEPAGE93注意事项·每天工程会议要有专人做会议纪要并存档。·跟进施工进度时，要依据工程部提报计划及商场需求进行。·违章处罚时，只能由物业部指定人员开罚单，其他人员只是意见反馈。五、项目竣工验收程序相关人员一起进行项目初步验收。监督方以及其他相关各方一起对工程质量进行正式验收。方及物业方要求后移交给经营方与物业，进入保修期。4项目竣工验收手续的办理：核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。已完成工程设计和合同约定的各项内容；工程竣工验收申请表；工程质量评估报告；勘察、设计文件质量检查报告；完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料；工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；建设单位已按合同约定支付工程款；市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；规划部门出具的规划验收合格证；公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；质监站责令整改的问题已全部整改好；造价站出具的工程竣工结算书。书。15资料到质监站办理手续。4.3.2竣工验收备案表；工程质量监督报告；工程竣工验收申请表；工程质量评估报告；工程施工安全评价书；工程质量保修书；工程竣工结算书；法律、法规规定的其他资料。建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。工程按实际结算的，要提供如下资料：建设单位和施工单位的委托书工程类别核定书；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程施工承发包合同；施工组织设计方案；图纸会审记录；工程施工开工报告；隐蔽工程验收记录；工程施工进度表；工程子目换算和抽料（筋）表；工程设计变更资料；施工现场签证资料；竣工图。工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：建设单位和施工单位的委托书；工程承包合同原件；竣工图。项目规划验收5、办理预售许可证预售人已取得房地产开发证书、营业执照。已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。已签房屋施工合同。层结构工程。建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。物业管理方案已经落实。六.开发过程中具体外联（以吉林新生活为例）营业执照为：企业名称、住所、法定代表人、注册资金、经济成分、经营范围、经营方式等。营业执照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。注：领取营业执照后，还必须办理以下事项：刻制印章；法人代码登记；申请纳税登记；开立银行帐户。遵循的原则：寻求政府和工商注册办事人员的支持办理流程：公司名称的确定：名称预先核准通知书,其中包括：⑴名称⑵投资人、投资额及比例⑶注册资金数额⑷投资人签字盖章⑸委托人身份证及签名⑹营业范围的确定；公司住址的确定：租房协议、房照及复印件定、公司注册资金数额的确定；集团需提交的材料：公司设立登记申请书；公司代理人证明（授权；公司董事、监事、法定代表人、总经理任职证明；企业章程验资报告申办及验资费用；办理时间：上述材料递交后15个工作日取得营业手续。需协调政府部门：项目所在城市—工商局组织机构代码登记目的：统一代码标识集团需提供的材料：营业执照副本及复印件一份；法人身份证及复印件一份；单位公章及法人名章；证照费用；办理时限：3需协调政府部门：项目所在城市-工商局办理《建设工程选址意见书》需要提供的相关文件和材料。建设项目联系单或计委计划；1：5001：1000土地招、拍、挂手续或土地权属证明；涉及相关单位有关协议；有污染项目的环评报告。需协调政府部门：项目所在城市—总体规划处。办理《建设用地规划许可证》需要提供的相关文件或材料。定址申请书；审定的详细规划；其它相关材料。需协调政府部门：项目所在城市—规划用地处。办理《建设工程规划许可证》需要提供的相关文件或材料。定址申请书；审定的详细规划；其它相关材料；效果图；平、立、剖面图册四套（含电子文件）。需协调政府部门：项目所在城市—建筑设计审查处、规划用地处。办理《建设工程规划许可证》（市政道路、管线）需要提供的相关文件或材料。道路、管线等市政工程项目申请报告（加盖公章）；道路、管线、路径走向方案图；相应带状地下管网现状图（四份）；市政道路、管线施工图（四份）。需协调政府部门：项目所在城市—市政工程处。办理工程定位放线通知单、验线单需要提供的相关文件或材料。市土地局核发的《建设用地批准书》或改变土地使用性质批准书、土地证；消防部门核发的《建设工程消防设计审核意见书》；市建委核发的《建设工程开工许可证》市规划局财务出具的《规划许可证发证通知单》；市建委拆迁办核发的《拆迁验收合格证》。需协调政府部门：项目所在城市—测绘处（市测绘管理办公室）。国有土地使用证需提供的相关资料企业法人营业执照及复印件；代码证及复印件；法人、委托人身份证及复印件；建设用地、建设工程规划许可证及复印件；建规图、现状图、竖向图；项目备案确认书及复印件；土地出让金、契税、管理费等费用缴纳票据及复印件；到发证日期年检；需协调政府部门：项目所在城市—项目所在城市政务中心国土局窗口。XX需提供相关资料关于XX项目立项的请示；项目立项申请表；项目可行性报告；及复印件；发展与改革委员会投资处、政务服务中心发改委窗口；7需协调政府部门：项目所在城市—项目所在城市发改委。房地产开发项目批准书需提供相关资料营业执照原件及复印件；建设用地批准书原件及复印件；建设用地、建设工程规划许可证原件及复印件；建规图、现状图、竖向图；项目备案确认书原件及复印件；具体金额协商；现场踏查确认项目；7需协调政府部门：项目所在城市开发管理办公室。建筑工程施工许可证（所需资料及办理部门）（项目所在城市土地局）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（项目所在城市规划局）工程中标通知书——建筑工程施工直接发包审批表（项目所在城市建委招投标管理处）拆迁手续——房屋拆迁许可证（项目所在城市拆迁办）施工图纸审查手续——建筑工程图纸设计审核意见书（项目所在城市施工图纸审查中心）工程委托监理合同（由监理公司负责办理，需项目所在城市质检站审查）保证工程质量和安全的具体措施、银行资金证明——施工单位需提前准备相设工程安全施工条件审查意见书》和意外伤害保险（需项目所在城市质检站和市安监站审查）（项目所在城市消防支队消审科）（项目所在城市城市开发管理办公室）施工合同——需项目所在城市建经处审查建设工程项目备案手续——项目备案确认书（项目所在城市发展与改革委）报建手续——XX市建设工程报建申请书（项目所在城市政务中心建委窗口）（以新生活为例）吉林市新生活购物乐园建设项目前期费用表（工程总造价为：2）序号收费项目名称收费单位据应交金额实缴金额待交金额减免情况1市政公用设施配套费市财政局80平方米免2城市消防设施建设费市消防支队非住宅2元/平方米34200050%3散装水泥专项资金市散装水泥办公室1.20元/平方米20520050%4新型墙体材料专项基金市墙改办8.00元/平方米136800068400050%5副食品价格调节基金市物价局2.00‰造价40000020000050%6工程质量监督费市质检站1.50‰建安工作量3000007工程定额测定费市建经处1.00‰建安工作量2000008农民工工资保障金市劳动局劳动监察大队3.00%造价600000060000009工程装饰费市质检站1.50‰建安工作量30000030000010意外伤害保险市安监站1.00元/平方米17100011建设工程劳动保险费市社会保险公司造价×工时费×26.68%4296406元仅一建公司部分150000034.9%12防空地下室易地建设费市人防办305130000513000013测绘费市房地局测绘大队235700070%14图纸审查费市图纸审查中心4.00‰造价800000330,53615配套设施抵押金市城市开发管理办公室5102016开发项目保障金市城市开发管理办公室6124免交合 计249696061394600元14,144,536元注：1、共计减免金额为：8961006.00元；2、征地拆迁费用为：63900720.00（未列入）3、以当地政府规定为准。商品房预售登记证集团所需提供资料；建筑工程施工许可证；房地产开发项目批准书；建规图、现状图、竖向图；25%（由企业自行出具或请监理单位出具；现场踏查确认；7需协调政府部门：项目所在城市-城市开发管理办公室企业服务处）商品房预售许可证集团所需提供资料：营业执照；房地产开发资质证书；建设工程规划许可证；国有土地使用证；2/3；由企业自行提供；测和实测）建筑工程施工合同；建设工程施工许可证；（原件）商品房预售监管协议（企业、银行、房地产市场管理处联合签署；7需协调政府部门：项目所在城市房地局城市排水许可证集团所需提供资料后方可使用；5需协调政府部门：项目所在城市规划局市政工程处环评报告办理流程集团所需提供资料；名称预先核准通知书或营业执照；项目备案确认书；报建手续；政务中心环保局窗口申报；现场踏查，确定环评等级；委托有资质环评单位编制《建设项目环境影响报告表》并签订委托协议；3告表进行审查、做出批复结论并备案；需协调政府部门：项目所在城市-政务中心环保局窗口登记盖章。设立市场批复（以吉林新生活为例）xxxx按照市委、市政府关于开发建设大型综合型一站式购物中心精神，本公司投资x亿元，建设新生活购物乐园。目前，该购物乐园正在紧张建设当中，规划、土地、建设等部门手续齐全。为确保该购物乐园按预期投入使用，特申请办理市场准入手续，具体情况如下：投资额：经营范围：服装、百货、日用杂品、餐饮、娱乐、家具、建材、家电、五金电料、装饰装潢材料、场地柜台出租、货物配载、仓储服务、停车收费、办公设妥否，请批示。xx（已存档）商务局申报开办市场手续提供：①建筑工程消防验收意见书；②建筑工程施工许可证；③建设用地批准书；④国有土地使用证；⑤竖向规划图；⑥总平面图；附：xxxx按照市委、市政府关于开发建设大型综合型一站式购物中心精神，本公司投资x亿元建设新生活购物乐园。根据工商管理法规的有关要求，特向贵局申请办理市场审批有关事宜。妥否，请批示。xx市xx区商务局根据公司申请，以公文形式上报xx市商务局市场建设处报批。物业资质办理流程集团所需提供资料按表内填表说明进行填写、准备相关材料并上报区物业办；50②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不人具有相应专业中级以上职称；③物业管理专业人员按照国家有关规定取得执业资格证书（暂以建设部颁发的经理、管理人员上岗证为准。区物业办现场踏查、初审；章程、验资报告；③企业法定代表人身份证明；④物业管理专业人员执业资格证书和劳动合同；⑤管理和技术人员的执业资格证书和劳动合同，相关人员职称证明（复印件；市物业办审核报市房地局审批；20需协调政府部门：项目所在城市-市政务中心房地局窗口。印刷、音像制品及电子出版物、娱乐经营许可证我集团所需提供资料法人身份证复印件；法人相片；法人居住地派出所出具无劣迹证明；娱乐场地平面布局图、场地位置图；电子游艺品类及数量；电子游艺需当地政府领导批准，公司应提出申请；办理上述许可证的申请；营业执照复印件；验资报告复印件；房屋产权证明；消防验收批件；区属文化体育主管部门现场踏查；缴纳证照费用，7需协调政府部门：项目所在城市-文化体育主管部门食品卫生许可证我集团所需提供资料食品加工行业必须提供以下书面申请材料：⑴生产企业基本情况（主要包括生产位置、面积、厂区周围卫生情况，使用的水源、主要设备及生产的品种生产车间地面、墙壁、天棚情况，是否有产品检测能力等；⑵法人代表或负责人身份证复印件；（标注各生产车间名称及面积；⑷生产工艺流程图及文字说明；⑸产品配方；⑹产品质量标准；⑺产品标签及说明书样稿；⑻主要生产加工设备、卫生设施清单；⑼卫生质量检验机构人员资质证明、仪器设备清单、所能检测项目或产品检验委托协议书；⑽卫生管理组织、制度（包括原料采购索证、验收制度；生产过程中控制污产品出厂检验制度等；⑾生产场所使用证明（房屋产权证或租赁合同。审批前还应提供以下材料：⑴使用自备水源的，要提供自备水源水质卫生检验合格报告单；⑵从业人员卫生知识培训和健康检查合格证明；⑶产品卫生检验报告单。食品经营行业必须提供以下书面申请材料：⑴经营场所基本情况（包括经营场所的位置、面积、经营场所周围的卫生情况，经营场所内部的卫生情况；主要所经营的品种；库房情况；卫生设施，冷冻及冷藏设施、从业人员卫生培训及健康体检情况等；⑵法人代表或负责人身份证复印件；⑶经营场所的方位图、及平面布置图（标注各经营品种的区域、面积；⑷卫生设施清单；经营场所卫生制度、从业人员卫生知识培训和健康体检制度，库房管理制度等；⑹从业人员卫生知识培训和健康检查合格证明；⑺有现场加工还应按食品加工行业提供相应的材料；⑻经营场所使用证明（房屋产权证或租赁合同。餐饮业和食堂必须提供以下书面申请材料：⑴餐饮业和食堂基本情况（包括经营场所的位置、厨房面积、餐饮或食堂周围卫生情况，厨房地面、墙壁、天棚、生产用水情况，卫生设施、设备情况，主要经营的品种等；⑵法人代表或负责人身份证复印件；（；⑷卫生设施清单；（加工过程卫生制度，冷拼间卫生管理制度、餐（饮）具的消毒制度，从业人员卫生知识培训和健康体检制度，库房管理制度等；⑹从业人员卫生知识培训和健康检查合格证明；⑺用水为自备水源的应提供自备水源水质卫生检验合格报告单；⑻餐饮具的消毒程序、消毒方法及餐具消毒效果评价；⑼经营场所使用证明（房屋产权证或租赁合同。收费标准：卫生许可证工本费 现场审查费，按面积每项50—800元。审批流程：⑴申请人或申请单位到政务服务中心卫生局提出申请；的决定，并书面告之申请人，如不受理向申请人说明原因，并出具不受理的法律文书；⑶符合受理条件的申请人填写卫生许可证申请表，并按要求提供书面材料；⑷市卫生局窗口工作人员对书面申请材料进行审查；XXXX预防控制中心进行健康检查；按法律法规需对产品进行检测和现场监测的，由卫生监测人员现场采样和现场监测⑹政务服务中心卫生局窗口对现场验审合格及产品卫生检测合格的单位或申请人发放卫生许可证。申请人自身造成的原因）需协调政府部门：项目所在城市—政务服务中心卫生局动物防疫许可证（产品经营、交易场所）集团所需提供资料：XX4（原件；1动物饲养场应当符合下列动物防疫条件：1⑴选址、布局符合动物防疫要求，生产区与生活区分开；⑵畜（禽）舍的设计、建筑符合动物防疫要求，采光、通风和污物、污水排放设施齐全，生产区清洁道和污染道分设 ；⑶有患病动物隔离圈舍和病死动物、污水、污物无害化处理设施、设备；⑷有专职防治人员；⑸出入口设有隔离和消毒设施、设备；⑹饲养、防疫、诊疗等人员无人畜共患病;⑺防疫制度健全。②动物产品经营加工储藏场所应当符合下列动物防疫条件：⑴选址、布局、设计、建筑、设施、设备、工具、用具符合动物防疫要求;⑵有清洗消毒设施、设备;⑶有病死动物、染疫动物产品和污水、污物无害化处理设施、设备;⑷有采购动物产品检疫情况登记等健全的动物防疫制度;⑸直接从事经营加工销售人员无人畜共患病和其他可能污染动物产品的化脓性或渗出性皮肤病。制定制度：①、对进场动物严格把关，必须经过相关卫生部门的严格检验；②、设专职人员对动物进行卫生消毒和疫情检测；2-3④、对动物粪便随时进行清理和消毒；⑤、对经营场地内的垃圾包括动物的粪便进行密封，并在最短时间内送至垃圾场；⑥、对卫生用具进行消毒，在过道清扫时进行前后两次消毒；X⑧、对检疫后在经营场地内饲养的动物随时进行检疫、检测或转移；⑨、对发现疫情的动物进行隔离、并转移治疗，同时对感染疫情的动物进行24-48⑩、如遇其他情况，根据事件大小，随机灵活处理。现场审查：吉林市动物防疫监督科；审核意见，签字确认；政务服务中心牧业局窗口审核发证；审批时限：10个工作日内办结。审批费用：工本费10元，条件审核：50元。需协调政府部门：项目所在城市-政务服务中心牧业局酒类流通备案登记证集团所需提供资料：法人身份证复印件；工商营业执照副本及复印件；卫生许可证及复印件；国地税登记证及复印件；实行备案制，手续齐备当天出件。需协调政府部门；项目所在城市-工商部门房屋租赁许可证集团所需提供资料：产权证或相关证明复印件；（租赁合同多提供书面说明：商户数、商铺数）商场租赁商铺布局平面图；营业执照副本及复印件；租赁管理费：X房屋租赁许可证申请表缴费、发证。需协调政府部门：项目所在城市-房地产市场管理处商场管理科延长、更改公共交通路线审批对拟开发项目所在地区公共交通情况组织相关人员进行调研，根据调研情况提出相应需求，报当地政府请求支持；审批程序：①申请人提出书面申请；②公交客运管理处组织相关人