开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》高分通关卷3

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》高分通关卷3单选题（共35题，共35分）(1.)某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规（江南博哥）划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日正确答案：B参考解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。(2.)当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用()进行比选。A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法正确答案：B参考解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。(3.)下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是()。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地正确答案：D参考解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。(4.)在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是()。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法正确答案：C参考解析：本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。(5.)某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为()。A.1.2%B.4.80%C.4.91%D.5.82%正确答案：B参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。(6.)某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是()元。A.529412.37B.83265.38C.87867.78D.91022.12正确答案：A参考解析：本题考查的是复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。(7.)进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于()。A.生产性投资B.土地开发投资C.公益投资D.商品房建设投资正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。(8.)下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是()。A.收益相对不稳定B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性差正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产投资的形式。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。(9.)房地产开发投资一般属于()房地产投资。A.收益型B.收益加增值型C.机会型D.博弈型正确答案：C参考解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。(10.)关于评标委员会组成的说法中，正确的是()。A.评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B.评标委员会成员为五人以上单数C.评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定正确答案：B参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。(11.)调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于()。A.竞争情况调查B.技术发展调查C.国内外市场环境调查D.消费者和消费者行为调查正确答案：D参考解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。(12.)火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指()。A.未来运营费用风险B.机会成本风险C.变现风险D.或然损失风险正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。(13.)投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是()。A.未来运营费用风险B.机会成本风险C.资本价值风险D.收益现金流风险正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。(14.)下列各类土地中，不属于土地储备范围的是()。A.依法收回的国有土地B.已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C.集体土地中的宅基地D.依法收购的土地正确答案：C参考解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。(15.)一般来讲，市场细分的程序不包括()。A.调查阶段B.试验阶段C.分析阶段D.归纳总结阶段正确答案：B参考解析：本题考查的是市场细分。市场营銷进行市场细分的程序，一般来讲，有以下几个步骤：调查阶段、分析阶段、归纳总结阶段。(16.)目标市场选择时，当采用()营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。A.产品专业化B.选择专业化C.大量定制D.全面覆盖正确答案：D参考解析：本题考查的是目标市场选择。全面覆盖：这时企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。当采用这种营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。(17.)认为利率是由货币的供给与需求决定的是()。A.古典学派的储蓄投资决定理论B.流动性偏好利率理论C.可贷资金利率理论D.IS-LM曲线模型的利率理论正确答案：B参考解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为利率是由货币的供给与需求决定的。(18.)房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息()万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00正确答案：A参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.24（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.24－268.24＝2.00（万元）。(19.)某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为()万元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00正确答案：C参考解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A1＝8，i＝6%，n＝20，由于i＝s，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=20×8/（1+6%）=150.94万元。(20.)某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22正确答案：D参考解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。(21.)通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及()分析。A.利息支付能力B.投资者出资能力C.资金平衡D.投资者贷款能力正确答案：C参考解析：本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。(22.)项目资金有多种来源渠道，为了满足项目的资金需求，可优先使用()。A.借贷资金B.预租售收入C.资本金D.融资资金正确答案：C参考解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。(23.)由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。参见教材P311。(24.)()是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。参见教材P44。(25.)房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。(26.)()是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A.描述性调查B.试探性调查C.因果性调查D.创造性调查正确答案：B参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P107。(27.)下列房地产经营模式类型中，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目的是()模式。A.开发—销售B.开发—持有出租—出售C.购买—持有出租—出售D.购买—更新改造—出售正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发—持有出租—出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。参见教材P147。(28.)某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11正确答案：B参考解析：本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第10年的投资回报即求第10年的贷款利息，首求出第十年初的贷款额度求出，即P=A/i×[1-1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1-1/（1+7.5%）6]=168978.47元，第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39元。(29.)关于实际利率和名义利率的说法，错误的是()。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率正确答案：D参考解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。(30.)已知某家庭2003年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2014年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为()万元。A.46.65B.50.96C.40.85D.55.45正确答案：A参考解析：本题考查的是复利系数的应用。2014年1月1日，住房的市场价值V=100×（1+6%）10=179.08万元；第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=4778.26元；2014年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57万元；该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.51×30%=46.65万元。(31.)某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%正确答案：C参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。(32.)某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为()年。A.37B.40C.43D.50正确答案：B参考解析：本题考查的是财务净现值。经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。参见教材P180。(33.)张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.06D.3.33正确答案：C参考解析：本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。参见教材P203。(34.)房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用正确答案：B参考解析：本题考查的是投资估算。销售费用是指开发商在銷售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托銷售代理的各项费用。(35.)()是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。A.固定价格方式B.收益折现法C.竞价方式D.累计投标正确答案：D参考解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式，累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股权。多选题（共15题，共15分）(36.)下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182。(37.)在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括()。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则正确答案：A、B、E参考解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。(38.)现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是()。A.某一基准时刻B.日历年度的年初C.资金运动的时间始点D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点正确答案：A、C、D参考解析：本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。(39.)下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有()。A.开发－销售模式B.开发－持有出租－出售模式C.购买－持有出租－出售模式D.购买－更新改造－出售模式E.购买－更新改造－出租模式正确答案：B、C参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。(40.)投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有()。A.投标函及投标函附录B.施工组织设计C.合同条款及格式D.技术标准和要求E.资格审查资料正确答案：A、B、E参考解析：本题考查的是招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。(41.)按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有()。A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.集中偏好市场正确答案：A、B、D参考解析：本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。(42.)下列选项中，属于房地产市场存在层面的有()。A.空间市场B.资产市场C.新增量市场D.存量房市场E.高档住宅市场正确答案：A、B参考解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产市场存在着空间市场和资产市场两个层面。(43.)房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有()。A.购买物业用于出租经营B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.投资房地产企业股票E.购买土地进行开发正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。(44.)下列各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有()。A.产业与结构布局B.家庭收入及其分布C.家庭结构及其变化D.资本市场发育程度E.支付能力与物价水平正确答案：A、B、E参考解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境中，经济环境的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。(45.)确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有()。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率正确答案：A、B参考解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。(46.)下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有()。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资正确答案：C、D、E参考解析：本题考查的是房地产投资概述。选项AB为按物业类型划分。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地严投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。(47.)调查问卷中的问题一般包括()问题。A.闭合式B.开放式C.自主式D.引导式E.问答式正确答案：A、B参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查问卷中的问题一般包括闭合式和开放式两种问题。参见教材P108。(48.)房地产开发项目的主要不确定性因素包括()。A.建筑安装工程费B.开发期与租售期C.权益投资比率D.资本化率E.贷款利率正确答案：A、B、D、E参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。(49.)下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有()。A.故障树分析法B.期望值法C.幕景分析法D.解析法E.专家调查法正确答案：A、C、E参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。(50.)风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议正确答案：A、B参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。判断题（共15题，共15分）(51.)吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。(52.)当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。(53.)目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。(54.)对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。(55.)服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是市场规模的估计。服务市场，也称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。(56.)资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。(57.)土地供应政策的核心，是土地供应计划。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。(58.)房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。(59.)从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。(60.)权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。(61.)房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。(62.)在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。(63.)证券交易市场又称为“一级市场”，证券发行市场又称为“二级市场”。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是证券市场概述。证券交易市场又称为“二级市场”或“次级市场”，证券发行市场又称为“一级市场”或“初级市场”。(64.)解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。(65.)在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。问答题（共2题，共2分）(66.)某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案：参考解析：（1）项目总开发价值：①总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）（2）项目总开发成本：①土地成本：297000×1280=38016（万元）②建造成本：297000×4500=133650（万元）③其他工程费：133650×10％=13365（万元）④管理费：a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）c．