开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》点睛提分卷2

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》点睛提分卷2单选题（共35题，共35分）(1.)某投资方案的净现值NPV为200万元，假定各不确定性因素分别变化+10%，重新计算（江南博哥）得到该方案的NPV见下表。则最敏感因素为()。

A.甲B.乙C.丙D.丁正确答案：A参考解析：本题考查的是敏感性分析。敏感度系数（甲）=[（120-200）/200]/10%=-4；敏感度系数（乙）=[（160-200）/200]/10%=-2；敏感度系数（丙）=[（250-200）/200]/10%=2.5；敏感度系数（丁）=[（270-200）/200]/10%=3.5；绝对值甲因素最大，所以甲因素为最敏感的因素。(2.)现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力正确答案：A参考解析：本题考查的是基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。(3.)房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是()。A.住房可支付指数B.开发投资杠杆率C.开发强度系数D.土地转化率正确答案：D参考解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。(4.)在财务评价中，将()与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金利润率D.投资利润率正确答案：D参考解析：本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。(5.)关于评标委员会组成的说法中，正确的是()。A.评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B.评标委员会成员为五人以上单数C.评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定正确答案：B参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。(6.)某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是()。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%正确答案：C参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。(7.)下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。(8.)某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%正确答案：C参考解析：本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。(9.)下图表示的是房地产开发企业()经营模式下的典型现金流量图。A.开发一销售B.开发一持有出租一出售C.购买一持有出租一出售D.购买一更新改造一出租一出售正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。(10.)在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。(11.)投资者所要求的最低利率是()。A.同业拆放利率B.存款利率C.贷款利率D.基础利率正确答案：D参考解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。(12.)下列属于房地产开发投资的静态指标的是()。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率正确答案：C参考解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。(13.)某企业前3年每年初借款1000万元，按年复利计息，年利率为8%，第5年末还款3000万元，剩余本息在第8年末全面还清，则第8年末需还本付息()万元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49正确答案：D参考解析：本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时间点上，现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。(14.)消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括()。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈正确答案：D参考解析：本题考查的是消费者购买决策过程。西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即引起需要、信息收集、方案评价、购买决策、购后行为。(15.)房地产开发项目用于()时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售正确答案：D参考解析：本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。(16.)()的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。(17.)为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的()。A.25%B.30%C.35%D.50%正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。(18.)商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是()。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。(19.)银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。A.3583B.3909C.4300D.4778正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。P312。(20.)房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源主要来自于销售收入或房地产抵押贷款。P302。(21.)有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查正确答案：B参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。P107。(22.)投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率正确答案：A参考解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。(23.)判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策正确答案：A参考解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。(24.)在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数正确答案：D参考解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数）(25.)为了得到有代表的样本，可以采用()的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样正确答案：A参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。(26.)下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是()。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用正确答案：B参考解析：本题考查房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。P216。(27.)工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用正确答案：C参考解析：本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。(28.)某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92正确答案：D参考解析：本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。(29.)反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格正确答案：C参考解析：本题考查的是市场交易指标。房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。(30.)对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是()。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额正确答案：D参考解析：本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。(31.)30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法正确答案：A参考解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。经营期不同不能直接比总值，必须比年值。选项D还必须满足效益相同的条件。P210。(32.)某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38正确答案：A参考解析：本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。月利率=6%÷12=0.5%，运用公式(33.)下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费正确答案：A参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。(34.)()的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者正确答案：D参考解析：本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。(35.)下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是()。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。房地产市场分析中需求分析包括需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。多选题（共15题，共15分）(36.)在构造评价方案过程中，通常按照()构造2～4个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。(37.)对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括()。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润的多少正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。(38.)下列工程中，经批准可以邀请招标的有()。A.项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的B.受自然地域环境限制的C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的E.拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的正确答案：A、B、D、E参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。(39.)在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为()。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.回归分析法E.市场因子推演法正确答案：D、E参考解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。(40.)敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能的预测值E.最接近的预测值正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。(41.)下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格正确答案：A、C、E参考解析：本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。(42.)下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险正确答案：A、B参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。选项CDE属于政策风险。(43.)融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括()。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险正确答案：B、D、E参考解析：本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。(44.)以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括()。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值正确答案：C、E参考解析：本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。P178。(45.)从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性正确答案：B、C、D、E参考解析：本题考查的是市场细分。不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可营利性和可区分性。P121。(46.)以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括()。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。两证一书一审批。由于是招拍挂方案，选项A选址已包含在一级开发中；选项E是建设行政主管部门的管理，非规划部门。P72～74。(47.)在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有()。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率正确答案：B、D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。P42～44。(48.)在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有()。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率正确答案：A、E参考解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。P43～44。(49.)金融机构进行项目贷款审查时，要进行()等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价正确答案：A、C、D、E参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。P330。(50.)抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。抵押率不是针对一个项目的，是在某特定时期针对某类项目的，所以不参考抵押物的新旧程度。P312。判断题（共15题，共15分）(51.)土地供应政策的核心，是土地供应计划。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。(52.)房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。(53.)一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。(54.)渗透市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是市场规模的估计。服务市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场，渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。(55.)税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。(56.)物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是物业管理。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，以保障其始终处在正常的运行状态，并向入住的客户或业主提供服务。(57.)投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。(58.)对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产开发投资的现金流量。开发-销售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用；现金流入包括预售收入和现房销售收入；开发-持有出租-出售模式现金流量图现金流出包括：土地成本、建造成本及相关费用、运营成本、转售税费；现金流入包括租金收入和转售收入。P145。(59.)如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产泡沫和过度开发的区别与联系。过度开发反映市场上的供求关系，而泡沫反映市场价格和实际价值之间的偏离程序。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。P56。(60.)时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。(61.)伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。P320。(62.)城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资的特性。房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移，房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。P9。(63.)我国地产企业境外投资的项目，最多的是居住物业。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资概述。据世邦魏理仕（CBRE）统计，2016年中国境外房地产投资规模达到280亿美元，排在前3位的投资目的地依次是美国、中国香港和英国，按金额排序的投资物业类型依次是写字楼、酒店、工业、商业零售和居住物业等。P7。(64.)认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产定价方法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。P98。(65.)房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。问答题（共2题，共2分）(66.)某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果