快速掌握二手交易付款方式25课件讲解

快速掌握二手交易付款方式一、讲师介绍个人职业照想该想的、说该做的、做该做的、改做错的2006年广州满堂红天河公园区07-14年广州中联地产车陂东圃区2008年广州日报十大房产经纪人2009年广州公司店长雄鹰会成员2011年广州中联晋升区域经理2015年广州“链家学院”认证导师链家萝岗科景：李艳款方式类型商业贷款政策及流程公积金贷款政策及流程组合贷款政策及流程目录课程目录1234付款方式类型01一次性付款03公积金贷款

02商业贷款04组合贷款目前现行的付款方式，有多少种？关于贷款的关键事项A执行政策C资料备件B贷款流程D注意事项【注】及时了解当前交易最新政策，核查客户业主双方的购房资质。付款方式类型商业贷款政策及流程公积金贷款政策及流程组合贷款政策及流程目录课程目录1234商业贷款---执行政策商业贷款：个人住房商业性贷款（简称商贷）是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。什么叫商业贷款？商业贷款---执行政策一、普通借款人广州市不动产登记查册表显示拥有住房状况征信报告显示住房贷款最高贷款成数普通住宅非普通住宅家庭名下无住房无住房贷款7成7成有住房贷款且已结清6成3成有一笔住房贷款未结清3成3成有两笔或以上住房贷款未结清拒贷家庭名下拥有一套住房无住房贷款或住房贷款已结清5成3成有一笔住房贷款未结清3成3成有两笔或以上住房贷款未结清拒贷家庭名下拥有两套或以上住房——备注：最高贷款成数为3成的，执行二套利率，其他贷款成数执行首套利率；具体利率会根据不同时期及不同银行有所浮动；个人名下房地产登记情况查询证明：可到广州市房地产交易登记中心办理查询（以家庭为单位）商业贷款---执行政策广州市不动产登记查册表显示拥有住房状况征信报告显示住房贷款最高贷款成数普通住宅非普通住宅家庭名下无住房无住房贷款或住房贷款已结清5成3成3成3成有一笔住房贷款未结清有两笔或以上住房贷款未结清拒贷家庭名下拥有一套住房——二、特殊借款人【注】

特殊借款人是指“离婚一年以内的住房贷款申请人或已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人”，按照居民家庭在广州市拥有1套住房的信贷政策执行。最高贷款成数为3成的，执行二套利率，其他贷款成数执行首套利率。案例解析案例1：张强，广州户口，今年25岁，目前未婚，名下无房无贷；其女友刘岚天津人，24岁，之前全款在天津购买过一套住房。现张强通过广州银行商业贷款购买一套95平方米的商品住房结婚用，请问算几套贷款？贷款几成？解析1：虽刘岚名下有房，但是天津房产，且二人尚未结婚，所以此次张强贷款只考虑张强本人的情况，无房无贷，可以按首套贷款计算，最多贷款7成。案例2：若上述案例中张强和刘岚已结婚，且张强婚前贷款购买过一套住房，现在仍在还款。那么现张强通过广州银行商业贷款购买一套95平方米的商品住房，请问最高贷款几成？执行怎样的利率？解析2：二人已结婚，广州银行商业贷款会考虑二人名下的房屋套数和贷款记录结清情况，因为二人名下有一套房，且贷款未结清，所以最高贷款3成，执行2套利率。商业贷款——场景应用案例解析案例3：张强，广州户口，今年35岁，已婚，家庭名下有一套一次性付款购入的住房；现张强通过商业贷款购买一套建筑面积145平方米，套内面积121平方米的商品住房，那么他最高可以贷款几成，执行怎样的利率？解析1：家庭名下拥有一套住房（无住房贷款或住房贷款已结清），由于是非普通住宅，故最高贷款成数3成，执行二套利率。案例4：张强，广州户口，今年35岁，已婚，家庭名下无房（但有一笔住房贷款，已结清）；现张强打算申请商业贷款购买一套95平方米的商品住房，那么他最高可以贷款几成，执行怎样的利率？解析2：家庭名下没房（有一笔住房贷款，已结清），最高贷款成数6成，执行首套利率。商业贷款——场景应用按借款人年龄计算政策规定最长贷款年限不超过30年年龄+最长贷款年限≤70周岁（男≤65周岁，女≤60周岁）不同银行有不同要求0102商业贷款年限的计算商业贷款——贷款年限银行楼龄+贷款年限楼龄区域工行≤50年≤30年农行≤50年≤30年建行≤50年≤30年中行≤60年≤40年天河区/海珠区/荔湾区/越秀区/白云区/番禺区≤50年≤40年萝岗区/黄埔区/增城区/佛山市南海区说明：贷款年限会根据不同时期及不同银行有所不同；12贷款额度=评估值或成交价×贷款成数成交价与评估值孰低原则三大因素：评估值、成交价、房屋套数贷款额度的影响因素商业贷款——贷款额度3首套：混合结构6成，钢筋混凝土7成商业贷款---审批需提供资料买方A合法的身份证明文件（如身份证、护照等）户口簿：户主页及申请人的一页婚姻状况证明：结婚证或离婚证/离婚协议或法院判决书/调解书收入证明：申请人所在单位开具的收入证明其他资产证明：近6-12个月收入流水证明、定期存款等贷款银行供款账号个人名下房地产登记情况查询证明卖方B合法的身份证明文件（如身份证、护照等）户口簿：户主页及申请人的一页婚姻状况证明：结婚证或离婚证/离婚协议或法院判决书/调解书房地产权证（不动产权证）原件收款存折或银行卡银行、房管局等相关部门要求提供的其他相关资料【说明】如非广州户籍，还需提供网签之日前五年在广州市连续缴纳个人所得税或社保证明。【说明】如需赎契的，除身份证外，还需提供原借款合同及原供款账号。商业贷款---收入证明要求至少达到月供的两倍单位联系方式需留固定电话收入证明上加盖单位公章如有在贷中的其他贷款，需在收入证明内体现在贷相应的累计负债金额举粟子：每月有1000元车贷，现房贷为5000元，月收入至少达到：（1000元+5000元）×2=12000元A付款方式类型商业贷款政策及流程公积金贷款政策及流程组合贷款政策及流程目录课程目录1234公积金贷款---执行政策住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款（简称公积金贷款），是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。但仅限用于发放产权为70年的住宅贷款。什么叫公积金贷款？公积金贷款---执行政策广州市户籍，网签之前需连续足额缴存公积金一年以上（含一年）；非广州市户籍，网签之前需连续足额缴存公积金二年以上（含二年）；申请纯公积金贷款的条件？公积金个人最高贷款60万，

2个人最高贷款100万。公积金贷款---执行政策对于首套、二套购房执行的政策、利率及最高贷款成数要求广州市不动产登记查册住房贷款记录（普通住宅）最高贷款成数（非普通住宅）最高贷款成数执行利率家庭名下无住房无住房贷款记录7成3成基准利率有住房贷款且已结清6成基准利率有一笔住房贷款未结清3成基准利率上浮10%有两笔或以上住房贷款未结清拒贷家庭名下有一套住房无住房贷款或住房贷款已结清5成3成基准利率上浮10%广州市房屋对应住房贷款未结清3成基准利率上浮10%有非广州市未结清贷款记录拒贷案例解析案例1：张强，广州户口，今年35岁，已婚，家庭名下有一套一次性付款购入的住房；现张强通过公积金贷款购买一套95平方米的商品住房，那么他最高可以贷款几成？解析1：家庭名下拥有一套住房（无住房贷款或住房贷款已结清），最高贷款成数5成。案例2：张强，广州户口，今年35岁，已婚，家庭名下没房（但有一笔住房贷款，未结清）；现张强打算申请公积金贷款购买一套95平方米的商品住房，那么他最高可以贷款几成？执行什么利率？解析2：家庭名下没房（有一笔住房贷款，未结清），最高贷款成数3成。基准利率上浮10%公积金贷款——场景应用按借款人年龄计算政策规定最长贷款年限20年楼龄+贷款年限≤40年男：65周岁-年龄

女：60周岁-年龄贷款年限需同时满足以上三个条件，取最小值0102住房公积金贷款年限的计算公积金贷款——贷款年限房屋的楼龄以“四种情况”孰长者认定！档案系统网签合同不动产权证评估报告公积金贷款——贷款额度公积金贷款额度计算公式：

男：按60周岁退休计算女：按55周岁退休计算贷款金额受贷款人年龄影响+公积金可贷金额（月缴存额x距离退休年龄月份数）（公积金账户余额x8）注意：个人贷款金额最高60万2人贷款金额合共不能超过100万周丽丽（广州人，30岁），名下无房。与男丈夫李晨（北京人，32岁）于2017年7月打算通过公积金贷款购买天河区一套普通住房（楼龄10年）。周丽丽的公积金账户余额为2万元，每月缴存公积金1200元，申请过一次公积金贷款（已结清）。李晨的公积金账户余额为3万元，每月缴存公积金1500元，未使用过公积金。请问他们最高贷款年限，贷款金额是多少？公积金贷款——小练习Question解题思路：1、可贷款年限=20年（最长贷款年限）2、可贷金额=账户余额×8+月缴存额×距离退休年龄月份。女性额度计算到55周岁，男性额度计算到60周岁。周丽丽：20000*8+1200*300=52万；李晨：30000*8+1500*336=74.4万由于个人贷款额度不能超60万,2人贷款额度不能超100万家庭可以申请金额=100万。explanations公积金贷款---担保服务费公积金贷款购买二手房的担保服务费如何计算？贷款年限（N为年限）担保服务费率1≤N≤50.30%5<N≤100.40%10<N≤150.50%15<N≤200.65%【注】担保服务费=贷款金额×担保服务费率（最低收费800元）。1、客户吴如英，广州人，名下无房，打算申请公积金贷款购买业主陈东宏名下一套普通住房，成交金额200万元，贷款金额60万元，贷款年限为18年，应缴纳担保服务费是多少？情景应用2、客户吴如英，广州人，名下无房，打算申请公积金贷款购买业主陈东宏名下一套普通住房，成交金额200万元，贷款金额50万元，贷款年限为10年，应缴纳担保服务费是多少？公积金贷款---面签需提供资料买方A身份证户口簿婚姻状况证明原件近半年工资流水或其他存款等资产证明个人名下房地产登记情况查询证明供款存折（卡）卖方B身份证户口簿婚姻状况证明原件房地产权证（不动产权证）原件银行存折（卡）（需与买方贷款的银行一致）【注】如非广州户籍，还需提供网签之日前五年在广州市连续缴纳个人所得税或社保证明；

借款人如有配偶的，配偶也需到场签署同意抵押声明。【注】卖方如有配偶的，配偶也需到场签署同意出售声明。26注意事项申请人为广州户籍，当前月在异地缴存，之前月份在广州缴存，需连续足额缴存满一年及以上公积金申请人为广州户籍，当前月在广州缴存，之前月份在异地缴存，必须在广州连续足额缴存满一年及以上公积金只受理无公积金贷款或仅有一次公积金贷款记录但已结清的贷款，一个人最多使用两次公积金贷款---注意事项1异地公积金的互贷仅限广州户籍且在外地缴存，并在广州市购房符合广州购房与贷款条件须连续足额缴存满一年及以上公积金010203公积金贷款---注意事项不受理的公积金贷款（担保）申请：贷款资质审批通过前办理了交易过户（包括缴税）等房管手续；楼龄+贷款年限超过40年

宅基地自建房或房屋建筑结构为非“钢筋混凝土结构”的房屋；人民银行征信记录显示住房贷款累计逾期6期（含）以上，贷款结清五年后才可以申请住房公积金贷款；直系亲属之间房屋买卖的贷款（担保）申请；相邻房屋或“一房两证”的贷款（担保）申请；其他不符合公积金贷款政策规定情形的。公积金贷款---注意事项2买方是外地户籍，其社保或个税证明的要求？AB共同作为借款人A为外地户口，配偶B为广州市户口无需A提供社保单独作为借款人作为房屋产权人单独作为借款人不作为房屋产权人必须提供A社保√公积金贷款---注意事项2买方是外地户籍，其社保或个税证明的要求？A为外地户口，配偶B也为外地户口可以提供B社保单独作为借款人作为房屋产权人单独作为借款人不作为房屋产权人A不能提供社保不可以贷款A不能提供社保AB√公积金贷款——场景应用客户张峰，广州人，男，33周岁，于2017年5月与其女朋友陈小艺（南京人）结婚，婚后欲申请公积金贷款购买东风广场的住房，以下说法错误的是哪一项？如果张峰和陈小艺共同作为借款人，则陈小艺无需提供社保证明如果陈小艺作为借款人，张峰作为产权人，则陈小艺无需提供社保证明如果陈小艺作为借款人，张峰不作为产权人，则陈小艺需提供社保证明

如果张峰作为借款人，陈小艺作为产权人，则陈小艺需提供社保证明

解析:陈小艺为外地户口，配偶张峰为广州户口：陈小艺与张峰共同作为借款人，无需陈小艺提供社保；陈小艺单独作为借款人，张峰作为房屋产权人，无需陈小艺提供社保；陈小艺单独作为借款人，张峰不作为房屋产权人，必须提供陈小艺的社保。张峰为广州人作为借款人参与落名，则陈小艺无需提供社保证明。错误答案为DQuestionexplanations付款方式类型商业贷款政策及流程公积金贷款政策及流程组合贷款政策及流程目录课程目录1234组合贷款---执行政策组合贷款是指买方同时使用公积金贷款和商业贷款，一般是在个人贷款超过公积金贷款的最高上限时使用。什么叫组合贷款？组合贷款---执行政策全国其他地方缴存的公积金都可以受理01需在广州住房公积金管理中心缴存公积金03需连续足额缴存公积金一年以上且在缴存状态02需连续足额缴存公积金二年以上且在缴存状态04申请人及共有人没有未还清的公积金贷款，一个人最多使用两次；05申请组合贷款的注意事项？非广州市户籍广州市户籍组合贷款---面签需提供资料卖方买方身份证户口簿婚姻状况证明公积金个人信息表及缴存明细表近半年工资流水或其他存款等资产证明收入证明个人名下房地产登记情况查询证明银行存折（卡）身份证户口簿婚姻状况证明房地产权证（不动产权证）【注】非广州户籍，还需提供五年个人所得税或社保证明。组合贷款——场景应用朱萍（广州人，30岁），名下无房。与男朋友王晨（天津人，30岁）结婚。2017年4月打算通过组合贷款购买天河区一套普通住房（楼龄10年）。朱萍的公积金账户余额为1.5万元，每月缴存公积金1000元，申请过一次公积金贷款（已结清）。王晨的公积金账户余额为2万元，每月缴存公积金1100元，未使用过公积金。以下关于申请组合贷款说法中，正确的是哪几项？朱萍家庭最高可以申请97.6万元的公积金贷款朱萍家庭最高可以申请100万元的公积金贷款公积金的贷款年限最长可以申请20年，而商业部份的贷款年限最长只能申请20年公积金的贷款年限最长可以申请20年，而商业部份的贷款