医院物业产业的构想

医院物业产业的构想

目录

第一节商业服务与运营.....................................3

一、配套服务..........................................3

二、后勤资产..........................................4

三、岗位职责..........................................4

第二节考勤管理制度......................................14

一、病假.............................................14

二、事假.............................................14

三、产假.............................................15

四、婚假.............................................15

五、探亲假...........................................15

六、丧假.............................................15

七、旷工.............................................15

八、迟到早退.........................................16

第三节客户服务部管理制度................................16

一、投诉处理制度.....................................16

二、档案管理制度.....................................17

三、例会制度.........................................17

四、文件管理制度.....................................18

五、工程部管理制度...................................19

1

六、设备定期检修、维修及保养制度.....................20

七、锅炉房安全操作制度...............................21

八、事故报告制度.....................................21

九、保安管理制度.....................................22

第四节处理程序..........................................27

一、用户投诉.........................................27

二、客户接待.........................................28

三、公共设施维修、保养...............................29

四、医院文体活动开展.................................29

五、治安管理.........................................30

六、园林绿化.........................................30

七、保洁管理.........................................31

第五节工程部设备设施管理................................31

一、工程部管理目标...................................31

二、给排水系统运行管理...............................32

三、中央空调管理及维护...............................51

四、配电室日常管理...................................57

五、电视电话维修管理.................................72

六、消防系统检查及保养...............................75

七、供暖系统管理及维修...............................78

八、电梯巡检内容及故障处理...........................78

九、液氧站维护及管理.................................83

十、公共部分维修、报修和回访.........................84

2

要点：

1.集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体

2.既面对医院又面对患者的物业管理服务

3.具有针对性、细分和量化管理及服务的特点

所谓医院的物业管理，狭义来说只是包括保安、清洁、绿化、护工、

机电设备维护和医院建筑的养护，这一般是医院后勤总务科管理的范围，

其中还有保卫科、设备科等分管的事项，而XX物业所提供的专业化、现

代化、规范化、目标化的物业管理服务是集医院的物业管理、物业服务、

物业经营为一体，既面对医院又面对患者的大后勤服务，它的针对性、

细分和量化管理及服务，是其他物业公司和服务公司所不及的。

XX物业的物业管理业务运作模式和其他医院物业管理公司不一样，

所做的不是简单的物业管理，更注重的是医院运营。具体从以下几个方

面来体现。

第一节商业服务与运营

一、配套服务

XX物业在做好医院原有后勤管理的同时，会同时将商店、花店、美

容、心理咨询等商业配套服务延伸到医院，以增加后勤服务的附加值。

同时我们还将把后勤业务的重点放在与医院科室的多方位合作上，包括

共同开发婴儿纪念用品、保健护理、药疗等医疗延伸服务项目。还可利

3

用XX物业在国内外原有的物流供应渠道，开展医院的物资耗材、药品的

采购、物流配送及仓储等业务。以减轻医院的非主营业务工作量，降低

采购成本。

二、后勤资产

XX物业可以租赁及合作等方式为医院现在紧俏或缺少的尖端医疗

项目提供国际最先进的医疗器械，开办特色医疗门诊，以提高贵院在当

地医疗服务行业的档次和知名度，更能为医院创造可观的经济效益。并

可以通过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进行

收购和再投入，以达到后勤资产不断升值的目的。

总之，贵医院的后勤业务由XX物业全方位介入，那么其后勤不再是

医院的沉重包袱，相反，将是医院新的利润增长点。

另外，XX物业的大后勤服务还能为医院提供各种创评、防非典、文

艺节目排演、院刊、宣传栏供稿编辑、患者满意度测评、医疗延伸服务、

回访等突击性、额外服务和活动。XX物业还可以通过专业、细致、到位

的资产管理和能耗管理，更能为医院延长建筑、设备、器材的使用寿命，

节约公共水电费，可节省庞大的后勤开支，并将每年节省的费用全部用

于改善医院的就医环境和设施设备维护上。

三、岗位职责

（一）项目经理岗位职责

1.认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持

为医院服务，为社会服务的经营目的，努力搞好具有XX物业管理特色的

4

管理工作，为XX公司和社会做贡献。

2.定期向公司汇报医院管理工作，认真完成公司交付的各项任务，

实现各项目标。

3.制定医院管理目标和经营方向，包括制定一系列的规章制度和操

作规程，制定全体员工的职责，并监督贯彻执行。制定各项费用标准，

保证经营管理工作的正常进行。

4.建立健全管理中心的组织系统，使之合理化、精简化、效率化。

5.主持每周一次主管以上人员参加的工作例会，听取工作汇报、布

置工作任务、解决实际问题、完善管理方法、促进工作开展。

6.经常巡视医院及各职能部门的工作情况，检查服务质量、及时发

现问题、积极处理问题。

7.与社会各有关单位保持良好的关系，与医院内各科室保持友好的

服务与被服务关系。代表公司接待来访群众、社会团体等。

8.指导各部门工作、树立正气、坚决打击歪风邪气，保障管理工作

顺利进行。

9.以身作则、关心员工、奖惩分明、提高自身素质和修养，使管理

中心具有高度凝聚力，最大限度发挥和调动全体员工的工作热情和责任

感。

10.各项财务制度，指导检查财务工作，阅读和分析各类财务报表，

督促财务人员及各部门做好成本控制，抓好勤俭节约工作。

（二）工程部主管岗位职责

工程部主管在经理领导下工作，负责主管电力、消防、给排水、通

讯对讲、土木维修、装修工程、公共设施、设备等系统事宜的维修保养

5

和管理工作，具有极其重大的责任，关系到医院正常工作的开展，因此

必须绝对负责，严格履行下列职责：

1.具有全面的技术知识，具备良好的思想品德，具备严谨的工作态

度，具备健康的身体素质。

2.经常性深入设备现场，巡查各种设备的运行技术状况，对所有设

备状况，要心中有数。

3.审定修改各班组工作计划，检查落实设备保养措施，监督其实施。

4.负责制定各设备的月度和年度维修保养计划，制定工作标准，准

确分工，提高工作效率，保证工作质量。

5.及时组织人力、物力对发生故障的设备进行抢修，并及时向上级

报告。

6.认真贯彻落实“岗位责任制”，督导下属员工严格执行“操作规

程”。

7.督导下属做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场地干净；

“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏气、不漏油；“五良好”：使用性

良好、密封性良好、润滑性良好、紧固性良好、调整性良好。

8.深入了解下属员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属

进行职业道德和专业技术、业务水平的培训、培养员工团结协作，精益

求精的企业责任感、培养出一支高素质、高效率的技术保障队伍。

9.及时收集汇报顾客意见和建议。

10.协助、监督其他岗位工作，提出合理化建议。

（三）水电工岗位职责

1.熟悉医院水电管网分布，供水、供电设施及控制系统的走向位置

6

及其养护办法并做好养护工作，密切配合供水供电部门做好医院的供水

供电服务工作。

2.参加医院水电设施的验收和交接工作。

3.负责公共照明的检查、维护和更换工作，并为医院提供电路、给

排水设施维修的服务。经常巡视医院，掌握供水、供电系统的工作状况，

如发现有损坏、隐患或其他不正常情况，应及时处理，认真履行24小时

抢修职责，确保设备运行正常，并通知有关部门。

4.严格按安全操作规程检修作业，防止发生事故。

5.监督装修改造工程，及时发现并处理违章装修现象。

6.保证上下水、排污管道畅通，定期对上下水管道检修维护管理。

7.热情接待来访客人，树立良好公司形象，对顾客的建议或投诉要

及时登记并处理。

8.完成管理中心经理交办的其他任务。

（四）物业部助理岗位职责

1.组织办公室全体工作人员努力做好办公室工作，完成公司布置的

各项任务。

2.学习当前国家的方针、政策，贯彻落实公司的各项工作指令；注

重调查研究和信息工作，努力掌握第一手资料，为经理决策和指导工作

提供可靠的依据。

3.做好各种会议的组织准备和会议议定事项的催办落实工作。

4.组织起草、审核各种文稿、财务报表，做好文字综合和文字处理

工作。

5.负责客户来访接待、对外宣传和联络以及公共关系方面的工作。

7

6.热情接待顾客、及时收集、妥善处理顾客意见和建议，并及时向

经理汇报。

7.负责行政资料和质量记录资料的搜集整理和归档管理工作。

8.根据经理指示要求起草，打印本处的业务报告、计划等公文函件

等。

9.负责本处的公文、资料的收发、登记、分类、整理及保管工作。

10.受理投诉、会议安排等工作，并做好相关的记录。

11.负责办公环境、办公设施管理维护，完善电脑软件的功能和程序，

使其利用价值得到最大限度地发挥。

12.负责医院物业管理的资料收集、入库，并做好管理资料的防卫工

作和安全保密工作。

13.对擅自动用电脑软件者，有权制止其行为，并检查是否与原库存

相符合

14.完成经理临时交办的行政事务。

（五）财务人员岗位职责

1.严格执行管理中心的《财务管理规定》。

2.负责医院各项费用的缴交工作。

3.做好医院固定资产的登记管理工作。

4.严格理财、及时完善财务手续。

5.负责医院管理中心员工工资的发放工作。

6.按时公开财务收支情况。

7.办理管理中心人员招聘、离、辞退手续。

8.负责管理中心员工的出勤、考核工作。

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9.负责本处管理中心的现金和转账票据的收付工作，当天收入的现

金和转账票据，要在银行下班前送存银行，不得积压，保险箱内不能积

压500元以上的现金过夜。

10.对办理报销的单据；除按会计审查程序重新审核处，还必须由其

部门主管和经理审批后才可付款，凡手续不完备或未经管理中心签批的

单据，一律拒绝报销。

（六）保安部主管岗位职责

1.保安主管是管理中心在保安工作上的参谋和助手，对医院安全负

有领导的具体责任。

2.制定部署保安部的工作计划，督导班长、班员工作。

3.对各类案件事故亲自组织调查处理。

4.组织实施对保安员的业务培训和军事操练。

5.考核保安员的各种素质，负责保安部的人事，行政管理。

6.按质按量完成经理和公司交办的其他事项。

7.监督其他岗位工作提出合理化建议。

8.经常巡视楼宇、消防通道、卫生死角、地下车库、医院设备重地、

重要科室、病房区域隐蔽场所，发现问题及时处理并汇报，做记录。

9.及时收集和汇报科室及病患者的意见与建议。

10.负责组织本院的消防演习。

（七）保安班长岗位职责

1.绝对服从主管的领导，听从主管的工作安排。

2.以身作则、身先士卒、带头遵守各项规章制度。

3.关心班员爱护集体、热爱岗位、忠于职守、不怕危险不怕牺牲。

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4.积极向主管汇报班内情况，配合做好保安管理工作。

5.督导班员工作，做到分工公平，不拉帮结派，以维护医院治安为

己任，为医院的平稳发展保驾护航。

6.及时收集汇报科室和患者意见与建议。

（八）保安员职责

保安员在保安班长的领导和当地派出所指导下，负责落实医院内防

火、防盗、防治安事故等工作。防止各种案件的发生，保障医生、患者

生命及财产安全，维护住宅区正常的公共秩序。职责如下：

1.熟悉住宅区楼宇结构、单元户数、楼座排列，各种公共设施、设

备的分布、位置，各类公共场所的使用性质和服务对象；住宅区内的区

间道路走向、车辆和人员流动规律。掌握住宅区全面情况，具备住宅区

治安执勤巡逻必要的治安防范知识和技能。

2.保安员必须统一着装上网，仪容严整，精神饱满，服务用户，使

用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语，处理情况及时做到先立

正敬礼，遵守文明执勤的工作制度。

3.熟悉市府有关户口管理、外来人员和暂住人员管理的政策、法规

以及国家和市府有关治安条例、法令等，辖区内按章查验可疑人员的物

证，预防违法犯罪分子窜入区内作案。

4.严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、

漏班。

5.有效制止住宅区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定

的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现

象，禁止乞讨、捡破烂人员进区流窜。

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6.督导车辆保管的安全保管工作，督导住宅区道路泊车和行车的管

理，保持区设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。

7.积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证。

8.懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂得一些救护常识。发生紧

急事态，能及时采取正确措施，万一发生火警或匪警等治安情况，必须

首先以最快速度投入警情战斗中去，不允许以任何借口推脱。

9.学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安

条例的人和事能及时、有效地制止。

10.协助调解业主、住户之间的纠纷。

11.严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在认真处理前提

下，做好书面交接记录，以备查考。

12.完成主任交办的其他任务。

（九）保洁部主管岗位职责

保洁部主管在管理中心经理的领导下，负责实施医院区域保洁绿化

工作，美化、净化就医环境。具体岗位职责如下：

1.监督落实保洁班和绿化班工作，根据检查绿化班对各种绿化物养

护工序，保证绿化物的正常生长。

2.熟悉医院楼宇结构、单元户数、楼座排列，车行道、人行道分布

及面积，绿化的分布及面积。

3.坚持高质量、高标准，制定行车道、人行道、楼梯走道、各科室、

重要地段、大堂和绿化地的保洁的具体作业程序和保洁标准，检查考核

评分标准和奖惩措施，经管理中心经理批准后组织实施。

4.合理配置医院内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车、清扫工具

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数量及保管场所，合理配备保洁人员，医院内不留卫生死角。

5.医院保洁工作实行划片分区包干作业管理，做到员工之间任务划

定清楚，责任明确，检查、考核标准公开，奖惩兑现。

6.严格本部门考勤制度。保洁员每天定时集中讲评，对全年出全勤、

无迟到早退员工，报请管理中心经理给予奖励。安排好员工节日期间的

探亲活动，确保医院保洁工作有条不紊。

7.坚持每天巡视医院二遍，有效制止医院内乱贴字画广告，外墙乱

写乱画，乱倒（抛）垃圾，随地吐痰等不良现象，培养医患者爱护医院

环境清洁卫生的自觉行为，现场督导保洁工作。

8.经常检查科室、重点区域，落实分片责任制度。

9.严格保洁工作检查制度，实行自查、互查、主管检查、经理抽（暗）

查、管理中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收

入挂钩。坚持把责任区域、责任人、考核评分定期公开，广泛接受医患

人员监督。

10.定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平凡岗位上，干

出不平凡事迹。

11.完成管理中心经理交办的其他任务。

（十）保洁领班岗位职责

1.负责医院清洁管理工作的具体组织，落实、建议和培训。

2.直接安排，领导各岗位保洁员的具体工作，并组织岗前和在职培

训。

3.负责保洁岗位安排、检查、指导、实行岗前和在职培训。

4.加强业务，管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的操作提高工

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作效率和质量。

5.认真搞好班组建议，勤检查，勤督促，严格要求员工执行岗位责

任制。

6.及时收集汇报顾客意见与建议。

（十一）保洁员岗位职责

1.服从分配、工作认真、细致、一丝不苟、尽职尽责，做好本职工

作。

2.正确树立服务意识、卫生意识。

3.礼貌服务、讲求效率、保证质量。

4.团结友爱，关心集体，不做不利于集体的事。

5.每天清扫地面、停车场、绿化带、拖洗通道及楼层通道、各科室，

随时保持医院各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹等。

6.每天擦拭防盗门、墙壁、开关、消防栓，防盗门，扶手、灯罩，

路灯柱。

7.在工作期间，发现有异常现象及可疑人物，要加以询问并及时向

（十二）绿化岗位职责

1.负责医院内花卉的护养，管理工作，熟悉医院的绿化布局，花草

树木的品种和数量。

2.熟悉土壤性质，掌握季节性植物的栽培技术。

3.对花草树木要定期培土、施肥、浇水、除草和防病虫害，修枝剪

叶、补苗等，保证绿化场地不留杂物，不缺水分，不缺苗、不被偷窃，

花木生长茂盛。

4.熟悉防治病虫害的药物性能和作用，及时救护治理。

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5.对观赏性的绿化物要经常保持清洁和造型。

6.正确使用绿化工具，做好日常维修保养工作。

7.认真学习业务知识，努力提高专业水平。

8.及时制止任何破坏、践踏绿化行为。

第二节考勤管理制度

为了加强企业管理，严肃物业公司劳动纪律，合理计酬，根据《中

华人民共和国劳动法》有关规定特制定本办法。

职工每天工作八小时，平均每周工作时间不超过四十个小时，每周

工作五天，公司严格控制值班，值班超过六小时，可安排倒休或给五十

元计酬（值班不许抵病、事假）。

一、病假

职工休病假前，须报请领导批准（两天以内由所属部门主管领导批

准，两天以上需经总经理批准）。

职工请病假10天以内扣除日效益工资，超过10天扣当月全部效益

工资。

二、事假

1.职工因事请假，需提前一天填写请假单，报部门领导批准，请假

手续由本人亲自办理，不得委托他人，遇有特别情况可先电话请假，事

后向领导补办请假手续。

2.职工请事假五天（含）以内扣除当日工资的10%，过五天扣除当

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月全部效益工资，并按实际请假天数扣除当月日工资。

三、产假

1.女职工产假为90天，难产增加15天，晚育增加30天，晚育假

不休者可多发半个月岗位工资，休假期间工资照发。

2.女职工分娩前15天假期，产前检查假视为出勤。

3.女职工怀孕终止妊娠者，可给14天休养假，休假期工资照发。

四、婚假

职工本人结婚，可请婚假（婚假不包括节日、公休日）婚假7天，

晚婚奖励7天。休假期间工资照发。

五、探亲假

职工休探亲假按国家规定执行，探亲报告应交公司、公司备案。休

假期间工资照发。

六、丧假

职工配偶、直系亲属、同住岳父母（公婆）去世，可请假5天，家

在外地者可酌情给予路程假，休假期间工资照发，效益工资参照事假处

理。

七、旷工

职工旷工半天扣除当日工资和当月效益工资的5%，旷工一天扣除两

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天岗位工资和全部效益工资。

八、迟到早退

1.职工迟到一次，扣除效益工资的10%，每月累计3次以上按半天

旷工计算。

2.职工早退一次视同旷工半天，两次视同旷工1.5天处罚。

第三节客户服务部管理制度

一、投诉处理制度

1.接待用户投诉时，耐心倾听，态度和蔼。

2.对所有投诉，包括来电、来函及来访，需将投诉内容登记在《来

人来电来访登记表》中。

3.在投诉中，凡需要进行处理的问题，由接待人员填写《用户投诉

处理单》，交相关部门负责人处理并要求其处理完毕后，将《用户投诉

处理单》交还客户服务部，客户服务部致电回访。

4.投诉中，如遇重大投诉，需上报物业中心经理。

5.客服部将负责组织每季度的用户投诉汇总、分析。定期召开例会，

责任部门对本部门的投诉进行分析，并确定应采取的纠正和预防措施。

6.客服部将每季度的投诉汇总、分析应采取的纠正、预防等措施形

成《用户投诉分析报告》上报物业公司总经理审批。

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二、档案管理制度

1.根据国家档案法和档案管理规定，对各部门档案进行管理，确保

档案准确、系统和完整，更好地为管理服务。

2.档案人员认真应履行工作职责，努力钻研业务，不断提高管理水

平，对归档的档案要认真整理加工，做到归档完整、系统、准确。

3.宣传并遵守《中华人民共和国档案法》，做好各种门类和载体（纸、

相片、胶卷、磁带、磁盘等）文件材料的建档、归档、修补等工作。

4.对收到的档案材料应及时进行分类、整理、排列、编号、归档或

存入电脑，做到熟悉库藏、管理科学、查找迅速。

5.对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查，适时通风，施放防虫、

防尘和防鼠等工作。每季度全面检查一次档案保管状况，对破坏、变质

的档案及时进行修复制，确保档案的完整，并对作废档案及时销毁。

6.档案人员要自觉遵守保密守则制度，未经领导批准，不得自行扩

大借阅范围，不准擅自向外透露档案内容。

7.认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作，积极开展档案利

用工作，为领导决策提供依据。

三、例会制度

1.每周五9：00

2.参加人员：主要负责人

3.内容：总结一周工作情况并对下周工作进行部署，协调各部门关

系，将一些集中问题协商解决。

4.会议记录：XX

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四、文件管理制度

1.公司的各项制度、文件下发到物业中心的必须经每位管理人员签

字后存档。

2.物业中心制定的各项内部管理制度，必须经管理人员开会讨论签

字认可后下发执行。

五、财务管理制度

1.认真贯彻《中华人民共和国会计法》，按财务核算单位和部门分

别建核算，各账目应分别记录、核算、登账，手续完备、内容真实、数

字准确、账目清楚，以便确切的考核与评定各核算单位和部门的经营状

况。

2.按期记账、报账，在规定时间报送各种会计报表。

3.妥善保存会计档案，接受财税机关、上级主管部门和物业公司领

导的监督检查，及时提供财务资料，如实反映情况。

4.财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证，

虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证

经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记账结算。

5.报销凭证、发票必须有物业公司领导签字方可生效，严禁白条充

帐。

6.一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、

发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，每月

定期结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。

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7.会计每月定期为物业部领导提供财务统计分析，为物业公司搞经

济效益做好参谋工作。

五、工程部管理制度

（一）交接班制度

1.值班人员按照值班表按时上岗，未经有关领导同意，不得擅自离

岗，如需替班需经部门经理同意；

2.交班人员在接班人员未到岗或交接班手续不齐全时，交班人员应

继续值班并及时向有关领导反映情况，直至办完交接班手续后方可离岗；

3.严禁在事故处理过程中交接班，交接班时如遇突发性事故，应立

即停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员应协助处理，待系统和

设备完全正常后交班人员方可离岗；

4.交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，精神集中，做到交的清楚，

接的明白，做好交接工作的记录和签字手续；

5.每班交接前负责清洁卫生工作。

（二）电梯管理及保养检查制度

1.为保证电梯机房设备绝对安全，电梯维修工必须把机房门锁好，

严禁无关人员进入机房，更不允许任何人将机房作为住宿之用；

2.电梯机房门钥匙必须由电梯维修工妥善保管，不准随便挂在墙上，

以防钥匙被人拿走；

3.物业公司领导检查维修保养的情况，必须在电梯维修工的陪同下

核实维修保养的项目及保养情况；

4.电梯临时维修或定期维修、保养时，必须做好详细、完整地记录

并存档备查；

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5.认真填写电梯运行记录及维修记录；

6.电梯保养与检查内容如下：

（1）电梯轿厢内通风机、日光灯是否正常；电梯运行楼层指示信号

显示功能；电梯运行程序能否按正常指令运行，轿厢内及大厅按钮信号

有无损坏，显示是否正常；

（2）电梯拽引机转动装置，抱闸装置，转动装置，润滑油应在油标

上下刻线之间，钢绳、绳轮固定，电梯的坑是否积水，电梯机房内要保

持清洁干净；

7.对于发现的设备故障及不正常现象应及时排除，对解决不了的问

题应及时向主管领导汇报，以便集中解决设备技术问题；

8.严格执行“电梯维修、保养安全操作有关规定”。

六、设备定期检修、维修及保养制度

1.管理人员应对设备及辅助设备进行经常或定期的维护、保养及检

修；

2.设备的定期检修分为：大、中、小修三类，小修应按需要随时安

排，中修每年一次，应包括清除受热面内部的水垢、炉膛、烟道及受热

面外侧面等部位；

3.检修前应对锅炉进行一次内外部检查，根据周期检修计划和内外

部检查的情况确定本次锅炉检修计划；

4.根据检修计划，指定专人负责并组织人员力量，根据检修制度分

工负责制，以确保检修质量；

5.检修前要准备好检修工具，材料和配件。对检修人员进行安全教

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育，学习国家有关规定要求，制定保证检修质量标准有效措施；

6.对仪表设备应每天进行维修保养并定期校验，以保证其灵敏可靠；

7.未采取任何措施的情况下不得超负荷运行，锅炉必须按规定进行

检修；

8.每班对设备和场地进行一次清洁工作，做到文明生产；

9.做好检修、维修及保养记录，把每次检修的情况（损坏情况和修

理方法）记录下来存入锅炉技术档案，以利于日后备查。

七、锅炉房安全操作制度

1.严格遵守锅炉房安全操作规程，密切监视温度、压力，燃烧等头

部，正确调整各种参数；

2.严格按规定做好锅炉运行的日常工作，定期冲洗水位表、压力表、

排污和试验安全阀等；

3.进行巡回检查，锅炉设备及相关设备是否出现异常情况，检查供

水、回水管道、循环水泵、补给水泵及其他设备工作状态是否正常；

4.对锅炉发生的一切事故及时处理，重大事故应保护好现场，积极

参与事故的分析，并吸取事故教训；

5.锅炉运行期间，非工作人员不得随意进入，如需进入锅炉房必须

履行登记手续，并由主管人员领入。

八、事故报告制度

1.一旦发生事故，管理人员一定要冷静，判断事故原因和处理事故

时要“稳、准、快”。锅炉管理人员在事故发生后不能有掩盖事故的侥

21

幸心理，否则会使事故扩大。重大事故应保护好现场，并及时报告上级

领导；

2.管理人员一时查不清事故原因时，应迅速报告上级领导，不得盲

目处理，在事故未妥善处理之前不得擅自离岗；

3.事故发生后，应将事故发生的时间、部位及处理方法等详细记录，

并根据具体情况进行分析，找出事故原因，从中吸取教训，防止类似事

故再次发生；

4.发生爆炸和重大事故的单位，应尽快将事故情况、原因及改进措

施等书面报告上级领导和当地锅炉安全监督部门。

九、保安管理制度

（一）保安员执勤制度

1.着装整齐、姿势端正，注意仪表形象。

2.按时交接班，坚守岗位，严禁脱岗、空岗、睡岗，上岗前和上岗

时不准喝酒。

3.对出入的人员、车辆及其携带、装运的物品，要按照规定认真验

证和检查，做到物品与出入证相符。纠正违章要先敬礼，要学会使用文

明用语，礼貌待人。

4.坚持文明值勤，对用户或来访的客人要以礼相待，不准污言秽语、

蛮横粗暴、故意刁难。

5.值勤时不准嬉笑打闹，不准看书看报或从事与勤务无关的事情，

交接岗时要互相敬礼。

6.值勤时不准接待亲朋好友或相互串岗聊天。

22

7.发现治安隐患、漏洞，应及时向领导或值班人员报告，不得擅自

处理。一旦发现火情或盗窃等案件，要立即报警，同时向主管领导逐级

上报。

8.对于突发事件的处理，一定要控制在最小范围内，并立即向安保

部报告，保安员接到命令后，迅速赶到现场，并在统一指挥下共同工作。

9.认真填写值班记录，保持值班室内外卫生。

（二）保安人员交接班制度

1.保安员应着装提前10分钟上岗接班，并记录接班时间。

2.交接班时，交班的保安员应把需要在值班中继续注意或处理的问

题以及警戒器具等装备器材向接班保安员移交清楚。

3.交班保安员要等待接班保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下

班，接班保安员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。

4.当班人员发现问题要时处理，如未处理完接班人员应协助处理。

5.接班保安员验收时发现的问题，由交班保安员承担责任；验收完

毕，交班保安员离开岗位后发生的问题，由当班保安员承担责任。

6.所有事项交接清楚后，交班保安员离开岗位前在交接班记录上记

录下班时间并签名。

7.接班人员未来，交班人员不得离岗。若接班人员未来，交班人员

离岗，这期间发生问题，两人共同负责。

8.交班人员班前必须将工作环境打扫干净，整理整齐。

（三）安全巡视检查制度

1.熟悉小区的建筑物及设施、设备情况，熟悉小区各类设备物品放

置的位置，发现移动设备、物品的可疑情况，需立即查明（如消防器

23

材）。

2.巡逻过程中，须携带对讲机等。值班员应做到眼、耳、鼻、手齐

用，闻有异味，听到可疑声响，发现异常情况应立即查明，及时通知有

关部门，夜间巡视须两名或以上人员同行。

3.注意观察来往人员的动向及携带的物品，发现可疑的人员和物品

时，要加以监视及时报告有关部门。

4.巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况，发

现问题应及时登记、汇报。

5.遇有偷窃、流氓违法犯罪分子，应立即报警，并协助公安机关处

理。

6.发现打架、斗殴时，应予以劝止。

7.发现火情，应立即组织扑救并迅速报警。

8.文明执勤，帮助住户解决所能及的困难。

9.不能无故进入用户家中和非巡逻区的办公或商业区域。

10.夜间对重点部位进行重点巡视，如监控系统的盲点、地下停车场

顶部及隐患部位。

11.7：00---9：00加强车辆外出的管理、确保交通通畅。

12.9：00—17：30处理做好治安巡视外，还要为用户做其他的服务

工作。

13.17：30—19：00规范用户机动车及自行车停放管理。

（四）器械管理制度

1.对讲机的管理与使用

（1）保持对讲机24小时开机，按时充电。

24

（2）使用对讲机讲话要语言文明、规范，简单明了，吐字清楚、准

确。

（3）未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。

（4）使用音量调节及静噪旋钮外，其他一律不得拧动。

（5）不用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。

（6）爱惜使用，保持清洁，避免雨淋或高处摔落。

（7）随身携带，谨防遗失。

（8）对讲机充电时，先放电再充电。

2.警棍管理与使用要点

（1）警棍是当出现被保卫对象生命或自身生命受到威胁的紧急情况

下用于防范和自卫的工具，应准确判断紧急情况程度，绝对不可随意使

用，必须严格控制在正当防卫范围内。

（2）不得用于其他用途，如恐吓、玩耍。

（3）不准交予或借予他人。

（4）非工作时间放置指定地点，不得私带外出。

（五）保安工作奖罚制度

1.奖励：（以下情况予以奖励）

（1）严格执行保安纪律和制度，工作认真负责，做出显著成绩的给

予表彰奖励。

（2）对国家和集体利益作出重大贡献的或见义勇为成绩突出者给予

表彰奖励。

2.处罚：（以下情况予以处罚）

（1）违反企业规章制度。

25

（2）在岗位上不履行保安职责。

（3）不服从领导，不听指挥。

（4）不使用文明礼貌用语。

（5）着装不整，不按规定佩戴胸卡，影响物业员工形象。

①第一次口头警告；

②第二次经济处罚；

③第三次辞退。

3.辞退：因需要辞退保安员的由安保部提出书面报告，经物业总经

理批准后，办理辞退手续。

（六）保安员学习制度

1.各班队每周学习不少于两次，每次学习不少于1小时，具体学习

时间各班队根据实际情况制定。

2.学习内容：各项法律、法规，公司下发的有关文件、简报和公司

的相关的规章制度、国内外重大时事、本行业业务知识和消防知识等。

3.公司每季度对保安员进行一次法治宣传教育、职业道德教育、爱

岗敬业教育、遵纪守法教育。

4.学习时间内要认真仔细做记录，不得敷衍各班队长，保安员不得

无故不参加学习，否则一经发现，视情况严肃处理。

（七）保安员训练制度

1.各班队每周训练不少于两次，每次训练不少于1小时，具体训练

安排由各班队上岗情况及人数制定。

2.训练内容包括：队列、岗位交接、交通手势、防卫术、消防技能

及警戒使用等。

26

3.班队长要作到训练中的四会：会组织、会讲解示范、会做训练中

的各具体动作、会喊口令。

4.保安班长、队长要以身作则，带头参加训练，建立训练考勤制度

记录，保安员不得无故参加训练，否则一经发现，视情况严肃处理。

（八）内务卫生管理制度

1.床上：被子、大衣叠放整齐，棱角分明，大檐帽放在被子中间与

被口取齐，床单伸展铺平。床下：鞋一字摆放，后跟朝外。床单被褥整

洁干净，床下不得摆放杂物，做到床上“豆腐块”，床下“一条线”。

2.要爱护公物，桌椅要摆放整齐，常用书籍、笔记本、洗漱用品及

公司下发的材料摆放在适当位置，保存完整。

3.墙壁不能乱划、乱贴、乱挂。保持窗明几净，地面保持清洁，做

到无痰迹、无烟头、不得乱扔废弃物，清扫工具一律放在室外；

4.每日清扫不少于三次，分配到人，时刻保持室内清洁。自用厕所、

厨房每日清理。每周两次大扫除，保持室内、外干净。

5.内务卫生实行班队长负责制，班长、队长经常进班队检查，不合

格单位对当日值班人员进行10元罚款，三次以上扣除班队长当月职补的

50％，并限期整改后仍不能合格则撤销班队长的职务并调离该岗位。

第四节处理程序

一、用户投诉

1.接到用户来访、电话、来信投诉后，接待人员根据反映内容填写

投诉处理单。

27

2.投诉处理单第一联交部门责任人签收，投诉处理单第二联客户服

务部保存备查。

3.责任部门采取正确的方法处理。

4.责任部门处理完毕后投诉单交回客户服务部签收。

5.管理人员回访，并填写投诉回访表，并转客户服务部。

6.客户服务部统一编号装订投诉处理单、回访表。

7.每年整理、汇总所有投诉，填写投诉统计表，分析投诉重点、类

别、涉及部门等信息。

8.信息反馈经理，经理采取有关措施，加强有关部门工作，减少投

诉。

二、客户接待

1.接到用户来访、电话、来信后，根据不同问题进行分类。

2.属于询问类，应认真做好解释工作，如当时不能予以解释的，应

记录下来，在最短的时间内给询问人以答复。

3.属于投诉类，应按投诉程序处理。

4.属于维修类，应填写工程维修单一式三联及维修台账，维修单三

联均交由工程部签收。

5.属于反映问题类，应记录在客户接待登记表上，对于所有反映问

题交由相关部门核实处理。

3.属于建议类，应记录在客户接待表上，定期整理后报客户服务部

或主管。

7.属于其他类，应记录在客户接待登记表上，视问题重要程度呈报

28

公司经理。

三、公共设施维修、保养

1.工程部日常巡视检查。

2.出现运行故障报修客户服务部填写维修单。（如属大型维修工程

需报甲方）

3.工程部组织维修人员至现场维修。

4.本单位无法维修，视维修费用大小报管委会审批实施。

5.维修完毕检查，试运行合格。

6.做好修理记录。

7.记录归档保存。

四、医院文体活动开展

1.制定医院年度文化活动工作计划。

2.根据用户调查、形势变化情况修正计划。

3.制定文化工作计划或临时性活动计划。

4.活动方式策划。

5.实施组织、准备工作。

6.物业公司各部门配合工作。

7.争取上级部门、有关领导支持。

8.发动用户参与，有关单位参加。

9.邀请嘉宾出席。

10.邀请新闻单位宣传报道。

29

11.活动总结建立活动档案。

五、治安管理

1.门岗值勤、检查、登记来往车辆及进出人员。

2.交接班时，所作登记记录须交接清楚后方可下岗。

3.流动岗值勤，须认真填写巡视记录，发现问题，及时处理并做好

记录。

4.如遇紧急情况，立即通知其他保安人员作紧急处理，并报告保安

队长及公司。处理完毕后，做好记录。

5.保安班长须每日查阅治安记录，并由保安主管保存，如从中发现

问题须及时处理并呈报物业公司经理，所有治安记录定期由保安队长交

由内业存档。

6.如监控系统报警，值班保安应立即通知流动岗保安接到通知后，

立即到达现场查明原因，作紧急处理，如属于误报，查明原因记录在案。

六、园林绿化

1.保洁主管按季节制订绿化养护方案，并监督绿化人员实施，养护

方案及实施情况定期交由内业存档。

2.养护人员发现问题填写绿化养护统计表，交主管核实。

3.主管针对具体问题提出施工方案，经物业公司经理批准后安排人

员施工。

4.施工后，主管复查后，填写统计表，定期交由内业存档。

30

七、保洁管理

1.保洁主管须每日巡查。

2.发现问题，当场要求整改。若不能当场整改的，填写卫生保洁问

题统计表，提出整改意见，并安排人员迅速解决。

3.保洁主管复查后，填写统计表。

八、物品申购领用

各部门根据具体情况将所需用品填写物品申购单报物业公司经理，

由经理批准后指定采购人，凭签字后申购单到财务领取备用金，购后进

行入库单，凭入库单、发票及签字后报销单进行报销。

第五节工程部设备设施管理

一、工程部管理目标

XX物业工程部凭借自身的技术优势，经验丰富管理队伍，热情周到

的服务，变被动维修为主动维护工作特点，定能管好、用好XX医院项目

的设备设施。使物业保值、升值。

序

项目指标管理指标实施措施

号

派工后５-１5分钟到现场，及时维修排

维修

199％以上除故障

及时率

院方人员签字确认后返回档案记录

2维修质量100％分项检查，一步到位，认真维修，建立

31

合格率回访制

度，确保维修质量合格

设备设施按专项管理，落实责任人，定期检查维

399％

完好率护保养记录

消防设备、设消防设备、设施由专项责任人负责巡检，

4施100％发现问题，随时予以整改维修，故障不

完好率过夜。

维修服务100％以建立回访制度，征求院方人员意见，改

5

回访率上进服务作风，提高服务质量

做到及时、快捷、排除故障迅速有效，

维修服务

699％以上服务诚恳，态度和蔼。待人接物有礼有

满意率

节，服务场所及时清扫

二、给排水系统运行管理

（一）设备巡检

1.巡视监控。

2.泵房巡查应每两个小时巡视一次医院内水泵房（包括机房、水池、

水箱），每周巡视一次医院内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

3.巡视监控内容如下：

（1）水泵房有无异常声响或大的振动；

（2）电机、控制柜有无异常气味；

（3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

（4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，

32

控制柜内各元器件是否工作正常；

（5）机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水

压力要求（正常值为5kg/cm2）；

（6）水池、水箱水位是否正常；

（7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

（8）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识

是否清晰；

（9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

（10）临时接驳用水情况；

（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

4.泵房值班在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况

时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给

管理处工程部主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备

设施维修保养标准作业规程》。

5.给排水设备设施异常情况的处理.

6.主供水管爆裂的处置：

（1）立即关闭相关联的主供水管上的闸阀；

（2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄

水，则应关停相应的水泵；

（3）立即通知客服部及管理中心工程部主管，管理中心工程部主管

联络供水公司抢修；客服部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的

情况；

（4）在管理维中心修补水泵房巡检或管理中心工程部主管的组织

33

下，尽快开挖出所爆水管。

（5）供水公司修好水管后应由水泵房值班开水试压（用正常供水压

力试压），看有无漏水或松动现象；

（6）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

7.水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

8.水泵房发生水浸时的处置：

（1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

（2）堵住漏洞水源；

（3）如果漏水较大，应立即通知管理中心工程部主管，同时尽力阻

止进水；

（4）漏水源堵住后，应立即排水；

（5）排干水后，应立即对进水设备设施进行除湿处理，如用干的干

净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；

（6）确认进水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无

异常情况出现则可以投入正常运行。

9.水泵房安全管理。

（1）非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经管理中心工程

部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。

（2）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

（3）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内

严禁吸烟。

（4）每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设

施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、

34

无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；

（5）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

（6）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房维修保管，不得

私自配钥匙。

10.交接班要求。

（1）接班人员应准时接班。

（2）接班人员应认真听取交班人交代，并查看《给排水设备设施运

行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施

运行日记》上签名。

11.有下列情况之一者不准交班：

（1）上一班运行情况未交代清楚；

（2）记录不规范、不完整、不清晰；

（3）水泵房不干净；

（4）接班人未到岗；

（5）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续

处理，接班人协助进行。

12.水泵房巡检应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、

电流、运行频率）及运行状态完整、规范地记录在《给排水设备设施运

行日记》表内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交公司工

程部存档，保存期为二年。

管

35

理

处

生活给水

消防系统污水系统

系统

供运运

消防除臭风

日水行行未水喷淋泵提升泵潜水泵

泵机

期泵泵运位水

压号行控箱

频声温

力电泵制123456123451234567812341234

率音升

流

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

0

1

36

1

1

2

1

3

1

4

1

5

生活给水

消防系统污水系统

系统

供运运

消防罗茨风除臭风

日水行行未水喷淋泵提升泵

泵机机

期泵泵运位水

压号行控箱

频声温

力电泵制123456123451234567812341234

率音升

流

1

6

1

7

1

8

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1

9

2

0

2

1

2

2

2

3

2

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2

5

2

6

2

7

2

8

2

9

3

38

0

（二）给排水设备设施维修保养计划

1.《给排水设备设施维修保养计划》的制定。

每年的12月30日之前，由管理中心工程部主管组织水泵房维修人

员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养计划》报项目部。

2.制定《给排水设备设施维修保养计划》的原则：

（1）给排水设备设施使用的频度；

（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

3.《给排水设备设施维修保养计划》应包括如下内容：

（1）维修保养项目及内容；

（2）备品、备件计划；

（3）具体实施维修保养的时间

（4）预计费用。

4.维修人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备

设施维修保养计划》进行。

5.水泵机组维修保养。水泵房维修人员每年的4月、10月份应对小

区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

6.水泵电动机维修保养：

（1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否

39

则应烘干处理或修复；

（2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规

格轴承；

（3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

（4）清洁电动机外壳；

（5）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油

漆后重新油漆。

7.水泵维修保养：

（1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如

有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；

（2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶

轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

（3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

（4）清洁水泵外表；

（5）如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上

油漆。

8.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

9.检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

10.控制柜维修保养。水泵房专责每年的5月、11月应对医院内水

泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

11.用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，

务必使柜内无积尘、无污物；

12.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

40

13.检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则

应整改；

14.交流接触器维修保养：

（1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

（2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不

能正常工作的触头应更换；

（3）清洁铁芯上的油污及赃物；

（4）检查复位调簧情况；

（5）拧紧所有紧固件。

15.自耦减压启动器维修保养：

（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5M~否则应进行干燥

处理；

（2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接

地线。

16.热继电器维修保养：

（1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

（2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修

处理，处理后达不到要求的应更换。

17.自动空气开关维修保养：

（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于IOOMll，否则应烘干处

理；

（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

（3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零

41

头应无卡住现象；

（4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不

能修锉，只能轻轻擦拭。

18.中间继电器、信号继电器维修保养：

对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可

靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号

继电器。

19.信号灯、指示仪表维修保养：

（1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

（2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应做适当调整，调

整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

20.远传压力表维修保养：

（1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

（2）检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

（3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

21.变频器的保养

（1）检查变频器的工作环境，如周围环境潮湿、灰尘多，应对其工

作环境进行改善；发现变频器外部脏污，及时清理；

（2）每半年对变频器控制板进行吹扫清灰，散热风扇加硅胶油。

（3）每半年检查一次模块的外观，发现异常及时报修；

（4）每半年检查接线端子是否紧固；

22.闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

23.闸阀维修保养：

42

（1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

（2）检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

（3）对闸阀阀杆加黄油润滑；

（4）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

24.止回阀维修保养：

（1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

（2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

（3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

25.浮球阀维修保养：

（1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

（2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

（3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

26.液位控制器维修保养：

（1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

（2）清除压力室内污物，疏通控制水道；

（3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

（4）紧固所有螺母。

27.潜水泵或排污泵维修保养。

28.用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，

否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

29.密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

30.查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则

应更换同型号、同规格的轴承。

43

31.清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油

漆一遍。32、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固；如松弛则

应紧固，拧紧潜水泵排污泵上的所有螺母。

32.明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。

33.检查支持托架是否牢固，否则应加强。

34.查流向标识是否鲜明醒目，否则应整改。

35.查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

36.检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。

37.每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时。

38.对于计划中未列出的维修保养工作，应由管理工程部主管尽快补

充至计划中；

39.如遇突发性的设备设施故障，先经管理中心工中心程部经理口头

批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

40.水泵房维修应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在

《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的三天之内由领班整理成

册后交管理中心维修部存档，保存期为长期。

41.停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由

管理中心工程部主管报管理中心，由管理中心通知院方，经院方同意方

可停水。

维保计划表

序号检修内台（套）检修类别与月份安排费用预备注

44

容数半年算（元）

月检季检年检

检

给水设备设施保养记录

保养方法及标

项目周期保养记录

准

45

对水池顶板进

月行清洁，保证照

明正常

蓄水

对水池进行清

池

洗、消毒，对消

年

毒器维修、保

养。

保持水箱间的

清洁卫生。

月照明正常，控制

阀门开关灵活

高低门锁完好

区水必要时进行防

箱腐油漆处理。

地面油漆，不得

年

随意堆放杂物。

对水箱进行清

洗、消毒。

表壳明净，指针

转动灵活，表面

水表月

玻璃完整读数

准确。

水泵周保持泵站清洁

46

站卫生，不得随意

堆放杂物

检修灯具，保证

月

照明良好。

对给水加压泵、

消防泵进行例

行保养维护，更

换易损件，确保