房地产金融（第三版）课件 第1、2章 绪论；房地产金融基本知识

房地产金融

（第三版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一章绪论

内容提要

在简单介绍房地产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产业发展和国民经济良性运行的作用。概括地回顾房地产金融近一个世纪的发展历程，并展望我国未来房地产金融的发展趋势。界定房地产金融的概念和内容。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性一、房地产业的特点

房地产业是国民经济中的重要行业，由房地产的开发、经营、销售和服务等行业所组成。在统计上，房地产业常同金融、保险业并列，被看做第三产业。

广义上讲，它是由第二产业、第三产业（有时包括第一产业）所组成的一个综合性的行业群体。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性

房地产业的综合性，使其具有以下特点：

（一）房地产业投资大、借款多、周期长（二）房地产市场受区域因素影响较大（三）房地产具有投资和消费的双重性（四）受国家政策和城市规划的影响房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性二、房地产业的重要性

（一）城市房地产是城市存在和发展的物质基础（二）房地产是家庭的重要财富和政府财政收入的重要来源

（三）房地产业具有带动性房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性三、房地产金融的作用房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。（一）房地产金融是房地产业发展的保障（二）利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控（三）引导住房消费（四）房地产金融政策调整储蓄、投资和股市间的关系房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融的作用和重要性四、房地产业与金融业的关系

（一）房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强。（二）房地产业同银行业相互促进。（三）房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

在国际上，房地产金融的发展可以追溯到久远的时代。从其形式来看，有建筑业协会、土地开发银行和公积金制度三个方面。在国内，房地产金融的历史较短，目前还有很多问题有待完善。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

一、国外房地产金融的发展（一）建筑业协会建筑业协会发源于英国。

1775年，理查德·凯特雷在英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑业协会。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

☆早期建筑业协会的运作过程：区域购房者社团房屋分配给成员☆建筑业协会的运作过程（20世纪80年代）：全国储蓄户社团购地建房购房人房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材存钱购地建房社员投票支付费用储蓄高利息（银行）存款抵押贷款

第二节房地产金融的发展

英国建筑业协会的发展过程房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材年份1775190019701987协会数量（个）12286481138分支机构（个）1—20166962持股人（万）—5810274195在138个协会中，有三个全国性的大型协会。所有协会房地产抵押贷款额占全国同类贷款总额的50%～70％。而协会也由原来的互助合作社变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，特别是

20世纪80年代以后这种变化趋势更加明显。

第二节房地产金融的发展

建筑业协会在英国购房贷款市场上的作用是重要的，20世纪80年代其贷款额占购房贷款总额的75％，90年代则上升为90％。见下表：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材机构名称未偿总额（亿英镑）占总额的百分比（%）建筑业协会682.2775.2银行金融机构142.3815.7地方政府41.844.6保险公司、养老基金23.642.6其他公共部门17.171.9总计907.30100

第二节房地产金融的发展

据1988-1992年的统计，建筑业协会主要是通过储蓄吸引资金，通过居民抵押贷款获得收益。它的资产构成为：居民抵押贷款80％，流动资产18％，固定和其他资产2％。负债为：股本投资、储蓄95％，税收减免2％，储备3％。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

建筑业协会在一些国家也称为住宅合作社，但英国的建筑业协会逐渐发展成为一种非银行金融机构，互助性职能趋小。这种类型的社团自1831年以来在美国得到迅速发展，1890年已遍布各州，1929年达122342家。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

第二次世界大战后，住宅合作社在世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式之一。国际建房与储蓄组织联盟将其定义为：“（它）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。”房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

（二）土地开发银行

德国第一个土地开发银行于1769年成立于普鲁士邦的西里西亚省。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

1.早期阶段（1769-1849年）

政府规定凡是地主都有义务参加土地开发银行，政府对地主采取强制的方式使其加入，同时政府出资，并对银行进行管理、监督。这种合作社性质的银行仅服务于一定的区域。地主利用自己的土地做抵押取得贷款，用于土地开发和房屋建设。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

2.中期阶段（1850-1873年）自1849年以后，土地银行取消了原来仅有地主参加的限制，凡是土地价值在1500德国马克以上的土地所有者都可以自愿参加。这时的最大特征是抵押土地证券化。地主或农民如愿用自己的土地做抵押取得长期贷款，可将各自的土地交给合作社作为抵押物，合作社以这些土地为担保发行债券，取得资金，供社员使用。但这时各合作社都是单独运行的，仅在一定的范围内流通，地主、合作社和投资人都处在同一区域，投资人同地主的关系较直接。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

3.后期阶段（1873年以后）

1873年以前，各土地开发银行在各自区域独立运作局限性很大，主要是融资区域的局限性。

1873年组成了普鲁士中央银行，各地区的股票以各地区的土地做担保，股票的流通范围扩大。这样，债权人同债务人间的直接关系变成债权人（购股人）与土地开发银行，土地开发银行同社员（借款人）之间的间接关系。利用中央土地银行，一个区域银行可以到另一个区域去融资，利用一个地区的资金开发另一个地区。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

1817年美国初创联邦土地银行，当时各行平均80％以上股金是由联邦政府拨款。以后，随着农民在土地银行合作社股金的增加，政府才将股金逐渐退出，至1947年全部退出。社会借款不得超过抵押土地价格的65％，年息一般是5％，期限为1～5年或30～40年不等。

1916年美国国会通过了《联邦农地抵押贷款法》，设立联邦农业贷款局，主办全国农地抵押贷款事宜。美国农业土地金融系统是由上至下组成的，在全国划分12个农业信用区，每区设一联邦土地银行，并发动各村农民组织农地抵押贷款合作社。土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的工作为房地产金融的发展奠定了基础。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

早期土地开发银行的运作过程：地主合作社社团中期土地开发银行的运作过程：地主合作社投资人后期土地开发银行的运作过程：地主区域土地银行中央土地银行投资者房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材入社贷款拨款土地抵押抵押贷款证券发行证券发行收入土地抵押抵押贷款土地抵押贷款资金股票投资

第二节房地产金融的发展

（三）公积金制度新加坡的公积金制度始建于1955年，当时人民生活水平低，社会保障条件差，公积金主要用于雇员的社会保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必须与其雇主按法定的同等比例将其月薪的一部分缴存于中央公积金局。雇员可以用公积金买房，在本人55岁退休后或丧失劳动能力时，可以依靠公积金生活。本人去世后，其全部存款金额可以由其指定的受益人领取。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

二、国内房地产金融发展及存在的问题（一）国内房地产金融发展的几个阶段

1.住房建设资金管理阶段。

1949-1978年我国实行计划经济，对国有企业实行低工资、高福利的政策，国家将住房问题同企业建设一同考虑，并由银行统一负责管理，银行好像国家的会计，已经失去了金融机构的作用。这个阶段可称为住房建设资金管理阶段，不能称为严格意义上的房地产金融。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

2.房改金融阶段。我国住房制度改革自1978年开始，这期间经历了探索阶段（1978-1987年）、租金改革阶段（1988-1990年）、筹资模式阶段（1991-1997年）。银行主要为房改房和商品房的开发、销售提供贷款服务。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

3.房地产金融阶段

90年代以后，房地产金融市场得到发展，很多银行推出了“按揭”业务，中国人民银行上海分行于1992年3月颁布的《房地产抵押贷款暂行办法》以及建设银行总行于1992年9月颁布的《职工住房抵押贷款暂行办法》是房地产金融的萌芽。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

（二）成熟的房地产金融市场的标志房地产金融市场走向成熟需要满足以下条件：

1.住房贷款以抵押贷款为主

2.筹资方式多样，贷款种类丰富

3.完善的法律体系

4.完善的房地产金融市场结构

5.金融机构建立适应市场的新机制、新方法

(1)房地产开发的预先介入机制(2)全程管理机制

(3)科学决策机制(4)呆坏账预警处理机制

（5）建立科学决策的方法和指标房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节房地产金融的发展

（三）目前我国房地产金融市场存在的问题

1.房地产金融市场资金来源单一

2.房地产贷款具有过渡性

3.房地产金融市场不完善

4.房地产金融市场法律体系有待完善

5.商业银行经营机制有待转变

6.商业银行违规放贷现象时有发生房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节房地产金融的概念和内容

一、房地产金融的概念

广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。本课程讲的房地产金融既不是广义的（不包括资金清算）房地产金融，也不是狭义的房地产金融。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节房地产金融的概念和内容

二、房地产金融的内容

目前，我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节房地产金融的概念和内容

全书共分9章，按内容可以概括为四部分：第一部分包括第1章至第3章，主要介绍房地产金融基础知识和房地产抵押贷款的运作，特别是担保、质押、抵押和保证等贷款类型。第二部分包括第4章至第7章，主要介绍房地产抵押贷款一级市场的运作，分别介绍个人住房贷款、房地产开发贷款、商业房地产抵押贷款和公积金贷款。第三部分为第8章，主要介绍房地产保险。第四部分为第9章，主要介绍房地产抵押贷款二级市场，即房地产抵押债权的证券化。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

复习思考题

1.简述房地产业同金融业的关系。

2.简述国外房地产金融发展历史中的三种主要形式。

3.简述我国房地产金融发展历程。

4.分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决的思路。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材房地产金融

（第三版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二章房地产金融基本知识

内容提要

房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识，包括房地产金融的资金来源，影响房地产金融的社会经济因素，利率及其相关问题，房地产融资中的资产收益，房地产开发，消费贷款类型等问题。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

一、房地产金融中的资本流

现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者股权债权

资本供应者服务机构资本使用者

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

二、资金来源世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。

1.保险公司

2.各种公积金

3.商业银行

4.储蓄贷款银行

5.互助储蓄银行

6.抵押银行

7.房地产投资信托公司房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节房地产金融中的资本流及资金来源

我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹集体集资预收款用户各公司公积金住宅合作社地方政府和地方居民证券股票特定公司各公司国营公司第二节影响房地产金融市场的社会经济因素

一、通货膨胀二、银行利率三、税法四、货币汇率五、日用品价格六、房地产证券和其他投资工具的回报率七、金融政策八、社会福利制度房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值一、利率

利息是借款人付给贷款人所借款项的租金。利息对借款人而言是资金的使用成本，对贷款人而言就是资金的时间价值。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（一）名义利率和现值

名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的利率。

现值为未来不同时期收益的贴现值，即时间为零（即投资时间）时的价值量。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（二）利率集

随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一，这些从低到高的所有利率组成一个利率集。利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（三）实际利率

1.定义

实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

2.物价指数校正

一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价指数对利率的校正。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（四）利率的期限结构贷款期限不同，利率不同，这种差别可以称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同是由利率期限结构理论所决定的。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（五）利率和可贷资金贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利率的高低。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材DS‘S利率O可贷资金数量利率同可贷资金数量关系图（图2-3）

第三节利率、贴现率和现值

（六）利率同风险溢价

由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时，在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。

一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性，这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期望收益的加权离散系数。

当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高，风险加大。

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

二、未来值

未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值三、未来收益的贴现未来值是计算存款在未来一定期限后的价值，它包括原本金和利息。未来值的计算可以按照利率和复利率计算。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值

（一）一年收益的贴现

未来值的计算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未来收益贴现值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

为贴现因子房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节利率、贴现率和现值（二）未来多年收益的贴现

多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴现值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节资产收益率一、资产收益率资产收益率=房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材净营业收益资产总投资

=营业收益-经营费用资产购买价格

第四节资产收益率

二、权益收益率

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材税前收益自有资金=净营业收入-年还债额自有资金权益收益率=

第四节资产收益率

三、有效收益率

有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能够取得的收益率。资产价值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有资金=税后收益1/（1+IRR）+税后收益2/（1+IRR）2+税后收益3/（1+IRR）3+…+税后收益n/（1+IRR）n房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

一、信贷和担保贷款的定义和区别

（一）信贷在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再贷款给国有企业。这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的，也可以称为信贷。在市场经济条件下，信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业，因为只有这样的企业才能保证银行资金的安全性并使银行取得一定的收益。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式，这种贷款为担保贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款按担保的方式不同可以分为：

保证贷款、质押贷款、抵押贷款、抵押（或质押）加保证贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）信贷同抵押贷款的关系信贷和抵押贷款是金融市场不同发展阶段的产物，两者存在着很大的差别：（1）信贷以企业自身的信誉和自身的经济实力作为还款保证，而房屋抵押贷款是以其拥有的房屋价值作为还款保证。（2）一般认为抵押贷款较信贷的安全性更高些。（3）一般商业企业仅能取得自有资产30%～50%的贷款，而购房可以取得房价70%～90%的贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款

（一）抵押贷款

借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.抵押贷款的操作程序（p30）

2.设定抵押的条件

3.不可设定抵押的房地产

4.设定抵押贷款时应注意的事项

5.抵押期限房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

6.抵押权的物上请求权物上请求权可以分为以下五种类型：（1）停止侵害请求权（2）请求恢复原状或提供额外担保（3）消除危险请求权（4）排除妨碍请求权（5）损害赔偿请求权

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

7.拍卖抵押房屋的注意事项拍卖是一个严格的法律过程，应遵守有关法律规定。（1）拍卖应办理的手续（2）房屋拍卖后的清偿顺序（3）重复抵押时价款的分配（4）房屋拍卖时的优先购买权8.期房抵押贷款的办理房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（二）质押贷款

1.质押的基本特征（1）质权人对质押财产享有占有权（2）质权人对质押物所生的孳息享有收益权（3）质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利（4）质权人享有妥善保管质押财产的义务房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

2.质押同抵押的异同

3.质押的参与人及其权利和义务

4.质押物根据《担保法》第75条规定下列权利可以质押：

1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单

2）依法可以转让的股份、股票

3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权

4）依法可以质押的其他权利房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

5.权利质押合同

6.权利质押的效力房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款（三）保证贷款

保证是债的当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人不履行，由保证人代为履行或承担责任的一种担保制度。保证债务履行的第三人，为保证人，其债务被担保履行的人，为被保证人。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节信贷、担保信贷和抵押贷款

1.参与人及其关系在债务不履行时，从表面上看原来债权人同债务人的债务关系，变成为三方当事人，即保证人、债权人和主债务人（被保证人）组成的担保关系。（1）债权人与主债务人之间的主债权债务关系。（2）主债务