房地产金融（第三版）课件 第三章 抵押贷款的运作

房地产金融

（第三版）谢经容殷红王玉玫编著房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三章抵押贷款的运作

内容提要

本章主要讲述房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务、抵押人的还款清单、抵押后房地产的使用和管理、利率变化和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押等问题。这是房地产抵押贷款的基本知识、过程和原理，是房地产抵押贷款的核心。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理

杠杆原理实际上是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理一、杠杆原理的特性

假设房屋全部投资为杠杆的总长，记为100，它等于借贷资金部分（M）和自有资金（首付款E）之和。将M、E的交界点定义为支点，在目前我国贷款比率为70%的情况下，支点处在整个杠杆的3∶7处。资产总收益率（R）定义为作用于支点上的力，抵押贷款利率（i）为作用于放款方的力，自有资金的收益率（Y）为作用于购房者的力。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第一节杠杆原理当杠杆处于平衡状态时，杠杆平衡时，应满足下列条件：

R=(M×i)+(E×Y)

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材总投资：100RMEiY

第一节杠杆原理

二、杠杆作用的形式

（一）杠杆正作用（二）中性杠杆作用（三）杠杆负作用房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还用户从银行取得一定期限的抵押贷款后，就应按照抵押贷款合同规定的时间、还款额和还款方式还款。一般情况下，还款是按照分摊方式，就是将借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都偿还相同数额的款项。一般是按月偿还，将本金、利息分摊到每个月还款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还一、月还款额

月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。（一）本息均还法每月分摊的利息和本金数可按下列公式计算：每月摊还本金=M/n=贷款额贷款/月数每月摊还利息=(n＋1)·M·i/2n

每月还款额=每月摊还本金＋每月摊还利息房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还（二）先息后本法

先息后本法月还款额计算公式为：月还款额=M·i·（1＋i）n/〔（1＋i）n－1〕

其中M为贷款额；i为月利息，是年利率的1/12；n为贷款月数。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还二、月本利和因子表

在西方国家，银行还编制不同利率条件下的月本利和因子表，以帮助贷款人计算还款额、剩余本金等。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还三、偿还清单（一）基本概念本金、手续费、贷款利率、贷款期限、分摊系数等。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还3.偿还清单的计算

按照上述方法我们可以计算出任何一年的偿还本金和利息多少、剩余本金情况。我们也可以利用计算机进行处理，如输入期限、月利率、贷款额后就可计算出月还款额，每年还款中还本付息数额，累计还本和剩余本金情况，它们构成了偿还清单。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还

四、抵押贷款的几个指标（一）有效利率

在选择抵押贷款时，抵押人总是选择有效利率较低的贷款方式，一方面可以减少贷款成本，另一方面可以提高自有资金的收益率，使金融工具起到正的杠杆作用，尽量避免中性和负的杠杆作用。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还（二）贷款比率

贷款比率是贷款额占总投资(或房屋价格)的比率，也称为贷价比（ratioofmortgagetovalue）。贷款比率可以说明杠杆作用的大小，自有资金（equity）所占比例的倒数就是杠杆因子，用公式表示为：L=1/（1－m）。这里假设m为贷款比率，1为总投资量（即房屋价格），则自有资金E=1－m。在“杠杆原理”一节中曾讲过：R=（M×i）＋（E×Y）。因为M＋E=1，所以E=1－M房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第二节抵押贷款的偿还杠杆因子同贷款比率的关系房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材51015205060708090100贷款比率（%）杠杆因子杠杆因子同贷款比率关系图（图3-2）0

第二节抵押贷款的偿还（三）还贷常数

还贷常数是年还款额同总贷款额的比值。还贷常数随贷款期限和贷款利率而变，一般在贷款利率一定时，贷款期限越长，还贷常数就越低；在期限一定时，贷款利息越高，则还贷常数就越高。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节抵押贷款的运作过程一、抵押贷款的参与人（一）参与人抵押贷款购房活动中的核心参与人为购房人和银行。前者是借款人，这里称为抵押人；后者为放款人，也称为抵押权人。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第三节抵押贷款的运作过程二、抵押贷款的运作过程

房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材借款人债务人抵押人购房者拍卖放款人债权人抵押权人银行还本付息债权注销抵押登记售价低于债务部分违约贷款资金（相当与债务部分）售价购房合同及房屋产权证抵押登记售价高出债务部分图3-4抵押贷款运行过程

第三节抵押贷款的运作过程

三、再抵押（一）概念（二）再抵押的运行房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节抵押房屋的使用和管理

一、抵押房屋的使用管理

房屋抵押可以分为购买房屋的抵押和作为担保的抵押。（一）抵押房屋的使用管理（二）抵押房屋的出租、转让房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节抵押房屋的使用和管理

二、违约后抵押房屋的处理

（一）违约在以下几种情况下，借款人才处于违约地位：（1）贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息。（2）借款人在贷款合同终止前就已宣告解散或破产。（3）借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目。（4）当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响贷款人利益情况时。在以上情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第四节抵押房屋的使用和管理（二）处理贷款人对抵押房屋进行处理时，应按照下列程序进行：（1）发现借款人违约后，贷款人要事先通知借款人，如借款人仍不能给出有说服力的解释，贷款人才可能采取下一步措施。（2）贷款人可要求司法机关并通过一些拍卖行强迫拍卖抵押房屋。（3）贷款人是拍卖房屋的第一受益人，如拍卖收入不足偿还贷款本息时，贷款人有权向借款人另行追索；如果偿还贷款本息和有关费用之后有剩余，所余金额退还借款人。（4）对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止拍卖。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响一、等额还款固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此也被称为等额还款或等额偿还。在每月还款额中，一部分为利息，另一部分为本金。随着还款期限的增加，所欠款项越来越少，所以每月还款额中利息所占份额越来越少，而本金数额越来越大。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响二、贷款期限与月还款额

月还款额取决于贷款利率和期限，二者的变化影响着月还款额。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响三、利率调整后还款数额的计算利率的调整使贷款的月还款额发生变化。（一）本息均还法设客户还款n1个月后，贷款月利率由r变为r′，利率变动后剩余本金计算公式为：

P′=P－n1m=(n－n1)P/n

其中m为每期段还本数；P′为剩余本金；P为本金；n为还款月数。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响银行一般可以采取两种处理方法：

1.固定还款期限，改变还款量由于还款期保持不变为n月，则剩余期限n′=n－n1个月，将P′、n′代入公式，利率变动后，每月偿还本金：m′=P′/n′=(n－n1)P/(n－n1)n=P/n（保持不变）每月应还利息：N′=2(n′+1)·P′·r′/2n′=（n-n1+1）P·r′/n

月还款额：T=P+［(n-n1)+1］·P·r′/n房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响

2.固定月还款额，还款期限变化由于每月还款额不变，所以m′+n′=m+n则P′/n′+(2n′+1)·P′·r′/2n′=P/n+(2n+1)·P·r/2n则n′=n(2P′+P′·r′)/「2P+(P+1)·P·r-2nP′·r′」

=(n－n1)·(r′＋2)/「2＋(2n＋1)r－2(n－n1)r′」房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响（二）先息后本法经过一定期限的还款，在期前还款时客户共还本金数为：剩余本金：房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第五节利率变化对还款额的影响若利率发生波动，银行可以采取两种处理方法。

1.期限固定，还款额变化由于还款期限保持不变，剩余期限n′=n-n1则变化后的月还款额：

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第五节利率变化对还款额的影响2.还款额固定，期限变化由于月还款额不变，则m′=m则则则房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第六节期前还款的处理一、基本概念

期前还款就是借款人出于自身利益在贷款未到期前不履行合同，提前还款的行为。定期抵押贷款不允许期前还款，活期抵押贷款可以进行期前还款。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第六节期前还款的处理二、期前还款的罚则期前还款造成了放款人的损失：（1）破坏了贷款人的贷款组合安排，使贷款人处在不利地位。（2）从清偿到放款人重新找到新的借款人，需要一定的时间，这段时间资金的闲置造成贷款人的利息损失。（3）期前还款多发生在市场利率降低的时期，借款人为了取得较低利率的借款，减少还款额，就采用了期前还款措施；由于新贷款利率较低，使抵押权人又有一些利息损失。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第六节期前还款的处理三、期前还款的处理在进行期前还款的处理时，可以采用两种方法：一种是根据还款清单，查找贷款的剩余本金等，再加上罚费就是借款人所欠债务。一种是用计算的方法求得剩余本金。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第七节其他抵押贷款类型一、变率抵押贷款

变率抵押贷款是指在合同中规定的利率可以季节性地浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第七节其他抵押贷款类型（一）变率抵押贷款的类型

1.偿还额的变化

2.偿还期的变化

3.完全可变抵押贷款

4.前期变率后期固定贷款房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第七节其他抵押贷款类型（二）变率抵押贷款的运作

1.变化指数

2.初始利率和利率变幅

3.允许最大变化量

4.允许变化量

5.期前清偿（三）前期变率抵押贷款（四）滚动抵押贷款（五）变率抵押贷款的优缺点房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第七节其他抵押贷款类型二、低月还款额抵押贷款

（一）渐增还款抵押贷款（二）依价变率抵押贷款每年的月还款额按照以下三个因素进行调整：（1）当年市场利率（2）随通货膨胀率而变化的抵押本金（3）剩余期限应分摊的本金。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第七节其他抵押贷款类型（三）增值分成抵押贷款（四）前期低付抵押贷款前期低付抵押贷款是渐增还款抵押贷款中的特有方式，具有下列优点：（1）对用户来讲有讨价还价的余地。（2）较低的初始还款额能吸引更多用户，也使达到还款标准的用户增加。（3）在还款额较低时，房屋较容易销售，可以降低产权人长期持有时的管理费用。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材

第七节其他抵押贷款类型三、其他抵押贷款方式

（一）快速还款抵押贷款

1.快速还款抵押贷款类型