房地产价格定位房地产项目定位88课件讲解

房地产价格定位房地产项目定位目录房地产价格定位的概念1房地产价格定位的三个原则2某住宅项目运用市场比较法进行价格定价3某项目的价格定位41房地产价格定位的概念房地产价格定位实际上就是确定项目的均价。常见的定位方法有:市场比较法，客户心理价位法和成本法，其中市场比较法用得最多。2房地产价格定位的三个原则原则一：要在定价范围内浮动原则二：反映市场供求原则三：体现物业价值房地产价格定位的三个原则要在定价范围内浮动合理的市场价格不是价格点，而是一个范围。开发商制定的价格表必须在一定范围内波动。价格不能太低，否则就会亏损，价格不能太高，否则无法出售。一般来说，价格水平就像数量变化到质变一样，在一定范围内呈比例关系。如果价格太低，则会出现恐慌性买入；如果价格太高，则将会卖不出去。原则一反映市场供求价格制定者应掌握并使用市场比较定价方法来广泛选择竞争或可比较的项目。通过与之比较来确定这些项目与拟议项目之间的差异，了解竞争项目或类似项目的销售价格，销售时间和销售量，并结合该项目的定价目标确定该项目的价格范围。确定的价格不仅必须反映项目的质量，还必须确保可以在预期的时间内出售。一个项目的价格不能设置得太低，否则会引起恐慌。这两个结果都不能正确反映市场的正常供求关系。原则二体现物业价值确定房地产价格，必须能反映房地产的实际价值。物业价格的影响因素主要包括的位置、竞争力、物业质量、基本配套设施完备程序和公共配套设施的程度,等。一般来说,物业的位置主要看它的环境。不同类型的物业有不同的环境要求。住宅物业侧重于城市交通、景观和公共配套设施。商业地产研究的重点在于商业地产的人流和居住程度。原则三3某住宅项目运用市场比较法进行价格定价步骤项目价格定位010302项目资金回笼预测成交预测01项目价格定位修正因素类型特点及案例对比项目的选择选择项目具有类似目标客户在同一地区(如芳草园、华标广场、金田花园、天麟第、帝景苑及东方之珠花园等)，以其实施关门面积销售的预测价格与本项目对比，用以测定本项目以关门面积计算的实收均价。区域因素修正在可比的实例中，有些与估价对象不处于同一地段，故可根据交通畅达程度、繁华程度、污染情况、噪声情况、景观及城市规划等确定区域因素的修正值。设估价对象的区域价值为100，则其他项目与之进行比较后修正如下:华标广场(100)、金田花园(100)、天麟第(99)、帝景苑(100)、芳草园(100)及东方之珠花园(99)。项目规划因素修正根据项目的规划、配套及实施的情况进行修正。设估价对象的项目规划因素价值为100,则其他项目与之比较后修正如下:华标广场(98)、金田花园(99)、天麟第(98)、帝景苑(100)、芳草园(100)及东方之珠花园(100)。

间隔因素修正根据间隔的实用性及紧凑性进行修正。设估价对象间隔因素价值为100,则其他项目与之比较后修正如下:华标广场(99)、金田花园(99)、天麟第(99)、帝景苑(98)、芳草园(99)及东方之珠花园(99)。开发商知名度修正根据开发商知名度对销售的影响进行修正。设估价对象的开发商的知名度的价值为100，则其他项目与之相比较后修正如下:华标广场(98)、金田花园(98)、天麟第(98)、帝景苑(100)、芳草园(99)及东方之珠花园(100)。工程进度修正根据工程进度差别对销售的影响进行修正。设估价对象的工程进度价值为100，则其他项目与之比较后修正如下:华标广场(102)、金田花园(100)、天麟第(102)、帝景苑(105)、芳草园(105)及东方之珠花园(105)。表1项目价格定位01项目价格定位本项目价格修正测算，如表2所示。表2价格修正测算

本项目华标广场金田花园天麟第帝景苑芳草园东方之珠花园售价/（元/㎡）

661760986157810760007031区域修正1001001009910010099规划修正100989998100100100间隔修正100999999989999开发商修正10098989810099100工程进度修正100102100102105105105实用率

85%84%80%88%82%83%新政策售价/（元/㎡）

778572607696921373178471修正价/（元/㎡）

802775588016895375308232备注：以上售价均以按揭价为准，装修标准为毛胚房本项目修正价计算:8027+7558+8016+8953+7530+8232)/6=8053元/㎡。综上所述，根据现时的市场条件，预测项目开卖时的价格为8053元/㎡。02项目资金回笼预测公开发售第一期大型展销会公开发售第二期大型展销会公开发售第三期大型展销会内部认购阶段推广时间:2001年2月下旬～3月上旬。推出货量:134套(D1幢及D2幢)。预计成交:100套(D1幢及D2幢)，当期成交比率75%。预计价格:7892元/㎡,即估价下调2%。预计回笼:约6080万。推广时间:2001年2月上旬。推出货量:56套(D1幢及D2幢)。预计成交:50套(D1幢及D2幢)，当期成交比率89%。预计价格:7650元/㎡，即估价下调5%。预计回笼:约2950万。推广时间:2001年5～6月。工作配合:DI幢及D2幢工程塔楼顶。三期工程报建获批(2001年4月)并动工。推出货量:186套(D1幢及D2幢)。预计成交:120套(D1幢及D2幢)，当期成交比率65%。预计价格:8455元/㎡，即估价上调5%。预计回笼:约7670万。推广时间:2001年7～8月。工作配合:D1幢及D2幢工程正开始落外墙，D1幢及D2幢工程平台花园开始施工，三期工程地下室部分的基础施工即将完成。推出货量:154套(D1幢及D2幢)。预计成交:90套(D1幢及D2幢)，当期成交比率58%。预计价格:8858元/㎡，即估价.上调10%。预计回笼:约4560万。备注:三期进行内部登记;原单独推售二期预计成交70套。03成交预测D1幢及D2幢由内部认购至第四次展销会为止，预计共销售340套，约占.总数(424套)的80%，按照上述部署销售，成交价达8254元/m',已超出原来预测价格的3%。价格的调整可根据实际销售情况而变，销售率超过推出量50%时，可及时作出调整，调整时间见表3。在确定项目的均价时，可以同时采用几种方法，最后求出这几种方法所得出的价格的平均值，这样得出来的均价更加具有科学性。见表3。阶段实收估价/元价格调幅阶段成交价/元预计成交面积/㎡预计成交金额/万元内部认购8053-5%765037502869首次展销会8053-2%789275005919二次展销会8053+5%845590007610三次展销会8053+10%885852504650合计

82542520021048表3成交阶段性预测4某住宅项目的价格定位Part0102030405

定价方法一:市场比较定价法定价方法二:市场需求和目标客户心理预期价位定价方法三:成本定价法住宅价格定位结论01定价方法一:市场比较定价法（3)价格比较见表4～表11。（2)选择项目选择本区城内8个项目，包括:诚品建筑、绿波·漫板、世纪域3期、观澜国际花园、北京印象、乐府江南、汤泉逸墅和郦城。对各项目的地段、交通、品质、规划及配套等各方面因素综合权重进行评定。（1）权重因素价格比较修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

诚品建筑1111118300本案0.81.10.80.70.80.5

修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

绿波·漫版1111117800本案0.80.80.80.810.5

市场比较价格一:8300×15%×0.8+8300×15%×1.1+8300×30%×0.8+8300×15%×0.7+8300×15%×0.8+8300×10%×0.5=6640元/㎡表5与绿波·漫版的价格比较市场比较价格二:7800×15%×0.8+7800×15%×0.8+7800×30%×0.8+7800×15%×0.8+7800×15%×1.5×1+7800×10%×0.6=6318元/㎡表4与诚品建筑的价格比较价格比较市场比较价格三:6400×15%×1.2+6400×15%×1.2+6400×30%×1.2+6400×15%×0.8+6400元/㎡15%×0.8+6400×10%×0.8=6656元/㎡。表7与观澜国际花园的价格比较市场比较价格四:7300×15%×1.2+7300×15%×1.2+7300×30%×1+7300×15%×0.8+7300×15%×0.8+7300×10%×0.5=6635元/㎡。表6与世纪城3期的价格比较修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

世纪城3期1111116400本案1.21.21.20.80.80.8

修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

观澜国际花园1111117300本案1.21.210.80.80.5

价格比较市场比较价格五:7800×15%×0.8+7800×15%×1+7800×30%×0.8+7800×15%×0.8+7800×15%×0.8+7800×10%×0.5=6240元/㎡。表9与乐府江南的价格比较市场比较价格六:6300×15%×1.2+6300×15%×1.2+6300×30%×0.8+6300×15%×0.8+6300×15%×1+6300×10%×0.6=6048元/㎡。表8与北京印象的价格比较修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

北京印象1111117800本案0.810.80.80.80.5

修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

乐府江南1111116300本案1.21.20.80.810.6

价格比较市场比较价格七:8300×15%×1.2+8300×15%×1.2+8300×30%×0.8+8300×15%×0.8+8300×15%×1+8300×10%×0.7=7802元/㎡。表11与郦城的价格比较市场比较价格八:6600×15%×1.2+6600×15%×1.2+6600×30%×1+6600×15%×0.8+6600×15%×1.2+6600×10%×0.7=6798元/㎡。表10与汤泉逸墅的价格比较修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

汤泉逸墅1111118300本案1.21.20.80.810.7

修正系数地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价（元/㎡）权重15%15%30%15%15%10%

郦城1111116600本案1.21.210.81.20.7

价格比较本项目市场比较价格：=(6640+6318+6656+6935+6240+6300+7802+6798)/8=6711元/㎡(毛坯房)02定价方法二:市场需求和目标客户心理预期价位市场需求和目标客户心理预期价位市场调查资料显示，未来本区城市场目标客户群体预期价格平均价位为6500元/㎡。03定价方法三:成本定价法项目住宅综合成本单价=投资额/销售面积=405584500.53/71942=5637元/㎡本项目含18%的开发利润价位为:6652元/㎡。成本定价法04住宅价格定位现状市场运作价位:6711元/㎡市场比较法定价成本定价法定价实现18%开发利润价位:6652元/㎡市场最易接受价位:6500元/㎡目标客户群体预期价格参考价格=(市场比较价格