仓储物流贸易市场商业实施计划书

2.1项目提出的背景22.2项目基本信息32.3项目发展和长期规划53.2区域物流市场发展与展望94.1项目定位134.2项目经营发展模式144.3项目整体规划154.3.3绿化景观规划204.3.4用地规划20第五章市场营销225.1市场需求分析225.2营销理念235.3营销渠道策略235.3.1招商策略235.3.2市场推广策略255.4招商推广计划255.4.1筹备期255.4.2介绍期255.4.3强力推广期265.4.4稳定推广期26第六章管理体制276.1管理体系276.2人力资源配置与薪酬体系27第七章财务分析297.1预测依据297.1.1收入及利润依据297.1.2成本估算依据297.2投资收益预测30第八章资金需求38第九章风险分析409.1风险概述409.2主要风险影响分析419.3风险对策与控制42第十章结论442009年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划，将物流业列入其中，将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%；扩市神木县地处北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏之冲，其独特的地理地貌、悠久的历史、丰富的土地矿产资源以及完备的城市配套设施使得当地的建设牵一发动全身，成为省和西部地区物流经过前期的初步勘测和分析等工作，项目切实结合了国家政策、省建设发展规划及神木县当地经济的发展形势，抓住了现代物流业发储物流业的空缺，通过开辟仓储周转中心和提供全增加经济推动力，为工业园区的建设和省物流业的发展注入新的活力。同时，从经济效益方面看，项目具有较高的投资回报率，项目税前收益率可达28.90%，回收期在4.31本计划书以国家和地方政策为指导，结合项目的前期工作，分七大部分，从投资背景、目标市场、建设规划、营销方式、组织结构设置、风险控制，以及财务预测等方面2.1项目提出的背景2008年中央经济工作会议提出"拓宽民间投资领域和渠道，增强会合力"。会议强调，科学发展观第一要义是发展，越是在经济发展面临较大困难始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋发展。随着世界经济危机的进一步深化，国家及地方投资项目逐步开始萎缩，部分企业倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。2009货运代理和信息等行业的符合性服务产业，涉拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发十大产业调整和振兴规划全部出齐，其实施时间将从2009年至2011年。发展神木经济，神木县政府制定了《神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲神木县位于神府煤田，为中国目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。该煤田主要分布于省地区，含煤面积24561km2，含煤地层为侏罗系中统组，单层最大厚度12.5m，总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好的不粘煤和长焰煤，是良好的动力燃料和工业气化用煤。近年来，作为环保洁净煤被国家有关部建材、民用的理想用煤。石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在97%以上。飞的机遇，填补了当地物流中转的空缺，项目建成后将会有效带动地区经济，并促进其2.2项目基本信息项目总投资:9687.86万元。公司部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心总经理层为战略决策层和总体规划层，副总经理层为战术决策层和计划制定监督层，主管层为事务决策层和计划执行协调层。新组织机构开始向机构扁平集约化，管理1、仓储交易：为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来2、仓库物流：水泥、瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库，3、金属镁交易平台：打造金属镁交易服务的专业平台，包括交易服务和网络服务4、临街商铺：建设大型工程机械配件供应中心，收入来源主要为周边企业和个人2.3项目发展和长期规划物流中心集散地"的产业基础格局。构建主业良性成长的发展服务产业，形成以物流为中心、集各项服务于在2年，逐步完成各项基本建设；5年，初具规模，逐步开发相关配套产业；10年，成为陕北最大的仓储物流中心，并最终发展成为全国知名的连锁物流集散集公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司发展方向。根据这一思路，公司确2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。3、以人力资源为根本，营造人才发展环境，实现人才国际化战略。4、以服务为带动，依托专业、全面、优质的服务理念，以网络推广与品牌战略为5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的服务形式来引导市场的发展，从2009-2011年：1、2009年是公司创立之年，公司将完成项目的选址论证、项目可行性论证，并经政府相关机构审批，取得市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并2、公司将在两年完成项目基地的基础建设，开展相关配套服务业务。3、初步确立公司的品牌战略研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。2012-2014年：2、实现公司资本扩，建立完善的法人治理结构。3、扩展相关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务2015-2019年：2、建立长期合作伙伴制度，发展全国性业务推广，依托品牌效应，成为省最大的仓储物流中心，并以此为基础向全国拓展，发展物流品牌连锁经营模式，并最终成为全物流业是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运代理业、包装业等组成的复合型产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中的骨干产业和国民经济新的增长点。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物碍，物流市场还不够规；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，危机的影响，物流行业已成为当前拉动需，扩大消费，搞活流通，繁荣市场，振兴经济的重要产业。在国家《物流业调整和振兴规划》的指导下，各地区正在抓紧物流园区建第三方物流开始起步，物流企业数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增加值稳步上升。到2005年底，物流业产值超过300亿元，全省物流业增加值年均增长11.7%。问题和差距。一是物流基础设施薄弱。主要表现为总量不足，不同交通方式之间、交通与仓储设施之间的配套性、兼容性较差。保税物流设施建设滞后。二是物流企业总体规模不大，服务围窄。现有的物流企业普遍基础设施和装备落后，管理方式粗放，缺乏担当龙头的大型现代物流企业。服务围集中在运输和仓储领域，功能比较单一。三是物流物流信息技术的专门人才。四是观念滞后，现行的一些体制、政策、技术、标准等还严流业发展专项规划》，到2010年，省要基本建成以为枢纽，、、、、、为节点的现代物流体系，把建成我国承东启西、沟通南北的国际化水平。全省物流业增加值年均递增18%左右，达到900亿元，占全省生产总值的15%左右。物流费用占全省生产总值的比率在目前的23%左右的基础上下降3-4个《神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》要求做大做强现代物流业，建立现代物流配送体系。具体包括：1、加快培育和引进物流企业，建立和完善物流配送、连锁经营等现代物流配送体系。2、发展以县城为中心的消费和物流配送市场，满足中、高收入者的消费需求；发展以重点城镇为中心的流通、货物集散市场，发展城乡贸易。3、对传统商业应用现代经营方式、服务理念进行改造，着重发展商贸流通、交随着金融危机传导效应的显现和扩散，神木县域经济发展中产业结构不优、企业自神木县政府正在积极推进产业层次、产业结构、民营经济、社会结构和民生建设五个方2008年，神木县经济继续保持了又好又快的发展势头。全年实现地区生产总值290.58亿元，增长47%；完成财政总收入72.27亿元，增长52.1%，完成地方财政收入16.7亿元，增长55%；完成固定资产投资134亿元，增长45%；城镇居民人均可支配收入达16075元、农民人均纯收入达6028元，分别增长27%和18%。县域经济综合实力居全国第59位，西部第5位，省第一位，成为省第一个综合竞争力进入绕强县富民目标，以转变经济增长方式为主线，大力推进工业化、城镇化和新农村建设人与自然和谐发展、中省市企业与地方经济共同发展，全面推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神木、魅力神木、和谐神木。为了实现规划目标，神木县经济社会建设项目蓬勃发展。仅2008年一年，神木县共安排基本建设项目157个，年度投资145亿元，其中县财政投资18.5亿元。如：大交通体系的构建，包括榆神高速公路、神府高速公路、包西铁路、准神铁路和红柠铁路建设等；工业区建设，包括神木新村、第二新村和家梁、石窑店等工业区建设。神木县位于煤炭资源富集区的中心地带，县境储煤面积达4500平方公里，已探明储量500亿吨。近年来，能源化工项目强势崛起，截至2008年底，神木已经成为全国第一产煤大县（亿吨级）、全国最大的兰炭生产基地（千万吨）、全国最大的聚氯乙），属镁产业的战略目标，神木、府谷也已经将金属镁产业发展提上日程，地区的金属镁产业发展迅速，目前的生产能力和产量均居国前列，成为我国金属镁的主要生产基地。目前，全世界约有200家金属镁生产企业，其中中国有160多家，地区有40家，约占全国的1/4。其中，府谷17家，神木11家。硅铁、白云石和煤气等是生产金属镁的重要原料，占金属镁生产成本一半以上，其低成本优势凸显。神木及周边地区的硅铁、白云石和在发展金属镁产业方面，拥有其他地区不能比拟的低成本优势。神木、府谷、在我国金炭、电力、化工和城镇化等所取得的成就，神木县发展规划，钢铁、工程机械、汽车和规模快速扩，神木县相继启动了锦界工业园区、神木县城第一新村的建设，神木第二新并配套有占地约2500亩的物流仓储区。该物流仓储区将为神木第二新村及周边的企业提供物流服务，根据需求，物流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、贵金属、化工与矿产原料仓储物流区、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽车构建完备的信息服务平台，建设现代化的服务体系；注重经济发展和环境发展平衡，加地面积15平方公里，依托神锦工业大街，以产业为主、人居为辅，由民营企业创业园配套企业、设施齐全，区位优势明显。项目东面紧邻第二新村管理中心，配套服务设施及其便利。神锦工业大街北侧为瓷工业园区、镁合金加工园区、橡胶加工园区和塑料工本项目拟建成神府地区设施装备领先、市场规协调、供货质量稳定及时、服务完善的大型综合现代化仓储、物流、贸易市场。目标顾客主要包括：建材、机械、钢材等生瓷、涂料、装饰装修材料等）生产厂家直销、代销及超市、商场货物仓储、物流、贸易益辰仓储物流贸易市场采用规模开发、集约用地，注重可持续发展的开发模式。仓储交易区、仓库物流区和临街商铺的经营，采用自营和租赁双重模式。五年后，在经营需要的情况下，可部分出售仓库物流区的仓库（约2.15万平方米）的使用权或产权，商户解决配套的服务问题，为企业提供优势的服务，营造良好的仓储物流贸易环境。其主要职责：统一负责项目的规划、建设、政策制定和入驻商户的管理等工作。园区由益交易成本，为客户创造价值。主要服务方式包括：1、在益辰仓储物流贸易市场办公楼辅楼设立金属镁生产企业展厅；2、设立交易服务中心，进行金属镁市场的信息搜集整理、采购中介服务等业务；3、构建网络信息平台，营造金属镁交易服务的专业平台。本项目规划总用地面积为140亩，建筑面积51755.4平方米。在考虑用地、周边场四大主题片区1）仓储交易区。主要业务为钢材、工程机械、汽车销售；2仓库物流区。主要业务是为建材贸易、日用百货等货物提供仓储中转物流服务；（3）临街商铺。主要业务为工程机械配件供应与售后维修服务等；（4）办公区。主要业务为神木县益辰仓储物流贸易市场平面图仓储交易区占地约56亩，建成6大交易区，交易区总面积2.76万平方米，交易主要钢铁品种：制造用钢、建筑用钢两大类，包括板主要交易品种：载重车辆、挖掘机械、装载设备、筑路机械、起吊设备等，兼营售2、仓库物流区仓库物流区占地约48亩，建成6大仓库，仓库总面积2.15万平方米，仓库主干道的道路宽12米。仓库物流区服务的主要对象是当地和外地建材企业及贸易商等，为3、临街商铺械配件供应中心，为周边企业和个人提供工程机临街商铺呈"L"行，临街长度为597.4米，建筑面积2.42万平方米。4、办公区易服务中心，为金属镁生产企业提供展示产品和企业形项目场地道路系统设置合理，在项目北面，设有两出入口与神锦大街相连，出入口宽8米，项目建设二纵七横的干道。南北向的2条道路宽8米；办公楼与仓储交易区米。项目道路宽敞，车少时，货车可快速实现倒车，车多时，可环线行驶，方便货车高2、隔离绿地：益辰仓储物流贸易市场在项目西侧规划有宽约5-6米，长约361.4益辰仓储物流贸易市场用地包括仓储交易用地、公共设施用地、道路交通用地及绿化用地等。仓储交易用地主要承担仓储流通功能，规划按低中、低密度开发，建筑形式益辰仓储物流贸易市场规划用地明细2、建设周期建设周期两年。土建安排在每年的3月15日-店塔、锦界、大保当5个重点城镇和四大工业园区，发展产业集群。第二新村位于神木神木县第二新村物流仓储区占地2500亩，其中，益辰仓储物流贸易市场140亩，占第二新村物流仓储区的5.6%。依托神木县第二新村的产业集群优势和区位优势，益辰仓储物流贸易市场所处市场需求旺盛。根据2009-2020年，第二新村物流产业年平均销售收入能达120亿元。2009-2020年省神木县第二新村物流产业收入预测益辰仓储物流贸易市场在招商和管理进程中将始终如一遵循以下宗旨：1、突出配享，方便入驻商户经营；4、生态设计，营造舒心的工作和交易环境。项目处在神木第二新村仓储物流区，该区将建成多个物流园区。为了避免相邻地区市场细分策略，依靠自身独特优势，争取物流运作资源，比竞争对手更有效地为客户提益辰仓储物流贸易市场的营销包括两部分容：1、招商，采取多种招商方式，吸引商户入驻市场；2、市场推广，将益辰仓储物流贸易市场作为整体向市场推广，扩大知标准服饰和招商手册等，培训专业招商人员，在此基础上可以利用以下招商手段，或者2、举行或参加行业招商会有选择地参加一些有意义的行业会议，广泛联系客户。针对意向客户采取方案营销3、借助中介机构的联络渠道招商4、安排招商小组主动招商益辰仓储物流贸易市场可主动派出专业招商队伍，进行宣传、信息收集、确定意向5、借助电子网络招商设立益辰仓储物流贸易市场专用，设立专门的招商频道，容要体现互动交流、容丰6、利用各类政府及协会渠道为仓储物流贸易市场和入驻商户增加效益。益用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网和广告等多种手段混合使用的综合营销方式，以达到预期效果。此外，招商和市场筹备期的工作重心为：在进一步市场定位的基础上，规划招商预算，完成招商宣传时间安排：2009年8月-2010年3月。益辰仓储物流贸易市场有一个明确人士，通过招商会和一对一招商人员的推广活动，使时间安排：2009年3月-2010年6月。累计总量80%的招商目标。时间安排：2009年6月-2010年12月。稳定推广期的工作目标是完成滞留的20%的招商任务，在以往的招商经验基础上，时间安排：2011年1月-2011年6月。6.2人力资源配置与薪酬体系需要配备各类人员125人。本项目招聘有丰富经验的管理人员、仓储、物流、贸易专业人员，各类人员上岗前进行专业知识培训，并经考核合格后方可上岗。掌握现代化管理方式，提高企业的管理7.1预测依据1、基建贷款利率：执行中国人民银行颁发的现行3-5年期贷款年利率5.76%。2、销售税金及附加的确定（1）营业税：根据地方税务局的规定，按销售收入的5%计提营业税。（2）增值税：由销售税抵扣进项税，税率为17%。（3）城市维护建设税:根据国家财政部（1993）财发第42号文规定，按营业税的5%计取。（4）教育费附加：根据国务院国发明电（1994）第2号文规定，按营业税的3%3、所得税：根据服务业的所得税标准，按利润总额的25%计取。4、基准收益率：按8%计算。额的4%计算。（2）营业费用：本项目营业费用为企业经营过程中及日常所发生的各项费用按销售收入的3%计算。目主要为贷款利息按年利率5.76%计算，第五年经营产生正的现金流入时，按利润总额的15%补充贷款利息。（4）工资等费用：各类人员工资按人均工资1500元/月估算,职工福利费按工资总额的14%估算，中高层管理人员工资略高于普通工作人员，共498.56万元/年。（5）其他费用：本项目的场地维修费用及其他费用按销售收入的1.4%计算。7.2投资收益预测未来五年公司的整体业务财务数据的预测经计算，该项目年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝48.23%资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金×100%＝67.55%BEP（生产能力利用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%=25.09%方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区未来五年公司的整体业务财务数据的预测经计算，该项目年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝55.54%资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金×100%＝77.78%BEP（生产能力利用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%=25.60%从计算指标看，方案一全部投资税前财务部收益率为38.66%，税后财务部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元,只要年营业收入达到25.09%，企业就可以保本；方案二全部投资税前财务部收益率为44.45%，税后财务部收益率为35.76%，均高于行业的基准收益率12%，并高于目前银行的长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入达到25.60%，企业就可以保本。表明本项目除能满足行业最低要求外，还有盈余。表明该项目具有较强的盈利能力，在财务和规模的飞跃，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场，为当地钢本项目计划总投资9687.86万元人民币，其中，固定资产投资8587.06万元，建设期利息100.8万元，流动资金投资1000万元，明细情况见下表：本项目项目建设总投资9687.86万元。其中，自筹5187.86万元，占总投资的53.55%，其余46.45%的投资额，即4500万元采用债权融资的方式取得。9.1风险概述市场、部管理、财务以及部分不可预见的因素。以下就项目的主要风险及其来源做简要市场风险主要为行业市场发展的进程风险、未来前景的增长，以及行业的现有和潜在竞争等所引发的风险。本项目所建设的仓储物流园区，就所处地区、经营围和政策导向等方面来看，在长期市场竞争中，随着省市及周边地区各产业的迅速发展，潜在竞争出现几率较大，存在着一定的市场竞争风险。但是本项目具有独厚的地理、交通便利等可能存在的部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥企业自本项目的管理风险主要集中在领导团队的决策中。省市神木县第二新村是一个集瓷、加工、物流、装备制造等各大工业生产为一体的综合工业园区，中心物流园区的管的风险。在经历了2008年世界金融危机以后，我国出台了十大振兴产业计划，大力扶持物流业。同时项目所在地的社会及人文环境相对稳定，长期发展前景良好，因此，主9.2主要风险影响分析目的建设和实施。现就各项目的影响程度做综合比较，以便得以全面的分析风险，并得利建设和持续运作有较大影响，需要着重引起重视；市场风险和项目风险位居其次，承办单位应在一定程度上给予必要的考虑，提前做好应对措施；而行业风险等其他风险影9.3风险对策与控制（4）完善人力资源管理制度，建立有效的绩效考2、流动性风险（4）合理运用资本市场、投资公司、民间资金、基金机构等等广泛吸引投资，为3、市场风险针对项目存在的长期市场竞争风险，公司将努力建设长期合作体系，以稳定的客户支持当地经济建设，为创业者提供经营平台，提升企业竞争本项目符合国家产业发展政策，2009年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，随着物流行业的发展，市场需求量将进一步增加，为行业提供了良好神木县第二新村产业园区配套设施完备，动力成本低，可以大幅降低仓储物流业行业的空缺，服务于神木及周边地区各物流、商贸等产业的进入，在当地形成产业的集群，最终形成庞大的产业集群，给当地注入前所未有的经济活力，并向周边形成辐射，带动周经计算，该项目年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝48.23%资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金×100%＝67.55%BEP（生产能力利用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%=25.09%方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区未来五年公司的整体业务财务数据的预测经计算，该项目年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝55.54%资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金×100%＝77.78%BEP（生产能力利用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%=25.60%从计算指标看，方案一全部投资税前财务部收益率为38.66%，税后财务部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元,只要年营业收入达到25.09%，企业就可以保本；方案二全部投资税前财务部收益率为44.45%，税后财务部收益率为35.76%，均高于行业的基准收益率12%，并高于目前银行的长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入达到25.60%，企业就可以保本。表明本项目除能满足行业最低要求外，还有盈余。表明该项目具有较强的盈利能力，在财务和规模的飞跃，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场，为当地钢本项目计划总投资9687.86万元人民币，其中，固定资产投资8587.06万元，建设期利息100.8万元，流动资金投资1000万元，明细情况见下表：本项目项目建设总投资9687.86万元。其中，自筹5187.86万元，占总投资的53.55%，其余46.45%的投资额，即4500万元采用债权融资的方式取得。9.1风险概述市场、部管理、财务以及部分不可预见的因素。以下就项目的主要风险及其来源做简要市场风险主要为行业市场发展的进程风险、未来前景的增长，以及行业的现有和潜在竞争等所引发的风险。本项目所建设的仓储物流园区，就所处地区、经营围和政策导向等方面来看，在长期市场竞争中，随着省市及周边地区各产业的迅速发展，潜在竞争出现几率较大，存在着一定的市场竞争风险。但是本项目具有独厚的地理、交通便利等可能存在的部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥企业自本项目的管理风险主要集中在领导团队的决策中。省市神木县第二新村是一个集瓷、加工、物流、装备制造等各大工业生产为一体的综合工业园区，中心物流园区的管的风险。在经历了2008年世界金融危机以后，我国出台了十大振兴产业计划，大力扶持物流业。同时项目所在地的社会及人文环境相对稳定，长期发展前景良好，因此，主9.2主要风险影响分析目的建设和实施。现就各项目的影响程度做综合比较，以便得以全面的分析风险，并得利建设和持续运作有较大影响，需要着重引起重视；市场风险和项目风险位居其次，承办单位应在一定程度上给予必要的考虑，提前做好应对措施；而行业风险等其他风险影9.3风险对策与控制（4）完善人力资源管理制度，建立有效的绩效考2、流动性风险（4）合理运用资本市场、投资公司、民间资金、基金机构等等广泛吸引投资，为3、市场风险针对项目存在的长期市场竞争风险，公司将努力建设长期合作体系，以稳定的客户支持当地经济建设，为创业者提供经营平台，提升企业竞争本项目符合国家产业发展政策，2009年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，随着物流行业的发展，市场需求量将进一步增加，为行业提供了良好神木县第二新村产业园区配套设施完备，动力成本低，可以大幅降低仓储物流业行业的空缺，服务于神木及周边地区各物流、商贸等产业的进入，在当地形成产业的集群，最终形成庞大的产业集群，给当地注入前所未有的经济活力，并向周边形成辐射，带动周经计算，该项目年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝48.23%资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金×100%＝67.55%BEP（生产能力利用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%=25.09%方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区未来五年公司的整体业务财务数据的预测经计算，该项目年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝55.54%资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金×100%＝77.78%BEP（生产能力利用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%=25.60%从计算指标看，方案一全部投资税前财务部收益率为38.6