商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)

商业案例分析2021/6/271广州太古汇2021/6/272广州太古汇2021/6/273广州太古汇2021/6/274广州太古汇广州SF多功能发展项目包括银行、办公楼、酒店、住宅楼、文化中心、百货商场、绿化屋顶和地面广场。精心设计的发展中心为开发商带来持续的经济效益，可满足综合使用的需求。建筑师将绿化面积最大化，并创造性地进行布局。绿化屋顶和广场为大厦使用者甚至是周围社区提供了极具美学性的公共设施。建筑的设计涵盖了健康、环境和经济可行性三大可持续元素。2021/6/275广州太古汇2021/6/276广州太古汇2021/6/277广州太古汇总平面2021/6/278广州太古汇M平面2021/6/279广州太古汇MU平面2021/6/2710广州太古汇一层平面2021/6/2711广州太古汇二层平面2021/6/2712广州太古汇M层主要品牌O’le超市、Swatch、MANGO、APPLESHOP、NINEWEST、Jessica、Ochirly、周大福、谢瑞麟各层品牌布局2021/6/2713广州太古汇MU层主要品牌NOVO百货、UNIQLO、MissSixty、SEPHORA、周生生等各层品牌布局2021/6/2714广州太古汇首层主要品牌Armani、Bally、Bulgari、Chanel、Dior、Fendi、LouisVuitton、MiuMiu、Omega、Prada、SalvatoreFerragamo、MarcJacobs、Hermes各层品牌布局2021/6/2715广州太古汇二层主要品牌LouisVuitton、Prada、MarcJacobs、Hermes、JUICYCOUTURE、COACH、SWAROVSKI、OMEGA、ROLEX、CHLOE各层品牌布局2021/6/2716广州太古汇2021/6/2717广州太古汇特色的开放绿化空间对于占地仅12.1英亩的大型建设项目来说十分重要。本项目中，多层密集型绿化屋顶和广场形成了公园绿地、商场餐饮区和公共聚集区。商场之上占地2.0英亩的第三层屋顶花园在功能上和视觉上与办公楼、酒店、住宅楼、百货商场、餐饮区及文化中心连为一体，同时形成了纵览周围城市景观的绿色高地。它将人们从依靠汽车的户外体验中解放出来，并成为整个设计宁静而富有生气的组成部分。第四层的屋顶花园占地0.55英亩，服务于酒店和住宅单元，延续着整个绿色屋顶系统的美学性和生态性。将近3英亩的地面广场将本项目与周围环境、地铁站、地下停车场和服务区联系起来，具有装饰效果的天庭和通风孔为地下层带来光亮和空气。屋顶绿化2021/6/2718广州太古汇屋顶绿化2021/6/2719广州太古汇室内空间2021/6/2720广州萝刚绿地中央广场2021/6/2721广州萝刚绿地中央广场广州绿地中央广场位处于科学城科学大道与神舟路交界处，占地10万方，总建筑面积约60万方，将打造成广州城市东进门户60万方商务综合体地标，产品囊括了1栋200米的广州东第一高超甲级写字楼、3栋100米高标准甲级写字楼、20栋独栋写字楼、2栋4.5米层高复式公寓、1栋酒店式公寓、大型自持购物中心、国际潮流BLOCK街区、5000方的艺术中心。

广州绿地中央广场产品共分3期开发，首期产品包括1栋100米高标准甲级写字楼、2栋LOFT复式公寓、1栋酒店式公寓及部分欧美时尚BLOCK街区商铺。

本项目作为广州东部第一商务中心，同时也是绿地集团布局华南、契合广州城市东进战略的地标综合体首站，更是绿地集团契合国家智慧城镇所构建的智慧办公首个试点项目，将从天际地标、复合业态、智能办公等多方面打造门户地标，志在推动科学城打造全球科技商务核心！2021/6/2722广州萝刚绿地中央广场效果图2021/6/2723广州萝刚绿地中央广场物业类型：公寓,商铺,写字楼所属商圈：科学城板块开盘时间：2014-05-01交房时间：2015物业费：4.50建筑类别：塔楼高层超高层容积率：6.00绿化率：25.00%装修情况：毛坯简装精装公共部分精装车位情况：停车位:共3560个机动车位。建筑类型：塔楼高层超高层物业公司：上海绿地物业服务有限公司效果图2021/6/2724广州萝刚绿地中央广场效果图2021/6/2725广州萝刚绿地中央广场区位交通2021/6/2726广州萝刚绿地中央广场总平面2021/6/2727广州萝刚绿地中央广场效果图2021/6/2728广州萝刚绿地中央广场售楼处2021/6/2729广州东凌广场2021/6/2730广州东凌广场东凌广场是总体量30万㎡的大型城市综合体，商业体量逾17万㎡，住宅体量逾13万㎡，容积率2.88。临近穗莞深交通枢纽，人流较多，能形成片区商业标杆。一期开发有9栋逾7万㎡住宅和、两栋逾8万㎡商业塔楼及逾4万㎡的高端商业购物中心

项目具有便捷的交通配套，107国道、广园快速路、广深高速和广惠高速等快速路道路交通网络发达；地铁13号线，就在家门口，30即达天河；紧贴东部交通枢纽中心，穗莞深城际轨道，形成珠三角一生活圈。

2021/6/2731广州东凌广场2021/6/2732广州东凌广场2021/6/2733广州东凌广场2021/6/2734广州东凌广场2021/6/2735广州东凌广场区位图2021/6/2736广州东凌广场区位图2021/6/2737关键词：主题商业模式深圳欢乐海岸2021/6/2738欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想深圳欢乐海岸总平鸟瞰图2021/6/2739深圳欢乐海岸规划总平面图2021/6/2740深圳欢乐海岸重点项目——曲水商业街2021/6/2741深圳欢乐海岸商业街—曲水街2021/6/2742深圳欢乐海岸商业街—曲水街2021/6/2743深圳欢乐海岸商业街—曲水街2021/6/2744深圳欢乐海岸商业街—曲水街2021/6/2745深圳欢乐海岸商业街—曲水街2021/6/2746关键词：主题商业模式深圳万科风情商业街2021/6/2747深圳万科风情商业街项目概况开发商：万科

物业管理：万科物业建筑设计：美国sandybabckck设计事务所环境设计：美国BGA景观设计事务所销售代理：自销物业类型：Townhouse、Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层项目位置：龙岗区龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇占地面积：约46万㎡建筑面积：约53万㎡总占地面积：397883.5平米其中住宅：398050平米商业30000平米幼儿园2所6000平米社区配套设施3000平米物业管理500平方米公厕2处120平米建筑覆盖率<30%容积率小于1.1绿化率：>30%车位比：1：1建筑高度：低层、多层及中高层2021/6/2748深圳万科风情商业街项目总体规划图2021/6/2749深圳万科风情商业街鸟瞰图2021/6/2750深圳万科风情商业街SWOT分析优势：1、万科强大品牌号召力。2、精细化的操作提升项目品质3、超大型社区，本体配套及功能完善。4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优势（退台设计）。5、亲地概念的煸动力6、项目紧临九年一惯制小学劣势：1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不会有明显改观。2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社区的归属感。机会：1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值潜力巨大。2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部未来充满生机。威胁：1、项目的热销使周边地块开发提速，项目将面临激烈的竞争。2、产品被竞争对手抄袭和提升后，项目三期客户会被分流。2021/6/2751深圳万科风情商业街一、商业部分的规划2021/6/2752深圳万科风情商业街西班牙风情商业街2021/6/2753深圳万科风情商业街商业与景观的融合2021/6/2754深圳万科风情商业街2021/6/2755深圳万科风情商业街商业街规划特点1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达到4.8－5.8米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起；3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。4、流畅的人、车动线设计2021/6/2756立体交错人流交通深圳万科风情商业街2021/6/2757入口处景观深圳万科风情商业街2021/6/2758商业二层平台深圳万科风情商业街2021/6/2759上下便捷的楼梯转换深圳万科风情商业街2021/6/2760楼梯也可以是一种风景深圳万科风情商业街2021/6/2761实用且精致的小品深圳万科风情商业街2021/6/2762怡人的水景深圳万科风情商业街2021/6/2763优美的天际线深圳万科风情商业街2021/6/2764万科城商业项目对社区商业开发的启示

1、商业开发总体原则（1）市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。（2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。（3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡关系。

2、商业业态规划表：深圳万科风情商业街2021/6/2765

（1）、超市

规划配比表

序号需求面积（实用面积㎡）辐射人口基数（人）商圈范围1300—5002000户×3人=6000人1公里或步行15分钟21000—30005000户×3=15000人3公里或步行30分钟310000—1500020万人核心商圈：2公里或步行20分钟二级商圈：5公里或步行30分钟深圳万科风情商业街2021/6/2766技术要求：序号 项目技术要求1建筑形态裙楼商铺，或纯商业单体建筑2层高一层：4.5米—5米；二层：4米—4.5米3承重一层：1.0吨/M2—2.0吨/M2；二层：0.75吨/M2—1.0吨/M24柱距8米×8米；10米×10米为佳5卸货区专门卸货区或卸货平台，高度应为1.3米—1.5米6电容量按150KW—200KW/M2，设计（不含中央空调等动力电源）7设备房应预留空调机房，储藏室、消防监控室、卫生间等8开间与进深比例1：0.8—1：0.5深圳万科风情商业街2021/6/2767（2）其它零售服务业

基本共同点：

1）、门面宽度（开间）：5米—8米；

2）、基本开间与进深比例：1：1.5—1：2；

3）、层高：3.7米—4.2米；

4）、电容量：150KW—200KW/㎡；

个别业态不同的技术要求：序号技术业态需求面积（实用面积）技术要求1西餐30