房地产开发全项目流程管控

房地产开发全项目流程管控Thewholeprocesscontrolofrealestatedevelopmentproject房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源流通及再流通→→→→→→资源获取资源加工房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角企业视角的房地产流程项目论证产品策划营销策划规划设计施工管理销售实现产品交付物业服务→→→→→→→→→→客户视角的房地产流程看楼比较决策签约等待收楼收拾乔迁居住发展商物业管理房地产开发全项目流程管控第一章：土地获取阶段管理1、释义2、各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1为什么要拿地3.2拿什么样的地第二章：定位阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1市场定位3.2产品定位3.3客户群体定位第三章：设计阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1建立规范化管理体系3.2保证设计的进度管理3.3确保设计的质量管理第四章：报批报建阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1三个阶段的重点工作3、2九个工作事项的主要内容3、3施工前、施工后获取的报告4、加快报批报建进程工程管理策划与分析第五章：工程建设阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1选择合适的工程建设组织与管理方式3、2房地产开发项目工程建设进度控制3、2、1施工阶段进度控制的主要工作内容3、2、2房地产开发项目工程质量控制第六章：营销阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1建立营销管理机制3、2营销管理的三个阶段3、3道与术的统一3、4营销管理的关键节点第七章：交付阶段管理1、释意2、阶段各部门的主要职责3、阶段的重点工作3、1交付前的准备工作3、2交付当天的流程3、3交付后的持续服务土地获取阶段管理第一章1、释义2、各部门的主要职责3、阶段的重点工作3.1为什么要拿地3.2拿什么样的地房地产开发全项目流程管控释义地产开发其实就是拿地盖房子，卖给用户，做好物业管理，其本质就是土地资源的再分配及流通，由政府流向开发商、开发商流向消费者、以及消费者之间的转移！土地获取阶段管理就是在分析如何在恰当的时间，在恰当的地点，如何去购买恰当的土地？房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是项目可研报告的批准，因此投资开发部是主责部门，其他部门是配合部门。主责部门：投资开发部：职责是收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——将成交确认书移交给项目公司，这一路的跟踪落实，直至土地获取。其他部门：营销部：职责是初步市场调研及定位草案的编制。设计部：职责是确定概念规划设计方案。工程部：职责是现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）财务部：职责是可研版投资收益、初步筹资方案的编制。成本部：职责是控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本的编制。（根据设计部提供的规划要点进行估算）采购部：职责是制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作土地的获取阶段其实是一个从土地信息收集、到项目获取、确认成交的过程，需要成立相应的团队，并对是否拿地进行研究。这里我们讲的土地获取一般是指二级交易市场。1、为什么要拿地？

从公司战略、整体发展角度来看。（1）是否要扩大在该城市的市场占有率以及进入更多的城市？（2）土地储备总量上是否充足？土地储备必须保证未来三年的业绩支撑，能否支持未来几年的可持续发展？（3）从储备结构看，土储是否合理？是否不同城市布局合理，是否不同区域分布合理，是否业态有效组合等等？房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、拿什么样的地？恰当的时间，恰当的地点，购买恰当的土地。土地信息的获取、处理、判断，政府关系的处理的地位。目的：争取政府或者集团公司的政策扶持。制定集团规避政策风险的基本思路和操作原则。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、拿什么样的地？也就是恰当的时间，恰当的地点，购买恰当的土地。第一条：要对房地产行业投资环境进行分析投资形式和行业政策导向，四种新环境。（1）新形势：房住不炒，着眼住房制度长效机制。（2）新思路，因城施策，调控职责下放到地方，中央政府则着眼长效机制的建立。（3）新方向，从短期调控到住房制度构建，多主体供应、租售并举的住房制度，长效机制和住房制度构建新方向。（4）新工具，也就是行政手段和人口政策创新。“限购、限售、限价、摇号、限土拍”以及推升落户人口，刺激购房需求。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第二条：要对地块价值进行判断没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！在企业不同的发展阶段，适合企业战略的地块就是最好的。每一块地都具有自己的独特性和稀缺性，这是土地价值判断的重要依据！第三条：要对房地产项目投资模式进行研究依据开发实力，选择合适的投资模式。（1）土地规模大、建设规模大的业态（城市运营与大盘开发结合）；（2）现金流等紧张的项目（高周转的住宅）；(3)对于一些山、海、湖、地热及旅游胜地等资源稀缺的项目(项目建设和运营通常都是一二级联动）；（4）对于保障房类的项目，（资金参股、项目承建）；房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第四条：其他因素价格，区位，交通、配套，景观，房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析我们以国内某个房企为例，他在进入某个城市进行投拓，进行拿地时是如何进行判断和可行性研究的？让我们来看看他们是怎么看地的？一：是从城市角度看地块，政府在干什么？人口素质如何？市场发展程度？城市GDP，经济特性如何？本地人怎么看这个地方？二：是从城市区域来分析，城市扩张主要模式。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析比如北京：

他其实是外围蔓延式扩展加内城在开发聚集的模式发展。依赖中心城区服务设施、市政设施和交通设施向外扩展，但难以准确判断城市扩张速度，选择介入开发的时机不是很准确。内城再开发聚集，就是对规模不大、高密度、高容积率，中心区综合价值的再次提升，但高容积率建设周期拉长和周边改造的不确定性是其难以回避的特性。比如上海：

城市建成区相对饱和，需要依托一些重要基础设施跳跃式空间来布局，那么他对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合配套服务体系。依据特性，他的主导因素有产业主导的扩张：如各地的高新区，交通主导的扩张：如轨道交通，郊区转型的扩张：如村镇改造等。从城市区域来分析。房地产开发全项目流程管控总结一三五四从场地看地块解读的前提必须是项目开发意图和当地规划要互相匹配。解读时需要从政府层面、企业自身层面、市场层面、项目目标平衡方面等进行解读。地块高差、地块规整程度、地块与周边事物的衔接关系、地块内部可利用或不可利用的因素等。地块一级土地整理不彻底，开发商急于在二级土地市场拿地后，就需要重新整理，达到符合总包单位进场的条件。从定位角度看地块不同的开发商因为定位的不同，同一块地，也会有好地和差地的区别。对当地规划设计要点解读阶段的重点工作定位阶段管理第二章1、释意

2、阶段各部门的主要职责

3、阶段的重点工作

3.1市场定位

3.2产品定位

3.3客户群体定位房地产开发全项目流程管控释义房地产开发-------销售为目的------销售以客户为导向。我们从客户角度出发，房地产其实是一个看楼、签约、收楼、居住的过程，是一种真实的体验和感受，说白了，这种感受决定了我们能否把房子卖个好价钱，有个好口碑。那么怎样将土地资源利用好来再分配，更好的实现产品目标-------物美价廉，核心其实就是对土地资源进行定客户群体、定案、定价，并对土地开发的资金、特性、人才进行决策。房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是项目经营策划书、概念设计深化方案的批准，因此营销部、设计部是主责部门，其他部门是配合部门。主责部门：营销部，职责是编制项目经营策划书，包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案。设计部，职责是概念设计任务书——概念设计深化方案的编制。其他部门：投资开发部，职责是建设规划许可证---国有土地使用证的取得。工程部，职责是编制项目工程节点计划。财务部，职责是概念版投资收益的确定。成本部，职责是根据设计部提供的规划要点进行估算的可研版成本。采购部，职责是营销合作方资源，如广告、代理公司等)单位的确定、概念性设计单位的确定。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作

市场定位、产品定位、客户群体定位

项目定位看作是设计企业的产品和形象。

市场定位是项目定位和决策的核心、本源、出发点和回归点，在项目策划初期就必须首先明确。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作让我们来看看，项目定位是如何通过系统的方法实现的？定位过程的五大要素：即市场分析、产品分析、客户群体分析、以及相应的政府政策分析、地产商分析，得出一个基本项目定位假设，再通过经济测算，最终给出项目的市场定位、产品定位、客户群体定位。房地产开发全项目流程管控12345市场分析就是对市场已有供给、潜在供给、市场需求/客户、重点个案等进行分析。产品分析就是对区域规划与发展情况、交通条件、周边环境、地块条件等进行分析。客户群体分析就是潜在客户的物质层面、精神层面、年龄结构等进行分析。政策分析就是对宏观经济、政策条件、政策、经济的预判。发展商分析就是开发商内部的利润额、资金回收速度、品牌与形象等要求分析。阶段的重点工作房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作1、市场因素的分析

从具体的市场量化指标的变化来判断市场行情。

比如，总投放量，整体去化量，投放类型，同比和环比的变化量？供销比，户型，售价等去分析去判断。第一个重点：市场定位

企业对目标消费者市场的选择。分析市场供需变化，了解清楚供需平衡情况，为房企经营决策提供重要依据。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作3、区域特性的量化分析

分析的因素主要有价格、交通、配套、景观、土地市场、存量等事项的量化分析，来进行优势、劣势、机会和威胁分析。2、趋势分析市场统计分析后，根据自身的产品定位，结合当地的政策引导，分析客户群体、销售趋势。通过市场因素、趋势、区域特性分析，综合判定项目的市场定位。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作

第二个重点：产品定位

房企塑造什么样的产品来满足目标市场或目标客户群体的需求。

分析时，与竞品做SWOT分析，还要在交通上、购物上、物业管理等方面给出分析和建议。

比如同期同类型的产品中，可以将绿化设施或者通风系统进行调整，增加客户的舒适感来增加竞争优势。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第三个重点：客户群体定位

建造的房子适合什么样的客户。客户分析是作为项目定位依据的重要因素。分析的两个层面：物质层面为年龄、性别、家庭结构、工作、职位、置业情况、私属物品、地域属性、婚姻状况等。精神层面为兴趣爱好、性格特征等。主动性分析客户、大规模样本调查、深度访谈等。比如某标杆房企在做客户群体分析时，通过对区域当中的家庭收入，年龄结构，工作职业等进行分析，确定主要购买力是那种职业、年龄结构、是否需要改善住房、或者是不是投资客等事项，然后确定主力客户群体。也由此，把客户群体按类别分成了青年家庭、中年家庭、富裕家庭、务实家庭等十余类。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作市场分析，决定项目的市场定位，包括业态形式、建筑风格、价值等，以及运营销售节点时间。定位分析，决定项目的户型、单体方案、外立面、景观等的基本方案。客户群体分析，决定项目销售推广应该注重的方向等。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析让我们来看看某企业在某个城市的项目在做项目定位时，都是如何考虑的？1、项目认知通过项目位置、交通配套、社区服务配套、区域规划等深挖区域价值。比如位置上紧贴核心区段区域，具有良好的未来预期，交通配套上处在市区位置，未来的城市动脉四通八达，可为项目勾连更多板块，社区服务配套上医疗、教育、生活配套齐全，生活便利，区域规划上为大社区，大住宅。这是对项目的基本认知。

通过与周边项目对比分析，要有一个项目认知结论：那就是初步判定项目规划为高绿化率、景观型混合社区，立面风格为英式风格，石材立面，具有理想的品质感，户型上具有理想面宽，动静相宜，卧室充足、带来较高附加值，装修上要有装修品质、兼具品质与舒适度保证。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析2、客户群体需求认知通过对具有一定承受能力的客户样本作为深访对象，发现目标客户群体年龄集中于35-47岁，并都有丰富物业投资和使用经验，家庭结构以两代为主，并具有一定的承受能力（800万至2000万）。进一步的对客户需求认知的调研发现，客户对此区域位置的认可主要来自3方面：1、出行通畅，来往较方便

2、自身家庭成员在此区域沿线工作或学习，出行依赖度高

3、对此区域未来的前景充满信心，需要以产品升级提升居住品质与身份认同房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析确定客户认知结论：区域认知方面，对区域未来发展前景非常看好。购买行为方面，他是持续改善居住品质与身份标签的过程。立面选型方面，普遍认可色彩温暖和材料的品质感。户型认知方面，居住舒适度要好，卧室数量符合家庭结构。景观方面，要能保障私密性为宜，如增加大树。会所方面，要考虑体育锻炼和游泳池。物业服务方面，物业管理要有口碑，信誉良好的物业公司。是否装修方面，客户不反感装修，主要是时间和精力不愿花在装修上。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析3、客户定位分别从项目自身和客户的角度出发，通过地段、居住形态、身份标签、交通导入等对客户定位，深挖价值需求。最终确定客户改善的不仅仅是居住形态，而是全方位的改善，需要工作生活与地段价值匹配。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析

那么究竟目标群体是些什么样的客户呢？他们在想什么呢？通过年龄结构、文化背景、当前生活区域、经济实力、成长经历、置业经历、教育经历、家庭结构、出行方式、购买力行为特征等深挖分析，符合地段价值物业类型的客户群体。最终定位：这是一个处于事业上升期，通过自身努力不断改善生活状态，而且是需要从居住型态、社交身份标签、生活便捷度，追求全方位改善的，但面对奢华型城市别墅而难以企及的自信事业升级与家庭身份标签升级的管理层精英。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作案例分析通过项目认知和客户群体需求认知分析，最终确定以高端物业改善型需求为切入点，如联排别墅或叠加别墅，并考虑与公寓有效区隔、精确制导、拦截高端客户等等。设计阶段管理第三章1、释意

2、阶段各部门的主要职责

3、阶段的重点工作

3.1建立规范化管理体系

3.2保证设计的进度管理

3.3确保设计的质量管理房地产开发全项目流程管控释义设计活动是贯穿于房地产开发始末的，而设计管理其实是针对设计成果，兼顾着任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是各类设计方案、合作方资源，因此设计部、采购部是主责部门，其他部门是配合部门。主责部门：设计部：它的职责是编制方案设计任务书、规划设计方案评审（含单体设计方案）、景观方案评审、初步设计成果评审（含基坑支护设计图）、建筑施工图评审（含基础设计图）、正式施工图评审结束。在管理当中，设计部更多的是任务的制定者，是区别于设计院的。采购部，职责是施工单位，景观、室内、方案设计单位，监理单位招标，土建总包招标，工程材料设备采购。其他部门：投资开发部，职责是方案设计报批批复意见书、建设工程规划许可证、基础施工许可证的获取。营销部，职责是编制营销总纲及评审、组建营销团队。工程部，职责是地质初堪、地质详堪、土方开挖及边坡支护、基础施工等。财务部，职责是方案版投资收益的编制。成本部，职责是方案版成本、根据设计部提供的规划要点进行估算的施工图预算的确定。客服、物业部，职责是物业策划方案的编制。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作设计管理的目的？

它其实就是梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率。

设计管理其实是如何保证设计进度管理、质量管理得到有效控制。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作1、明确业务内容和流程以设计部门为主，工程部、成本部、营销部、开发部、采购、物业等部门相互配合，来共同完成概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等内容的过程。设计管理的主线业务流程是概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等设计阶段的管理流程。第一条：建立规范化管理体系在流程划分上，根据设计任务的优先、侧重点、难易等再次进行划分。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作实例

某房企规定设计流程级别。

一级流程为项目投资决策论证管理阶段流程，项目入伙管理阶段流程。

二级流程为设计管理流程，设计单位选择管理流程，设计合同及付款管理流程，材料设备选型/定板/验板管理流程，设计变更管理流程。

三级流程为设计费用预算计划编制细则，设计合同编制工作细则，设计任务书编制工作细则，设计、咨询单位选择及信息管理细则，施工现场设计配合工作细则，设计关键点控制工作细则，设计变更管理细则。为了完成概念设计，它既有纵向的集团总部、区域公司、项目间的上下级流程管理，也有横向的区域公司、项目上各部门间的同级配合管理，要完成设计内容，根据流程优先级，逐一列表，明确设计任务的纵横向管理流程上的要求。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、优化管理流程

解决部门间或者上下级间的管理效率问题，也是管理上的瓶颈。按照优化流程管理的方法，对流程进行优化。

提出-----讨论------新的流程-----责任单位共同承诺。实例

国内某企业在流程优化时，为避免设计部在信息不全的情况下开始设计，导致图纸欠缺，由设计管理部主要负责针对设计条件的输入管理进行优化，要求设计条件输入时各部门需要将各部门经过评审确认的要求以书面形式报送，条件输入完之后再进行汇总汇报，不断调整，共同确认。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作3、明确责任划分（1）跳出设计来谈设计，更多的参与到市场策划、成本测算的工作中去。（2）管“设计院”，整合和管理好合作资源，为报批、施工等下一步环节做好节点把控。（3）定位好设计的角色而不是要取代设计院的具体设计工作。4、选择合适的设计管理模式（1）与设计所处的阶段和人力配备有很大关系。（2）矩阵型设计管理模式（小项目制）。（3）职能型（大项目制）管控的模式。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作1、设计内容和环节有哪些？（1）设计内容：规划方案设计及施工图设计、景观方案设计及施工图设计、精装修方案设计及施工图设计。（2）设计环节：概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计。

其中的规划方案设计，又包含了概念设计、方案设计、方案报规通过、施工图设计、取证（工规证、施工证），施工设计落地六个环节。

以设计任务书为开始，以规委会的会议纪要为重要节点，以施工图设计落地验收为结束点，贯穿整个项目。景观设计和精装修设计，没有取证阶段，其他方面跟规划方案设计一致。第二个重点、如何保证设计的进度管理明确流程衔接关系，里程碑点和责任归属。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、设计计划的分级管理计划制定方式根据管理职责不同而不同。如公司制定一级大运营计划，设计部制定项目设计计划（二级计划），部门经理与各项目设计经理制定实施计划（三级计划）。如出图计划，是根据一级运营计划节点编制的项目设计计划，是二级计划。3、主要设计内容的计划时间概念设计，大概需6周时间;详规设计也就是详细规划设计，大概需要6周时间;单体方案，大概需要12周时间;扩初方案，大概需要6周时间;施工图设计也就是施工标准和结构形式,大概需要10周时间;景观设计，大概需要5-6周时间;样板房及会所设计，大概需要4周时间。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作4、如何确保设计按时完成（1）各级计划的制定方式要合理

设计计划的分级及制定要合理，细化的出图计划清单要符合实际。我们按照PDCA循环来分析。实例

需要建立出图清单，明确总平面图（单体带坐标）、土方平衡图、土方开挖图、桩基施工图、基础结构图、全套施工图、全套精装修施工图、园建施工图、绿化施工图的完成时间。对于需要提前沟通的，还能需要通过沟通渠道明确预沟通时间。如规划方案预沟通、规划方案签确（含单体方案集团确认）等。。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作（2）设计出图流程细化具体的设计出图流程，责任到人、明确分工，标明各个流程节点上的责任人及完成时间。

图纸分为两大类：

（1）建筑图、结构图、水电图、精装图、橱柜图、中央空调设计图、地暖设计图、综合管线图、BIM图的流程管理。（2）室外排水图、室外强电图、室外弱电图、室外给水图、室外煤气图、室外景观图、室外综合图的流程管理。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作（3）计划的监控办法缩短计划督查期，在重要节点提前核对督促，检查周工作计划，检查月计划，跨部门项目协调会，同时检查和修订二级计划和一级计划。（4）计划的考核与风险防范

设计部年度KPI，部门月份绩效计划考核评价，各人月度计划考核评价，项目紧张时，周计划考核评价，相应的还应该设计巡检制度，相应的考核评价表。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作1、质量检查的标准的建立设计任务书（重要标准），建立设计任务书的清单，它包括概念规划设计任务书、方案设计任务书、住宅施工图设计任务书、景观概念规划设计任务书、景观方案设计任务书、景观施工图设计任务书、室内设计任务书。第三个重点、如何确保设计的质量管理对设计质量进行管理，要有设计质量检查标准。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、合同建立订立的设计合同，主要有《概念设计咨询合同》《建筑方案/扩初设计合同》《建筑施工图设计合同》《景观方案设计合同》《景观施工图设计合同》《室内设计合同》《销售示范区包装设计合同》。3.、技术标准的内容一些技术标准，交楼标准、方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求及新技术应用等。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作4、评审或评估标准

对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法)\成果标准外，还应该建立相关的评价标准。设计的质量管理就是审图要严格。要读懂项目规划设计条件，对概念设计图审、规划设计图审，施工图图审，综合管线图审核、BIM图审核、施工现场验收，施工图设计变更图审、室外管线图套图审核、室外景观图审核、精装图纸审核等要严格。房地产开发全项目流程管控0204010305根据不同专业设计图纸出图时间，实施穿插设计，做到多专业图纸交圈，多图合一。建立不同阶段的联合审图机制，制定各专业审图指引，确保图审的及时性及完整性。二次深化设计、图纸会审、合理化建议等均须在施工前确定下来，施工后避免变更根据施工图设计流程，适时介入BIM技术，以尽早发现不同专业图纸之间错漏碰缺问题，适时反馈。规范设计出图流程、审核发放流程；制定详细出图计划，满足现场需求。除此之外还应该要有一些保证出图质量的措施报批报建阶段管理第四章1、释意

2、阶段各部门的主要职责

3、阶段的重点工作

3、1三个阶段的重点工作

3、2九个工作事项的主要内容

3、3施工前、施工后获取的报告

4、加快报批报建进程房地产开发全项目流程管控释义

开发过程中每个重要的环节都需要得到政府各部门的审批，同时由于有太多的项目需要报批报建，排队等侯就成了开发项目中一个不可控的风险。如何快速的让项目的各个环节能够精准、快速的通过政府各部门的审批，“精准和快速”就是报批报建工作的关键，也是体现各公司报批报建部门神通广大的地方，也正是各位含金量的体现。房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是按照当地政府政策要求，进行项目的报批报建，并在规定的计划时间内获取相应的证照。因此投资开发部是主责部门，其他部门是配合部门。主责部门：投资开发部：它的主要职责一是熟悉流程报批报建（体现了精准），二是处好各部门的关系（解决排队等候问题），三是优化报批流程，为项目进度节省时间，帮助公司降低成本。（充分体现了快速）其他部门管理职责根据报批报建计划，及时提供报批报建需要的资料。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第一条：三个阶段分为三个阶段，施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段。主要工作内容为：（1）施工前准备阶段主要办理项目建筑工程和配套工程的报批报建工作。包括施工图的审查、泥土排放、施工放线、相关合同的签订,以及临时施工用水、用电、临时出口和临时排水证的办理,最终取得《建筑工程施工许可证》,工程方可正式施工。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作（2）项目施工阶段

对外做好小区地名、道路命名以及各期门牌、通邮的申报工作,小区永久供水供电供气、通信工程的报批工作,还有市政设施,包括城市公共排水、永久出入口、交通等的报批工作。（3）项目竣工验收阶段进行项目验收与移交工作，需要办理《建设工程规划验收合格证》,然后进行项目各配套设施的移交工作。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第二条、九个重点工作事项1、项目调研主要工作是公司成立、项目评估、预算。2、项目立项主要工作是项目立项批复。3、土地权证主要工作是《国有土地使用证》的获取。4、规划设计主要工作是《建设用地规划许可证》的获取。5、建筑设计主要工作是《建设工程规划许可证》的获取。8、竣工验收主要工作是《建设工程竣工结算备案表》的办理。7、房屋预售主要工作是《预售许可证》的获取。6、施工准备主要工作是《建筑工程施工许可证》的获取。9、房屋产权办理主要工作是《房产证》的办理。相应具体的流程，应该由报批报建部门在投资可行性分析时，就应该调查清楚，并明确办理时间和责任人，建立表格，不断督促。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第三条、施工前、施工后获取的报告1、施工前需要拿到的20个报告、批复及证照1、房地产资质；2、环评、水保、可研报告；3、规划蓝线及规划要点通知书；4、立项的批复；5、土地证；6、建设用地许可证；7、总平图审查报告（C1)；8、建筑面积复核、技术指标复核、日照分析等报告；9、规划公式结论报告；10、测量放线报告；11、建筑方案审查报告（C2)；12、人防报建意见；13、园林报建意见；14、工程规划许可证（C3)；15、施工图备案审查报告；16、质检、安检手续；17、消防设计审核意见；18、地名证；19、防雷报建意见；20、施工许可证。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、施工后需要完成的10个重要报告1、预售许可证2、消防验收意见书3、规划测量、规划竣工核实证4、防雷验收合格表5、园林验收合格表6、环保验收合格表7、竣工验收报告8、联合验收审批表9、竣工结算备案表10、房产证房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第四条、如何加快报批报建进程1、管理上寻求加强内外部的报批报建流程的前置条件管理，形成无缝对接，是加快项目报批报建进程的最好办法。比如：内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等.现场配合：项目现场现状、项目现场接待。外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调。合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）。合作方报建工作：（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、外部关系上寻求还有一些我们可以灵活运用政府政策要求，通过概念的变换来实现。1、通过规委会（提前让主负责人先把关，告知哪些方面是可以突破的，哪些是红线，降低过会风险）。2、施工图审核（带上设计院到省图办进行集中攻坚，以免排队耽误时间，所以做人还要很到位）。3、土方先开挖。4、售楼处先建。5、样板栋、样板房先建。6、货量区部分，拿小证，开大工。7、图审之后，立即开始进行预测报告，为拿预售证做好准备。工程建设阶段管理第五章1、释意

2、阶段各部门的主要职责

3、阶段的重点工作

3、1选择合适的工程建设组织与管理方式

3、2房地产开发项目工程建设进度控制

3、2、1施工阶段进度控制的主要工作内容

3、2、2房地产开发项目工程质量控制房地产开发全项目流程管控释义工程建设按组成部分划分为土建、水电、安装及设备；按整体工程建设分为单体部分、环境部分、室外管线。工程建设是一个复杂的全系统工作。房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是按照计划节点完成工程建设。因此工程部是主责部门，其他部门是配合部门。主责部门：工程部：它的职责是根据总的运营计划编制工程管理计划，在施工过程中，对内协调各方资源，确保进度的按时完成，对工程建设阶段的工程质量、成本、安全等按要求做好管理，对于存在的问题要及时做好沟通和汇报，及时调整。对外协调好外部政府关系，确保外部关系的顺畅。房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责其他部门：投资开发部：主要职责是建设工程施工许可证的获取。营销部：主要职责是示范区开放（含售楼处、样板房）、客户的积累。设计部：主要职责是配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。财务部：主要职责是方案版投资收益。成本部：主要职责是项目动态成本分析的反馈。（成本月报）。采购部：主要职责是分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）。客服、物业部：主要职责是物业公司招投标（取得预售证的必要条件）等。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作工程管理的目的：

选择合适的组织和管理方式，协调各种资源，以计划为主线，及时纠偏和调整，确保计划节点按时完成的同时，做好质量管控、成本管控、安全管控。

确保计划节点按时完成和做好质量管控两个方面。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第一个重点：选择合适的工程建设组织与管理方式两种组织形式：（1）自建组织形式，是房地产开发企业自己拥有施工总承包能力，自己组织下属施工队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成开发项目的工程建设。（2）委托施工，国内的施工企业可以应对各种复杂疑难技术问题，就委托施工来讲分为工程总承包和工程部分承包。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第二个重点：房地产开发项目工程建设进度控制

对工程建设的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。第一条、施工阶段进度控制的主要工作内容PDCA循环方法：计划的编制、计划的执行、计划的检查与监督、计划的调整。对于工期延期有哪些管控办法？有什么办法可以弥补工期延期？房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作一、计划的编制1、计划的制定方式三级计划的划分和制定要合理，集团、区域公司、项目部。编制时，各级计划都应该有相应的执行负责人、监督负责人。编制时还要充分考虑材料、设备的供应情况；设计变更；劳动力的安排情况；气象条件等影响因素，要适当的留有弹性时间。2、计划制定的原则一般的多层及低密度施工周期为9—12个月；小高层施工周期为1年半；高层建筑施工周期为2年到两年半。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作二、计划的实施1、物资供应的进度控制

物质基础，要有物资采购计划，物资供应考虑的因素。2、委托单位的劳动力组织情况

劳动力的组织考虑因素影响。作为开发商，对于高周转的项目要配置影响大、熟悉的劳务队伍，对于追求品质的项目，需要匹配做过的同类项目的队伍等。3、协调资源、组织实施计划

按照实施计划表，协调好资源，纵向的协调好公司与实施计划相关的部门，外部协调好质监站、安监站等政府关系，确保按计划实施。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作三、计划的检查与监督1、检查与监督方式检查督办人、督办部门的设定（上下级联动）；检查信息的反馈机制；检查问题的处理机制；2、产生各种影响因素的原因

（1）过高的估计了有利因素和过低估计了不利因素，对项目风险缺乏认真分析；（2）在项目决策、筹备与实施中各有关方面工作上有所失误；（3）其他不可预见事件的发生，如天气、环保等。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作四、计划的调整1、计划的比较与分析

利用横道图与原来制定的计划对比分析，对计划的偏差从人、机、料、法、环等几个因素分析，制定调整办法。2、调整办法（1）改变工作间的逻辑关系，如采用工序提前穿插等；（2）改变工作的持续时间，如增加某项工作的劳动力，日夜轮班等；（3）其他还有从人、机、料、法、环等因素分析出的问题，采用一对一的专项调整，增加或减少来满足计划需求。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作第二个重点、房地产开发项目工程质量控制房地产开发项目质量管理又因影响因素多、终检局限性、质量波动大、评价方法的特殊性、质量隐蔽性的特点，因而又具有适用性和市场性。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作一、房地产开发项目质量管理的主要途径和方法通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。1、施工阶段质量监督控制手段（1）旁站监督（2）测量（3）试验（4）指令文件（5）规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段（7）做好竣工验收管理2、充分利用建设监理的工作职能监理单位在房地产开发项目工程施工阶段的主要工作是对工程质量、进度、成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。所以，要充分发挥好监理的监督职能，利用质量监督控制手段，形成分级的质量管控模式。营销阶段管理第六章1、释意

2、阶段各部门的主要职责

3、阶段的重点工作

3、1建立营销管理机制

3、2营销管理的三个阶段

3、3道与术的统一

3、4营销管理的关键节点房地产开发全项目流程管控释义房地产开发其实是以营销为目的的一种形式。对于房企来说，资金的回笼，永远都是开发项目的头等大事，卖个好价格也永远是开发建设最大的激励，那么既想卖个好价格，又想有良好的口碑如何实现？房地产开发全项目流程管控各部门的主要职责主要任务是按照计划把房子卖出去，有个好口碑。因此营销部是主责部门，其他部门是配合部门。其他部门：投资开发部，主要职责是面积预测报告——取得预售许可证。设计部，主要职责是配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。工程部，主要职责是施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）成本部，主要职责是项目动态成本的编制。（成本月报）采购部，主要职责是分包工程及材料设备采购。主责部门：营销部：它的职责是根据公司的营销指标，制定并实施公司的营销策划，包括开盘方案、营销策略、价格等。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作一、该阶段的重点工作黑猫白猫，抓住老鼠就是好猫，营销的首要法则。

二、建立营销管理机制（1）江湖高手与正规部队的优劣对比。（2）市场营销组织的定义，统一由公司营销部管理。（3）具体职能：制定市场营销计划；制定政策和运作程序；建立控制评估系统；采取必要激励措施；营造工作氛围；建立信息系统和情报反馈系统等。在营销活动当中，营销部按照权重比大小，依次发挥它的管理职责、监督职责、对接职责、执行职责:更多发挥的是管理、监督职责，其次才是对接和执行职责。

房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作三、营销管理的三个阶段全员营销作为底层逻辑思维的营销管理办法。

1、售前阶段（1）目的：激发客户的购买欲望，储备客户群体。（2）途径：引导发觉客户需求，做好产品与客户画像，产品说辞等。示范区要重点打造，做好公司内部产品说明会，做好全员营销筹备工作。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、售中阶段目的：创新招商吸引客户，用好渠道找客户，做好立体式营销环境搞定客户。途径：注重产品的营销，客户的服务，引导客户的签约时的方法，引导客户的技巧，还有各自的心态。3、售后阶段目的：为后续的营销创造亮点。途径：帮助客户相关手续办理、做好客户维护，做好老带新策略，感恩回馈，物业公司跟上，服务要到位。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作四、道与术的统一道为术之灵，术为道之体；以道统术，以术得道，道是规律、理念，术是能力、方法。1、以道统术，规律、理念、文化的坚持与创新。（1）注重营销理念的宣传和打造。比如最近几年高歌猛进的融创，一是集团大老板孙宏斌的个人风格比较坚韧，二是时刻注重企业狼文化的打造，而融创的狼文化就是团结、弱者淘汰、胜者为王、打硬仗的底层思想逻辑。那在这样的文化引领下，又发展出了几个核心理念。（1）开发以销售为核心；（2）给与营销授权力度大；（3）一切以营销为主导；

房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作2、以术得道，方法上的灵活多变，无招胜有招。成功的营销只是将各个环节完美执行，无缝衔接，最终形成强大的合力，实现完美销售。比方说，在渠道模式构建，渠道组织架构管理、拓客流程、后勤保障系统、体系化管理制度方面实现无缝对接，形成强大的合力。如渠道模式构建方面，通过电call、巡展、派单、陌生拜访等纵向网点布局来构建。房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作

（1）渠道组织架构管理方面，通过渠道管理五大块即渠道团队、分销与中介、独立经纪人、全员营销（公司内部）、电商等横向形成渠道网络。如渠道总监通过汇总、制定拓客地图、拓客计划、分配落实拓客展点、组织各组培训。拓客执行团队通过分解各自任务，根据各自拓展反馈情况每日汇总客户信息、客户维护。拓客保障组通过策划公司的方案、活动、物料，内勤通过客户信息管理来共同保障。（2）拓客流程方面通过来访量、拓客量、认购量，有效设定拓客指标。（3）后勤保障方面通过物料管理、案场管理、费用报销与控制管理进行后勤保障。（4）体系化制度通过设计标准化制度形成考核、淘汰、竞争等制度建设。此外，还应在启动项目营销时，要合理设定目标，制定标准，过程衡量绩效，并进行偏差原因分析，相应的要有改进对策。还应该要有年度计划控制，盈利控制，效率控制，战略控制等分析总结的实施办法。

房地产开发全项目流程管控阶段的重点工作五、营