房地产 -重庆龙景温泉酒店项目发展战略及整体定位报告

重庆龙景温泉酒店项目发展战略及整体定位报告Longjinghotspringresorthotelprojectdevelopmentstrategyandoverallpositioningreportn2017/811.1项目现状、条件和限制因素1.1.1地块区位■宏观区位：近郊旅游核心位置•重庆近郊旅游发展趋势明显，近郊游范围大致为距离主城2-3小时圈层•玉峰山位于城郊结合部、1小时经济圈内，处于近郊旅游核心位置■中观区位：大主城区较中心位置，与主城各区交通距离近•位于两江新区中心、渝北区南面，处于主城区较中心位置•距重庆市主城中心（25KM）、江北国际机场（17KM）、龙头寺火车站（23KM）距离较近■微观区位：四周交通便利，且处于渝北区旅游金三角•四周与319国道、渝长高速路、渝邻高速路、一横线、外环高速路、机场高速路紧密相通；•与统景国际温泉度假区和龙兴古镇形成金三角旅游线。1.1项目现状、条件和限制因素1.1.2地块指标），1.1项目现状、条件和限制因素1.1.3地块四至），1.1项目现状、条件和限制因素1.1.4坡向高度1.1项目现状、条件和限制因素1.1.5植被覆盖1.1项目现状、条件和限制因素1.1.6地块交通现状重庆龙景温泉度假酒店距重庆国际机场23公里、龙头寺重庆火车北站28公里、菜园坝火车站35公里、观音桥繁华商业街26公里、市中心近30公里、朝天门35公里、解放碑35公里。自驾路线】距离主城25Km；1.2项目区域发展前景判断玉峰山素有“渝北第一峰”之称，峰含玉润，蔚然深秀1.2项目区域发展前景判断玉峰山全力打造原生态森林休闲旅游村1.2项目区域发展前景判断1.2项目区域发展前景判断1.2.4区域威胁分析（非强势资源禀赋）项目所拥有的温泉、森林公园、气候条件三类资源，从稀缺度、知名度等条件，在旅游度假市场上非强势资源禀赋，具有较弱的先天市场吸引力，需要多维度构建项目核心竞争力体系。■温泉资源知名度不高•重庆温泉分布广泛，集中分布在重庆市主城区及近郊，“一小时经济圈”范围内占91处。•龙景温泉知名度较低，且未与周边形成连片效应。北碚：北碚悦榕庄、缙云大众温泉、心景缙云温泉、柏W■森林公园稀缺度低•重庆现有的80多个国家级和市级森林公园，近郊森林公园分布集中，占比高达50%，且不乏高质量国家级森林公园。•玉峰山森林公园处于众多高质量森林公园中，资源优势不明显。■避暑气候优势不突出•重庆周边优质避暑胜地众多，十大高山避暑胜地已积累较高的客群基础和市场口碑。•与高山避暑的清凉气温相比，玉峰山仅比市区低5℃,优势不突出。序号名称避暑气温仙女山平均气温比主城区低15℃黑山谷夏天平均气温23℃四面山夏天平均气温22-25℃4永川茶山竹海年平均气温15℃千野草场夏季平均气温16~21℃阿依河夏季平均气温17℃左右黄水森林公园金刀峡夏季平均气温27-金佛山夏季平均气温20-24℃武陵山8月平均气温仅19.7℃1.2项目区域发展前景判断1.2.4区域威胁分析（近郊市场竞争激烈）近郊市场优质旅游资源众多，项目周边旅游项目发展迅速，未来市场竞争压力较大。■近郊同类型优质旅游项目众多，市场竞争激烈•重庆近郊旅游资源丰富，类型多样，有世界自然文化遗产、多个中国国家级风景名胜区、中国5A级旅游景区、国家森林公园等；•同类型森林公园较多，重庆近郊分布有缙云山、歌乐山、南山、茶山竹海、玉龙山等众多国家级森林公园，在不断的完善公园设施和配套，其中缙云山、南山已进行度假区打造，发力明显，未来竞争压力较大。■项目周边优质旅游项目发展迅速，未来竞争压力较大重庆御峰马会重庆客乐得玉峰山房车营重庆御峰马会1.2项目区域发展前景判断1.2.5区域道路交通规划影响分析2打造主题酒店典范，树立区域标杆。2005.112006.062015.052017.032005.112006.062015.052017.032017.102018.06完成二期征地重庆市政府全面清理四山，工程二期土地再次挂牌出让二期地块使用调整及公示完成升级二期酒店装修二期酒店整体开业停建33.1重庆市休闲度假市场发展概述3.2重庆市休闲度假市场概况％，3.3重庆市休闲度假未来发展趋势％，％；％，％；％，％，3.4区域休闲度假市场发展趋势分析搭载政府旅游大巴车，打造独具特色重庆龙景温泉度假酒店。附：区域休闲度假产品发展优势玉峰山森林公园是目前重庆近郊覆盖面积最大、植被最好的森林公园之一，生态旅游资源丰富，且拥有温泉资源和避暑气候加持，发展潜力大。•玉峰山镇温泉资源丰富，已经分别在龙门村、香溪％，•野生动物：野生动物资源丰富，约有兽类、鸟类、两栖和•玉峰山海拔700米，相对高程500米，具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。•年平均气温17℃,常年气温比市区低5℃,成为重庆市民和外地游客盛夏避暑休闲的首选之地。酒店名称酒店风格定价策略促销手段酒店设施重庆卓鼎酒店江北机场店商务休闲165元起礼品卡机场免费接送会议室重庆合金商务酒店江北机场店商务休闲108元起团购礼品卡机场24小时免费接送棋牌室重庆解放碑威斯汀酒店连锁豪华高端商旅1327元起礼品卡西式餐厅、中式餐厅、残疾人设施、室内游泳池、会议室、健身房、SPA、商务中心酒吧、桑拿、棋牌室重庆嘉发希尔顿逸林酒店商旅休闲625元起礼品卡西式餐厅、中式餐厅、室内游泳池、会议室、健身房、商务中心、酒吧、棋牌室重庆柏克利酒店南坪商业街上海城店商务出差，聚会娱乐舒适、便捷、精品性的酒店139元起团购礼品卡棋牌室3.6休闲度假市场发展环境分析％，％；％，％；％，％，以上分析不难看出，重庆龙景温泉度假酒店依托于丰富的山景、水景等自然资源，依托文化底蕴，在产品类型上，多以度假村、景区住宅、主题温泉为主。目标客户以市区上班族为主。总体上，重庆已经进入了城市化发展的第二阶段，旅游酒店产品开发前景广阔。3.7消费者数量及质量旅游偏好住宿费用比例出游顾忌因素44.1项目SWOT分析利用项目丰富的资源组合，构建项目核心竞争力体系，打造近郊独具特色的旅游度假目的地。Strenth&Opportunity项目优势及机遇I.区位及交通：处于近郊旅游核心位置，渝北金三角旅游线，距离主城各区近，近郊区位条件优势明显；II.资源丰富：生态旅游资源丰富，拥有温泉资源和避暑气候加持，发展潜力大。III.客群基础：周边项目经过多年经营，已形成一定的温泉度假及森林休闲客群基础，为项目发展形成有力支撑。▲Weakness&Threat项目难点及挑战项目难点及挑战I.旅游资源：非强势资源禀赋，先天市场吸引力弱，需要多维度构建核心竞争力；II.市场竞争：近郊市场优质旅游资源众多，项目周边旅游项目发展迅速，未来市场竞争压力较大。4.2项目发展战略分析4.3项目产品功能组合研判主题度假十国际会务休闲医疗55.2产品功能定位核心点：将大众文化向私密臻品裂变】国外类似酒店成功案例】国外类似酒店成功案例】国外类似酒店成功案例】国外类似酒店成功案例】5.3客群定位（总概）铁山坪、玉峰山及龙景温泉酒店经过多年经营，已形成一定的温泉度假及森林休闲客群基础，为项目发展形成有力支撑。■项目概况酒店于■项目概况酒店于2003年开业，占地200余亩，总建筑面积15000平方米。按照国家三星级酒店标准建造，有良好的附属接待设施，供270人住宿，室外泡池10个，室内泡池3个。■项目特色室外温泉浴场和室内梦幻般溶洞温泉■温泉水质泉水采自地下1139米深处的深层热水，水温 45℃,日流量1000吨。富含硫酸钙、钙、锂、锶、氟等30余种微量元素。■高知名度重庆四大天然公园之一，国家AAAA级旅游景区，荣获第二批“中国森林氧■高游客量2015年，铁山坪游客接待量达到113万人次，已成为主城近郊的热门景区。■特色农庄和主题活动铁山坪上有度假山庄近10家、特色农家乐30余家。铁山坪森林之旅健身节、“峡江之声”草坪音乐会、铁山坪森林马拉松赛、山地自行车、拓展训练等■高品质的森林公园玉峰山森林公园位于铁山坪后山，是目前重庆近郊森林覆盖面积最大且植被保存最好的森林公园之一，被誉为“重庆之肺”。■完善的功能配套玉峰山寻幽访古观光区、大毛坪田园风情览胜区、玉泉湖森林旅游会展区、枫叶湖游乐渡假区。公园还配套建设风格别致的亭台楼阁、山乡乐园、天然浴场、植物花卉园等13个景区和44个景点，持续吸引游客到来。5.3客群定位（细分）5.3客群定位（细分）5.3客群定位（细分）66.1项目设计理念6.2附：核销功能系统阐述（1/2）打造农庄·自然打造农庄·自然借力项目新建的26200平方米别墅，约60亩地，打造回归自然的生态农庄，进行别墅农庄的销售，为城区金领一族提供回归自然的空间，同时可以赋予农庄更多意义，都市人的乡愁、安全的食品、传统农村社会的复活、农民生活品质的飞跃、农业高科技的迭代。青瓦白墙的农庄青瓦白墙的农庄将项目别墅区主体结构改造为中式宅院，户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”四级体系。青瓦白墙的农庄青瓦白墙的农庄主体建筑一层架空，架空层高3.9米，做成了一个高科技农艺空间：有A字抱架水培、垂直多层水培、基质培、立柱栽培……。青瓦白墙的农庄青瓦白墙的农庄一个32㎡的垂直多层水培，种菜面积就有160㎡，产量是传统的3—5倍，还可以半自动或全青瓦白墙的农庄青瓦白墙的农庄内园中，道路都由碎石子铺成，花坛、菜园也是用石头和木块垒起，整饬干净。内园种植大片紫甘蓝和青菜，边缘杂种鲜花、蓝莓，还有专门的葱蒜韭菜区、竹笋区和蜜蜂养殖区，主要用以满足农场主的日常生活。附：核销功能系统阐述（2/2）打造共享医疗平台打造共享医疗平台共享医疗是历史发展的必然产物，共享医疗在欧美发达国家早有成熟模型。医生自由执业，他们不受雇于医院，大多拥有自己的诊所，但他后面有强大的其他团队，医生背后的第三方检验中心、影像中心、医院住院部、手术中心都是共享的，由支付方——商业保险来建立利益分配机制，进行形成一个以家庭医生制度为基础，从业务和财务两条线紧密结合的共享经济体。打造共享医疗平台打造共享医疗平台共享医疗是未来的趋势，国际上的发达国家已经普遍采用这种模式，包括中国的香港和台湾”，因为共享医疗体系的运营效率更高，成本更低，自然会吸引更多患者，当这种优势突显之后，就会有人来复制，最后形成一定规模。共享医疗未来市场规模将达到2万亿左右，现在进入市场可快速建立根基，为后期发展打基础。打造共享医疗平台打造共享医疗平台共享医疗具备高产值市场环境，我国药费在住院费、门诊费等项目中占比较高，市场体量巨大，打造共享医疗品台可减少中间商，有效降低医药费用，且改项目目前在市场上处于蓝海领域。打造共享医疗平台打造共享医疗平台共享医疗在国内已有成型的模块】思俊外科诊所以诊所形态入驻了国内首家MedicalMall——坐落于杭州核心商圈的杭州大厦501城市广场，目前有4个专科团队在此设置诊室，检验检查与同在MedicalMall的迪安诊断形成协同，手术、住院则与大楼对面的邵逸夫医院形成联动。大医汇开设23个临床科室，1个体检中心，146间诊室，几乎覆盖临床所有专业，并吸纳2000名医生——这个体量甚至大过普通三甲医院的门诊部。用詹智勇的话说，平台像是一艘“航空母舰”，医生个人或者医生集团都可入驻，甚至可以承担医生集团的孵化功能。他希望，大医汇可以实现三个层面的共享，即患者共享医生、医生共享平台、医生之间共享影响力。6.3景观系统布局6.3.1水体体验景观6.4景观系统布局6.3.2园林体验景观6.4景观系统布局6.3.3生态运动景观77.1建设成本分析序号费用名称年成本估算说明1原材料费1200万2燃料及动力费320万3工资及福利费120万4包年租客年化收益1200万5维护费50万合计2890万7.2效益测算分析酒店基准租金定价7.2效益测算分析酒店租金效益